淺議新鄉(xiāng)市房地產金融風險的表現(xiàn)及防范對策

張鹍

摘 要：房地產金融是房地產業(yè)發(fā)展的重要方面，防范房地產金融風險，不僅是房地產業(yè)和房地產金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展的要求，而且對整個金融業(yè)和國民經濟的穩(wěn)定與發(fā)展也至關重要。作為三線城市的新鄉(xiāng)，如何來應對房地產的金融風險呢？今天我們就來探討一下這個問題。

關鍵詞：房地產；金融風險；風險防范

隨著新鄉(xiāng)城市化進程的加快，房地產業(yè)發(fā)展迅速。房地產金融是房地產業(yè)發(fā)展的重要方面，防范房地產金融風險，不僅是房地產業(yè)和房地產金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展的要求，而且對整個金融業(yè)和國民經濟的穩(wěn)定與發(fā)展也至關重要，因此對房地產金融風險進行分析具有一定的必要性。

1 新鄉(xiāng)市房地產金融發(fā)展的現(xiàn)狀與特點

房地產業(yè)與金融業(yè)息息相關，這具體表現(xiàn)為房地產業(yè)是金融業(yè)的重要服務領域，房地產市場的發(fā)展離不開金融的資金支持?？傮w而言，新鄉(xiāng)房地產金融的發(fā)展具有以下幾個特點：

1.1 發(fā)展時期短，起步快

從新鄉(xiāng)房地產融資的歷程來看，房地產是在1998年以后真正進入融資階段，伴隨著個人住房商品化制度的實施以及個人購房按揭的啟動，大量的購房者進入房地產市場，短短幾年時間，新鄉(xiāng)用于房地產開發(fā)與個人購房貸款余額大幅增長。

1.2 融資渠道單一

從新鄉(xiāng)房地產市場的運行過程及其資金鏈來看，房地產金融主要是由銀行房地產信貸構成的，商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產業(yè)運行的全過程，是新鄉(xiāng)房地產市場的主要資金提供者。而其他融資渠道如信托、房地產債券、住房資產證券化等融資方式，在新鄉(xiāng)房地產金融市場尚處于起步階段，所占貸款比例很小，幾乎可以忽略不計。

1.3 融資比例較高

融資比例較高，是新鄉(xiāng)房地產金融的又一個明顯特征。房地產企業(yè)的融資策略大都離不開“市場——資源——資金”三者之間的資本運作，以銀行貸款為主，建立階段性融資安排，實現(xiàn)低成本融資獲得高額利潤回報。

2 當前新鄉(xiāng)房地產金融風險的集中表現(xiàn)

房地產業(yè)先天具備的高風險性以及和金融的天然聯(lián)系決定了房地產金融風險的必然存在。它不僅包括單項業(yè)務、單個金融機構面臨的風險，也包括整個房地產金融體系的風險。一方面，金融業(yè)務與金融機構之間存在著密切的相互聯(lián)系，一旦產生風險往往相互連累，且房地產金融風險屬于一種消極的外部效應。另一方面，金融部門經營的外部環(huán)境變化，也可能使整個金融部門都遭遇系統(tǒng)性風險，從而造成大損失。在當前，新鄉(xiāng)房地產金融風險主要集中表現(xiàn)在以下幾個方面：

2.1 房地產投資的市場風險和融資信用風險集中于商業(yè)銀行

據(jù)估算，在土地購置和房地產開發(fā)資金中，80%左右都直接或間接地來自于商業(yè)銀行信貸，而且在新鄉(xiāng)目前的房地產市場資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產開發(fā)的全過程，包括土地儲備貸款、房地產開發(fā)貸款、流動資金貸款、消費者按揭貸款等。商業(yè)銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風險和信用風險，因此，一旦市場出現(xiàn)波動，房地產開發(fā)商，尤其是中小型的開發(fā)商就會由于資金鏈的斷裂而導致還款困難，房地產投資的市場風險和融資信用風險將集中于商業(yè)銀行，轉變?yōu)樾刨J風險，最后損失的將是商業(yè)銀行的利益。

2.2 個人住房消費信貸開始進入國際上公認的違約風險高發(fā)期

根據(jù)國際上對個人住房貸款償還風險的判定，一般是在購房后5至8年才逐漸暴發(fā)出來，新鄉(xiāng)住房貸款的規(guī)模發(fā)展才持續(xù)幾年時間，隨著越來越多的個人住房商業(yè)貸款進入風險暴露期，銀行的潛在風險不斷加大。個人購房資金的70%至80%來自于銀行，而貸款的償還則依賴于未來收入的預期。盡管新鄉(xiāng)當前宏觀經濟的發(fā)展形勢較好，但對未來經濟發(fā)展的良好預期具有不確定性。一旦經濟形勢或購房者自身等因素導致未來良好收入預期沒有實現(xiàn)，最終的風險將轉移給銀行，因此其潛在的金融風險較大。

2.3 商業(yè)銀行和其他金融機構經營上存在管理風險

由于銀行管理人員對房地產風險認識不足，風險意識不強，商業(yè)銀行普遍大力發(fā)展房地產信貸，在經營業(yè)務上容易產生急功近利的傾向。在發(fā)放房地產貸款過程中，信息掌握不充分，貸款過程缺乏足夠控制力，或對借款人審查不嚴，容易造成決策失誤。部分商業(yè)銀行對政府擔保和政府干預的項目盲目樂觀，甚至盲目追捧，忽視了這些項目所具有的風險性。為搶市場，占份額，部分地區(qū)的商業(yè)銀行甚至違反有關規(guī)定，放松信貸條件，在一定程度上助長了房地產“過熱”的行為，這些管理上的不完善都會給銀行帶來一些潛在風險。

3 新鄉(xiāng)房地產金融風險的防范措施

對房地產金融風險的防范，應根據(jù)經濟發(fā)展的需要，適應國內國際經濟形勢的不斷變化，因此，本文認為可以從以下幾個角度進行考慮。

3.1 實行融資渠道多元化，積極推動房地產貸款證券化

當前，新鄉(xiāng)房地產融資渠道仍然比較單一，房地產企業(yè)的資金來源仍以銀行貸款為主，我們必須盡快建立多元化房地產融資機制，將目前集中的銀行貸款融資轉化到銀行貸款、房地產信托、住房資產證券化等多種融資渠道模式，以構建房地產業(yè)多元化融資體系，這是化解房地產金融風險的必由之路。具體可以考慮以下幾個手段：一是發(fā)展房地產業(yè)基金；二是培育和發(fā)展住房抵押二級市場，試行住房抵押貸款證券化；三是在防范風險的前提下，積極引導外資進入國內房地產市場；四是積極穩(wěn)妥地發(fā)展住房公積金貸款。房地產融資渠道的多元化應該是當前乃至今后一個時期的主要方向，通過對直接融資的制度化創(chuàng)新設計，從而在根本上防范銀行的風險。

3.2 加快土地制度改革，完善土地管理模式

如何有效的發(fā)展土地市場，制定適合發(fā)展形勢的土地制度方面的政策，是預防房地產金融風險的關鍵因素之一。新鄉(xiāng)目前的土地儲備制度，在規(guī)范土地市場、增加政府土地收益等方面效果明顯，但其負面效應對房地產市場的健康發(fā)展也產生了很大的影響。要保持房地產市場的可持續(xù)發(fā)展，應該在條件成熟時進行土地制度改革，加快土地管理模式的轉變，加強對土地供應的監(jiān)管。有效地界定和規(guī)范政府行為，規(guī)范土地供應市場，加快改革和完善與房地產金融市場的穩(wěn)定密切相關的各項制度。

3.3 加強國家的宏觀調控和引導，加大中央銀行的監(jiān)管力度

對于國家而言，房地產金融市場的穩(wěn)定具有重要的作用，國家必須加強對房地產金融市場的宏觀調控，有效控制房地產金融風險，引導房地產金融機構有序競爭，保證房地產金融市場的健康發(fā)展。中央銀行應對房地產市場進行深入的調查和分析，提高自身研究判斷的準確性，建立房地產風險預警體系，實行房地產市場信息披露制度，及時發(fā)出預報，果斷采取相應措施，對金融機構進行調控和引導，加大監(jiān)管力度。

3.4 完善房地產金融的法律環(huán)境

確定房地產金融的法律地位，同時要建立健全有關房地產金融的法律法規(guī)，創(chuàng)造有利于房地產金融業(yè)務發(fā)展的良好環(huán)境。根據(jù)國內外的實際情況，制定適合房地產金融市場不斷發(fā)展的政策、法規(guī)，保證房地產金融市場的健康發(fā)展，有效控制房地產金融風險。

3.5 建立個人及房地產企業(yè)信用制度，健全信息傳遞機制

針對新鄉(xiāng)目前存在的個人及企業(yè)信用的信息零碎、不充分，信息不對稱等現(xiàn)象，逐步建立適合新鄉(xiāng)國情的個人及企業(yè)的信用制度，以經濟法律的手段對個人及企業(yè)的行為形成外部約束，有效避免信息不對稱現(xiàn)象的發(fā)生，從而可以有效地防止“道德風險”。

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