地產+健康：房地產轉型新方向

近年來，我國房地產市場庫存高企，競爭充分，傳統(tǒng)地產的銷售額增速下滑，房企紛紛謀求轉型，找尋增值途徑。醫(yī)療產業(yè)與人民生活水平息息相關，在“健康中國2030”國家戰(zhàn)略背景下，各大房企與其他投資者積極探索“地產+健康”跨界發(fā)展新模式：在保留原有租購并舉的居住屬性基礎上，配之以健康服務，提升住宅品質，實現(xiàn)地產增值。健康地產作為產業(yè)疊加的新興產物，能否成為傳統(tǒng)地產突破現(xiàn)有瓶頸的靈丹妙藥？

多重因素推動健康地產發(fā)展

居民醫(yī)療消費需求日益增長，成為地產升級的內生性動力

隨著居民收入水平的提高，以及生態(tài)環(huán)境惡化與食品質量安全問題的頻發(fā)，居民健康意識被極大喚醒。2015年，醫(yī)療保健支出占居民消費性支出比重由兩年前的6.1%躍升至6.7%。醫(yī)療支付范疇從單純的疾病治療，向預防、康復、護理、養(yǎng)生等多元領域拓展，更多人群愿意為優(yōu)質的醫(yī)療服務與昂貴的醫(yī)療技術支付溢價。醫(yī)療服務的提供場所，也由傳統(tǒng)的大型綜合醫(yī)院，向基層和社區(qū)住宅延伸，這為房地產向醫(yī)療服務業(yè)跨界發(fā)展提供了廣闊平臺。

老齡化加劇推動人口結構轉變，醫(yī)養(yǎng)結合成為主要趨勢

我國現(xiàn)處于快速老齡化階段：2015年底，60周歲及以上人口達到2.2億，占總人口的16.1%；預計至2030年將突破25%。同時，人均預期壽命提高與未富先老將進一步加重人口贍養(yǎng)負擔。醫(yī)養(yǎng)結合作為應對人口老齡化的重要國策，一直是房地產市場所關注的熱點，養(yǎng)老地產備受投資者的青睞。

社會辦醫(yī)受政策影響日趨成熟，為地產轉型提供落腳點

自2009年新醫(yī)改方案發(fā)布實施以來，社會辦醫(yī)的政策思路逐步明晰。民營醫(yī)療機構的主動性得到了充分發(fā)揮，在社會整體醫(yī)療衛(wèi)生資源中的占比快速擴大，醫(yī)療資源市場化逐漸成型，為傳統(tǒng)地產轉型健康地產提供良好的支撐與發(fā)展動力。

十二五期間，發(fā)展改革委、衛(wèi)生部、財政部、商務部、人社部聯(lián)合出臺的《關于進一步鼓勵和引導社會資本舉辦醫(yī)療機構的意見》和國務院辦公廳印發(fā)的《關于促進社會辦醫(yī)加快發(fā)展的若干政策措施》等政策，逐步放寬社會辦醫(yī)的準入限制，強調在調整和新增醫(yī)療資源中優(yōu)先考慮社會資本，優(yōu)化社會辦醫(yī)環(huán)境，為擴大民營醫(yī)療資源的供給注入了新動力。

健康地產投資市場風起云涌

傳統(tǒng)地產商在積極探求增值途徑。統(tǒng)計數(shù)據顯示，截至2015年底，轉型的50家上市房地產企業(yè)中，共有16家向醫(yī)療健康領域發(fā)展。

保險機構進軍健康地產，擁有品牌、資金和客戶基礎方面的顯著優(yōu)勢，可通過開發(fā)與壽險產品相結合的養(yǎng)老社區(qū)，打造養(yǎng)老服務價值閉環(huán)，逐步展開在健康地產領域的布局。

控股集團型的多元化經營機構，擁有良好的融資和資金控制能力，能夠利用旗下子公司的房地產開發(fā)經驗，以及母公司的資源和資本優(yōu)勢，向健康領域發(fā)展。

境內外投資機構擁有充盈的資本、先進的技術和管理經驗，不少先行者亦探索和國內地產開發(fā)商的合作，提供差異化的優(yōu)質服務。

“地產+健康”的產業(yè)升級方向

早在2013年，國務院出臺了《關于促進健康服務業(yè)發(fā)展的若干意見》，對于健康服務業(yè)的范圍進行了定義與分類，其中便包括了醫(yī)療服務、養(yǎng)老服務、健康管理與促進、健康產品研發(fā)、醫(yī)療人才教育、健康文化和旅游等多元化健康服務，為“地產+健康”產業(yè)升級提供了方向。

養(yǎng)老康復地產

養(yǎng)老康復地產以老年人口為目標客戶群體，以滿足老年人日常生活一般需求與特殊需求為目的，集護理、醫(yī)療、康復、物業(yè)管理等多種業(yè)態(tài)為一體，常采用無障礙適老建筑設計。主要服務包括老年人的康復護理、基本醫(yī)療、健康及飲食管理等。

養(yǎng)生旅游地產

養(yǎng)生旅游地產的選址多集中于生態(tài)環(huán)境良好、氣候舒適宜人、具有豐富旅游資源或宗教養(yǎng)生文化的地區(qū)，康體健身和休閑娛樂配套設施完善，且居住形式具有時令特征。主要服務包括療養(yǎng)旅游、養(yǎng)生休閑、娛樂健身和觀光度假等。

健康服務地產

在傳統(tǒng)地產的基礎上，引入社區(qū)健康管理，采用信息化技術實現(xiàn)全生命周期健康跟蹤，輔以社區(qū)醫(yī)療、運動健身、居家養(yǎng)老等服務，是滿足全齡醫(yī)療需求的綜合性社區(qū)健康地產項目。主要服務包括健康管理、慢病管理、疾病早篩及診療等。

醫(yī)療健康產業(yè)城

醫(yī)療健康產業(yè)城是一種最廣泛的健康業(yè)態(tài)，包括康、醫(yī)、養(yǎng)、教、研、游。開發(fā)此種項目，可實現(xiàn)產業(yè)間的聯(lián)動協(xié)同和規(guī)模效應，擴大服務范圍，增強品牌影響力，拓寬和延長地產的價值鏈。產業(yè)城內置主要服務項目，包括供綜合醫(yī)療、養(yǎng)生康復、健康管理、度假旅游、科教研發(fā)、商務會展和星級酒店等平臺化服務。

健康地產投資市場風起云涌

進入壁壘

資本壁壘：醫(yī)療健康行業(yè)屬于前期投資大、回收周期長的產業(yè)，需要良好的資金能力支撐。這對地產開發(fā)商的資金運作能力與資本實力提出了較高要求。

技術壁壘：地產開發(fā)商本身缺乏醫(yī)療服務管理經驗和資源儲備，需要找準專業(yè)化醫(yī)療運營方合作，并不斷自建醫(yī)療技術能力。

市場壁壘：醫(yī)療健康服務的品牌與聲譽，是優(yōu)質醫(yī)療技術及成功案例長期積累的結果，也是客群選擇服務的重要因素。地產開發(fā)商在醫(yī)療健康品牌的打造上面臨瓶頸。

轉型渠道

收購參股：地產商可通過收購市場中成熟醫(yī)療機構的股權，直接獲取成熟的醫(yī)療技術和管理運營團隊。該方式的難點則是優(yōu)質標的的選取、收購方式的商定及談判過程中的不可預測風險。

投資自建：通過自建，使健康地產擁有醫(yī)療服務，在實現(xiàn)住宅增值的同時，為醫(yī)院輸送穩(wěn)定病患，最大化提高地產附加值。該方式對開發(fā)商來說，自主可控性強，缺點是醫(yī)療業(yè)態(tài)的催化成熟周期較長，前期投入巨大，且需要時間樹立口碑。

合作運營：由地產商負責投資開發(fā)，同時與具有聲譽的醫(yī)療機構進行合作，入駐的醫(yī)療機構負責運營管理醫(yī)療健康業(yè)態(tài)。該方式可實現(xiàn)“專業(yè)的人做專業(yè)的事”，提高運營效能，增加健康地產產品的含金量。

展望

我國健康地產仍處于初級發(fā)展階段，鑒于民眾對醫(yī)療資源可及性需求的不斷增長，健康地產有很大開發(fā)空間，市場潛力巨大。

互聯(lián)網醫(yī)療將成為未來健康地產發(fā)展的重點，地產開發(fā)商可著力建設社區(qū)醫(yī)療網絡，應用惠及全民的智能化移動醫(yī)療設備和遠程醫(yī)療技術，打造高效協(xié)作的數(shù)字化健康社區(qū)。endprint