德國：房屋租賃市場法規(guī)相當完善

文/高榮偉

德國：房屋租賃市場法規(guī)相當完善

文/高榮偉

發(fā)達國家中，德國以居民偏好租房、租賃市場完善、租金管制嚴格而著稱于世。德國的住房租賃市場特別發(fā)達，其租賃住房率為58%，高于自有住房率的42%。為了促進住房租賃市場的發(fā)展，德國政府特別重視租賃市場的法制建設。

細化租房合同及相關程序

德國的《民法》是住宅政策的法律基礎。它規(guī)定了居住權是公民權利的重要組成部分，明確了德聯(lián)邦與各州政府在住宅建設與住宅保障方面的職責，以法律的形式保障公民的基本居住條件。此外，《住房租賃法》、《住宅促進法》、《租金水平法》以及各州政府制定的住宅相關法規(guī)，對德國住房租賃政策進行了拓展和補充。

為了避免承租者和房東的糾紛，德國政府除了通過制定各項法規(guī)嚴格控制租房市場外，還重視細化租房合同及相關程序，以最大限度避免可能出現(xiàn)的風險和分歧，從而保護房客和房東雙方的權益。其中非常值得一提的是，德國房屋租賃市場實施了有利于承租人的“退租保護”制度。

“退租保護”，即承租人可以不用給出理由和出租人解約，但是出租人只有在符合法律規(guī)定的情況下才能提出解約要求。根據(jù)德國法律，房東無權隨意終止租房合同，除了幾種特殊情況，比如，承租者不按時繳納房租，或者房東能夠證明其本人或直系親屬需要此住房。此外，在符合上述規(guī)定的前提下，房東若想終止租房合同，通常要提前3個月通知對方。租期越長，提前通知對方的時間也越長：租期5年以上的必須提前6個月通知，租期8年的需提前9個月通知，租期10年以上的要提前1年通知對方。房東與房客作為合同的雙方，在法律上是平等的。房東要解除合同，房客需要一定的時間，與之相對應，房客要解除合同，房東也同樣需要這么多時間。

在德國，租房合同分為有限期和無限期兩種格式?！蹲》孔赓U法》規(guī)定，一般的房租合同都是無限期的，出租者不得因為其他租房者愿意支付更高的租金而與現(xiàn)有承租者解除合同。無限期合同保證了房客能夠長久租住一處房產而不被中途“攆走”——即使出現(xiàn)租房者沒錢支付房租這樣的特殊情況，房主也不能將其趕出去。德國法律規(guī)定：“即使租客有欠租違約等行為,房主也要出示足夠證據(jù),然后由執(zhí)法人員實施收屋?！睘榱朔乐狗繓|收回再租,法律規(guī)定“執(zhí)法人員協(xié)助收屋的租房在一定時間期限內不得再次出租”。

為了保護房東的利益，德國法律規(guī)定，房客在簽署租房合同前，必須向房東出具信用等級證明（即此前支付租金的記錄）、詳細的工作情況和財務狀況證明。出于維護房客權益的需要，德國政府建立了住房安全與健康標準評估體系，包括面積、生活設施、生理心理需求等多個評定標準，控制出租房屋的質量。以前，租房者有義務在居住幾年后自掏腰包對房屋進行維修或重新裝修，而現(xiàn)在，這一義務已經取消，但房客可自愿對房屋進行維護。

租房合同通常還規(guī)定，房客交房時須按入住時原樣交還房屋，租房期間對房屋所作的改變必須全部恢復，以最大限度地保護房東的合法權益。

房東不得隨意上漲房租

德國的《民法》等多項法律對房租進行了強有力的管理和約束，特別側重對房客利益予以保護?！睹穹ā芬?guī)定，合同一經簽訂，房東不得隨意上漲房租。《租金水平法》規(guī)定，3年內舊合同的租金上漲幅度不能超過20%，2015年又調整為10%。原有租房合同到期，房東收回住房后再次出租，通常會上調租金，按照2015年6月生效的《租金剎車法》，房東再出租住房，租金最大上調幅度不得超過當?shù)貥藴史孔獾?0%。對于新簽訂的合同，允許租借雙方進行議價，但是租金要參照已有同等質量和位置的房屋的租金水平來確定。

對于一個地方同類住房的通常房租水平，德國法律還特別規(guī)定，設立專門機構，定期制定“房租合理價格表”。一般情況下，政府制定的租金價格低于由供需關系決定的市場均衡價格。按照規(guī)定，各大中型城市每年應更新“租價表”,而房東要根據(jù)“租價表”制定“合理房價”。按照《住房租賃法》，如果房東所定的房租超出“合理房租”的20%，則以“房租超高”論，根據(jù)《經濟犯罪法》，這種情況已經構成了違法行為。遇到這種情況時，房客可以與房東進行協(xié)調，也可以向法庭起訴，“不僅房租會立即降到最多達20%，而且房東將受到最高10萬馬克的罰款”。有知情者指出。如果房東所定的房租超出“合理房租”50%，則以“房租暴利”論，根據(jù)《刑法》，這已構成了犯罪行為，如不及時更正，房東將面臨高額罰款，甚至有牢獄之災。

在德國久居的一位華裔人士列舉了一個自己切身經歷的案例：這位華裔人士曾住在法蘭克福附近的一個小城，其所租房子約60平方米。起初凈房租是980馬克，高出法蘭克福地區(qū)“合理房租”32%——這就已經到了“房租超高”的程度。3年后他與房東談判，降到850馬克，還是高出了15%，但已到了法律容許范圍。搬到法蘭克福后，他租了83平方米的房子，凈房租980馬克，但已經低于法蘭克福地區(qū)“合理房租”4%——當然，這位華裔人士就無須與房東再費口舌了。

長期以來，良好的法律法規(guī)規(guī)范了德國房屋租賃市場。據(jù)了解，在現(xiàn)實中，相關機構制定的價格一般也都能得到有效執(zhí)行。連續(xù)而有效的相關政策條例很好地保障了租客與房主的合法權益，使得德國租房市場極為穩(wěn)定。

政策上積極引導和扶持

從性質上看，德國《住宅促進法》為租賃住房定下了“公益”、“福利”的基調，明確規(guī)定，要建造面積、布局、租金適合廣大居民需要的住房。德國各級政府尤其是聯(lián)邦政府把推動福利住房即由國家資助建造、租金較低、專門租給低收入人群的住房的建設作為必須履行的職責。

為了保障德國公民充分享受政府提供的租房“紅利”，政府在保護承租人利益的同時，還為房屋供給方制定了相應政策，鼓勵和培育德國租賃房市場的健康運作。在德國，不管是開發(fā)新房還是經營租賃，企業(yè)要獲得土地、信貸，新落成的房子須在一定期限內讓渡政府出租，或按接受補貼后的低租金出租，過了期限，才能按市場租金出租。因此，德國租賃房源充足。據(jù)媒體報道，到2016年，德國存量住房4170萬套，戶均套數(shù)約為1.02套。德國家庭小型化，但房屋居室結構偏向3、4、5居室。這意味著盡管戶均套數(shù)只有1.02套，但人均居住面積達到46.5平方米，人均租住公寓面積達到44.6平方米，高于世界發(fā)達國家水平。有這么大的居住空間，德國租房并不困難，租金自然也不會太高。據(jù)媒體報道，德國租金占家庭可支配收入比重為27.2%，柏林為28.9%，漢堡為29.4%。

通常，德國政府對投資商建設用于出租的房屋進行免稅或者直接補貼，因此，在德國建設用于出租的房屋比建設用于出售的房屋會得到更多的稅收優(yōu)惠。這在客觀上也鼓勵了房地產投資商樂于開發(fā)更多用于租賃的住房。德國房地產稅收制度完善，持有環(huán)節(jié)的稅率達到2.3%，業(yè)主需要把閑置的多余房屋拿出來出租，以收取租金來彌補持有稅收成本，同時還能享受更大的稅收優(yōu)惠。根據(jù)immobilienscout24公布的數(shù)據(jù)，慕尼黑、漢堡的租金回報率達到3.5%和3.8%，柏林達到4.3%，因此，業(yè)主具有足夠的租賃積極性，柏林190萬套公寓中85%用來出租。

與此同時，對用于出租的住房，德國政府的稅收政策規(guī)定，其折舊率要高于普通商品住房，例如，規(guī)定出租房屋的建筑成本在50年內折舊完畢。在這種稅收體制下，出租房的投資者和承租者，比商品房的投資者和購房者擁有更大程度的稅收優(yōu)惠。因此，這對于刺激德國租賃房市場的投資意義重大。

“適居性”和權益保障到位

就安全性來看，德國的房屋租賃市場因為嚴格的法規(guī)而干凈透明，租客可由此獲得巨大的安全感。

一般來說，人們尋找租房時要借助中介商，這個時候一旦遇到黑心中介，往往出現(xiàn)“宰你沒商量”的結果。不過，在德國不必擔心“挨宰”，因為有《住房中介法》。這項法律規(guī)定，如果中介商任意提高傭金，一經發(fā)現(xiàn)，將被處以高達2.5萬歐元的罰金。根據(jù)《租金剎車法》的最新規(guī)定，租房市場已經引入“誰委托，誰付費”原則，即租房中介費不再由租客承擔，而改由房東承擔，租客只有在專門授權給中介找房的情況下，才需要負擔中介費用。

租客的安全感還體現(xiàn)在對住房人的保護上。在德國人看來，房東租給房客的不是一臺機器，或某個工具，而是住房。住房是給人住的，是一個人或一個家庭生活的中心場所，所以對住房人的保護已經作為基本人權寫入了德國《憲法》?！熬瓦B警察搜查一個住房都必須事先得到法庭準許，何況你一間房東了?！本镁拥聡囊晃蝗耸恐赋?。

為防止住房租賃領域的非法投資，德國法規(guī)明確禁止“二房東”現(xiàn)象。而對于眾多的租房客，德國政府也制定了許多具體細則予以保護。特別是對低收入人群，政府還給予了各種住房租賃優(yōu)惠政策，其中“房租補貼制度”便是低收入居民住房保障的主要方式之一。德國法律規(guī)定，德國公民中凡家庭收入不足以租賃適當住宅者，均有權享受住宅補貼，以保證每個家庭都能夠有足夠的住宅支付能力。租房補助的資金來源于德國聯(lián)邦政府，由各地的社會福利局進行具體行政操作。至于具體的房租補貼數(shù)額，則根據(jù)家庭成員的多少、失業(yè)時間長短及房租支出等情況來確定，向貧困家庭發(fā)放每月數(shù)百歐元不等的租房補助。

這個政策的優(yōu)點在于，對申請人的考核是動態(tài)的，有時效性，因為每年都會對申請人進行考核，并不是申請到補助后就可以一直獲得。租金補助期原則上定為12個月，如果能夠預測到補助期內會有重大變化，審批的補助期會減少，甚至分割，比如家庭總收入提高超過15%，或者正在找工作的大學畢業(yè)生。德國聯(lián)邦統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，至2015年12月31日，德國總人口8217.5684萬，其中約46萬戶家庭獲得住房補貼，占所有住戶的1.1%。

更為重要的是，德國租房和買房享有的公共權益是等同的，只要居民合法納稅，就可以享有本地所有公共服務。也就是說，在德國租房，不僅“適居性”和權益保障等都非常到位，租房客還可享受與買房一樣的“安全感”和“穩(wěn)定感”。由于德國擁有高度發(fā)達的住房租賃市場和完善的配套措施保障，全德有3/4的人口不是房東就是房客。據(jù)說，在德國，租住同一間房子達數(shù)十年之久的住客數(shù)量相當可觀。

總體來看，德國關于租房的法律雖然復雜，但對房東，尤其是對于房客的權益保護還是相當全面的?！跋鄬^便宜的房租、健全的租房法規(guī)和政府抑制房價的法規(guī)等，讓德國幾乎成了租房者的‘天堂’?！睂Φ聡课葑赓U市場有過研究的人如是說。

（作者單位：河南省社旗縣縣委黨校）