基于GIS技術(shù)的不動(dòng)產(chǎn)單元管理系統(tǒng)設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)

裴蓮蓮

(北京市測(cè)繪設(shè)計(jì)研究院，北京 100038)

基于GIS技術(shù)的不動(dòng)產(chǎn)單元管理系統(tǒng)設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)

裴蓮蓮*

(北京市測(cè)繪設(shè)計(jì)研究院，北京 100038)

詳細(xì)介紹了不動(dòng)產(chǎn)單元管理系統(tǒng)的設(shè)計(jì)和實(shí)現(xiàn)?；贕IS和數(shù)據(jù)倉庫架構(gòu)，采用GIS和數(shù)據(jù)倉庫技術(shù)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)對(duì)北京市不動(dòng)產(chǎn)單元實(shí)時(shí)管理、空間數(shù)據(jù)管理、房地落宗管理，對(duì)各種信息資源進(jìn)行全面的整合和重組。本系統(tǒng)應(yīng)用于北京市不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證階段，效果良好，為不動(dòng)產(chǎn)登記統(tǒng)一管理帶來了很大的方便。

不動(dòng)產(chǎn)單元管理系統(tǒng)；GIS；數(shù)據(jù)倉庫

1 引 言

2015年5月國(guó)土資源部公布《不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)建設(shè)總體方案》，提出不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)的建設(shè)目標(biāo)是一庫三系統(tǒng)，“一庫”是指要形成全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫，“三系統(tǒng)”是指不動(dòng)產(chǎn)登記統(tǒng)一接入系統(tǒng)、不動(dòng)產(chǎn)登記信息系統(tǒng)、不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享、查詢與分析系統(tǒng)。為指導(dǎo)“一庫”的建設(shè)，國(guó)土資源部制定了《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)(試行)》，文中指出數(shù)據(jù)庫中既包括空間數(shù)據(jù)，也包括登記業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，并對(duì)空間數(shù)據(jù)和登記業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)格式、結(jié)構(gòu)、內(nèi)容、關(guān)系等做出明確規(guī)定。其中空間數(shù)據(jù)明確要求包含房屋、宗地，且要求建立房屋宗地關(guān)聯(lián)關(guān)系。但長(zhǎng)期以來，不動(dòng)產(chǎn)登記涉及的土地、房屋、林地、海域的測(cè)繪、調(diào)查、登記分別由國(guó)土、住建、林業(yè)、海洋等部門分散登記，房產(chǎn)測(cè)繪由住建部門管理、土地地籍測(cè)繪由國(guó)土部門管理、海洋測(cè)繪由海洋部門管理，且各部門均制定了各自獨(dú)立的測(cè)繪、登記規(guī)范，因此形成的測(cè)繪空間成果、數(shù)據(jù)的測(cè)繪調(diào)查登記標(biāo)準(zhǔn)不一，數(shù)據(jù)由各單位分別存儲(chǔ)、分散管理，信息系統(tǒng)各自建設(shè)，形成的登記數(shù)據(jù)各成體系[1]。如何將這些標(biāo)準(zhǔn)不一、分散存儲(chǔ)的數(shù)據(jù)進(jìn)行有效整合，集中統(tǒng)一管理，支撐統(tǒng)一登記信息平臺(tái)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)一體化登記，信息互通共享是不動(dòng)產(chǎn)登記工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)[2]。因此，迫切需要建設(shè)一個(gè)新的不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)房、地、林的一體化登記。

2 建設(shè)目標(biāo)

本文以北京市為例，針對(duì)北京現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)登記單元數(shù)據(jù)來源多樣、分散管理存儲(chǔ)、數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)不一等問題，以已有房產(chǎn)測(cè)繪為基礎(chǔ)，以權(quán)籍調(diào)查和管理為核心，建立集房屋、土地、林地等不動(dòng)產(chǎn)登記空間數(shù)據(jù)管理、權(quán)籍調(diào)查成果維護(hù)和不動(dòng)產(chǎn)單元數(shù)據(jù)管理于一體的不動(dòng)產(chǎn)單元管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果的入庫更新，實(shí)現(xiàn)與房產(chǎn)測(cè)繪成果的對(duì)接、入庫、房地落宗和不動(dòng)產(chǎn)單元編碼，從而實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果：圖形、屬性、文字資料等信息的一體化存儲(chǔ)、管理、查詢與應(yīng)用。結(jié)合日常不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)對(duì)數(shù)據(jù)庫進(jìn)行及時(shí)更新和維護(hù)，滿足不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記業(yè)務(wù)需求。

3 總體架構(gòu)

系統(tǒng)的總體框架結(jié)構(gòu)如圖1所示。

系統(tǒng)采用B/S和C/S相結(jié)合的方式，開發(fā)Java語言，數(shù)據(jù)庫采用Oracle 11g。其中空間數(shù)據(jù)入庫管理模塊使用C/S，房地落宗等其他模塊使用B/S結(jié)構(gòu)。數(shù)據(jù)庫包括對(duì)空間數(shù)據(jù)、屬性數(shù)據(jù)與業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)各類數(shù)據(jù)的統(tǒng)一存儲(chǔ)和管理；組件服務(wù)包括ArcEngine組件、SOA組件和DevExpress；系統(tǒng)功能包括空間數(shù)據(jù)管理、屬性數(shù)據(jù)管理、不動(dòng)產(chǎn)單元管理等模塊；用戶層包括服權(quán)籍調(diào)查用戶、房屋測(cè)繪人員和管理人員。

4 系統(tǒng)功能設(shè)計(jì)

不動(dòng)產(chǎn)單元管理系統(tǒng)主要用于房、地、林等不動(dòng)產(chǎn)單元空間數(shù)據(jù)的集成管理，用于空間數(shù)據(jù)的導(dǎo)入、編輯、處理、導(dǎo)出等，用于房屋樓盤表的統(tǒng)一管理，保證空間數(shù)據(jù)和樓盤表的完整性、準(zhǔn)確性、現(xiàn)勢(shì)性、一致性。不動(dòng)產(chǎn)單元管理系統(tǒng)中的空間數(shù)據(jù)和樓盤表是登記業(yè)務(wù)發(fā)起的源頭，是登記的基礎(chǔ)和客體對(duì)象，也是查詢分析的對(duì)象和內(nèi)容之一。不動(dòng)產(chǎn)單元管理系統(tǒng)主要完成日常房屋不動(dòng)產(chǎn)單元調(diào)查成果數(shù)據(jù)的導(dǎo)入、導(dǎo)出、檢查、編輯、入庫的流程化管理，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)單元調(diào)查圖形處理、屬性處理、不動(dòng)產(chǎn)單元代碼編制以及樓盤信息表等信息的處理功能，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)單元房地一體化管理，為不動(dòng)產(chǎn)登記提供登記基礎(chǔ)數(shù)據(jù)支撐，如圖2所示。

圖2 不動(dòng)產(chǎn)單元管理系統(tǒng)功能框架圖

4.1空間數(shù)據(jù)管理

不動(dòng)產(chǎn)單元管理系統(tǒng)將房屋空間數(shù)據(jù)、土地空間數(shù)據(jù)、基本底圖數(shù)據(jù)分層管理，形成“一張圖”數(shù)據(jù)，具體包含內(nèi)容如下：

(1)地圖：遙感影像、行政區(qū)、地籍區(qū)、地籍子區(qū)。

(2)宗地?cái)?shù)據(jù)：國(guó)有建設(shè)用地、集體土地、宅基地、林地。

(3)房屋數(shù)據(jù)：房屋自然幢空間數(shù)據(jù)、地下車庫、其他地下空間數(shù)據(jù)。

(4)林木數(shù)據(jù)：林木。

4.1.1 房屋空間數(shù)據(jù)管理

①空間數(shù)據(jù)接入

房屋空間數(shù)據(jù)來源于普查修補(bǔ)測(cè)數(shù)據(jù)、房產(chǎn)測(cè)量成果、外業(yè)補(bǔ)測(cè)數(shù)據(jù)等。新建商品房的數(shù)據(jù)來源于房產(chǎn)測(cè)繪備案數(shù)據(jù)，利用房屋全生命周期平臺(tái)，將測(cè)繪備案數(shù)據(jù)同步到不動(dòng)產(chǎn)單元管理系統(tǒng)。存量房的房屋空間數(shù)據(jù)來源于房屋全生命周期平臺(tái)和外業(yè)測(cè)繪補(bǔ)充數(shù)據(jù)。

②空間數(shù)據(jù)處理

對(duì)房屋空間數(shù)據(jù)的處理功能包括：地圖瀏覽、樓幢圖元的合并、拆分、打散、替換、刪除、上傳作業(yè)成果等。

③屬性數(shù)據(jù)處理

實(shí)現(xiàn)樓盤數(shù)據(jù)導(dǎo)入、導(dǎo)出、樓盤表拆分、合并、屬性編輯等功能。

④外業(yè)調(diào)查照片管理

實(shí)現(xiàn)外業(yè)調(diào)查照片的管理，包括圖片查看、上傳、修改、刪除功能，將外業(yè)調(diào)查照片與相應(yīng)的樓幢關(guān)聯(lián)，可以通過房屋圖元查看調(diào)查成果照片，也可以通過屬性信息查詢到相應(yīng)的外業(yè)調(diào)查照片。

⑤實(shí)預(yù)測(cè)對(duì)應(yīng)管理

實(shí)現(xiàn)查看實(shí)測(cè)圖元和預(yù)測(cè)圖元兩個(gè)圖層，可以自動(dòng)或人工將實(shí)測(cè)和預(yù)測(cè)關(guān)聯(lián)，實(shí)測(cè)替換預(yù)測(cè)，提供編輯管理功能，保持實(shí)預(yù)測(cè)之間的關(guān)系。

4.1.2 土地空間數(shù)據(jù)管理

對(duì)宗地空間數(shù)據(jù)的處理包括宗地圖元的刪除、替換、合并等。

圖3土地空間數(shù)據(jù)管理

①空間數(shù)據(jù)接入

土地空間數(shù)據(jù)來源于瑞德土地系統(tǒng)，數(shù)據(jù)的編輯、處理在瑞德系統(tǒng)中進(jìn)行，最終數(shù)據(jù)同步到不動(dòng)產(chǎn)單元管理系統(tǒng)中。

②土地?cái)?shù)據(jù)查詢

土地空間數(shù)據(jù)的處理在瑞德系統(tǒng)中進(jìn)行，不動(dòng)產(chǎn)單元管理系統(tǒng)導(dǎo)入土地空間數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)土地?cái)?shù)據(jù)的圖屬查詢。

4.1.3 林地空間數(shù)據(jù)管理

林地空間數(shù)據(jù)是從林業(yè)部門的相應(yīng)系統(tǒng)中同步過來，同步的是最終的成果數(shù)據(jù)。林地空間數(shù)據(jù)作為一個(gè)單獨(dú)的圖層進(jìn)行存儲(chǔ)和顯示，不與宗地圖層相交。在登記系統(tǒng)辦理林業(yè)相關(guān)登記時(shí)，可直接調(diào)用林地圖層中的數(shù)據(jù)。

4.2房地落宗模塊

通過計(jì)算機(jī)自動(dòng)或者人工方式實(shí)現(xiàn)房地?cái)?shù)據(jù)落宗，生成不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)，管理新舊不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)。房地落宗的思路是以房屋空間數(shù)據(jù)為紐帶，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)外業(yè)測(cè)繪調(diào)查，通過登記戶落幢(戶與自然幢關(guān)聯(lián))、幢落宗(自然幢與宗地關(guān)聯(lián))兩個(gè)步驟，以房屋、宗地坐落地址、產(chǎn)權(quán)證號(hào)、面積、權(quán)利人等為關(guān)鍵信息，建立房地關(guān)聯(lián)關(guān)系，并按國(guó)土部要求編制不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)，為房屋、土地一體化登記提供數(shù)據(jù)支撐[8]。

4.3不動(dòng)產(chǎn)單元管理

不動(dòng)產(chǎn)單元管理模塊的功能主要是：自然幢測(cè)繪樓盤表和登記邏輯樓盤表的展示；管理登記邏輯樓盤表，實(shí)現(xiàn)邏輯戶、幢的錄入，以物理樓盤做參考，將邏輯樓盤向自然幢物理樓盤逐步靠近；新建邏輯幢中的戶和幢，不動(dòng)產(chǎn)單元信息的查詢；不動(dòng)產(chǎn)單元?dú)v史管理，不動(dòng)產(chǎn)單元維護(hù)。

4.3.1 自然幢物理樓盤展示

該功能查看自然幢對(duì)應(yīng)的物理樓盤表，查詢樓幢的層數(shù)、單元數(shù)、戶數(shù)等，并以此為基礎(chǔ)，補(bǔ)錄邏輯樓盤中缺失的戶，隨著登記業(yè)務(wù)逐步完善邏輯樓盤表。其中新建商品房的物理樓盤表，來源于測(cè)繪備案數(shù)據(jù)；存量房的物理樓盤表來源于房屋全生命周期平臺(tái)數(shù)據(jù)和外業(yè)補(bǔ)測(cè)數(shù)據(jù)，外業(yè)補(bǔ)測(cè)數(shù)據(jù)經(jīng)由房屋空間數(shù)據(jù)管理模塊導(dǎo)入。

4.4不動(dòng)產(chǎn)單元管理

針對(duì)邏輯樓盤表而言，業(yè)務(wù)人員需要對(duì)信息補(bǔ)全的樓、房信息，按照房產(chǎn)證錄入房屋的相關(guān)信息和權(quán)利信息后，再辦理其他業(yè)務(wù)，如房源核驗(yàn)轉(zhuǎn)移業(yè)務(wù)等。不動(dòng)產(chǎn)單元管理包括新建樓盤、新建房屋。

①樓盤新建

當(dāng)?shù)怯浵到y(tǒng)中不存在該房屋所在的樓幢時(shí)，需要先通過新建樓幢業(yè)務(wù)建立樓幢，新建的樓幢需要跟對(duì)應(yīng)的自然幢關(guān)聯(lián)，完成落宗。在新建的樓幢中建立該房屋，參照房產(chǎn)證補(bǔ)錄房屋的權(quán)利信息。

②房屋新建

當(dāng)?shù)怯浵到y(tǒng)中已存在該房屋所在的樓幢時(shí)，直接在樓幢中新建戶，并參照房產(chǎn)證補(bǔ)錄房屋的權(quán)利信息。

4.4.1 不動(dòng)產(chǎn)單元查詢

通過坐落、權(quán)利人、權(quán)證號(hào)等方式，查詢對(duì)應(yīng)的房屋，查看該房屋對(duì)應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)，房屋所在的宗地，房屋所在邏輯幢關(guān)聯(lián)的自然幢，從而查看對(duì)應(yīng)的地理位置；查詢?cè)摲课莸牡盅盒畔⒁约安榉?、異議等限制信息；查詢房屋的歷史登記情況，包括初始登記、后續(xù)的轉(zhuǎn)移業(yè)務(wù)等。

4.4.2 不動(dòng)產(chǎn)單元數(shù)據(jù)共享

①業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)共享

將登記系統(tǒng)中房屋的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)同步到建委的交易系統(tǒng)中，保證房屋的現(xiàn)權(quán)利信息準(zhǔn)確、及時(shí)，完善房屋的登記業(yè)務(wù)歷史，從而可以在交易系統(tǒng)中完成房屋的房源核驗(yàn)。

②樓盤數(shù)據(jù)共享

將登記系統(tǒng)中存量房的樓盤表數(shù)據(jù)同步到建委的交易系統(tǒng)中，保持登記和交易兩邊的樓盤表一致，從而進(jìn)行后續(xù)的存量房網(wǎng)簽業(yè)務(wù)。

5 應(yīng)用效果

該系統(tǒng)的落宗模塊、土地的空間數(shù)據(jù)管理模塊、房屋的空間管理模塊已應(yīng)用在北京市不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證階段，且效果良好，成功穩(wěn)定的支撐了16個(gè)區(qū)縣同步的外業(yè)房屋數(shù)據(jù)采集的入戶、房地落宗、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的管理：包括房屋圖元入庫編輯、樓盤拆分、屬性數(shù)據(jù)修改等；整合了現(xiàn)有的地籍、房屋、形成了不動(dòng)產(chǎn)登記基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫；基本實(shí)現(xiàn)對(duì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)導(dǎo)入導(dǎo)出、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果管理及入庫更新；實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)單元更新或者變更后不動(dòng)產(chǎn)單元編碼管理；與不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)銜接，實(shí)現(xiàn)日常數(shù)據(jù)的更新和維護(hù)；為不動(dòng)產(chǎn)登記及其他業(yè)務(wù)系統(tǒng)提供數(shù)據(jù)共享和數(shù)據(jù)支撐，如圖4所示。

6 展 望

隨著系統(tǒng)平臺(tái)的進(jìn)一步推廣，不動(dòng)產(chǎn)單元管理系統(tǒng)將實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)空間數(shù)據(jù)和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果的維護(hù)與管理。數(shù)據(jù)方面做到標(biāo)準(zhǔn)一致，集中存儲(chǔ)；管理方面通過不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查系統(tǒng)完成日常不動(dòng)產(chǎn)登記單元調(diào)查成果數(shù)據(jù)的流程化管理，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)單元調(diào)查圖形處理、屬性處理、不動(dòng)產(chǎn)單元代碼編制以及樓盤信息表等信息的處理功能，實(shí)現(xiàn)一體化管理。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查系統(tǒng)為不動(dòng)產(chǎn)登記提供調(diào)查數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，并與不動(dòng)產(chǎn)登記管理信息系統(tǒng)及查詢分析系統(tǒng)提供接口，實(shí)現(xiàn)無縫集成。此系統(tǒng)的建立和使用將為不動(dòng)產(chǎn)登記、管理提供準(zhǔn)確翔實(shí)的基礎(chǔ)資料，從而大幅提高工作效率。提高城區(qū)分局管理手段和能力，為不動(dòng)產(chǎn)登記中心、國(guó)土部門調(diào)用、提取各種不動(dòng)地理信息數(shù)據(jù)創(chuàng)造了便捷的途徑，同時(shí)整合的大量信息到系統(tǒng)中，永久保存，為以后規(guī)劃管理工作迅速查閱、精確統(tǒng)計(jì)提供更為有利的條件。

圖4落宗管理與基礎(chǔ)信息管理

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DesignandRealizationofRealEstateUnitManagementSystemBasedonGISTechnology

Pei Lianlian

(Beijing Institute of Surveying and Mapping，Beijing 100038，China)

This paper introduces the design and implementation of real estate unit management system in detail. Based on GIS and data warehouse architecture，GIS and data warehouse technology are used to realize real-time management，spatial data management，premises drop management and comprehensive integration and reorganization of various information resources in Beijing. The system is applied to the registration of real estate in Beijing real estate registration stage，the effect is good for the real estate registration unified management has brought great convenience.

GIS；real estate unit management system；database

1672-8262(2017)05-75-04

P208.2

A

2017—07—15

裴蓮蓮(1982—)，女，碩士，高級(jí)工程師，主要從事地理信息系統(tǒng)開發(fā)及不動(dòng)產(chǎn)登記整體解決方案研究工作。

本論文獲得2017年“華正杯”城市勘測(cè)優(yōu)秀論文三等獎(jiǎng)。