住房租賃市場(chǎng)的金融創(chuàng)新與發(fā)展

巫旭麟

【摘 要】近年來我國(guó)商品住房?jī)r(jià)格逐漸上漲，低收入者同時(shí)面臨著買房困難、房屋需求旺盛、收入提升幅度較低等問題的困擾，逐漸成為一個(gè)較為顯著的社會(huì)問題。為解決上述問題，國(guó)家先后出臺(tái)一系列促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策和建議，其中開展金融創(chuàng)新、提高租賃住房建設(shè)者和房屋租賃者的交易意愿，成為促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的核心。本文探討了時(shí)下住房租賃市場(chǎng)金融創(chuàng)新的兩個(gè)主要領(lǐng)域，并展望未來，嘗試找出發(fā)展方向。

【關(guān)鍵詞】金融創(chuàng)新；住房租賃；信托基金

一、開展住房租賃市場(chǎng)金融創(chuàng)新的必要性

近年，由于受國(guó)際金融危機(jī)的壓力，導(dǎo)致我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的大量資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，造成2015到2016年兩年間房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，在創(chuàng)造大量的住房庫存剩余的同時(shí)，極大的拉高住房銷售價(jià)格。從而使大量住房剛性需求者陷入收入漲幅追不上住房銷售價(jià)格漲幅的尷尬境地，對(duì)我國(guó)社會(huì)的穩(wěn)定性也造成一定影響。為抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，解決住房供需矛盾，國(guó)家開始大力推廣住房租賃發(fā)展。2015年1月14日，住建部發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)建議》，2017年7月以住建部為首的國(guó)家九個(gè)部門更進(jìn)一步聯(lián)合提出了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，在這一《通知》的指導(dǎo)下，國(guó)家有關(guān)部門和各地的相關(guān)機(jī)構(gòu)開始積極研究和探索如何提高住房租賃市場(chǎng)交易量，滿足低收入人群的住房需求這一社會(huì)問題。中信銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行宣布進(jìn)入房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)，阿里巴巴、京東等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)紛紛試水租賃金融業(yè)務(wù)。這些創(chuàng)新舉措有助于促進(jìn)租賃房源的建設(shè)與籌集，培育和擴(kuò)大租賃需求，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，正式揭開了住房租賃市場(chǎng)與資本市場(chǎng)相結(jié)合的序幕。通過金融創(chuàng)新加快住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，可有效滿足低收入人群的住房需求，同時(shí)能有助于緩解開發(fā)商和政府部門的資金壓力。

二、住房租賃市場(chǎng)的主流金融創(chuàng)新手段

中共十九大報(bào)告提出，要加快建立“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的住房制度。10月中國(guó)內(nèi)地有超過25個(gè)城市發(fā)布了有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策34次，政策內(nèi)容中有關(guān)租賃的接近20次。有研究報(bào)告顯示，2016年中國(guó)住房租賃市場(chǎng)租金規(guī)模為1.1萬億元，預(yù)計(jì)2025年增至2.9萬億元，2030年將超過4萬億元。中國(guó)住宅租賃市場(chǎng)的發(fā)展前景和廣闊空間吸引著諸多運(yùn)營(yíng)主體進(jìn)行嘗試和探索。作為新的藍(lán)海，金融支援是租賃住宅市場(chǎng)發(fā)展的基石。

住房租賃金融創(chuàng)新主要分為兩方面，一是從租賃住房實(shí)施主體角度，充分發(fā)揮金融創(chuàng)新為租賃住房市場(chǎng)提供信貸和流動(dòng)性支持的能力；二是從房屋租賃者角度考慮，發(fā)揮金融創(chuàng)新的靈活性，提供多種多樣的資金借貸服務(wù)和債務(wù)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)，從而盤活整個(gè)住房租賃市場(chǎng)，有效擴(kuò)大租賃住房市場(chǎng)容量，提升房屋租賃者的租住意愿。

（一）從租賃住房實(shí)施主體的角度看金融創(chuàng)新。

房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于重資產(chǎn)、資金密集型投資行業(yè)，尤其是住房租賃這類長(zhǎng)期持有型物業(yè)，資金回流速度慢。如何讓租賃住房實(shí)施主體在物業(yè)運(yùn)維階段提前獲得現(xiàn)金流，降低資產(chǎn)負(fù)債率，緩解資金壓力，將是未來金融創(chuàng)新的一個(gè)方向。

房地產(chǎn)投資信托基金，即REITs，是一種通過向集資人發(fā)放收益憑證方式，證明未來一段時(shí)間租賃房屋建設(shè)完成后，集資人可以通過該憑證獲取一定資金收益的，匯集了大量投資者，并有專門的房地產(chǎn)行業(yè)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理和運(yùn)作的一種信托基金，這一模式本質(zhì)上是一種投資工具，也是房地產(chǎn)證券化的重要手段。這一金融創(chuàng)新模式，最早在上世紀(jì)60年代在美國(guó)得以開發(fā)和運(yùn)用，由于依據(jù)當(dāng)時(shí)美國(guó)的相關(guān)法律條文和稅務(wù)政策，滿足一定條件的房地產(chǎn)投資信托基金，可以免征企業(yè)所得稅和資本利得稅，這樣就使得房地產(chǎn)投資信托基金在美國(guó)獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展，到了上世紀(jì)90年代，REITs進(jìn)入了高速發(fā)展期，目前全球市場(chǎng)上活躍的REITs一共有800多支，而就亞洲地區(qū)來看，其REITs市場(chǎng)占整個(gè)市場(chǎng)份額的20%，約3000億美元。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，REITs逐漸被傳入我國(guó)，并在一段時(shí)間的試運(yùn)行后開始向市場(chǎng)推廣。目前除了世聯(lián)行紅璞、魔方公寓、鏈家自如、萬科泊寓等國(guó)內(nèi)幾家長(zhǎng)租公寓管理企業(yè)在積極推動(dòng)REITs項(xiàng)目外，大中型券商如廣發(fā)證券、長(zhǎng)江證券等都在關(guān)注或準(zhǔn)備介入住房租賃領(lǐng)域的REITs產(chǎn)品發(fā)行。REITs在當(dāng)今中國(guó)住房租賃市場(chǎng)上擁有極為廣闊的發(fā)展空間，究其原因是，REITs不但方便了開發(fā)商對(duì)于租賃住房的建設(shè)，也有利于地方政府消化和利用自身的存量資產(chǎn)，如政府建立保障房措施等。建議將目前在政府主導(dǎo)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及公共服務(wù)領(lǐng)域廣泛使用的PPP模式運(yùn)用于租賃住房建設(shè)當(dāng)中，引入社會(huì)資本風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、收益共享，進(jìn)行金融創(chuàng)新和開發(fā)，擴(kuò)大市場(chǎng)體量。項(xiàng)目建成后，可運(yùn)用REITs將固定資產(chǎn)經(jīng)過金融創(chuàng)新的模式轉(zhuǎn)化為標(biāo)準(zhǔn)化、可流通的份額資產(chǎn)，獲得大量的資金以便對(duì)于后續(xù)新建租賃住房項(xiàng)目的資金周轉(zhuǎn)。同時(shí)，REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)較為優(yōu)質(zhì)，收益穩(wěn)定，給中小投資者提供了投資地產(chǎn)的機(jī)會(huì)。

通過REITs、CMBS模式的多種運(yùn)用，可有效緩解政府和開發(fā)商的資金籌集壓力，提高資金周轉(zhuǎn)能力。獲得現(xiàn)金流支持的房企也愿意拿出更多的房源來共同培育長(zhǎng)租市場(chǎng)，為我國(guó)部分城市大力發(fā)展租賃住房產(chǎn)帶來極大便利。

（二）從房屋租賃者的角度看金融創(chuàng)新

住房租賃市場(chǎng)金融創(chuàng)新的另外一個(gè)重要組成部分便是針對(duì)房屋租賃者的償付能力設(shè)計(jì)常租融資產(chǎn)品，商業(yè)銀行銀行、互聯(lián)網(wǎng)金融公司等相關(guān)金融機(jī)構(gòu)，可開發(fā)如租房按揭、租金貸等創(chuàng)新產(chǎn)品，提供專門的住房租賃中長(zhǎng)期貸款給低收入或者資金周轉(zhuǎn)困難的住房租賃者，同時(shí)利用信用中介功能與租賃住房管理者搭建綜合服務(wù)平臺(tái)，全方位滿足住房需求集群化、住房成本低廉化、租賃社區(qū)規(guī)?；葌€(gè)性專業(yè)化社區(qū)需求，同時(shí)還可將服務(wù)延伸至個(gè)人金融和消費(fèi)領(lǐng)域。

同時(shí)，建議銀行或相關(guān)金融機(jī)構(gòu)，將這部分中長(zhǎng)期租賃住房貸款進(jìn)行一定的識(shí)別、分類、打包，包裝成標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)，通過更加嚴(yán)格的審查和評(píng)級(jí)模式確保其安全性，再推向市場(chǎng)。通過出售資產(chǎn)方式，提前取得資金收益，以確保減小金融機(jī)構(gòu)在租賃市場(chǎng)中的交易風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)了資金流動(dòng)性。但此類金融創(chuàng)新需要政策的多重補(bǔ)給，如建立良好的稅收和法治環(huán)境，以及完善的資金審查和評(píng)議制度，更重要的是依靠房房屋租賃者的個(gè)人信用。對(duì)于后者，還需要央行持續(xù)開發(fā)和創(chuàng)新相關(guān)的征信平臺(tái)，以確保銀行和相關(guān)金融機(jī)構(gòu)可以在第一時(shí)間取得相關(guān)租住用戶的個(gè)人征信信息，以確保自身的資金安全。

（三）未來金融創(chuàng)新的發(fā)展方向

住房租賃市場(chǎng)這一片看似萬億的藍(lán)海，長(zhǎng)期以來卻始終受限于融資渠道窄的困擾。目前租賃運(yùn)營(yíng)類、公寓類以及公租房等公寓運(yùn)營(yíng)商的主流的融資渠道有四種：銀行貸款、銀行的表外業(yè)務(wù)、民間融資以及股票或者債券融資。

隨著我國(guó)金融市場(chǎng)的日趨成熟，部分高收益低風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)的開發(fā)結(jié)束，金融業(yè)者必然會(huì)將發(fā)展的目光轉(zhuǎn)移至住房租賃行業(yè)這片中等收益低風(fēng)險(xiǎn)的藍(lán)海之中。圍繞租賃住房建設(shè)者和房屋租賃者研究出更多的金融創(chuàng)新方式，綜合運(yùn)用人工智能、區(qū)塊鏈、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)等科技手段，在人房核驗(yàn)、交易撮合、信用評(píng)價(jià)、資金監(jiān)管、租賃按揭、租賃融資、租賃保險(xiǎn)、資產(chǎn)證券化等方面，探索住房租賃金融創(chuàng)新。既可以激發(fā)市場(chǎng)活力，又能減輕各方資金壓力，最終活躍市場(chǎng)需求、弱化社會(huì)矛盾。在“租購并舉”“租售同權(quán)”等政策下，一系列金融創(chuàng)新的措施致力于“讓租客租得起、開發(fā)商投得起”，實(shí)現(xiàn)居住和開發(fā)的平衡，從而推動(dòng)形成更加規(guī)范、更有法制保障的租賃市場(chǎng)。

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