樓市AB面

張藝曦

自去年樓市迎來“最嚴(yán)限購令”后，上半年樓市遇冷。進入下半年，嚴(yán)查消費貸、限售升級擴圍、限購限價不放松等輪番收緊樓市，全國房地產(chǎn)市場更是落入“冰點”。不僅房價平穩(wěn)，就連成交量也是慘淡。

但買賣市場的大概率“降溫”并不能阻擋品牌房企的“厚積薄發(fā)”。有數(shù)據(jù)顯示，今年品牌房企大部分的日子過得不錯，不僅“樓盤”熱售，同時，在下半年，拿地的熱情高漲，更多的土地流入了市場。

不斷降溫的濟南樓市

去年9月，北、上、廣、深與天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢、佛山、南寧、南京等22個一、二、三線城市，均陸續(xù)發(fā)布了力度不一的樓市調(diào)控政策，這被稱為“史上最嚴(yán)限購令”。

最嚴(yán)限購令后，持續(xù)瘋漲兩年的濟南樓市迎來了“拐點”，從年初至今，整個樓市進入了“冷靜期”。進入下半年，樓市買賣市場更不樂觀。9月以來，住建部、人民銀行、銀監(jiān)會日前聯(lián)合部署規(guī)范購房融資行為，要求銀行業(yè)金融機構(gòu)強化對個人綜合消費貸款、經(jīng)營性貸款、信用卡透支等業(yè)務(wù)的額度和資金流向管理，嚴(yán)防資金違規(guī)進入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

濟南一商業(yè)銀行信貸科主任解釋道，除了房貸，想要通過銀行貸款、信用卡透支等方式來湊齊房錢，根本不可能。進一步說明，如銀監(jiān)會審慎規(guī)制局局長肖遠(yuǎn)企9月底表示，將嚴(yán)查消費貸款的資金，嚴(yán)厲打擊首付貸，防止居民杠桿率過快上升以來，目前，監(jiān)管部門正重點檢查個人消費貸款資金用于支付購房首付款，或者償還首付款；以及利用大額信用卡透支支付購房款等違規(guī)行為。對于檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，要求及時糾正，提前回收貸款。

這造成了樓市買方市場的“資金局限”。“瘋漲兩年后濟南的房價已攀升到每平1萬—3萬元之間，首付款對大部分家庭來說已不是輕松可以拿出的。特別是二套房改善型購買用戶，在東部購房的話，二套房的六成首付基本上在200萬元以上，這真不是一筆小數(shù)目。”“齊魯樓市”名士豪庭店李銳告訴記者，自銀行籌款的途徑被“堵上”后，高額的首付將不少有改善性需求的購房者擋在門外，“來詢問的客戶多，成交額幾乎為零?！?/p>

數(shù)據(jù)更加直觀。據(jù)國家統(tǒng)計局10月23日發(fā)布的《70個大中城市住宅銷售價格月度報告》，今年9月，濟南新建住宅價格環(huán)比下降0.6%，為年內(nèi)新房價格第三次下跌，也是連續(xù)兩個月環(huán)比下跌。

二手房市場也同樣面臨著“買方的流失”。有數(shù)據(jù)顯示，濟南二手房價格自今年1月環(huán)比價格首次出現(xiàn)下跌，之后連續(xù)5個月上漲后，7月份首次出現(xiàn)環(huán)比下跌，8月繼續(xù)下降，而且降幅擴大到0.6%。

“熄火”是個大概率事件

有調(diào)查機構(gòu)統(tǒng)計，進入2017年，有關(guān)房地產(chǎn)的政策已發(fā)布近180次，就在9月，含央行等部門在內(nèi)多達45個城市發(fā)布有關(guān)政策52次。

如此頻繁的房產(chǎn)政策背后，傳達的是國家調(diào)控“虛火”樓市的決心。就在十九大報告中關(guān)于住房問題的篇幅不長，“讓全體人民住有所居”足以表達出，堅持“房子是用來住的、不是用來炒”的美好愿景，同時表示，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

由此，全國樓市成交全部回落，是大概率事件。

10月26日，萬科在新出爐的三季報中指出，下半年以來，全國商品住房銷售進一步放緩。與此同時，部分省市繼續(xù)加大調(diào)控力度，推出包括限售在內(nèi)的各項政策以穩(wěn)定市場，熱點城市的新房供應(yīng)與成交面積持續(xù)回落。

截至27日的樓市成交數(shù)據(jù)印證了萬科的判斷。10月首周，樓市傳統(tǒng)“銀十”成交大跌。根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，一線城市創(chuàng)歷史新低，同環(huán)比跌幅均超八成，二線城市同環(huán)比降幅則均超六成。三四線城市成交量亦全線回落，同比跌幅近七成。

在樓市價格方面，9月70個大中城市中一線城市房價繼8月首次出現(xiàn)環(huán)比下滑后再度下滑0.1%，同比漲幅收窄3.2個百分點至1.6%；二三線城市同比分別上漲5.5%和7.2%，相比8月分別為8.4%和8.2%的漲幅也下滑了。進入10月份，據(jù)中金公司監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，10月前三周，樣本城市累計銷售面積同比下滑36%，銷售均價同比上漲15%（9月分別為-23%和+16%），顯示出10月的成交下滑，而價格平穩(wěn)。

有媒體報道，近期佛山、東莞甚至深圳、廣州已經(jīng)出現(xiàn)平價、低價出貨現(xiàn)象，甚至一些在售樓盤以低于前期售價的價格進行階段促銷，因為馬上年底，要趕業(yè)績。

品牌房企的市場表現(xiàn)力優(yōu)異

重啟“限購”這一年間，土地拍賣市場也隨之收緊。就在過去的一年，濟南土地拍賣政策不斷調(diào)整，在提高競買保證金繳納門檻的同時，針對市區(qū)內(nèi)熱點地區(qū)的居住用地使用權(quán)也首次在出讓競拍環(huán)節(jié)設(shè)定最高限價，此外開始競基礎(chǔ)設(shè)施及安置房，有的土地還需要開發(fā)商競自持面積，都是在引導(dǎo)開發(fā)商理性競價，控制溢價率、遏制“地王”現(xiàn)象產(chǎn)生。

為此，濟南對用地進行了“計劃”。據(jù)此前濟南公布的今年用地供應(yīng)計劃來看，供應(yīng)城鎮(zhèn)住宅用地680.44公頃；計劃供應(yīng)商業(yè)服務(wù)用地166.03公頃，重點保障中央商務(wù)區(qū)、鵲山片區(qū)、萬達文旅城等區(qū)域或項目的用地。業(yè)內(nèi)人士分析，接下來的3個月里，濟南供地節(jié)奏將會加快，接下來幾個月或有大批土地入市，以緩解目前省城土地供求市場之渴。

不過，品牌房企在2017年整體的銷售業(yè)績卻很優(yōu)異。據(jù)調(diào)查，截至目前，全國大部分知名房企的銷售情況表現(xiàn)良好。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年1—9月，碧桂園以4281.7億元的銷售額位居房企之首。萬科以3961億元緊隨其后，二者均已超過2016年全年水平；保利、融創(chuàng)分列第三第四，也都超過了2000億。對此，萬科董事會秘書朱旭表示，“行業(yè)調(diào)控的加碼以及市場環(huán)境的變化都加速了行業(yè)的分化，在這種背景下，品牌房企的優(yōu)勢進一步體現(xiàn)?！?/p>

確實，拿地最積極的就是品牌房企。從全國住宅用地成交總價TOP10的拿地房企來看，主要為大型國有企業(yè)及其他龍頭房企。10月，保利、中海、首開、越秀及中糧等國有企業(yè)積極拿地，在成交總價TOP10榜單中，國企參與競得的有6宗地。從拿地金額來看，碧桂園、萬科、保利繼續(xù)穩(wěn)居冠軍、亞軍、季軍位置。

從拿地城市來看，主要集中在北京、福州、佛山、紹興等重點一二線及其周邊三四線城市。其中，碧桂園10月一方面在招拍掛市場上繼續(xù)加碼福州、濟南、合肥等二線熱點城市，同時增加?xùn)|莞、滁州等核心城市周邊三四線城市的土地儲備，另一方面在收并購市場以5.2億元收購舟山市兩地塊，獲得13.8萬平土地，企業(yè)單月拿地金額超230億元。

由此可見，在一二線城市土地供應(yīng)縮減背景下，企業(yè)對發(fā)展資源的爭奪更加白熱化，未來資源獲取能力將成為企業(yè)發(fā)展的決定因素之一，房企正在積極關(guān)注重點城市的土地機會，獲取優(yōu)質(zhì)土地資源，為規(guī)模擴張奠定基礎(chǔ)。