樓市AB面

張藝曦

自去年樓市迎來(lái)“最嚴(yán)限購(gòu)令”后，上半年樓市遇冷。進(jìn)入下半年，嚴(yán)查消費(fèi)貸、限售升級(jí)擴(kuò)圍、限購(gòu)限價(jià)不放松等輪番收緊樓市，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)更是落入“冰點(diǎn)”。不僅房?jī)r(jià)平穩(wěn)，就連成交量也是慘淡。

但買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的大概率“降溫”并不能阻擋品牌房企的“厚積薄發(fā)”。有數(shù)據(jù)顯示，今年品牌房企大部分的日子過(guò)得不錯(cuò)，不僅“樓盤(pán)”熱售，同時(shí)，在下半年，拿地的熱情高漲，更多的土地流入了市場(chǎng)。

不斷降溫的濟(jì)南樓市

去年9月，北、上、廣、深與天津、蘇州、成都、鄭州、無(wú)錫、濟(jì)南、合肥、武漢、佛山、南寧、南京等22個(gè)一、二、三線(xiàn)城市，均陸續(xù)發(fā)布了力度不一的樓市調(diào)控政策，這被稱(chēng)為“史上最嚴(yán)限購(gòu)令”。

最嚴(yán)限購(gòu)令后，持續(xù)瘋漲兩年的濟(jì)南樓市迎來(lái)了“拐點(diǎn)”，從年初至今，整個(gè)樓市進(jìn)入了“冷靜期”。進(jìn)入下半年，樓市買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)更不樂(lè)觀(guān)。9月以來(lái)，住建部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)日前聯(lián)合部署規(guī)范購(gòu)房融資行為，要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)強(qiáng)化對(duì)個(gè)人綜合消費(fèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款、信用卡透支等業(yè)務(wù)的額度和資金流向管理，嚴(yán)防資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

濟(jì)南一商業(yè)銀行信貸科主任解釋道，除了房貸，想要通過(guò)銀行貸款、信用卡透支等方式來(lái)湊齊房錢(qián)，根本不可能。進(jìn)一步說(shuō)明，如銀監(jiān)會(huì)審慎規(guī)制局局長(zhǎng)肖遠(yuǎn)企9月底表示，將嚴(yán)查消費(fèi)貸款的資金，嚴(yán)厲打擊首付貸，防止居民杠桿率過(guò)快上升以來(lái)，目前，監(jiān)管部門(mén)正重點(diǎn)檢查個(gè)人消費(fèi)貸款資金用于支付購(gòu)房首付款，或者償還首付款；以及利用大額信用卡透支支付購(gòu)房款等違規(guī)行為。對(duì)于檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，要求及時(shí)糾正，提前回收貸款。

這造成了樓市買(mǎi)方市場(chǎng)的“資金局限”?！隘倽q兩年后濟(jì)南的房?jī)r(jià)已攀升到每平1萬(wàn)—3萬(wàn)元之間，首付款對(duì)大部分家庭來(lái)說(shuō)已不是輕松可以拿出的。特別是二套房改善型購(gòu)買(mǎi)用戶(hù)，在東部購(gòu)房的話(huà)，二套房的六成首付基本上在200萬(wàn)元以上，這真不是一筆小數(shù)目?！薄褒R魯樓市”名士豪庭店李銳告訴記者，自銀行籌款的途徑被“堵上”后，高額的首付將不少有改善性需求的購(gòu)房者擋在門(mén)外，“來(lái)詢(xún)問(wèn)的客戶(hù)多，成交額幾乎為零?！?/p>

數(shù)據(jù)更加直觀(guān)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局10月23日發(fā)布的《70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格月度報(bào)告》，今年9月，濟(jì)南新建住宅價(jià)格環(huán)比下降0.6%，為年內(nèi)新房?jī)r(jià)格第三次下跌，也是連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比下跌。

二手房市場(chǎng)也同樣面臨著“買(mǎi)方的流失”。有數(shù)據(jù)顯示，濟(jì)南二手房?jī)r(jià)格自今年1月環(huán)比價(jià)格首次出現(xiàn)下跌，之后連續(xù)5個(gè)月上漲后，7月份首次出現(xiàn)環(huán)比下跌，8月繼續(xù)下降，而且降幅擴(kuò)大到0.6%。

“熄火”是個(gè)大概率事件

有調(diào)查機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入2017年，有關(guān)房地產(chǎn)的政策已發(fā)布近180次，就在9月，含央行等部門(mén)在內(nèi)多達(dá)45個(gè)城市發(fā)布有關(guān)政策52次。

如此頻繁的房產(chǎn)政策背后，傳達(dá)的是國(guó)家調(diào)控“虛火”樓市的決心。就在十九大報(bào)告中關(guān)于住房問(wèn)題的篇幅不長(zhǎng)，“讓全體人民住有所居”足以表達(dá)出，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒”的美好愿景，同時(shí)表示，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。

由此，全國(guó)樓市成交全部回落，是大概率事件。

10月26日，萬(wàn)科在新出爐的三季報(bào)中指出，下半年以來(lái)，全國(guó)商品住房銷(xiāo)售進(jìn)一步放緩。與此同時(shí)，部分省市繼續(xù)加大調(diào)控力度，推出包括限售在內(nèi)的各項(xiàng)政策以穩(wěn)定市場(chǎng)，熱點(diǎn)城市的新房供應(yīng)與成交面積持續(xù)回落。

截至27日的樓市成交數(shù)據(jù)印證了萬(wàn)科的判斷。10月首周，樓市傳統(tǒng)“銀十”成交大跌。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，一線(xiàn)城市創(chuàng)歷史新低，同環(huán)比跌幅均超八成，二線(xiàn)城市同環(huán)比降幅則均超六成。三四線(xiàn)城市成交量亦全線(xiàn)回落，同比跌幅近七成。

在樓市價(jià)格方面，9月70個(gè)大中城市中一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)繼8月首次出現(xiàn)環(huán)比下滑后再度下滑0.1%，同比漲幅收窄3.2個(gè)百分點(diǎn)至1.6%；二三線(xiàn)城市同比分別上漲5.5%和7.2%，相比8月分別為8.4%和8.2%的漲幅也下滑了。進(jìn)入10月份，據(jù)中金公司監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，10月前三周，樣本城市累計(jì)銷(xiāo)售面積同比下滑36%，銷(xiāo)售均價(jià)同比上漲15%（9月分別為-23%和+16%），顯示出10月的成交下滑，而價(jià)格平穩(wěn)。

有媒體報(bào)道，近期佛山、東莞甚至深圳、廣州已經(jīng)出現(xiàn)平價(jià)、低價(jià)出貨現(xiàn)象，甚至一些在售樓盤(pán)以低于前期售價(jià)的價(jià)格進(jìn)行階段促銷(xiāo)，因?yàn)轳R上年底，要趕業(yè)績(jī)。

品牌房企的市場(chǎng)表現(xiàn)力優(yōu)異

重啟“限購(gòu)”這一年間，土地拍賣(mài)市場(chǎng)也隨之收緊。就在過(guò)去的一年，濟(jì)南土地拍賣(mài)政策不斷調(diào)整，在提高競(jìng)買(mǎi)保證金繳納門(mén)檻的同時(shí)，針對(duì)市區(qū)內(nèi)熱點(diǎn)地區(qū)的居住用地使用權(quán)也首次在出讓競(jìng)拍環(huán)節(jié)設(shè)定最高限價(jià)，此外開(kāi)始競(jìng)基礎(chǔ)設(shè)施及安置房，有的土地還需要開(kāi)發(fā)商競(jìng)自持面積，都是在引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商理性競(jìng)價(jià)，控制溢價(jià)率、遏制“地王”現(xiàn)象產(chǎn)生。

為此，濟(jì)南對(duì)用地進(jìn)行了“計(jì)劃”。據(jù)此前濟(jì)南公布的今年用地供應(yīng)計(jì)劃來(lái)看，供應(yīng)城鎮(zhèn)住宅用地680.44公頃；計(jì)劃供應(yīng)商業(yè)服務(wù)用地166.03公頃，重點(diǎn)保障中央商務(wù)區(qū)、鵲山片區(qū)、萬(wàn)達(dá)文旅城等區(qū)域或項(xiàng)目的用地。業(yè)內(nèi)人士分析，接下來(lái)的3個(gè)月里，濟(jì)南供地節(jié)奏將會(huì)加快，接下來(lái)幾個(gè)月或有大批土地入市，以緩解目前省城土地供求市場(chǎng)之渴。

不過(guò)，品牌房企在2017年整體的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)卻很優(yōu)異。據(jù)調(diào)查，截至目前，全國(guó)大部分知名房企的銷(xiāo)售情況表現(xiàn)良好。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年1—9月，碧桂園以4281.7億元的銷(xiāo)售額位居房企之首。萬(wàn)科以3961億元緊隨其后，二者均已超過(guò)2016年全年水平；保利、融創(chuàng)分列第三第四，也都超過(guò)了2000億。對(duì)此，萬(wàn)科董事會(huì)秘書(shū)朱旭表示，“行業(yè)調(diào)控的加碼以及市場(chǎng)環(huán)境的變化都加速了行業(yè)的分化，在這種背景下，品牌房企的優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步體現(xiàn)?！?/p>

確實(shí)，拿地最積極的就是品牌房企。從全國(guó)住宅用地成交總價(jià)TOP10的拿地房企來(lái)看，主要為大型國(guó)有企業(yè)及其他龍頭房企。10月，保利、中海、首開(kāi)、越秀及中糧等國(guó)有企業(yè)積極拿地，在成交總價(jià)TOP10榜單中，國(guó)企參與競(jìng)得的有6宗地。從拿地金額來(lái)看，碧桂園、萬(wàn)科、保利繼續(xù)穩(wěn)居冠軍、亞軍、季軍位置。

從拿地城市來(lái)看，主要集中在北京、福州、佛山、紹興等重點(diǎn)一二線(xiàn)及其周邊三四線(xiàn)城市。其中，碧桂園10月一方面在招拍掛市場(chǎng)上繼續(xù)加碼福州、濟(jì)南、合肥等二線(xiàn)熱點(diǎn)城市，同時(shí)增加?xùn)|莞、滁州等核心城市周邊三四線(xiàn)城市的土地儲(chǔ)備，另一方面在收并購(gòu)市場(chǎng)以5.2億元收購(gòu)舟山市兩地塊，獲得13.8萬(wàn)平土地，企業(yè)單月拿地金額超230億元。

由此可見(jiàn)，在一二線(xiàn)城市土地供應(yīng)縮減背景下，企業(yè)對(duì)發(fā)展資源的爭(zhēng)奪更加白熱化，未來(lái)資源獲取能力將成為企業(yè)發(fā)展的決定因素之一，房企正在積極關(guān)注重點(diǎn)城市的土地機(jī)會(huì)，獲取優(yōu)質(zhì)土地資源，為規(guī)模擴(kuò)張奠定基礎(chǔ)。