住房租賃市場的金融創(chuàng)新與發(fā)展

巫旭麟

【摘 要】近年來我國商品住房價格逐漸上漲，低收入者同時面臨著買房困難、房屋需求旺盛、收入提升幅度較低等問題的困擾，逐漸成為一個較為顯著的社會問題。為解決上述問題，國家先后出臺一系列促進房屋租賃市場發(fā)展的政策和建議，其中開展金融創(chuàng)新、提高租賃住房建設(shè)者和房屋租賃者的交易意愿，成為促進住房租賃市場發(fā)展的核心。本文探討了時下住房租賃市場金融創(chuàng)新的兩個主要領(lǐng)域，并展望未來，嘗試找出發(fā)展方向。

【關(guān)鍵詞】金融創(chuàng)新；住房租賃；信托基金

一、開展住房租賃市場金融創(chuàng)新的必要性

近年，由于受國際金融危機的壓力，導致我國實體經(jīng)濟的大量資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，造成2015到2016年兩年間房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，在創(chuàng)造大量的住房庫存剩余的同時，極大的拉高住房銷售價格。從而使大量住房剛性需求者陷入收入漲幅追不上住房銷售價格漲幅的尷尬境地，對我國社會的穩(wěn)定性也造成一定影響。為抑制房地產(chǎn)市場泡沫，解決住房供需矛盾，國家開始大力推廣住房租賃發(fā)展。2015年1月14日，住建部發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導建議》，2017年7月以住建部為首的國家九個部門更進一步聯(lián)合提出了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，在這一《通知》的指導下，國家有關(guān)部門和各地的相關(guān)機構(gòu)開始積極研究和探索如何提高住房租賃市場交易量，滿足低收入人群的住房需求這一社會問題。中信銀行、建設(shè)銀行、中國銀行宣布進入房地產(chǎn)租賃市場，阿里巴巴、京東等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)紛紛試水租賃金融業(yè)務(wù)。這些創(chuàng)新舉措有助于促進租賃房源的建設(shè)與籌集，培育和擴大租賃需求，穩(wěn)定市場預(yù)期，正式揭開了住房租賃市場與資本市場相結(jié)合的序幕。通過金融創(chuàng)新加快住房租賃市場的發(fā)展，可有效滿足低收入人群的住房需求，同時能有助于緩解開發(fā)商和政府部門的資金壓力。

二、住房租賃市場的主流金融創(chuàng)新手段

中共十九大報告提出，要加快建立“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的住房制度。10月中國內(nèi)地有超過25個城市發(fā)布了有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策34次，政策內(nèi)容中有關(guān)租賃的接近20次。有研究報告顯示，2016年中國住房租賃市場租金規(guī)模為1.1萬億元，預(yù)計2025年增至2.9萬億元，2030年將超過4萬億元。中國住宅租賃市場的發(fā)展前景和廣闊空間吸引著諸多運營主體進行嘗試和探索。作為新的藍海，金融支援是租賃住宅市場發(fā)展的基石。

住房租賃金融創(chuàng)新主要分為兩方面，一是從租賃住房實施主體角度，充分發(fā)揮金融創(chuàng)新為租賃住房市場提供信貸和流動性支持的能力；二是從房屋租賃者角度考慮，發(fā)揮金融創(chuàng)新的靈活性，提供多種多樣的資金借貸服務(wù)和債務(wù)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)，從而盤活整個住房租賃市場，有效擴大租賃住房市場容量，提升房屋租賃者的租住意愿。

（一）從租賃住房實施主體的角度看金融創(chuàng)新。

房地產(chǎn)市場屬于重資產(chǎn)、資金密集型投資行業(yè)，尤其是住房租賃這類長期持有型物業(yè)，資金回流速度慢。如何讓租賃住房實施主體在物業(yè)運維階段提前獲得現(xiàn)金流，降低資產(chǎn)負債率，緩解資金壓力，將是未來金融創(chuàng)新的一個方向。

房地產(chǎn)投資信托基金，即REITs，是一種通過向集資人發(fā)放收益憑證方式，證明未來一段時間租賃房屋建設(shè)完成后，集資人可以通過該憑證獲取一定資金收益的，匯集了大量投資者，并有專門的房地產(chǎn)行業(yè)投資機構(gòu)進行管理和運作的一種信托基金，這一模式本質(zhì)上是一種投資工具，也是房地產(chǎn)證券化的重要手段。這一金融創(chuàng)新模式，最早在上世紀60年代在美國得以開發(fā)和運用，由于依據(jù)當時美國的相關(guān)法律條文和稅務(wù)政策，滿足一定條件的房地產(chǎn)投資信托基金，可以免征企業(yè)所得稅和資本利得稅，這樣就使得房地產(chǎn)投資信托基金在美國獲得了長足的發(fā)展，到了上世紀90年代，REITs進入了高速發(fā)展期，目前全球市場上活躍的REITs一共有800多支，而就亞洲地區(qū)來看，其REITs市場占整個市場份額的20%，約3000億美元。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，REITs逐漸被傳入我國，并在一段時間的試運行后開始向市場推廣。目前除了世聯(lián)行紅璞、魔方公寓、鏈家自如、萬科泊寓等國內(nèi)幾家長租公寓管理企業(yè)在積極推動REITs項目外，大中型券商如廣發(fā)證券、長江證券等都在關(guān)注或準備介入住房租賃領(lǐng)域的REITs產(chǎn)品發(fā)行。REITs在當今中國住房租賃市場上擁有極為廣闊的發(fā)展空間，究其原因是，REITs不但方便了開發(fā)商對于租賃住房的建設(shè)，也有利于地方政府消化和利用自身的存量資產(chǎn)，如政府建立保障房措施等。建議將目前在政府主導的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及公共服務(wù)領(lǐng)域廣泛使用的PPP模式運用于租賃住房建設(shè)當中，引入社會資本風險共擔、收益共享，進行金融創(chuàng)新和開發(fā)，擴大市場體量。項目建成后，可運用REITs將固定資產(chǎn)經(jīng)過金融創(chuàng)新的模式轉(zhuǎn)化為標準化、可流通的份額資產(chǎn)，獲得大量的資金以便對于后續(xù)新建租賃住房項目的資金周轉(zhuǎn)。同時，REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)較為優(yōu)質(zhì)，收益穩(wěn)定，給中小投資者提供了投資地產(chǎn)的機會。

通過REITs、CMBS模式的多種運用，可有效緩解政府和開發(fā)商的資金籌集壓力，提高資金周轉(zhuǎn)能力。獲得現(xiàn)金流支持的房企也愿意拿出更多的房源來共同培育長租市場，為我國部分城市大力發(fā)展租賃住房產(chǎn)帶來極大便利。

（二）從房屋租賃者的角度看金融創(chuàng)新

住房租賃市場金融創(chuàng)新的另外一個重要組成部分便是針對房屋租賃者的償付能力設(shè)計常租融資產(chǎn)品，商業(yè)銀行銀行、互聯(lián)網(wǎng)金融公司等相關(guān)金融機構(gòu)，可開發(fā)如租房按揭、租金貸等創(chuàng)新產(chǎn)品，提供專門的住房租賃中長期貸款給低收入或者資金周轉(zhuǎn)困難的住房租賃者，同時利用信用中介功能與租賃住房管理者搭建綜合服務(wù)平臺，全方位滿足住房需求集群化、住房成本低廉化、租賃社區(qū)規(guī)?；葌€性專業(yè)化社區(qū)需求，同時還可將服務(wù)延伸至個人金融和消費領(lǐng)域。

同時，建議銀行或相關(guān)金融機構(gòu)，將這部分中長期租賃住房貸款進行一定的識別、分類、打包，包裝成標準化資產(chǎn)，通過更加嚴格的審查和評級模式確保其安全性，再推向市場。通過出售資產(chǎn)方式，提前取得資金收益，以確保減小金融機構(gòu)在租賃市場中的交易風險，增強了資金流動性。但此類金融創(chuàng)新需要政策的多重補給，如建立良好的稅收和法治環(huán)境，以及完善的資金審查和評議制度，更重要的是依靠房房屋租賃者的個人信用。對于后者，還需要央行持續(xù)開發(fā)和創(chuàng)新相關(guān)的征信平臺，以確保銀行和相關(guān)金融機構(gòu)可以在第一時間取得相關(guān)租住用戶的個人征信信息，以確保自身的資金安全。

（三）未來金融創(chuàng)新的發(fā)展方向

住房租賃市場這一片看似萬億的藍海，長期以來卻始終受限于融資渠道窄的困擾。目前租賃運營類、公寓類以及公租房等公寓運營商的主流的融資渠道有四種：銀行貸款、銀行的表外業(yè)務(wù)、民間融資以及股票或者債券融資。

隨著我國金融市場的日趨成熟，部分高收益低風險市場的開發(fā)結(jié)束，金融業(yè)者必然會將發(fā)展的目光轉(zhuǎn)移至住房租賃行業(yè)這片中等收益低風險的藍海之中。圍繞租賃住房建設(shè)者和房屋租賃者研究出更多的金融創(chuàng)新方式，綜合運用人工智能、區(qū)塊鏈、云計算、大數(shù)據(jù)等科技手段，在人房核驗、交易撮合、信用評價、資金監(jiān)管、租賃按揭、租賃融資、租賃保險、資產(chǎn)證券化等方面，探索住房租賃金融創(chuàng)新。既可以激發(fā)市場活力，又能減輕各方資金壓力，最終活躍市場需求、弱化社會矛盾。在“租購并舉”“租售同權(quán)”等政策下，一系列金融創(chuàng)新的措施致力于“讓租客租得起、開發(fā)商投得起”，實現(xiàn)居住和開發(fā)的平衡，從而推動形成更加規(guī)范、更有法制保障的租賃市場。

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