2016年遼寧城市地價變化情況分析

文遼寧省礦業(yè)權(quán)交易中心（遼寧省國土資源市場監(jiān)測中心） 高亞娟 馬 彪

大連中鼎土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司 潘 濤

2016年遼寧城市地價變化情況分析

文遼寧省礦業(yè)權(quán)交易中心（遼寧省國土資源市場監(jiān)測中心） 高亞娟 馬 彪

大連中鼎土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司 潘 濤

遼寧省2016年城市地價動態(tài)監(jiān)測范圍為全省行政區(qū)域內(nèi)的14個省轄市，即沈陽、大連、鞍山、撫順、本溪、丹東、錦州、營口、阜新、遼陽、鐵嶺、朝陽、盤錦和葫蘆島，其中9個城市被列為國家級監(jiān)測城市。各城市監(jiān)測范圍為城市建成區(qū)及工業(yè)開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)。城市地價動態(tài)監(jiān)測工作現(xiàn)已成為遼寧國土資源管理日常性工作，通過劃定區(qū)段，標準宗地布設(shè)，采集樣點地價數(shù)據(jù)及建立地價資料數(shù)據(jù)庫等途徑，實現(xiàn)對城市地價的實時監(jiān)測，為政府宏觀調(diào)控及制定地價政策提供參考依據(jù)。

總體狀況

2016年遼寧省城市綜合地價水平值為1366元/平方米，同比增長0.44%。其中，商業(yè)用地地價水平值為2469元/平方米，同比增長0.41%；居住用地地價水平值為1741元/平方米，同比增長0.75%；工業(yè)用地地價水平值為479元/平方米，同比下降0.42%。

遼寧省14個省轄市之間地價水平有較大差異，綜合地價水平值呈明顯的梯度分布。其中，沈陽、大連、錦州均在2000元/平方米以上；營口、朝陽在1000～2000元/平方米之間；丹東、阜新、鐵嶺介于800～1000元/平方米之間；鞍山、本溪、遼陽、葫蘆島、撫順、盤錦則低于800元/平方米。

變化情況

1.地價整體平穩(wěn)上漲，增速回落

2016年全省城市綜合地價與2015年相比，仍呈平穩(wěn)上漲態(tài)勢。各用途用地中，居住和商業(yè)地價走勢與綜合地價相似，均表現(xiàn)為溫和上行，工業(yè)地價則為持續(xù)下降，降幅較去年略低。商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地地價水平值之比為1:0.71:0.19。

2016年，全省綜合地價漲幅為0.44%，增速趨緩。商業(yè)、居住和工業(yè)用地地價增長率較上一年均有略微下降，下降均不超過1個百分點，各用途地價增速均為11年內(nèi)最低。

2.商、住用地地價增長率走勢基本一致，三類地價增速均放緩

2016年全省商業(yè)、居住、工業(yè)用地地價同比增長率分別為0.41%、0.75%和-0.42%，其中， 增長率以居住用地最高，商業(yè)用地次之，工業(yè)用地最低。

從2006-2016年地價水平同比增長率變化情況來看， 商業(yè)用地、居住用地和工業(yè)用地在各年度間存在一定的差異，但商、住用地自2010年以來增長率相差均不到1個百分點，兩用途用地該指標的曲線走勢趨于一致。而工業(yè)用地增長速度相對放慢，除2007年和2008年外，其余各年都低于商、住用地。近年來各用途用地地價增速總體上呈下降的態(tài)勢。

3.綜合、商、住定比指數(shù)穩(wěn)步上升，工業(yè)相對平緩

從2006-2016年的地價走勢看，遼寧省綜合地價水平和商業(yè)、居住用地地價水平始終呈增長趨勢，以2006年為基期的定比地價指數(shù)穩(wěn)步上升，工業(yè)指數(shù)則相對平緩。2016年綜合、商業(yè)、居住、工業(yè)定比地價指數(shù)分別為141.12，137.40，142.35和127.73，前三者較上一年份別增加0.62，0.56和1.06，工業(yè)則略有降低，下降了0.54。

4.地價同比增長率有正有負，大部分城市地價增降幅度不大

2016年14個省轄市綜合地價同比增長率漲降不一。統(tǒng)計結(jié)果顯示，2016年綜合地價水平有8個城市為正增長，6個城市負增長，綜合地價水平上升和下降的城市相差不多。各城市不同用途用地價格增長率也有所不同，但大部分城市不同用途地價同比變化幅度總體上不大。綜合考慮宏觀經(jīng)濟環(huán)境態(tài)勢以及各市土地供求狀況、地域發(fā)展特征和項目投資情況，土地價格的變化基本處于一種比較合理區(qū)間。

主要影響因素分析

1.經(jīng)濟形勢嚴峻，帶動地價增速下移

隨著經(jīng)濟周期的發(fā)展、技術(shù)的進步和社會需求的變化，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)明顯的產(chǎn)能過剩，而裝備制造也伴隨著資源型產(chǎn)業(yè)的跌落踟躕不前，經(jīng)濟增長趨弱。受“三期疊加”及經(jīng)濟結(jié)構(gòu)偏重相互交織的影響，遼寧省經(jīng)濟正在經(jīng)歷艱難階段，面臨的經(jīng)濟形勢依然嚴峻復(fù)雜。2016年，遼寧省地區(qū)生產(chǎn)總值22037.88億元，比上年下降2.50%。宏觀經(jīng)濟形勢的發(fā)展帶動土地市場步入調(diào)整期，主導(dǎo)地價漲幅回落，增速下移。

2.調(diào)控政策從供需兩端對房地產(chǎn)市場起到了積極作用，促使地價增速趨穩(wěn)

2016年，國家層面頻繁出臺去庫存利好政策。2月2日，中國人民銀行與銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知完善差別化住房信貸政策。2月17日，財政部等多部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》中明確非一線城市房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅調(diào)整。3月1日，中國人民銀行降準0.5個百分點，引導(dǎo)貨幣信貸平穩(wěn)適度增長。

與此同時，遼寧省及省內(nèi)各地區(qū)也出臺相應(yīng)政策，支持合理住房消費政策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。2月24日，遼寧省人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存的若干意見》，提出了15條政策堅持供需雙向發(fā)力的總體思路，去庫存的相關(guān)政策激發(fā)了剛性需求和改善性需求。在各調(diào)控政策推進落實的疊加效應(yīng)下，區(qū)域內(nèi)去庫存效果開始顯現(xiàn)，對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定起到了積極的作用，也帶動城市地價增速的平穩(wěn)運行。

3.土地市場熱度不高，購地意愿減弱引致地價漲幅趨緩

2016年，全省土地一級市場交易量繼續(xù)下降，受制于經(jīng)濟環(huán)境的影響，用地需求趨緩，直接表現(xiàn)在具有收益性的工、商、住用地交易量明顯減少。市場信心不振，對未來發(fā)展預(yù)期較低，開發(fā)企業(yè)新購?fù)恋匾庠笢p弱，投資力度下降，一定程度上影響了土地市場的活躍度，縮小了地價上漲空間，進而引致全省地價漲幅趨緩。

4.落實和加強土地管理制度，積極穩(wěn)定地價水平

2016年，全省繼續(xù)認真貫徹落實最嚴格的節(jié)約集約用地制度，嚴格實施建設(shè)用地控制標準、建設(shè)用地評估、建設(shè)用地實地監(jiān)管核查、建設(shè)用地竣工驗收、建設(shè)用地效益考核評價等制度，對節(jié)約集約實施全過程管理。另外，省國土資源管理部門加大對土地市場的監(jiān)管力度，不斷完善土地市場運行機制，促進土地節(jié)約集約利用，土地市場制度建設(shè)和組織建設(shè)取得明顯成效，土地市場秩序更加規(guī)范。土地管理力度的進一步加強，提高了土地利用效率，規(guī)范了土地交易行為，對穩(wěn)定地價起到了積極作用。

綜上，2016年，在全球經(jīng)濟體復(fù)蘇乏力和國內(nèi)宏觀經(jīng)濟增速放緩的背景下，遼寧省面臨的經(jīng)濟形勢依然嚴峻，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資增速回落，房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯下降，工業(yè)下行壓力持續(xù)加大，新興產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展仍然滯后，投資拉動效應(yīng)減弱。宏觀經(jīng)濟映射到土地市場上表現(xiàn)為土地需求降低，市場交易量下降，收益萎縮。就城市地價狀況而言，則顯現(xiàn)出地價仍平穩(wěn)上漲，但增速明顯回落的特征。