存量時(shí)代下老建筑更新運(yùn)營的實(shí)踐探索

馬德娟

產(chǎn)業(yè)園區(qū)是城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要單元。當(dāng)前，我國大規(guī)模城市建設(shè)已經(jīng)結(jié)束，高庫存與高競爭并存，中國大城市進(jìn)入城市更新時(shí)代。中央城市工作會(huì)議明確把“框定總量、限定容量、盤活存量、做優(yōu)增量、提高質(zhì)量”作為未來城市建設(shè)發(fā)展的重要方針。

隨著中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“新常態(tài)”和上海市新一輪城市規(guī)劃的實(shí)施，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)正進(jìn)入由以往的新開發(fā)轉(zhuǎn)向再開發(fā)的發(fā)展階段。與此同時(shí)，上海市“十三五”規(guī)劃也明確指出，要守住建設(shè)用地底線。未來五年，上海新增建設(shè)用地只有約60平方公里?？梢?，上海建設(shè)用地已到“天花板”，未來以老建筑更新運(yùn)營來提升存量物業(yè)的價(jià)值會(huì)得到越來越多的實(shí)踐。

一、存量時(shí)代下老建筑更新的幾種模式

縱觀城市發(fā)展歷程，老建筑用獨(dú)特的建筑語言記載了城市工業(yè)文明的輝煌，如何對其進(jìn)行科學(xué)重構(gòu)，使之既滿足時(shí)代的發(fā)展需求又續(xù)寫城市的歷史文明，具有極其重要的經(jīng)濟(jì)意義、生態(tài)意義和文化意義。從老建筑更新的實(shí)踐來看，主要有以下幾種模式.

1.城市更新改造型

這種模式利用中心城區(qū)閑置的舊廠房或舊倉庫加以改造，集中發(fā)展某類型文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，吸引行業(yè)內(nèi)重點(diǎn)龍頭企業(yè)入駐。通過更新運(yùn)營讓老舊的廠房和倉庫煥發(fā)了新活力，帶來了新的產(chǎn)業(yè)集聚，同時(shí)符合中心城區(qū)“退二進(jìn)三”的城市更新目標(biāo)，在基礎(chǔ)設(shè)施、政策支持、地理位置方面都擁有較多優(yōu)勢。

如：上海M50創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園位于蘇州河南岸，前身是近代徽商代表人物之一周明焯的家庭企業(yè)信和紗廠，擁有上世紀(jì)30年代以來各個(gè)歷史時(shí)期的工業(yè)建筑41000平方米。2005年4月掛牌為上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)。如今，歷史悠久的工業(yè)遺址到處彌漫著“創(chuàng)意園氣息”：充滿設(shè)計(jì)感的招牌字體、形狀奇異的雕塑、具有工業(yè)特征的裝飾品、斑駁的紅磚墻面以及通透的畫廊等等。目前，M50吸引了17個(gè)國家和地區(qū)以及來自國內(nèi)十多個(gè)省市的130余位藝術(shù)家聚集于此，在業(yè)內(nèi)形成巨大的影響力。

2.高校院所支撐型

這種模式打破了校園內(nèi)外的限制，依托老建筑物理空間，高校院所的學(xué)術(shù)和科研資源得以迅速轉(zhuǎn)化為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)資源，給老建筑帶來豐富的創(chuàng)意輸入，高校師生的創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)熱情也為這些區(qū)域提供了雄厚的人力資源支撐。

如：上海環(huán)同濟(jì)設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)帶以同濟(jì)大學(xué)為中心，發(fā)揮建筑、規(guī)劃、景觀等學(xué)科優(yōu)勢，改造老廠房、老倉庫向設(shè)計(jì)企業(yè)提供緊缺的辦公場地；幫助企業(yè)申請國家創(chuàng)新基金、上海種子資金、財(cái)政擔(dān)保貸款，就近為企業(yè)提供人事代理服務(wù)，建立上海市知識(shí)產(chǎn)權(quán)園，保護(hù)科技人員的智力成果，激發(fā)了專業(yè)人才的創(chuàng)新熱情。當(dāng)前，產(chǎn)業(yè)帶擁有上海市政工程設(shè)計(jì)總院、上海郵電設(shè)計(jì)院、同濟(jì)建筑設(shè)計(jì)院、同濟(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)院、中建國際設(shè)計(jì)有限公司等設(shè)計(jì)業(yè)龍頭公司和千余家產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)，能夠承擔(dān)橋隧、電信、鐵路、地下空間、城市規(guī)劃等設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)，已經(jīng)形成創(chuàng)意設(shè)計(jì)、國際工程咨詢、環(huán)保科技三個(gè)產(chǎn)業(yè)集群，年產(chǎn)值約300億元。

3.文化名人集聚型

這種模式通過租賃、轉(zhuǎn)讓、置換等方式，逐步把舊房、舊民宅改建成畫家工作室、設(shè)計(jì)室、畫廊、攝影室、陶藝館、時(shí)裝展示廳等，逐漸形成了室內(nèi)設(shè)計(jì)、視覺藝術(shù)、工藝美術(shù)為主的產(chǎn)業(yè)特色，實(shí)現(xiàn)了最大限度發(fā)揮知名藝術(shù)家的聚集效應(yīng)，藝術(shù)家們專業(yè)知識(shí)的儲(chǔ)備也可以深度挖掘并凸顯集聚區(qū)的文化藝術(shù)價(jià)值。

如：上海田子坊本是泰康路上的一條小弄，從1998年起，隨著陳逸飛、爾冬強(qiáng)等知名藝術(shù)家入駐，來自美國、法國、英國、澳大利亞、丹麥、加拿大、日本、中國香港等國家、地區(qū)百余家創(chuàng)意企業(yè)逐漸入駐聚集。由知名藝術(shù)家進(jìn)駐后，其他藝術(shù)家自動(dòng)聚集、自動(dòng)孵化形成文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集聚，再由政府或開放商統(tǒng)一管理的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。園區(qū)被評為中國最佳創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和上海最具影響力的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。

二、存量時(shí)代下老建筑運(yùn)營的實(shí)踐探索

存量時(shí)代下，老建筑完成更新只是第一步，更多的文化底蘊(yùn)、價(jià)值內(nèi)涵、歷史文脈需要通過科學(xué)有效地運(yùn)營來實(shí)現(xiàn)。實(shí)踐中主要有以下幾種做法.

1.“發(fā)展導(dǎo)向型”運(yùn)營

早期的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)由產(chǎn)權(quán)方自己經(jīng)營，管理模式也是簡單的引駐企業(yè)，收取租金，面臨著“外行管理內(nèi)行”、“二房東”等問題。而現(xiàn)在的城市更新運(yùn)營商一般通過創(chuàng)新的園區(qū)運(yùn)營模式，以創(chuàng)新性強(qiáng)、專業(yè)程度高的公共服務(wù)體系為核心，為從事文化創(chuàng)意行業(yè)的創(chuàng)業(yè)企業(yè)、團(tuán)隊(duì)和個(gè)人搭建孵化平臺(tái)，同時(shí)利用孵化基金和多種投融資渠道投資文化企業(yè)，園區(qū)與企業(yè)形成伙伴關(guān)系，共同發(fā)展。

如：位于靈石路的媒體藝術(shù)中心，十年前，那里還是以印刷、機(jī)械等高污染和低稅收企業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)驅(qū)動(dòng)力明顯不足的態(tài)勢。根據(jù)當(dāng)時(shí)產(chǎn)業(yè)分析和周邊同行業(yè)調(diào)研，我們決定痛下決心，逐步進(jìn)行“騰籠換鳥”。通過7年時(shí)間運(yùn)營，園區(qū)實(shí)現(xiàn)華麗蝶變，以藝術(shù)設(shè)計(jì)、媒體制作為主導(dǎo)的“媒體藝術(shù)中心”應(yīng)運(yùn)而生，園區(qū)企業(yè)區(qū)稅從每年1000萬元突增到1億元，增長了近10倍。園區(qū)老廠房結(jié)構(gòu)和配套服務(wù)受到了國內(nèi)外知名品牌的青睞，章子恰、周杰倫、孫燕姿等代言明星先后光臨園區(qū)，萬寶龍之夜、雪碧新品發(fā)布會(huì)、寶馬品牌發(fā)布會(huì)也在園區(qū)內(nèi)舉辦、吸引參觀人數(shù)達(dá)5萬人次。

2.“功能導(dǎo)向型”運(yùn)營

最初的老建筑集聚區(qū)多為改造過的老工業(yè)廠房或者都市工業(yè)園區(qū)，集聚區(qū)功能較為單一，與周邊居民互動(dòng)較少。新一輪的更新運(yùn)營更應(yīng)著眼于提升城市功能，以更新后的綜合功能替代起部分城市功能的缺失，以點(diǎn)帶面，成為一座集合商業(yè)、文化、旅游、生活、休閑、健身等為一體的社區(qū)型集聚區(qū)，更是一座綜合性的大型生活社區(qū)。

3.“服務(wù)導(dǎo)向型”運(yùn)營

就是以提高經(jīng)濟(jì)效益為中心，用好用足各類政策，對已運(yùn)營的存量載體空間，在運(yùn)用市場化手段引入高端客戶后，依托“互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)”為客戶提供個(gè)性化的精準(zhǔn)服務(wù)。比如為入駐客戶提供產(chǎn)業(yè)鏈對接服務(wù)、企業(yè)財(cái)稅咨詢服務(wù)、人力資源培訓(xùn)服務(wù)、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務(wù)等。通過服務(wù)，一方面滿足了客戶的需求，另一方面也拓展了城市更新運(yùn)營商的收入來源。

如：由創(chuàng)越投資與上海光通信公司合作改建運(yùn)營的位于南京西路的創(chuàng)越·風(fēng)口匯項(xiàng)目，憑借著良好的政府資源、空間資源、企業(yè)資源和機(jī)構(gòu)資源四大資源，依托微信公眾平臺(tái)，以創(chuàng)越政策通為政策信息發(fā)布平臺(tái)，打造面對面的政策咨詢服務(wù)第一窗口；以創(chuàng)越微沙龍為跨界互動(dòng)交流平臺(tái)，構(gòu)建零距離的企業(yè)家新型跨界交流社交圈；以創(chuàng)越服務(wù)卡為服務(wù)收入新的增長點(diǎn)，開啟市場化服務(wù)收費(fèi)新模式，實(shí)現(xiàn)品牌服務(wù)輸出。

三、存量時(shí)代下老建筑更新運(yùn)營的著力點(diǎn)

上海正在建設(shè)令人向往的卓越的全球城市。市十一次黨代會(huì)鮮明指出，打造“建筑是可以閱讀的，街區(qū)是適合漫步的”人文之城，給我們推動(dòng)老建筑更新打開了極大想象空間。面向未來，通過老建筑的形態(tài)轉(zhuǎn)型、業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型和功能轉(zhuǎn)型，嵌入創(chuàng)新空間，集聚創(chuàng)新資源，吸引創(chuàng)新人才，可以讓老建筑煥發(fā)出新的活力。

1.加強(qiáng)智能引領(lǐng)

新一輪產(chǎn)業(yè)技術(shù)革命給老建筑更新運(yùn)營帶來了機(jī)遇，也帶來了挑戰(zhàn)。要發(fā)揮政府、企業(yè)、開發(fā)商的各自優(yōu)勢，形成有效的自上而下與自下而上相結(jié)合、政府與民間相配合的管理運(yùn)作模式，通過先進(jìn)的信息技術(shù)手段，大力促進(jìn)老建筑更新運(yùn)營的信息化、智能化和生態(tài)化，并通過引入新業(yè)態(tài)、新技術(shù)、新模式企業(yè)，實(shí)現(xiàn)老建筑內(nèi)涵的提升和業(yè)態(tài)的升級(jí)，提升區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的層次。

2.秉承生態(tài)理念

通過采用系統(tǒng)的景觀規(guī)劃和園林設(shè)計(jì)，對昔日荒涼的老建筑集聚區(qū)進(jìn)行綠化再造、動(dòng)線重構(gòu)，廣泛利用太陽能、風(fēng)能等新能源，改善區(qū)域的生態(tài)環(huán)境，恢復(fù)原有的自然風(fēng)貌，盡可能避免大量拆除荒廢的工業(yè)設(shè)施，保護(hù)環(huán)境，減少能耗，節(jié)約資金，并為未來的發(fā)展留下無限可能，使生態(tài)恢復(fù)成為改變老建筑面貌的主要手段，達(dá)到既節(jié)能環(huán)保又具備景觀欣賞的目的。

3.保護(hù)歷史遺存

老建筑更新并不是把一切都推倒重來，應(yīng)采取多種形式，因地制宜，保留有價(jià)值和有文化特征的東西，處理好更新、保護(hù)和利用的關(guān)系。具體可采用整治環(huán)境，置換功能和保護(hù)重要標(biāo)志性建筑物、構(gòu)筑物，重塑空間環(huán)境形態(tài)等措施，使之在形成全新的、符合當(dāng)代使用功能和景觀生態(tài)要求的前提下，又保留清晰可見的歷史發(fā)展蹤跡和見證。同時(shí)區(qū)域文化特色和豐富的城市文化內(nèi)涵通過老建筑更新運(yùn)營得到展示和延伸，提高了城市的品味。endprint