供給側(cè)改革再度發(fā)力，上海土地市場(chǎng)應(yīng)聲而變

文/施健

供給側(cè)改革再度發(fā)力，上海土地市場(chǎng)應(yīng)聲而變

文/施健

2017年已經(jīng)過(guò)去了四分之三的時(shí)間，樓市政策層面波瀾不驚，反倒是土地市場(chǎng)經(jīng)歷了一波顯著變化，從商品住宅用地拿地要求從嚴(yán)，到商辦用地出讓條件收緊，而后又新推出租賃住宅用地，均對(duì)土地市場(chǎng)造成不同的影響。本文將探究造成土地市場(chǎng)行情變化的原因及后期市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。

一、土地市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)悄然改變

（一）租賃住宅用地異軍突起

對(duì)2016年三季度和2017年三季度成交結(jié)構(gòu)進(jìn)行比較，可以明顯發(fā)現(xiàn)2017年三季度商辦用地成交的占比大幅回落，且含住宅綜合用地的成交占比出現(xiàn)下滑，保障性住宅用地成交比重反而顯著上升。今年三季度上海首次推出租賃住宅用地入市交易，成為經(jīng)營(yíng)性用地一個(gè)重要的組成部分。在全國(guó)大力推進(jìn)租賃住宅建設(shè)發(fā)展的背景下，上海后期租賃住宅用地占比上升的可能性較大。

圖1 2016年三季度經(jīng)營(yíng)性用地成交結(jié)構(gòu)

圖2 2017年三季度經(jīng)營(yíng)性用地成交結(jié)構(gòu)

目前，上海逐步開(kāi)始大規(guī)模增加租賃住房用地的供應(yīng)，旨在貫徹中央提出的“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位和保障民眾“住有所居”的方針，同時(shí)，也為完善租售并舉的住房體系夯實(shí)基礎(chǔ)?！笆濉睍r(shí)期，上海全市居住房屋的總量基本能滿足需求，但中低收入戶籍家庭和非戶籍常住人口中青年人才的居住問(wèn)題比較突出，因此，供應(yīng)結(jié)構(gòu)需要優(yōu)化，住房發(fā)展要適應(yīng)人口結(jié)構(gòu)和居住生活方式的變化趨勢(shì)，滿足居民合理的居住需求。穩(wěn)定商品住宅的供應(yīng)、加大租賃住房的供應(yīng)勢(shì)在必行。

（二）商品住宅用地回歸正途

由于商品住宅用地的稀缺性，不少房企的土地儲(chǔ)備開(kāi)始告急，即便如今拿地要求愈發(fā)嚴(yán)苛，開(kāi)發(fā)商也仍趨之若鶩，政府一旦推出地塊，就會(huì)被市場(chǎng)快速消化。在經(jīng)歷二季度的低潮后，三季度政府加快商品住宅用地的推地節(jié)奏，因此，出現(xiàn)了一波回暖行情，土地供應(yīng)量超過(guò)60公頃，大幅優(yōu)于去年同期水平。

圖3 近階段全市商品住宅用地供求走勢(shì)

在自有資金拿地以及招掛復(fù)合出讓方式的雙重限制下，三季度商品住宅用地的成交溢價(jià)率基本為零，與去年三季度超過(guò)100%的平均溢價(jià)率形成鮮明的對(duì)比?？梢?jiàn)政府本輪對(duì)于商品住宅用地交易的調(diào)控效果顯著，不僅嚴(yán)防高溢價(jià)地塊誕生，而且有效穩(wěn)定了商品住宅用地的地價(jià)水平（注：此處地價(jià)為土地地價(jià)，非樓板價(jià)，下同）。

圖4 近階段全市商品住宅用地地價(jià)水平及溢價(jià)率走勢(shì)

（三）商業(yè)辦公用地走向分化

在經(jīng)歷了前期商辦用地放量交投后，今年全市商辦用地整體走勢(shì)為低開(kāi)高走。年初政府對(duì)于商住項(xiàng)目的整頓，不僅給商辦物業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)較大沖擊，對(duì)土地市場(chǎng)同樣有所影響，故今年一季度供應(yīng)不及10公頃，后兩個(gè)季度開(kāi)始逐漸回暖，但三季度土地供應(yīng)量仍明顯低于去年同期水平。由于目前市場(chǎng)中商辦物業(yè)依舊保持較高的庫(kù)存壓力，政府推地趨于謹(jǐn)慎。

圖5 近階段全市商辦用地供求走勢(shì)

在供求體量出現(xiàn)回落的情況下，商辦用地的地價(jià)水平卻保持在高位。由于商品住宅用地拿地門檻不斷提升，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始將目光更多地轉(zhuǎn)移到商辦用地上，不過(guò)政府對(duì)商辦土地出讓出臺(tái)了“不得建造類住宅項(xiàng)目”等多項(xiàng)新規(guī)，因此條件一般的商辦用地開(kāi)發(fā)商不會(huì)貿(mào)然出手，而對(duì)于熱門的商辦用地的爭(zhēng)奪則異常激烈。比如今年一季度靜安、青浦的優(yōu)質(zhì)商辦用地一入市就受到開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相競(jìng)奪，因此該季度的平均溢價(jià)高達(dá)140%以上，平均地價(jià)也超過(guò)40000元/平方米。

圖6 近階段全市商辦用地地價(jià)水平及溢價(jià)率走勢(shì)

二、土地市場(chǎng)成交風(fēng)格快速轉(zhuǎn)變

三季度全市出讓的住宅用地情況與以往相比發(fā)生了一定的變化：其一，從整體溢價(jià)率水平看，總共出讓的9幅純商品宅地用地，溢價(jià)率范圍僅為0.001%-1.83%，都接近底價(jià)成交；其二，三季度出現(xiàn)了一定數(shù)量的租賃住房用地，總計(jì)達(dá)6幅，接近商品住宅用地。正因上述兩大變化，市場(chǎng)上部分住宅用地交易呈現(xiàn)出了新的特征。

（一）超低溢價(jià)率的高價(jià)住宅用地

住宅用地溢價(jià)率的下調(diào)，一方面受到出讓方式轉(zhuǎn)變的影響，三季度的9幅住宅用地中有8幅采用了招掛復(fù)合的方式出讓，這是為了抬高拿地房企的資質(zhì)門檻、控制參拍房企數(shù)量，防止出現(xiàn)哄抬地價(jià)、使地價(jià)過(guò)度飆升的情況，同時(shí)融入招標(biāo)方式，會(huì)提高房企的參與成本，從而壓縮地價(jià)的上漲空間，另一方面，與低溢價(jià)率并不相對(duì)等，部分地塊的實(shí)際成交樓板價(jià)未呈現(xiàn)出應(yīng)有的低價(jià)姿態(tài)。

以三季度青浦區(qū)成交的兩幅相鄰組團(tuán)住宅用地即盈浦街道觀云路南側(cè)25-04地塊、西側(cè)22-05地塊為例：這兩幅地塊均由首創(chuàng)置業(yè)競(jìng)得，地塊面積分別為14909.1平方米和21491.1平方米，容積率均為1.5，起拍樓板價(jià)均為27000元/平方米，成交溢價(jià)率分別僅為0.66%和0.41%，成交樓板價(jià)分別為27179元/平方米和27112元/平方米。

從起拍樓板價(jià)水平看，與周邊出讓的其他宅地相比，這一價(jià)位已明顯偏高。在這兩幅組團(tuán)地塊的北側(cè)區(qū)域，曾于2016年8月出讓了兩幅純住宅用地，其起拍樓板價(jià)僅為1.5萬(wàn)元/平方米，在相隔約一年的時(shí)間里，該地區(qū)住宅用地的底價(jià)已上漲了八成，而這兩幅2016年出讓的住宅用地，最終成交溢價(jià)率雙雙超過(guò)了100%，樓板價(jià)更超3萬(wàn)元/平方米大關(guān)?？梢?jiàn)，在超低溢價(jià)率的表象下，被大幅拉升的起拍底價(jià)才是實(shí)質(zhì)。

單從2.7萬(wàn)元/平方米的成交樓板價(jià)水平看，盡管不及前述兩幅超3萬(wàn)元/平方米的地塊，但也已經(jīng)屬于高位。目前地塊周邊在售的主力商品住宅項(xiàng)目如首創(chuàng)禧悅、大發(fā)融悅和東渡悅來(lái)城，均價(jià)都在3.8萬(wàn)-4萬(wàn)元/平方米，按2.7萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)估算，地價(jià)房?jī)r(jià)比已逼近70%。

綜上，未來(lái)在住宅用地出讓方式轉(zhuǎn)變以及出讓底價(jià)調(diào)整的雙重作用下，“吸睛”的超高溢價(jià)率或再難出現(xiàn)，而同樣需指出的是，招掛復(fù)合的出讓方式已經(jīng)在控制地價(jià)過(guò)快上漲方面產(chǎn)生了初步成效。

（二）黃金地段住宅用地只租不售

上文提到三季度全市共出讓了6幅租賃住宅用地，與商品住宅用地的分布情況完全不同，除嘉定新城的一幅地塊外，其余租賃住房用地均處在外環(huán)線以內(nèi)，處在內(nèi)中環(huán)區(qū)域的地塊多達(dá)4幅，其中更是不乏出自南碼頭濱江、古北、漕河涇這樣的市中心傳統(tǒng)熱門成熟社區(qū)。

表1 2017年三季度租賃住房用地出讓列表

值得一提的是位于長(zhǎng)寧古北板塊的租賃住房用地。首先，從該板塊的經(jīng)營(yíng)性用地市場(chǎng)來(lái)看，近十年來(lái)，該板塊僅出讓過(guò)一幅商辦用地，住宅用地更是零供應(yīng)，足見(jiàn)該板塊住宅用地之稀缺程度。其次，古北作為上海傳統(tǒng)的高端居住區(qū)之一，在無(wú)新增商品住宅項(xiàng)目與用地的供應(yīng)下，二手房的價(jià)格長(zhǎng)期占據(jù)著高位，與此次出讓的租賃住房用地相毗鄰的即為板塊內(nèi)幾大標(biāo)志性的小區(qū)，最新的VISS均價(jià)都已逼近甚至超過(guò)10萬(wàn)元/平方米。

如果根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)行情、按約60%的地價(jià)房?jī)r(jià)比保守估算的話，古北地區(qū)的商品住宅用地樓板價(jià)理論上可達(dá)到約6萬(wàn)元/平方米的水平，此番該幅租賃住房用地成交樓板價(jià)僅為1.27萬(wàn)元/平方米，足見(jiàn)政府為發(fā)展租賃住房給出了巨大的讓利空間，也顯示出上海發(fā)展租賃市場(chǎng)的決心。

值得注意的是，三季度推出的6幅租賃住房用地的受讓人，分別是上海地產(chǎn)集團(tuán)、張江集團(tuán)和嘉定新城發(fā)展有限公司這三大國(guó)企。這一方面是因?yàn)橐话銈鹘y(tǒng)房企對(duì)租賃住房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)操作缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，大多處于觀望狀態(tài)，另一方面則是貫徹了住建部等九部委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》要求，在人口凈流入的大中城市充分發(fā)揮國(guó)有企業(yè)的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用。因此，上述租賃住房用地均被國(guó)企收入囊中也屬情理之中。

三、土地市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)穩(wěn)中求變

從以往政府的供地規(guī)律來(lái)看，下半年是傳統(tǒng)的供地高峰期，在三季度經(jīng)營(yíng)性用地交投的反彈中可初見(jiàn)端倪，預(yù)計(jì)四季度土地市場(chǎng)會(huì)維持大體量的供求。

根據(jù)上海發(fā)布的《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》，“十三五”期間上海將年均供應(yīng)住房用地1100公頃，包括商品住房用地400公頃，保障性住房用地360公頃，租賃住房用地340公頃。

自2014年開(kāi)始，上海住宅用地供應(yīng)計(jì)劃不斷縮水，平均計(jì)劃供應(yīng)量在600公頃左右，其中商品住宅供應(yīng)為350公頃，保障性用地為250公頃。“十三五”規(guī)劃中提出的1100公頃的供應(yīng)量，不但新增了大量租賃住房用地的計(jì)劃供應(yīng)量，也提升了商品住宅用地和保障性用地的計(jì)劃供應(yīng)量，因此不難想象后期在商品住宅用地和保障性用地供求保持穩(wěn)步增長(zhǎng)的同時(shí)，租賃住宅用地入市體量的快速增長(zhǎng)將成為一大亮點(diǎn)。

以目前土地交易市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，對(duì)于熱門區(qū)域的商品住宅用地，政府基本會(huì)提高地塊出讓底價(jià)，并采用招掛復(fù)合方式出讓，因此后期商品住宅用地的高溢價(jià)成交將難以出現(xiàn)。而高溢價(jià)地塊更多會(huì)誕生在商辦地塊上，因?yàn)樯唐纷≌玫鼗颈淮笮头科笏鼣?，中小型房企唯有在商辦用地上尋求突破口，在商辦用地出讓條件收緊的情況下，優(yōu)質(zhì)的商辦用地將成為市場(chǎng)追逐的焦點(diǎn)。

（作者單位：上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司）