基于現(xiàn)金流量的房地產(chǎn)行業(yè)財務風險預警研究

劉月+武譽+薛鵬騫

[摘 要] 企業(yè)經(jīng)營活動中，現(xiàn)金流量體現(xiàn)著企業(yè)的盈利狀況，在一定程度上可以識別財務風險，現(xiàn)金流量的有效管理可為規(guī)避風險提供便利。我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨投資增速持續(xù)下滑、銀行貸款收緊、資金鏈承受巨大壓力等困難。而房地產(chǎn)企業(yè)又面臨一定的財務風險，如資產(chǎn)負債率的進一步提高與資本結構的不合理加劇了籌資風險，盲目投資造成樓市成交量萎縮，多元化經(jīng)營加劇了成本費用的管理難度，融資渠道單一增加了籌資難度。為了規(guī)避這些財務風險我國房地產(chǎn)上市公司要建立以現(xiàn)金流量管理為基礎的預警系統(tǒng)，增強現(xiàn)金流量組成結構的合理性，提高經(jīng)營活動現(xiàn)金流量，保持現(xiàn)金流量平衡性，從而有效管理現(xiàn)金流量，防范財務風險。

[關鍵詞] 財務風險；財務預警；現(xiàn)金流量

[中圖分類號] F275 [文獻標識碼] A [文章編號] 1009-6043（2017）11-0134-02

一、現(xiàn)金流量與財務風險的關系

（一）現(xiàn)金流量體現(xiàn)企業(yè)的盈利狀況，可以識別企業(yè)的財務風險

比起企業(yè)的經(jīng)營利潤，反應收益現(xiàn)金流量似乎更有發(fā)言權。在權責發(fā)生制下的利潤進項，現(xiàn)金的收入并不與銷售收入一致，應收賬款的影響最大，應收賬款由于無法收回導致的壞賬，致使財務報表無法精確的反應企業(yè)真實的利潤水平。而現(xiàn)金流量可以解決這種不確定性，它不存在虛假的部分和壞賬，所以可得出實際的經(jīng)營利潤。

（二）現(xiàn)金流量的有效管理可為規(guī)避風險提供便利

在公司的資產(chǎn)中現(xiàn)金流量的流動性最強?，F(xiàn)金流量的有效管理可以維持公司的穩(wěn)定運行，還可以使資金的周轉率加快?，F(xiàn)金流的良性運轉可以進一步減輕公司的財務負擔，保證了財務體系的安全，使企業(yè)在競爭中處于優(yōu)勢位置。既然現(xiàn)金流量的作用如此重要，在建立財務風險預警系統(tǒng)時一定要將現(xiàn)金流量指標考慮在內。與此同時，作為一個舉足輕重的要素，要以其為根基建立財務風險預警系統(tǒng)。

二、我國房地產(chǎn)上市公司的發(fā)展現(xiàn)狀和財務風險狀況分析

（一）我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與特征

1.國房景氣指數(shù)逐月下滑

國房景氣指數(shù)就好比房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的溫度計，是衡量國內房地產(chǎn)的綜合計量指數(shù)。2010年之前該指標由于房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)走高而不斷上升，在同年3月份達到巔峰，然后在國家的各種宏觀調控的控制下有所下降，在下一年就下滑至100以下，并且再也沒有回升。進入2014年，從二月份的96.91逐月下跌至93.93。國房景氣指數(shù)的持續(xù)走低也預示著房地產(chǎn)行業(yè)的高速增長勢頭不復存在。

2.房地產(chǎn)投資增速下滑，房地產(chǎn)開發(fā)面積下降

2014年，國家宏觀調控的緊縮政策和趨緊的信貸政策致使了房地產(chǎn)市場的頹廢態(tài)勢。購買者的購買意愿減弱，多數(shù)購買者處于觀察狀態(tài)，其需求觀望的情緒嚴重，使得房地產(chǎn)出售量已經(jīng)連續(xù)10個月持續(xù)下降。對比去年同期的全年購買20%的增速，今年的房地產(chǎn)投資顯著降速，而且一至三季度增幅趨近于2006年的最低水平，進而影響了房地產(chǎn)的開發(fā)。2014年前三季度，房屋新開工面積下降9.3%。由于各個地區(qū)持續(xù)不斷的進行房地產(chǎn)開發(fā)，各地房地產(chǎn)大量積壓導致房價增幅放緩，人們通過投資房地產(chǎn)進行收益的愿望變弱，所以導致房地產(chǎn)投資增速放緩，開發(fā)面積下降。

3.銀行收緊房地產(chǎn)貸款，房地產(chǎn)整體資金鏈承壓

2014年，銀監(jiān)會強調要把切實防范和化解金融風險隱患作為對各銀行的明確要求，對房地產(chǎn)貸款風險進行嚴格控制，對重點企業(yè)給予高度關注，降低個別企業(yè)由于資金鏈斷裂可能帶來的風險。在實際應用中，建設銀行已經(jīng)對部分房地產(chǎn)類貸款余額占比進行結構化控制，從2012年房地產(chǎn)開發(fā)貸款呈現(xiàn)負增長，到2013年底更甚，達到5004.28億元，比例也隨之下降到5.83%。銀行緊縮的信貸政策勢必會給購房者和房地產(chǎn)開發(fā)者帶來資金壓力。

（二）我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨財務風險的現(xiàn)狀

1.資產(chǎn)負債率進一步提高，資本結構不合理

企業(yè)的資本結構是指企業(yè)的權益資本和長期負債資本與企業(yè)總資本之比，以資產(chǎn)負債率表示。依據(jù)行業(yè)標準，我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率的臨界點為65%，在實際工作中，當房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率大于70%時，該企業(yè)會因無可抵押資產(chǎn)而導致喪失融資能力的后果。

2.盲目投資，樓市成交量萎縮，投資風險加大

近年來我國房價久漲不退，房價飆升使投資過熱，即使2014年投資增速有所回落，但投資總額仍在持續(xù)增長。社會政治、經(jīng)濟發(fā)展都會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資效果造成影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的宏觀經(jīng)濟風險較大。而有一部分企業(yè)不能對宏觀政治經(jīng)濟環(huán)境、市場的供需、顧客的購買力等因素進行合理的預估，高估了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景，花費巨額資金圈地，盲目擴張不具備投資項目可行性報告的土地，致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有更多的資金維持生存。在這種情況下，再加上樓市成交量的萎縮降低了投資樓盤的流動性，便進一步加大了投資風險。

3.多元化經(jīng)營加劇成本費用管理難度

近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基于行業(yè)趨勢，向多元化經(jīng)營戰(zhàn)略轉變，嘗試進入與其相關產(chǎn)業(yè)或政府支持的朝陽行業(yè)，如酒店業(yè)、物業(yè)管理、裝修設計、工程施工等產(chǎn)業(yè)。通過多元化經(jīng)營，擴大經(jīng)營領域的同時增加了利潤來源，一定程度上降低了母公司房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)風險。但暴露的弊端就是不同業(yè)務經(jīng)營范圍的擴大改變了下屬公司的部門結構，從而導致成本費用的控制難度進一步增大，母公司的運營效率由此降低。因此，在迎合房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展趨勢的同時，要足夠重視跨行業(yè)經(jīng)營帶來的經(jīng)營風險，做到在規(guī)避風險的同時提高盈利。

4.融資渠道單一且籌資難，資金鏈承壓大

當下我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金主要來源于銀行貸款。根據(jù)2010年住建部調查報告，商業(yè)銀行的貸款在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目中占有61%的比例，且短時間內這種融資格局不會改變。但受2014年國家政策的影響，謹遵全國銀行監(jiān)管工作會議上嚴控房地產(chǎn)貸款風險的明確要求，銀行信貸投放過于緊張，基金、信托等金融工具也開始考慮兌付風險，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資逐年減少，致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金狀況緊張。endprint

三、基于現(xiàn)金流量完善我國房地產(chǎn)上市公司財務風險預警的建議

（一）以現(xiàn)金流量管理為基礎構建預警系統(tǒng)

企業(yè)如果構建了完善的財務風險預警系統(tǒng)，可以在財務風險來臨之前預警即將發(fā)生的威脅，提前對可能發(fā)生的危機加以預防并預先做出精準的對策，將風險降至最低。大數(shù)據(jù)是財務風險預警系統(tǒng)的前提，即在大量的信息基礎上做出決策。這對企業(yè)的信息管理部門提出了更高的挑戰(zhàn)，它要求信息管理人員應具備專業(yè)的素質，能及時、準確、全方位的向企業(yè)的財務風險預警系統(tǒng)提供相關信息，并在信息的采集、處理以及反饋的各個環(huán)節(jié)要做到高度的協(xié)調配合。

（二）增強現(xiàn)金流量組成結構的合理性

房地產(chǎn)企業(yè)沒有合理的現(xiàn)金流組織結構，公司的整體組織結構也不會合理，長此以往，企業(yè)的正常經(jīng)營就會存在安全隱患。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在構建組織結構時，要明確職責、合理分工以及建立明確的組織結構。要有健全的會計體系，嚴格的會計制度，健全的成本管理方法，合理的內部控制制度。在控制制度上，任何一項經(jīng)濟業(yè)務從其產(chǎn)生到結束的全過程，一定要做到內部牽制，經(jīng)濟透明。

（三）提高房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量

如果一個房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量持續(xù)兩年呈現(xiàn)負增長，那么這個企業(yè)很可能會面臨倒閉的風險。作為房地產(chǎn)企業(yè)，經(jīng)營活動現(xiàn)金凈額不可低于同期凈利潤，凈利潤的現(xiàn)金含量是房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的體現(xiàn)?？梢哉f，經(jīng)營活動凈利潤最大化是房地產(chǎn)企業(yè)的首要目標?？偠灾?，房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展，依賴于經(jīng)營活動產(chǎn)生高水平的現(xiàn)金流量。

（四）保持房地產(chǎn)上市公司現(xiàn)金流量的平衡性

房地產(chǎn)企業(yè)正常經(jīng)營的關鍵資源就是現(xiàn)金?，F(xiàn)金的流動過程貫穿于企業(yè)經(jīng)營活動的始終，脫離了現(xiàn)金，房地產(chǎn)企業(yè)就無法正常運轉，所以，房地產(chǎn)企業(yè)要具備較高的速動比率才能確保正常的構建活動。財務部門要實時監(jiān)控企業(yè)現(xiàn)金流量的流動，防止由于成本管理的不到位，而致使資源的浪費；進行合理的稅務籌劃，分配稅后利潤，使資金發(fā)揮最大的效用；嚴格管理原始資本，使原始資本在保值的基礎上實現(xiàn)最大的升值。

四、總結

企業(yè)財務風險誘發(fā)因素很多，而現(xiàn)金流量的作用無疑是最為顯著的?，F(xiàn)金流量相關指標能更準確的反應房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的獲利能力和償債能力，防范融資風險。傳統(tǒng)的償債能力指標，流動比率和速動比率可以在一定程度上反應現(xiàn)金的流動性，但有其局限性。依據(jù)現(xiàn)金流量表相關數(shù)據(jù)所反應企業(yè)的獲利能力和償債能力，進行財務風險的預警，能夠評價房地產(chǎn)上市公司未來的獲利能力，為企業(yè)管理者的投資決策提供依據(jù)。同時，還可以衡量企業(yè)的財務適應性，提高企業(yè)財務信息的可靠性。

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[責任編輯：史樸]endprint