棚改改出大行情

邢海洋

“天涯”上有個帖子，請大家報報當(dāng)?shù)胤績r的觀感。這一報不要緊，全國除了一線城市似乎所有的地方都在漲，西安、成都、石家莊，乃至所謂“十八線”小縣城。并且，大家通過自身的觀察也似乎體會出房價上漲的原因：棚戶區(qū)改造。一場由棚改引發(fā)的大面積漲價大有在全國蔓延之勢。

“浙江麗水，五年前市區(qū)房價6000～1.4萬元，工業(yè)區(qū)4000～6000元，目前市區(qū)1.2萬～3.1萬元。1.2萬元的是那種八九十年代房齡近30年的預(yù)制板樓面，外墻抹水泥那種?！闭憬ど虡I(yè)發(fā)達(dá)，人口涌入，房價上漲不足為奇。“西安年后二手房漲了30%左右，新樓盤都很偏還漲得夸張，差不多都翻倍了。”西安是西北最重要的交通樞紐、文化經(jīng)濟(jì)政治中心，算得上二線城市，漲價也合理。鄭州、武漢乃至成都，新興的高鐵樞紐、制造業(yè)中心和科技重鎮(zhèn)，當(dāng)然也有上漲的理由?？蓪?shí)際上，湖北四線城市，常住人口不到100萬的，當(dāng)?shù)鼐用褚哺嬖V大家，那里2015年房子已經(jīng)不好賣了，后來搞起了棚改，現(xiàn)金補(bǔ)償，市中心房價一下從6000多元/平方米拉到9000～1萬元/平方米。

當(dāng)然從全國范圍看，這只是一些個例。查看安居客全國各城市二手房交易房價則能得到更廣泛的印象，除了被重點(diǎn)監(jiān)控、漲幅過高的一、二線城市，全國幾乎所有城市的房價都在漲，如被海景房困擾了多年的威海，去年同期是6000元/平方米，現(xiàn)在是8000元/平方米；?？谌ツ晖谑?500元/平方米，現(xiàn)在是1.1萬元/平方米；洛陽去年不到5000元/平方米，現(xiàn)在已經(jīng)超過6000元/平方米。甚至這些年一直被貼上“人口凈流出”標(biāo)簽的東三省省會的房價也都是近年新高。

稀缺的土地資源使得房子本來就具有升值保值功能，否則也就不會出現(xiàn)澳大利亞房產(chǎn)持續(xù)55年上漲的紀(jì)錄。當(dāng)“北上深”瘋漲的時候，市場上不乏賣掉男方和女方父母家三、四線小城的兩套房子，合力湊齊一線一套“老破小”首付的故事。那時候的房價邏輯是，人員只會向著珠三角、長三角和京津冀沿海三大都市圈聚集，而疏離于這三大都市圈之外的地方，本地人升學(xué)就業(yè)養(yǎng)老向更大級別的城市流動，流入的是更低級次的小城居民，人口聚集效應(yīng)并不明顯。并且。這里似乎有著無窮無盡的土地供應(yīng)，當(dāng)?shù)厝瞬蝗狈孔?、政府批地又蓋了很多房子，上一輪房地產(chǎn)高潮給一些三、四線城市甚至留下五六年的去化周期。

地域上看，全國34個省級行政區(qū)域中17個省、區(qū)、直轄市屬于人口凈流入狀態(tài)，其中主要以珠三角區(qū)域、長三角區(qū)域和大北京為主，且集中在東南沿海區(qū)域。人口凈流出的14個省、區(qū)、直轄市中，主要集中在中部和西部地區(qū)，河北、河南等。可從經(jīng)濟(jì)增速看，這些人口凈流出的省GDP增速卻高于全國水平，處于城鎮(zhèn)化初級階段，仍能夠靠勞動力的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移獲得更高的經(jīng)濟(jì)增速。故而，這里對城市房地產(chǎn)的需求并不弱。以筆者在山東沿海的觀察，大量旅游度假房的開發(fā)雖然使行業(yè)顯得頗為蕭條，可剛需房的市場一直頗為旺盛。終于，當(dāng)閑置樓盤里陸續(xù)亮起了燈火，房源緊張的氣氛流布開來。

中小城市供需逆轉(zhuǎn)的催化劑是棚戶區(qū)改造。棚戶區(qū)改造的初衷是對居住于老舊危房、居住條件惡劣的居民給予幫扶，改善他們的居住環(huán)境。2012年全國層面的棚改恰逢房地產(chǎn)蕭條，棚改也就被賦予了消化空置房的附屬功能。棚改全面貨幣化，每年全國棚改都有600萬～700萬套，同時還以同樣的速度做著規(guī)劃，未來三年還將有2000萬套。而全國每年銷售房子大概1200萬套，棚改約占一半。

三、四線城市的房子跟著漲上來，也封閉了一線下跌的空間。對于絕大多數(shù)城市居民來說這是一個雙贏的結(jié)果，可一旦房價令進(jìn)城剛需族難以承受、阻擋了城市化的步伐，政府就需調(diào)控棚改節(jié)奏了。