此地不宜分耕

田晏林

蕭筱突然有點(diǎn)沮喪。供職國內(nèi)某知名聯(lián)合辦公企業(yè)后的第四個(gè)月，這種情緒更濃了。

2018年7月，有著四年商業(yè)地產(chǎn)工作經(jīng)驗(yàn)的蕭筱，被獵頭的一通電話吸引到聯(lián)合辦公行業(yè)，并以投資經(jīng)理的角色闖入一個(gè)既熟悉又陌生的戰(zhàn)場。

熟悉的是，辦公行業(yè)所接觸的投資項(xiàng)目，和她之前從事的工作關(guān)聯(lián)度高；陌生，則是因?yàn)楣蚕磙k公理念的興起不過五年，一切規(guī)則、秩序甚至盈利模式還在探索。蕭筱說，這恰是她選擇入行的原因，“行業(yè)很新，感覺發(fā)揮空間挺大的”。

自此，這位90后姑娘每天的核心工作是為公司的新項(xiàng)目制定選址策略。

回想九個(gè)月的工作，讓她最有成就感的，是一個(gè)人跑遍了北京城大大小小、超過100家的商業(yè)樓宇?？疾爝^的每個(gè)項(xiàng)目，都能如數(shù)家珍。

最挫敗的，是這100多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，她連1個(gè)都沒簽下。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會聯(lián)合辦公分會和好租聯(lián)合發(fā)布的《2018年聯(lián)合辦公市場研究報(bào)告》顯示，2018年1月至12月，聯(lián)合辦公品牌減少40家，競爭力相對較差的企業(yè)逐漸消失或被并購，運(yùn)營時(shí)間均未超過兩年。

報(bào)告顯示，全國聯(lián)合辦公品牌撤點(diǎn)的原因有83%是“不做”了，其中15%改成了傳統(tǒng)出租，另有3%的品牌被收購。在撤點(diǎn)城市分布上，北上廣深的占比分別是20%、10%、32%、28%，從非一線城市撤出的占比為10%。

近三年的野蠻生長，曾被投資者瘋狂追逐的聯(lián)合辦公品牌商，在遇到資本寒潮時(shí)，似乎顯得有些緊張局促。

01

剛?cè)肼殨r(shí)，蕭筱為了證明自己的價(jià)值，馬不停蹄地跑項(xiàng)目。最多的時(shí)候，她一天能看十幾棟樓?！皬脑缟系酵砩?，都看傻了?！?/p>

《財(cái)經(jīng)天下》周刊與她碰面的那天，已是晚上5點(diǎn)半，已是她那日見的第六波客人，采訪結(jié)束后，她還要趕赴業(yè)主的第七場約。

雖然每天不用像996模式那樣待在辦公室里，但加班從未停止。蕭筱說：“肯定會想去簽一些項(xiàng)目，特別是看到很多質(zhì)量不錯(cuò)的樓，但老板就是不簽?！?/p>

“領(lǐng)導(dǎo)讓我別著急。畢竟動輒兩三千萬的投資不是個(gè)小數(shù)目。只要有資金支持，想簽隨時(shí)能簽?！?/p>

在蕭筱看來，其實(shí)去年第三季度結(jié)束，第四季度開始的時(shí)候，整個(gè)市場就往下行了。之前想的比較急，用老板的話說，可以再看一看，多儲備項(xiàng)目?！斑€挺有底氣的?！?/p>

目前國內(nèi)大部分聯(lián)合辦公行業(yè)的商業(yè)邏輯是，通過低價(jià)租賃物業(yè)，經(jīng)過二次改裝后，以工位為單位再租賃給用戶。同時(shí)在這個(gè)空間內(nèi)，聯(lián)合辦公品牌提供人力、財(cái)務(wù)、茶水、打印、創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)等增值服務(wù)。

因此“簽約”通常是品牌商大秀肌肉的時(shí)刻。在資本風(fēng)聲收緊的2018下半年，錢就是底氣。

不過，蕭筱入行的時(shí)間略尷尬。2018下半年，資本縮緊速度持續(xù)加快，越到年底，關(guān)店、裁員的戲碼越頻繁上演。

2018年8月，號稱當(dāng)時(shí)中國最大的EMBA資源信息共享與創(chuàng)業(yè)孵化實(shí)體平臺的“創(chuàng)客100孵化空間”，其投資方上海暢客投資控股有限公司，被媒體爆出拖欠業(yè)主租金11個(gè)月之久，負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)的股東攜款消失。

同時(shí)在行業(yè)內(nèi)擴(kuò)張兇猛的氪空間，也于去年底被曝出大量裁員、閉店。今年4月，又被香港業(yè)主追討5億違約賠償。

《財(cái)經(jīng)天下》周刊注意到，今年1月，據(jù)英國《金融時(shí)報(bào)》報(bào)道，日本軟件巨頭軟銀于2018年底推出計(jì)劃將對WeWork增投160億美元，后因諸多原因?qū)е峦顿Y減少87.5%，只計(jì)劃投資20億美元。

第一太平戴維斯華北區(qū)商業(yè)樓宇部董事林碩表示，投資放緩從去年第一季度已經(jīng)開始?！奥?lián)合辦公市場無以為繼，去年第四季度基金下定決心，減少投資，甚至干脆拒絕投資相關(guān)項(xiàng)目。”

手里還握著現(xiàn)金的品牌商似乎達(dá)成共識，今后的每一筆錢都要算著花，拿樓需謹(jǐn)慎。

也有成功融資的消息傳出。2018年7月，共享辦公空間WeWork宣布中國WeWork獲得由摯信資本、淡馬錫控股、軟銀集團(tuán)、軟銀愿景基金及弘毅投資領(lǐng)投的共計(jì)5億美元B輪融資。

同年8月，夢想加宣布完成1.2億美元C輪融資。此時(shí)距離它3月底完成的3億元人民幣的B輪融資僅僅過去4個(gè)月。緊接著，優(yōu)客工場宣布完成3億元人民幣的戰(zhàn)略融資，3個(gè)月后，又有一筆2億美元的D輪融資到賬。

優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶告訴《財(cái)經(jīng)天下》周刊，融資的目的是為了更大的發(fā)展，這種屬于良性，“如果是為了續(xù)命，就非常危險(xiǎn)，證明企業(yè)自我造血能力不足，越融資越對錢有依賴感，就跟吸白粉一樣”。

02

縱觀2018年下半年的聯(lián)合辦公市場，拿到融資的，對新項(xiàng)目選擇愈發(fā)慎重；飽受現(xiàn)金流困擾的，失去擴(kuò)張能力。面對已經(jīng)簽約的樓宇，不少聯(lián)合辦公品牌決定：該解約的解約，能賠款的賠款，賠不起，就跑路。

對于聯(lián)合辦公，業(yè)內(nèi)給出了投資放緩三個(gè)版本的原因，一是2018年受到國內(nèi)外多重因素的影響，中國資本市場大幅度萎縮；二是聯(lián)合辦公并非暴利行業(yè)，盈利空間低于預(yù)期；三是資本尚未明確退出機(jī)制。

泰合資本的管理合伙人、首席執(zhí)行官宋良靜曾公開表示，在他所經(jīng)歷的2008年、2012年、2015年三個(gè)周期里，都沒有出現(xiàn)過像2018年這樣，二級市場非常熱，一級市場非常冷的情況。他認(rèn)為，是經(jīng)濟(jì)周期、產(chǎn)業(yè)周期、資本周期和政策周期的疊加，導(dǎo)致2018年的資本市場異常寒冷。

高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海告訴《財(cái)經(jīng)天下》周刊，辦公行業(yè)的利潤沒有投資者預(yù)期的那么高，即便是運(yùn)營能力尚可的聯(lián)合辦公企業(yè)，其凈利潤也很難超過10%。

除個(gè)別品牌的單店項(xiàng)目外，聯(lián)合辦公市場普遍都沒有盈利。

在同行眼中一直謹(jǐn)慎擴(kuò)張的WeWork，3月底對外披露了2018年業(yè)績。其營收從2017年的8.86億美元增長到18億美元，虧損也從9.33億美元增長到19億美元，雙雙翻倍。根據(jù)英國《金融時(shí)報(bào)》的報(bào)道，WeWork公司調(diào)整后的EBITDA利潤率在2018年四季度同比下降43.5%，為三年來最低水平。

在星庫空間合伙人、運(yùn)營總監(jiān)劉錚看來，凡是避開EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）談盈利的同行，其邏輯都很難自恰?！白龆繓|的，就是以改造出租為主要經(jīng)營手段，你怎么能不算自己的改造費(fèi)用和攤銷費(fèi)用呢？”

瑞威資本執(zhí)行總裁段克儉向《財(cái)經(jīng)天下》周刊透露，其至今沒有向聯(lián)合辦公空間注資?！拔覀冏龌鸸芾砣说模抗P投資都要有清晰的退出路徑，投聯(lián)合辦公的退出路徑我還沒看到?！?/p>

的確，投資是個(gè)技術(shù)活。特別是在市場下行期，考驗(yàn)的是誰對底部判斷得更準(zhǔn)。

關(guān)于聯(lián)合辦公的未來，盈利的故事也有三個(gè)版本：一是以低價(jià)租賃物業(yè)，經(jīng)過二次改裝后，再以工位形式出租，賺取微薄的租金差價(jià)；二是免費(fèi)提供辦公面積給創(chuàng)業(yè)公司使用，后期直接參與該公司的創(chuàng)投。租金不是主要的盈利方向，在公司上市或者出售后套現(xiàn)；三是提供增值服務(wù)，如為租戶提供人力資源、法律、行政、技術(shù)支持等服務(wù)，通過日常運(yùn)營獲得收益。

只不過現(xiàn)在，大多數(shù)企業(yè)剛能把版本一的故事講通順。

4月17日，在2019年度租賃地產(chǎn)（公寓及辦公）產(chǎn)業(yè)MBI峰會上，WE+酷窩創(chuàng)始人、COO兼全國總經(jīng)理王鍇坦言，“目前還沒有看到哪家公司已經(jīng)做得很成熟，有很好的盈利前景”。

據(jù)嚴(yán)區(qū)海的觀察統(tǒng)計(jì)，除個(gè)別品牌的單店項(xiàng)目外，聯(lián)合辦公市場到現(xiàn)在為止普遍都沒有盈利。

盡管如此，世鰲國際CEO劉天飚始終堅(jiān)信，辦公是一個(gè)可以充滿無限想象空間的行業(yè)?！稗k公行業(yè)是底層，是To B的底層。越是底層，市場會越大?！?h3>03

五年前，借著“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的東風(fēng)，一股全民創(chuàng)業(yè)潮席卷南北。隨后企業(yè)孵化器、眾創(chuàng)空間等業(yè)態(tài)大量涌現(xiàn)，共享辦公理念也隨之興起。特別是2015年前后，疊加著創(chuàng)業(yè)浪潮，聯(lián)合辦公規(guī)模瞬間激增。

當(dāng)時(shí)在上海、北京等一線城市集中出現(xiàn)了一批如今在業(yè)內(nèi)耳熟能詳?shù)穆?lián)合辦公企業(yè)，像納什空間、氪空間、SOHO 3Q、優(yōu)客工場、夢想加等。

在資本的助推下，更多的聯(lián)合辦公品牌逐漸誕生。根據(jù)《2018年中國聯(lián)合辦公活力指數(shù)報(bào)告》顯示，截至2018年9月底，中國聯(lián)合辦公平臺數(shù)超過300家，布局網(wǎng)點(diǎn)數(shù)超6000個(gè)，總體運(yùn)營面積達(dá)1200萬平方米，提供工位數(shù)達(dá)200萬個(gè)。

品牌企業(yè)的擴(kuò)張速度十分驚人。據(jù)蕭筱了解，去年最瘋狂的時(shí)候，北京甲級寫字樓的價(jià)格一度被聯(lián)合辦公的玩家推得水漲船高。

“聽同事講，2018年5、6月份的時(shí)候特別搞笑，一棟物業(yè)條件還不錯(cuò)的樓，假設(shè)業(yè)主報(bào)租價(jià)300元/平方米，按理說拿的面積越多，就像批發(fā)一樣得壓價(jià)呀，我們出價(jià)250元/平方米。但有的競對就敢直接叫到320元，說這個(gè)樓我要了！”蕭筱清楚地記得，那時(shí)的地鐵里，滿眼都是他們的廣告。

其實(shí)按照聯(lián)合辦公的商業(yè)邏輯，越是交通便利、處在核心位置的樓宇，租賃速度越快，租金單價(jià)也越高。但2018年聯(lián)合辦公市場的供應(yīng)量和客戶需求存在缺口，特別是在去年宏觀市場環(huán)境收縮，很多行業(yè)都受到波及，造成辦公市場供大于求的局面。

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士在分析了前段時(shí)間氪空間的閉店情況后，認(rèn)為其生意做得過于急躁了。

上周，氪空間新任CEO王雪泉在接受投中網(wǎng)采訪時(shí)表示，去年高價(jià)拿地更多是趕上了一個(gè)行業(yè)小周期。公司內(nèi)部已經(jīng)建立了一個(gè)三層的會議審批制，類似投資機(jī)構(gòu)的投資。

在納什空間CEO張劍看來，聯(lián)合辦公品牌選擇項(xiàng)目時(shí)，要深刻理解巴菲特所講的“能力圈”原理，“就是你理解的市場就拿，你不理解的市場就不要拿”。

據(jù)一位常年觀察北京寫字樓市場的人士透露，夢想加因麗澤區(qū)的聚杰金融大廈未滿足交付條件，選擇退租。而氪空間不僅退掉了香港的樓，還退掉了北京銀泰中心和財(cái)富中心的項(xiàng)目。

氪空間告訴《財(cái)經(jīng)天下》周刊，這兩個(gè)項(xiàng)目正在與業(yè)主友好協(xié)商，有信心會得到妥善解決。

王雪泉坦言，目前的一些空間退租調(diào)整，主要集中在上海，因?yàn)樯虾Ｕ紦?jù)其半壁江山，“在有一些商圈，我們可能選址過于密集，成了自己打自己。而且去年有一些店確實(shí)拿貴了一些，所以做一個(gè)調(diào)整”。

在近期的幾次股東會議之后，氪空間高層達(dá)成共識，“要用常識來辦事情，應(yīng)該做價(jià)值投資，而不該去炒概念”。王雪泉說。

一位不愿具名的聯(lián)合辦公企業(yè)高管表示，近年來，有部分入駐企業(yè)因?yàn)檫\(yùn)營不善，導(dǎo)致交不出租金，最后只能退出聯(lián)合辦公空間。

比如2017年10月，繼共享汽車友友租車、零派樂享之后，定位高端服務(wù)的共享汽車品牌EZZY宣布解散，從北京海淀區(qū)方圓大廈優(yōu)客工場撤出。2018年底，ofo因資金鏈吃緊，總部大規(guī)模裁員，分散在各個(gè)聯(lián)合辦公空間里的部門也隨后搬走。

不過上述高管稱，倒閉者大多是一些光靠燒錢而不盈利的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。在他看來，初創(chuàng)型企業(yè)經(jīng)營不善的原因有很多，并非都是資本寒冬造成的。有些公司或因合伙人意見相左，或因股權(quán)劃分不清晰等問題，最終分道揚(yáng)鑣。

第一太平戴維斯發(fā)布的研究報(bào)告顯示，2019年第一季度，北京甲級寫字樓市場表現(xiàn)略顯低迷，空置率達(dá)6.9%，凈吸納量13043平方米，僅為去年同期的6%。

一位負(fù)責(zé)北京區(qū)域聯(lián)合辦公市場招商的員工告訴《財(cái)經(jīng)天下》周刊，“CBD的價(jià)格相對較高，但現(xiàn)下基本都有折扣，都有空置的壓力”。

聯(lián)合辦公企業(yè)用開新店的方式給行業(yè)打氣、為自己加油，但這些新項(xiàng)目大多在去年談妥，“今年只是履約”，嚴(yán)區(qū)海道出了這個(gè)行業(yè)的現(xiàn)實(shí)。

04

“去年下半年我無數(shù)次問自己，如果我是資本，會不會投我自己？答案是不會?！备蛾栒f。這位燕京里的創(chuàng)始人去年看中了幾個(gè)標(biāo)的，雖然知道有風(fēng)險(xiǎn)，但還想努力投成。最終因?yàn)長P的反對，只好作罷。他說資本最關(guān)心的只有收益。

而收益的高低可以直接反映一家聯(lián)合辦公品牌的運(yùn)營能力。特別是當(dāng)投資紅利消退、大浪淘沙后，差異化的產(chǎn)品、精細(xì)化的運(yùn)營，以及優(yōu)質(zhì)的服務(wù)體驗(yàn)將成為拉開品牌距離的重要因素。

在經(jīng)歷了野蠻擴(kuò)張、裁員、閉店、并購、融資難的2018年，不少聯(lián)合辦公品牌仍在思考并試圖探索行業(yè)的邊際。

4月18日，在優(yōu)客工場四周年的活動現(xiàn)場，毛大慶坦承，過去四年他做了很多嘗試，從地產(chǎn)思維，到連鎖店思維，再向科技智能化一步步探索。基于四年的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，毛大慶說：“共享辦公確實(shí)是新東西。我們現(xiàn)在已經(jīng)是五年級的學(xué)生了，應(yīng)該掌握一些新本領(lǐng)?！?/p>

世鰲國際CEO劉天飚將辦公行業(yè)視為“底層生意”，他說凡是底層，皆具備高度碎片化的屬性。品牌的運(yùn)營能力指的就是這個(gè)，包括產(chǎn)品設(shè)計(jì)、金融模式創(chuàng)新、用戶痛點(diǎn)的找尋等等細(xì)小之事。

今年初，納什空間獲批聯(lián)合辦公領(lǐng)域第一單ABS，獲批額度2億元人民幣。

另據(jù)第一太平戴維斯董事王冰透露，近幾年酒店正在尋找與聯(lián)合辦公牽手做生意的機(jī)會?！跋愀奂卫锎缶频辍⒈本┬聡Q(mào)飯店都在做這個(gè)嘗試，會把酒店一部分公共面積用來做聯(lián)合辦公空間?！?/p>

一個(gè)行業(yè)最終能達(dá)到的成熟程度，恰等于它所能承受的痛苦深度。

一個(gè)行業(yè)最終能達(dá)到的成熟程度，恰等于它所能承受的痛苦深度。

聯(lián)合辦公品牌要如何生存下去？有業(yè)內(nèi)人士建議，企業(yè)在通過租金差賺取收益，保證公司現(xiàn)金流之外，還要做好“開源節(jié)流”。

一是在財(cái)務(wù)、法律、宣傳、人力等方面做到標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營，攤薄運(yùn)維成本；二是從時(shí)間、空間兩個(gè)維度提升空間價(jià)值，在to B、to C兩端，做好增值服務(wù)，享受收益。

付陽預(yù)判，今年6月份開始，一級市場會回暖。聯(lián)合辦公品牌此時(shí)要做的，是把手上的業(yè)務(wù)踏實(shí)做好。“到年底這段時(shí)間里，相信做得好的企業(yè)一定能拿到投資?！?/p>

老板告訴蕭筱，他打算把現(xiàn)有的庫存消化掉后，再拿新項(xiàng)目。蕭筱說，如果順利的話，第二季度應(yīng)該能等到自己簽單的好消息。