集體土地小步入市，后續(xù)問題應(yīng)當(dāng)關(guān)注

艾琳（江蘇省鎮(zhèn)江市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局，鎮(zhèn)江212002）

集體土地小步入市，后續(xù)問題應(yīng)當(dāng)關(guān)注

艾琳（江蘇省鎮(zhèn)江市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局，鎮(zhèn)江212002）

8月28日，國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)通知，確定北京、上海等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。今后，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織，可以通過自行開發(fā)、聯(lián)營、入股等方式運營集體租賃住房。

按照兩部委的設(shè)想，允許集體土地建設(shè)租賃住房，目的是為了增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，構(gòu)建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。同時，也是為了拓展集體土地用途，拓寬集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增收渠道，促進(jìn)集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

事實也是，在經(jīng)歷了相當(dāng)一段時間的研究和探索以后，集體土地也確實到了需要在政策上放權(quán)、實踐中試驗的時刻。尤其在一、二線城市已經(jīng)深受房價困擾、城市發(fā)展和居民生活、社會和諧都受到嚴(yán)重影響的情況下，如果集體土地入市，能夠有效緩解房價帶來的矛盾，應(yīng)該是一個不錯的選擇。

雖然相關(guān)專家認(rèn)為，由于此次政策只是在13個城市試點，不可能在短期內(nèi)對市場產(chǎn)生多大影響。但是，這種觀點不夠正確，至少是過于靜態(tài)而機械地看問題。因為，試點只能是選擇部分城市，甚至小部分城市進(jìn)行。否則，就不能稱之為試點了。然而，試點的影響，卻未必是“面”所能決定的。對政策而言，更主要的是變化。也就是說，變化大，即便試點的面不廣，影響也大。變化小，即便試點的面很廣，影響也不會大。而對于集體土地入市來說，毫無疑問，政策上的變化是很大的，更何況，試點城市絕大多數(shù)是房價很高的一、二線城市。

實際上，對此次政策，最應(yīng)當(dāng)考慮的并不是短期影響還是長期影響、大影響還是小影響，而是能否走得更遠(yuǎn)、走得更快、走得更穩(wěn)。也只有讓試點走好了、走穩(wěn)了，集體土地入市的工作才能真正走下去，并走向與城鎮(zhèn)國有土地“同權(quán)同價”的平臺。因此，在試點過程中，應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注這樣幾個方面的問題：

首先，不能以租代售。今年7月20日，住建部、國家發(fā)改委等9部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》明確提出，要在超大城市、特大城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點工作，多渠道增加租賃住房供應(yīng)。此次的試點，無疑是落實通知的具體行動。但是，一定要注意的是，政策不能走形，不能被濫用和扭曲。其中，必須嚴(yán)密防止以租代售。如北京市唐家?guī)X租賃住房項目就明確由海淀區(qū)住房保障事務(wù)中心整體躉租，租期10年，統(tǒng)一進(jìn)行出租、運營和管理。不然，一旦租賃期被無限期放長，就會出現(xiàn)以租代售現(xiàn)象。到時候，租賃市場就會出現(xiàn)混亂，并有可能出現(xiàn)利益輸送、貪污腐敗等方面的問題。

其次，能否租購?fù)瑱?quán)。對集體土地建設(shè)租賃房問題，解決“住”的問題，只是一個方面?！白　钡膯栴}解決了，如果“權(quán)”的問題不解決，仍然會出現(xiàn)許多新的矛盾和問題。其中，子女入學(xué)是最大的問題。一旦租房者的子女不能像購房者一樣享受入學(xué)的條件，就會對租房者心理產(chǎn)生不利影響，從而倒逼其繼續(xù)加入到購房者行列，最終使租房政策很難落實。所以，如何解決集體土地建租賃房后的租房者權(quán)利，讓租房者享受與購房者平等權(quán)利，對此項政策的落實并發(fā)揮作用影響很大。從總體上講，這一政策落地以后，配套政策必須隨之出臺。相關(guān)試點地區(qū)，也可以依據(jù)本地實際，在配套政策上更大膽一點、放寬一點。

再次，實現(xiàn)配套完善。集體土地大多在城郊結(jié)合部，或者是現(xiàn)在的農(nóng)村。也就是說，各項配套都很不完善。就算有些配套，也條件較差、問題較多，很難滿足需要。這也意味著，集體土地入市建租賃房后，配套能否同步跟上，能否像城鎮(zhèn)國有土地開發(fā)過程中一樣，必須同步配套、同步建設(shè)，也是一個考驗。因為，現(xiàn)在許多地方的安置房，就存在著配套不全、設(shè)施不完善的問題，繼而引發(fā)了許多矛盾。也正因為如此，就必須把配套作為一項重要工作，列入集體土地建設(shè)租賃房的重要內(nèi)容，確保配套不滯后、不缺位、不偷工減料。也只有這樣，集體土地入市建租賃房的政策才能完全落實到位，并為“同權(quán)同價”打下堅實基礎(chǔ)。

最后，堅持收益共享。集體土地建設(shè)租賃房，不是只考慮城市居民的居住問題，也是為了拓寬農(nóng)村居民的增收渠道，增加農(nóng)民收益。這就意味著，集體土地入市以后，在收益問題上，必須公開透明，必須讓廣大農(nóng)民也看到土地入市后帶來的實實在在利益，讓廣大農(nóng)民看到在土地入市過程中沒有侵犯他們的權(quán)益，讓廣大農(nóng)民看到土地入市是真正公平公正的。同時，由于是集體土地，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織也必須保留一部分收益，以便于今后能夠更好地為廣大農(nóng)民服務(wù)、為發(fā)展農(nóng)村公共事業(yè)服務(wù)。這其中，做好失地農(nóng)民的社會保障工作十分重要。切不可社會保障工作不做好，給社會穩(wěn)定帶來壓力。

當(dāng)然，這些新建的房屋如何分配、如何租賃，各地可以進(jìn)行大膽地探索，但有一點必須肯定，那就是決不能再犯經(jīng)濟(jì)適用房的錯誤，讓有權(quán)者、有關(guān)系者成為既得利益者。集體土地建設(shè)的租賃房，必須是解決中低收入階層、城市外來人口等的住房問題。這就進(jìn)一步要求我們，好政策必須要好落實，切不可走樣。