社區(qū)主導(dǎo)的城市更新探索
——以倫敦硬幣街社區(qū)為例

閻力婷 YAN Liting

社區(qū)主導(dǎo)的城市更新探索
——以倫敦硬幣街社區(qū)為例

閻力婷 YAN Liting

當(dāng)前，我國(guó)特大城市的更新探索主要側(cè)重物質(zhì)層面，對(duì)社會(huì)層面的問題則關(guān)注較少。聚焦英國(guó)近年興起的社區(qū)主導(dǎo)更新模式，通過深入剖析單個(gè)案例，探討社區(qū)自下而上的更新是否比開發(fā)商主導(dǎo)的更新更具有可持續(xù)性，以期為我國(guó)特大城市的存量?jī)?yōu)化找到內(nèi)生動(dòng)力。選取位于倫敦市中心的硬幣街社區(qū)，解讀在社區(qū)治理下的更新歷程、機(jī)制、成效以及其采取的住房合作社運(yùn)營(yíng)方式，分析對(duì)硬幣街居民進(jìn)行訪談的結(jié)論，總結(jié)社區(qū)主導(dǎo)更新和住房合作社模式的優(yōu)劣勢(shì)，最后提出對(duì)我國(guó)城市更新和住房發(fā)展的借鑒意義。

城市更新 | 社區(qū)更新 | 自下而上 | 住房合作社 | 可負(fù)擔(dān)住房 | 英國(guó)

0 引言

近年來，我國(guó)發(fā)展較為成熟的一線城市從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，在城市更新方面都做了一些探索。這些探索對(duì)于改善老城區(qū)的物質(zhì)環(huán)境可謂效果明顯，而對(duì)于相關(guān)的社會(huì)問題則關(guān)注較少，開發(fā)商往往在土地二次開發(fā)后取得高額收益，原住民則被邊緣化了。在已有50多年城市更新歷史的英國(guó)，社區(qū)主導(dǎo)的更新被認(rèn)為比開發(fā)商主導(dǎo)的城市更新更具有可持續(xù)性，更能滿足本地社區(qū)的需求。因此，本文將聚焦位于倫敦中心城的硬幣街社區(qū)，闡述其在居民成立的“硬幣街社區(qū)建設(shè)者”的帶領(lǐng)下，讓破敗的工業(yè)社區(qū)煥然一新的歷程，并結(jié)合其采用的住房合作社模式和實(shí)證研究結(jié)果來探討其可持續(xù)性，以期為我國(guó)推進(jìn)社區(qū)更新和解決住房問題提供一些值得借鑒的經(jīng)驗(yàn)。

1 二戰(zhàn)后英國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃背景

20世紀(jì)60年代以前，英國(guó)的城鄉(xiāng)規(guī)劃側(cè)重于物質(zhì)空間。1947年修訂的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》將開發(fā)權(quán)從土地所有權(quán)中剝離，并規(guī)定所有的開發(fā)項(xiàng)目都必須申請(qǐng)規(guī)劃許可，奠定了二戰(zhàn)后英國(guó)規(guī)劃體系的基礎(chǔ)。開發(fā)權(quán)的獨(dú)立意味著土地所有者在沒有獲得規(guī)劃許可的情況下，無法對(duì)自己的土地進(jìn)行開發(fā)；地方政府則被賦予了較大的自由裁量權(quán)，根據(jù)實(shí)際情況對(duì)規(guī)劃申請(qǐng)進(jìn)行審批。1960年代以來，社會(huì)沖突與貧窮問題成為阻礙城市發(fā)展的重要因素，規(guī)劃師的關(guān)注點(diǎn)逐漸從物質(zhì)空間維度拓展到了社會(huì)和經(jīng)濟(jì)維度。規(guī)劃是個(gè)動(dòng)態(tài)過程這一思想被越來越多的人認(rèn)可，公眾參與也逐漸被納入規(guī)劃編制過程。

圖1 英國(guó)戰(zhàn)后住房建成情況（單位：套）

進(jìn)入21世紀(jì)，本地化運(yùn)動(dòng)愈演愈烈。隨著英國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃向可持續(xù)社區(qū)建設(shè)的進(jìn)一步聚焦，社區(qū)在城市更新的合作伙伴關(guān)系中也扮演著越來越重要的角色。英國(guó)政府在2011年通過了《本地化法案》（Localism Act），賦予地方政府更多的自由和靈活性，同時(shí)在規(guī)劃體系中正式引入社區(qū)規(guī)劃環(huán)節(jié)，為自下而上的社區(qū)更新提供了政策依據(jù)。該法案允許社區(qū)成立治理機(jī)構(gòu)以及制定自己的鄰里發(fā)展方案，并要求地方政府給予技術(shù)支持，社區(qū)規(guī)劃審批通過后將由地方政府加以實(shí)施[1]。

在住房方面，英國(guó)住房主要由私營(yíng)部門、注冊(cè)社會(huì)房東（Registered Social Landlord）和地方政府提供。其中，注冊(cè)社會(huì)房東包括住房協(xié)會(huì)、住房合作社和信托基金等[2]。在20世紀(jì)80年代以前，公共部門曾長(zhǎng)期在住房建設(shè)和維護(hù)中扮演著重要角色，尤其是二戰(zhàn)后的近30年里，英國(guó)各級(jí)政府投入大規(guī)模的公共住房發(fā)展中（圖1）。1980年，公屋套數(shù)達(dá)到全英住宅總量的1/3（表1），巨額養(yǎng)護(hù)費(fèi)用讓政府不堪重負(fù)，于是撒切爾政府推出了購買權(quán)政策（Right to Buy），允許在公共住房租住3年以上的租客以大幅折扣價(jià)購買其承租的房屋，租齡越長(zhǎng)，折扣越大[3]。同時(shí)，地方當(dāng)局開始縮減公共住房開支并逐漸淡出住房建設(shè)，私營(yíng)部門成為主要的住房開發(fā)者和供應(yīng)者。政府亦開始扶持非盈利性質(zhì)的住房協(xié)會(huì)，向其撥付保障資金，將大量公屋低價(jià)轉(zhuǎn)讓給住房協(xié)會(huì)。近年新建的公屋多為住房協(xié)會(huì)建設(shè)。

表1 英國(guó)住房類型存量變化（單位：千套）

圖2 倫敦南岸地區(qū)住房租賃價(jià)格區(qū)間

2 硬幣街社區(qū)更新

2.1 泰晤士河南岸轉(zhuǎn)型

硬幣街社區(qū)位于倫敦泰晤士河南岸滑鐵盧橋和黑衣修士橋之間的區(qū)域，跨越蘭貝斯（Lambeth）與南華克（Southwark）自治市鎮(zhèn)的邊界。這里在19世紀(jì)時(shí)是工業(yè)社區(qū)，坐落著倫敦諸多工廠、倉庫和工人住房，鄰里間形成了無堅(jiān)不摧的情誼。因二戰(zhàn)期間遭到轟炸，房屋毀壞嚴(yán)重，南岸在戰(zhàn)后十分蕭條，工業(yè)崗位大幅減少，居住人口由頂峰時(shí)的5萬人減少至不足5 000人，學(xué)校和商店也相繼關(guān)閉[4]。為了應(yīng)對(duì)衰退，當(dāng)時(shí)的大倫敦議會(huì)決定通過城市更新來重塑南岸形象，將該地區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)槲幕蜕剔k中心。20世紀(jì)60年代以來，南岸中心、英國(guó)國(guó)家劇院、倫敦眼、泰特現(xiàn)代美術(shù)館等大型文化休閑設(shè)施相繼落成開放；公共交通設(shè)施也得到了顯著提升，地鐵朱比利線延伸段通車、千禧橋（步行橋）架設(shè)和新增的水上巴士路線都讓南岸獲益良多。

今天的南岸成為居住和商辦的理想地址，房?jī)r(jià)和租金日漸走高，高檔住宅項(xiàng)目蓬勃發(fā)展。根據(jù)英國(guó)Foxtons地產(chǎn)代理的最新數(shù)據(jù)，當(dāng)前南岸地區(qū)住宅的平均出售價(jià)格為83萬英鎊，自2000年以來翻了約3.5倍；該地區(qū)住宅的平均租金更是高達(dá)每周655英鎊，最便宜的一居室房屋租金也達(dá)到了每周300英鎊，紳士化現(xiàn)象明顯[5]（圖2）。

圖4 硬幣街住宅片區(qū)

2.2 硬幣街運(yùn)動(dòng)

1977年，共13英畝的硬幣街地塊（約5.26 hm2）一半由大倫敦議會(huì)（Greater London Council）持有，另一半由開發(fā)商維斯蒂公司（Vestey Company）持有。維斯蒂公司提交了規(guī)劃申請(qǐng)，希望在該地建設(shè)一座歐洲最高的酒店和逾13萬m2的辦公空間[6]。硬幣街居民擔(dān)心這一開發(fā)項(xiàng)目會(huì)讓他們流離失所，于是成立了“硬幣街行動(dòng)小組”（Coin Street Action Group），并準(zhǔn)備了一套社區(qū)自己的更新方案來對(duì)抗維斯蒂公司的方案。行動(dòng)小組的方案中包括可負(fù)擔(dān)住宅、公園和社區(qū)設(shè)施。

起初，保守黨領(lǐng)導(dǎo)下的大倫敦議會(huì)站在開發(fā)商一側(cè)，而當(dāng)1981年工黨贏得大倫敦議會(huì)選舉后，大倫敦議會(huì)轉(zhuǎn)而支持硬幣街行動(dòng)小組，并會(huì)同蘭貝斯議會(huì)、南華克議會(huì)設(shè)立了聯(lián)合咨詢委員會(huì)，向硬幣街行動(dòng)小組提供技術(shù)指導(dǎo)和融資建議。經(jīng)過7年的抗議活動(dòng)以及兩次公眾質(zhì)詢，1984年開發(fā)商選擇退出紛爭(zhēng)，將其持有的土地賣給大倫敦議會(huì)。同年，為了合法地持有地塊并實(shí)施社區(qū)的更新方案，硬幣街行動(dòng)小組演化為社會(huì)企業(yè)“硬幣街社區(qū)建設(shè)者”（Coin Street Community Builders，簡(jiǎn)稱CSCB），以百萬英鎊從大倫敦議會(huì)手上接收整個(gè)地塊。這標(biāo)志著硬幣街社區(qū)的自主更新正式拉開帷幕（圖3）。

2.3 硬幣街社區(qū)更新成就

在過去30多年里，硬幣街社區(qū)建設(shè)者（CSCB）身兼土地所有者、規(guī)劃者、開發(fā)者和管理維護(hù)者四重角色，建設(shè)了220套可負(fù)擔(dān)住宅、2個(gè)商業(yè)場(chǎng)所和1個(gè)鄰里中心，同時(shí)打造了高質(zhì)量的公共空間。在日常運(yùn)營(yíng)中，CSCB負(fù)責(zé)監(jiān)督社區(qū)安保、管理商業(yè)租賃、照看公共花園與鄰里設(shè)施、組織社區(qū)活動(dòng)及節(jié)慶活動(dòng)等。

在更新過程中，硬幣街社區(qū)建設(shè)者（CSCB）與南岸雇主聯(lián)盟、蘭貝斯議會(huì)、南華克議會(huì)就重振南岸一事達(dá)成共識(shí)，建立了良好的合作伙伴關(guān)系。南岸雇主聯(lián)盟幫助CSCB提升濱水開放空間的環(huán)境設(shè)計(jì)，并給CSCB提供了一個(gè)與鄰近雇主（例如IBM）溝通的平臺(tái)。蘭貝斯議會(huì)和南華克議會(huì)資助了硬幣街的住宅開發(fā)，獲得了部分租客指名權(quán)。除了地方政府的援助，硬幣街社區(qū)更新的資金來源還包括大倫敦議會(huì)的社區(qū)保護(hù)專項(xiàng)資金和中央政府的單項(xiàng)再生預(yù)算專項(xiàng)資金。其中，“單項(xiàng)再生預(yù)算”（Single Regeneration Budget）是梅杰政府創(chuàng)立的專項(xiàng)資金，旨在通過競(jìng)標(biāo)程序讓地方政府彼此競(jìng)爭(zhēng)，撬動(dòng)私營(yíng)部門投資（圖4）。

為了滿足多樣化的居住需求，硬幣街社區(qū)建設(shè)者迄今一共開發(fā)了4個(gè)住宅片區(qū)：桑樹片區(qū)（Mulberry，1988年建成）、棕櫚樹片區(qū)（Palm，1994）、紅杉片區(qū)（Redwood，1995）和伊洛可片（Iroko，2001），囊括了從單間公寓到五室獨(dú)棟房的各種類型。所有住房都以完全共有的合作社模式管理，只租不售，租金是可負(fù)擔(dān)得起的。住房被優(yōu)先配給倫敦市中心的低收入社會(huì)工作者，比如護(hù)士和公交車司機(jī)。桑樹住宅項(xiàng)目包括56套聯(lián)排房屋，每戶都有迷你前院和后院，并共享圍合在街區(qū)中心的花園。高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的棕櫚樹住宅由一棟9層小樓和一排聯(lián)排房屋構(gòu)成，總計(jì)27戶，底層住宅帶有后花園。紅杉住宅項(xiàng)目坐落在OXO碼頭大樓，大樓為混合用途，商店、餐廳和工作室開在1層、2層及頂層；78套公寓則分布在3層至7層，公寓擁有單獨(dú)的入口。伊洛可項(xiàng)目由59套公寓和帶有265個(gè)車位的地下停車場(chǎng)組成，也是一個(gè)圍合小區(qū)，面向街道和庭院的立面采用不同的材質(zhì)。底層住宅帶有后花園，2層及以上住宅配備了陽臺(tái)和走廊，街區(qū)中心的共享庭院安裝有兒童游樂設(shè)施。由于桑樹住宅完全由蘭貝斯議會(huì)資助建成，因此第一批租戶也全部由蘭貝斯議會(huì)指定。棕櫚樹、紅杉、伊洛可住宅片區(qū)50%的租戶來自蘭貝斯議會(huì)和南華克議會(huì)指名[7]。

為了資助住房項(xiàng)目，硬幣街社區(qū)建設(shè)者分別于1988年和1996年完成了加百列碼頭（Gabriel’s Wharf）和OXO碼頭大樓（OXO Tower Wharf）這兩個(gè)商業(yè)空間的再開發(fā)利用，通過出租店面收取租金，吸引了眾多高消費(fèi)游客，拉動(dòng)了本地經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。作為社會(huì)企業(yè)，硬幣街社區(qū)建設(shè)者進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)產(chǎn)生的所有利潤(rùn)都要用于反哺社區(qū)。加百列碼頭和OXO碼頭大樓的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)主要用于保證高標(biāo)準(zhǔn)的住宅設(shè)計(jì)和建設(shè)，維護(hù)設(shè)施和舉辦活動(dòng)（圖5）。

在公共空間方面，硬幣街社區(qū)建設(shè)者（CSCB）整飭開放了泰晤士河濱水空間，使先前被工廠分隔的沿河步道得以貫通。自1997年起，CSCB參與主辦倫敦市長(zhǎng)的泰晤士河節(jié)慶（Mayor’s Thames Festival），來此游憩、消夏的倫敦人和外地游客的數(shù)量大幅增加。此外，CSCB建成的伯尼西班牙花園（Bernie Spain Gardens）成為硬幣街居民最喜愛的休憩場(chǎng)所，花園中開辟了一塊社區(qū)農(nóng)場(chǎng)，每當(dāng)周末便能看到父母帶著孩子們勞作的身影。

1999年，Ipsos MORI公司代表硬幣街社區(qū)建設(shè)者和南岸雇主聯(lián)盟，就居民、雇員、游客對(duì)南岸的滿意度做了調(diào)查。結(jié)果表明，該地區(qū)缺乏可負(fù)擔(dān)的游泳場(chǎng)館、托兒所、青年及家庭支持、學(xué)習(xí)及就業(yè)支持等[8]。硬幣街社區(qū)建設(shè)者（CSCB）響應(yīng)調(diào)查，建設(shè)了一座多功能的鄰里中心，于2007年落成，涵蓋了托兒所、青年俱樂部、學(xué)習(xí)與創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)中心、社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所、CSCB辦公室等。鑒于調(diào)查中居民和雇員最不滿意的一項(xiàng)是缺少游泳場(chǎng)館，CSCB提出了包含公共游泳池和室內(nèi)運(yùn)動(dòng)設(shè)施在內(nèi)的敦恩街規(guī)劃方案。該方案因提供大面積辦公空間和可售公寓而受到廣泛爭(zhēng)議，其規(guī)劃的329套商品房數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過現(xiàn)有的220套可負(fù)擔(dān)住宅。對(duì)此，硬幣街社區(qū)建設(shè)者解釋為新建的可負(fù)擔(dān)康樂中心需要花費(fèi)近2 500萬英鎊，這將由商品房開發(fā)所得收益（每年約41.2萬英鎊）來補(bǔ)貼[9]。目前敦恩街方案已經(jīng)獲得規(guī)劃許可，并在2013年建成一個(gè)舞蹈工作室，其余開發(fā)項(xiàng)目尚未動(dòng)工。

圖5 硬幣街的商業(yè)項(xiàng)目

2.4 硬幣街的住房合作社模式

硬幣街的住房合作社是一種特殊的住房租賃形式，房子只租不售，租客經(jīng)過挑選，都作為合作社的成員共同擁有產(chǎn)權(quán)，并共同管理其住宅片區(qū)。1987年，硬幣街社區(qū)建設(shè)者（CSCB）設(shè)立了“硬幣街二級(jí)住房合作社”（Coin Street Secondary Housing Co-operative）。隨著4個(gè)住宅片區(qū)的落成，CSCB依次設(shè)立了4個(gè)一級(jí)住房合作社。二級(jí)合作社把租契授予一級(jí)合作社，并對(duì)所有的住宅片區(qū)進(jìn)行周期性維修。一級(jí)合作社負(fù)責(zé)維護(hù)各自的住宅片區(qū)，收取租金和選擇新租戶。當(dāng)有房屋空出時(shí)，因現(xiàn)租戶家庭成員增加而產(chǎn)生的換房需求首先被滿足，然后才會(huì)考慮候補(bǔ)名單上的申請(qǐng)人。

硬幣街社區(qū)建設(shè)者采用合作社的形式管理住房，主要出于兩點(diǎn)考慮：一是以這種形式讓所有租戶參與進(jìn)來，花更多的時(shí)間和精力維護(hù)房屋和花園，從而維系強(qiáng)烈的社區(qū)紐帶；二是合作社租戶無法購買自己的房屋，確保硬幣街能以相對(duì)低廉的租金將房子出租給真正需要的人。

硬幣街不要求住房申請(qǐng)人擁有合作社經(jīng)驗(yàn)，但每位成年新租客在搬入硬幣街前都被強(qiáng)制要求參加11節(jié)培訓(xùn)課程，每節(jié)課3小時(shí)，內(nèi)容包括合作社運(yùn)營(yíng)的基本知識(shí)以及溝通和團(tuán)隊(duì)合作技能訓(xùn)練。作為合作社成員，每位成年居民都有義務(wù)參加其所在住宅片區(qū)合作社的季度會(huì)議，并以投票的方式做出重要決議。一級(jí)合作社的管理委員會(huì)由選舉產(chǎn)生，負(fù)責(zé)各住宅片區(qū)的日常管理和維護(hù)，每隔4—6周舉行一次會(huì)議。

3 實(shí)證研究結(jié)果

作者在2014年7月以半結(jié)構(gòu)化訪談方式隨機(jī)采訪了20位硬幣街居民，每個(gè)住宅片區(qū)有 5位居民，分散在該片區(qū)的各個(gè)方位/樓層。作者通過按門鈴的方式直接接觸樣本住戶，經(jīng)同意后在住宅片區(qū)的公共空間或居民家中進(jìn)行訪談。每位居民接受約20分鐘的訪談。訪談基于作者設(shè)計(jì)的以多選題和開放式問答題為主的問卷，圍繞居民感知到的社會(huì)可持續(xù)性展開，由基本信息、對(duì)當(dāng)?shù)氐臐M意度、可負(fù)擔(dān)性、不同收入混合居住、社區(qū)歸屬感等幾部分組成。訪談結(jié)束后，作者將受訪人按照R1到R20進(jìn)行編碼，列表統(tǒng)計(jì)其社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征。對(duì)多選題采用定量分析，對(duì)居民給出觀點(diǎn)、原因、例子的開放式問答題則采用定性分析。下文將呈現(xiàn)樣本特征和訪談的主要結(jié)果。

3.1 樣本特征

除OXO碼頭大樓坐落于南華克自治市鎮(zhèn)，硬幣街社區(qū)其他部分均位于蘭貝斯自治市鎮(zhèn)，故而作者將樣本信息與蘭貝斯自治市鎮(zhèn)和大倫敦的人口數(shù)據(jù)進(jìn)行了對(duì)比，發(fā)現(xiàn)硬幣街樣本具有這些特點(diǎn)：與孩子同住的家庭住戶更多，年齡結(jié)構(gòu)偏大，人種更為混合，經(jīng)濟(jì)上較不活躍（圖6）。

圖6 樣本特征

圖7 受訪者對(duì)硬幣街配套設(shè)施的滿意度

圖8 8位全職工作的受訪者的年收入?yún)^(qū)間

樣本住戶占硬幣街社區(qū)220戶的1/11，17名樣本住戶住在硬幣街超過10年，其中的7名已經(jīng)居住20余年。在住戶家庭組成上，過半數(shù)的 受訪者是與孩子同住的家庭戶，此外，夫妻家庭和單身家庭各占20%。相對(duì)地，蘭貝斯自治市鎮(zhèn)的有子家庭僅占31%，單身家庭則高達(dá)34%[10]。

在16歲以上居民的年齡結(jié)構(gòu)方面，中年人群（35—64歲）組成了樣本的大多數(shù)；青年人（25—34歲）僅占樣本的10%，低于蘭貝斯自治市鎮(zhèn)的34%和大倫敦的25%[11]。結(jié)合住戶家庭組成分析，可以推測(cè)居住在硬幣街社區(qū)的年輕單身專業(yè)人士要少于倫敦市中心其他地區(qū)。此外，由于硬幣街社區(qū)自落成以來流動(dòng)性很小、少有居民搬出，隨著時(shí)間的推移，居民的平均年齡呈自然增長(zhǎng)。

硬幣街社區(qū)的人種混合度高，20位受訪者中的10位是白人，占比低于蘭貝斯自治市鎮(zhèn)的71%和大倫敦的64%[11]；6位是黑人，占比高于蘭貝斯自治市鎮(zhèn)和大倫敦；1位來自混合種族背景，另有1位印度裔、1位華裔和1位拉美裔。盡管許多居民來自不同的種族背景，一個(gè)住房合作社的居民通常都相處得很好。

關(guān)于經(jīng)濟(jì)活躍情況，20位受訪者中的9位參加全職工作，2位參加兼職工作；其中，1位居民在本地就業(yè)，6位在內(nèi)倫敦其他地區(qū)工作，還有4位需要通勤至外倫敦。同時(shí)，6位受訪者已經(jīng)退休，2位是全職學(xué)生，1位女士因工傷無法工作。由此可見，硬幣街社區(qū)16歲以上人群的經(jīng)濟(jì)活躍比例低于蘭貝斯自治市鎮(zhèn)（78%）和大倫敦（67%）的平均水平[11]。

3.2 對(duì)當(dāng)?shù)氐臐M意度

在這一部分，作者針對(duì)硬幣街社區(qū)的住房、公共空間和配套設(shè)施進(jìn)行了提問（圖7）。從結(jié)果統(tǒng)計(jì)來看，90%的受訪者十分滿意他們的住房，表示作為社會(huì)住房而言其品質(zhì)極高，生活在硬幣街很幸福；濱河步道以及伯尼西班牙花園也大受歡迎；多數(shù)受訪者對(duì)當(dāng)?shù)氐墓步煌?、社區(qū)設(shè)施、醫(yī)療和教育設(shè)施等都感到滿意。商店是不滿意得票率最高的一項(xiàng)，多數(shù)受訪者提到加百列碼頭和OXO碼頭大樓的商店超出了他們的消費(fèi)能力。此外，有過半受訪者提出，鄰里中心及共享庭院主要是供孩子們而不是成年人使用。

當(dāng)被問及生活在硬幣街最讓受訪者愉快的地方時(shí)，倫敦市中心的區(qū)位被提及的次數(shù)最多，即使由于物價(jià)關(guān)系他們通常需要去遠(yuǎn)一點(diǎn)的超市和餐廳消費(fèi)；而最讓居民頭疼的是附近施工產(chǎn)生的噪音，其次是過多的游客。與10年前相比，南岸地區(qū)變得更有人氣，一些居民享受現(xiàn)時(shí)的繁華，另一些人則更懷念從前安靜的日子，擔(dān)心該地區(qū)的商業(yè)開發(fā)今后會(huì)給他們帶來更大的影響，適合他們的設(shè)施會(huì)越來越少（圖7）。

3.3 可負(fù)擔(dān)性

對(duì)大多數(shù)受訪者來說，硬幣街的房租開銷在其家庭收入的30%以內(nèi)，是可負(fù)擔(dān)的。但是房租逐年增長(zhǎng)，一些貧窮家庭仍在苦苦掙扎，有3位受訪者認(rèn)為其房租超過了他們的負(fù)擔(dān)能力。一位育有孩子的黑人女性提到，雖然她在伊洛可片區(qū)的房租只有每周186英鎊，在南岸地區(qū)可以算是極度低廉的（該地區(qū)住宅的平均租金高達(dá)每周655英鎊[5]）；但自從她摔傷腿后，僅僅依靠丈夫每周288英鎊的薪水，一家人生活得很困難。

3.4 不同收入混合居住

在20位受訪者中，有8位全職工作者回答了他們的年收入?yún)^(qū)間（圖8），其中5人的年收入低于2013年大倫敦全職工作者的年工資中位數(shù)3.28 萬英鎊和蘭貝斯自治市鎮(zhèn)的年工資中位數(shù)3.36 萬英鎊[12]，這反映出硬幣街在倫敦仍然是一個(gè)相對(duì)貧窮的社區(qū)。通過城市更新，當(dāng)原先的工廠被新興的文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)所替代時(shí)，一些居民的技能與新出現(xiàn)的崗位尚不能匹配。

雖然樣本規(guī)模不大，受訪者年收入的離散分布從側(cè)面印證了該社區(qū)客觀存在不同收入人群混合居住的現(xiàn)象。據(jù)一位1995年入住紅杉片區(qū)的受訪者所言，硬幣街居民的流動(dòng)性很小，20年來紅杉的住戶幾乎沒有變化，只是一些人抓住機(jī)會(huì)變得富有起來，社區(qū)內(nèi)部?jī)杉?jí)分化了。盡管90%的受訪者認(rèn)為混合居住是好事，窮人可以通過其他方式回報(bào)富人的幫助，這并不意味著他們習(xí)慣與不同收入水平的群體交往。另一方面，由于硬幣街還存在不同種族混合居住的現(xiàn)象，大多數(shù)受訪者提到他們與其他膚色的居民成為了朋友。因此，或許收入是比種族更強(qiáng)有力的區(qū)隔要素。

3.5 社區(qū)歸屬感

總的來說，訪談結(jié)果表明，硬幣街社區(qū)給予了居民真正意義上的歸屬感。人們?cè)谌粘Ｉ?、社區(qū)活動(dòng)、參與合作社工作的過程中，或多或少地滿足了個(gè)體需求，并且形成共同的情感聯(lián)系，相互扶持。

在訪談中，75%的受訪者表示，在碰到問題時(shí)他們能夠獲得適當(dāng)?shù)闹С郑m然這些支持更多來自家庭、朋友和鄰居。多數(shù)受訪者很少與硬幣街社區(qū)建設(shè)者接觸，他們認(rèn)為官方援助會(huì)比較遲緩；另一些在社區(qū)事務(wù)中活躍的居民則表示，他們能夠從合作社管委會(huì)以及硬幣街社區(qū)建設(shè)者那里得到及時(shí)、有效的指導(dǎo)和幫助。

然而，當(dāng)被問及如何看待住房合作社的時(shí)候，人們的觀點(diǎn)呈兩極分化態(tài)勢(shì)，或是極度擁護(hù)，或是極度厭煩。兩位受訪者是合作社管委會(huì)成員，一位負(fù)責(zé)監(jiān)督社區(qū)道路、杜絕停車亂象，另一位在住房分配小組管理租賃協(xié)議。他們坦言，合作社的工作經(jīng)驗(yàn)讓他們擁有了更積極的人生態(tài)度：“作為合作社的一部分，你承擔(dān)一些工作，也擁有了一定的發(fā)言權(quán)?！薄白≡谝粋€(gè)合作社的人們像個(gè)大家庭，建立了互幫互助的文化?！?/p>

合作社在社區(qū)政治方面最受詬病。一位棕櫚樹住宅片區(qū)的管委會(huì)成員提到：“從前住在公屋里的日子簡(jiǎn)直安靜太多。搬到這里前我的期待值很高，可是你知道，大家庭有更多的矛盾沖突，人們不同意彼此的觀點(diǎn)，甚至不想和對(duì)方講話，每個(gè)人都有變得更加個(gè)人化的傾向，不好的打賭接二連三地發(fā)生，做決定從來都很困難。”另一位紅杉合作社的成員分享了他的經(jīng)歷：“在1995年紅杉合作社成立之初，我們第一批租戶一起接受了培訓(xùn)，形成了清晰的共同目標(biāo)。但后來一些強(qiáng)勢(shì)的人逐漸控制了管委會(huì)，他們搞錯(cuò)了優(yōu)先事項(xiàng)，不為社區(qū)的共同利益考慮。合作社在季度大會(huì)決定上與一家物業(yè)公司簽訂一年的合同。我們不認(rèn)為這家物業(yè)公司懂我們的需求，它甚至讓一些不法租客住進(jìn)來了?？墒枪芪瘯?huì)卻在他們自己的會(huì)議上決定與物業(yè)公司續(xù)簽合同，這一點(diǎn)都不民主。但這就是你支付的價(jià)格，不管怎樣，管委會(huì)還是做事的?！?/p>

4 小結(jié)與討論

自1984年起，硬幣街社區(qū)建設(shè)者（CSCB）為了社區(qū)的利益而行動(dòng)，為居民在倫敦中心區(qū)位提供可負(fù)擔(dān)住房和高水準(zhǔn)的公共空間，讓這個(gè)破敗的社區(qū)煥然一新。CSCB亦持續(xù)響應(yīng)居民的需求，修建了鄰里中心、舞蹈工作室等設(shè)施。同時(shí)，合作伙伴（包括南岸雇主聯(lián)盟、蘭貝斯議會(huì)、南華克議會(huì)等）重振南岸的目標(biāo)也基本達(dá)成。

同開發(fā)商主導(dǎo)的城市更新模式相比，作者認(rèn)為硬幣街社區(qū)的自主更新更加可持續(xù)。在開發(fā)商主導(dǎo)的城市更新模式中，開發(fā)商往往趨向于建設(shè)高級(jí)商務(wù)樓和高檔住宅以獲得高額利潤(rùn)，使物質(zhì)環(huán)境得到明顯的改善，本地社區(qū)的需求則被邊緣化了。而在私營(yíng)部門1980年代成為英國(guó)住房供應(yīng)的主體、倫敦和英格蘭東南部可負(fù)擔(dān)住房嚴(yán)重不足的背景下，硬幣街住房合作社的嘗試顯得尤為可貴?；谠L談結(jié)果，硬幣街社區(qū)設(shè)施滿意度高、歸屬感強(qiáng)、除商店外可負(fù)擔(dān)性高，并且在不斷演進(jìn)；阻礙其可持續(xù)發(fā)展的主要外因是南岸地區(qū)的紳士化進(jìn)程，主要內(nèi)因是社區(qū)政治。

在這一部分，作者將由硬幣街社區(qū)案例引申開來，從社區(qū)主導(dǎo)更新、住房合作社模式、對(duì)我國(guó)城市更新和住房發(fā)展的啟示這3方面展開討論。

4.1 社區(qū)主導(dǎo)更新的特點(diǎn)

硬幣街在英國(guó)并非個(gè)例，許多社區(qū)更新項(xiàng)目在社會(huì)企業(yè)、開發(fā)信托、鄰里論壇等主導(dǎo)下展開。社區(qū)主導(dǎo)項(xiàng)目的特點(diǎn)包括在更新過程中喚醒居民的集體意識(shí)，創(chuàng)造工作崗位以促進(jìn)社區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，能夠清晰了解本地居民的需求并及時(shí)響應(yīng)。盡管社區(qū)組織的表現(xiàn)很大程度上依賴高層管理人員的能力和品格，但是一般成員通過參與決策及執(zhí)行過程，也可以獲得知識(shí)、技能和社會(huì)資本。

然而，這種模式可能出現(xiàn)的問題是社區(qū)組織也許不能代表社區(qū)內(nèi)的所有利益群體，沒有開發(fā)商作為外敵時(shí)，內(nèi)部沖突難免會(huì)顯現(xiàn)。另一方面，地方規(guī)劃當(dāng)局對(duì)社區(qū)主導(dǎo)的城市更新項(xiàng)目的扶持程度各不相同，對(duì)規(guī)劃方案也可能抱持不同意見。此外，為了持續(xù)運(yùn)營(yíng)下去，社區(qū)組織必須要盈利，其行為也可能向盈利組織看齊；而如果接受外部資金，使用資金的方法可能會(huì)受到限制[13]。硬幣街更新成功的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)在于，雖然硬幣街社區(qū)建設(shè)者建立了廣泛的合作伙伴關(guān)系并接受外界資金扶持，但是土地所有權(quán)和商業(yè)開發(fā)帶來的收益使其保持了獨(dú)立性。

4.2 住房合作社模式的特點(diǎn)

住房合作社減少了收入不平等現(xiàn)象，確保了低收入群體獲得住房和配套設(shè)施的權(quán)利。在住房合作社里，除租戶成員外沒有其他任何股東，這種模式可以有效遏制投機(jī)買房的現(xiàn)象。由于日常運(yùn)營(yíng)工作基本都由合作社成員自愿承擔(dān)，節(jié)省了經(jīng)費(fèi)，使租金可以控制在較低的水平，同時(shí)也讓居民掌握他們的居住環(huán)境。除了獲得可負(fù)擔(dān)的住所之外，個(gè)體的社會(huì)收益也很高，承擔(dān)責(zé)任讓合作社成員發(fā)展了自信和能力[14]。在這層意義上，住房合作社促進(jìn)了社區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。

然而，如果成員不愿意花費(fèi)時(shí)間和精力來參與，合作社模式的益處就很有限，合作社成員之間也會(huì)產(chǎn)生意見分歧。盡管重要決議是在多數(shù)投票的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，管委會(huì)有可能忽視一般成員關(guān)心的問題，獨(dú)自做出判斷。

4.3 對(duì)我國(guó)城市更新和住房發(fā)展的啟示

英國(guó)的城市更新天然地與經(jīng)濟(jì)、社會(huì)問題聯(lián)系在一起，即使經(jīng)歷了開發(fā)商主導(dǎo)更新、忽視本地需求的階段。進(jìn)入新世紀(jì)后，政府日漸重視可持續(xù)社區(qū)建設(shè)，出臺(tái)了政策指導(dǎo)社區(qū)規(guī)劃。硬幣街作為社區(qū)更新的先驅(qū)者，得到了政府在低價(jià)轉(zhuǎn)讓土地、專項(xiàng)資金分配、技術(shù)和融資咨詢等方面的支持，以硬幣街社區(qū)建設(shè)者為核心，建立了一套自己的更新運(yùn)作機(jī)制，獲得了成功。

相較于英國(guó)謹(jǐn)慎的、漸進(jìn)的城市更新活動(dòng)，我國(guó)的城市更新在物質(zhì)環(huán)境改善上節(jié)奏快、效果明顯，以被動(dòng)式的公眾參與為主，在更新完成后對(duì)相關(guān)社會(huì)問題的跟蹤研究不多。在社區(qū)更新方面，以規(guī)劃師引導(dǎo)下的社區(qū)場(chǎng)所營(yíng)造試驗(yàn)為主，鮮見社區(qū)治理下的自主更新。需要注意的是，并非所有地區(qū)都有社區(qū)主導(dǎo)更新的土壤，政府支持、資金來源、社區(qū)意識(shí)都是需要考量的因素[15]。政府支持是首要前提，政府制訂指導(dǎo)意見和規(guī)范，設(shè)立專項(xiàng)資金，喚起社會(huì)投資的興趣，發(fā)動(dòng)公民和社區(qū)力量，缺一不可。目前財(cái)政預(yù)算中尚無可用于社區(qū)更新的專項(xiàng)資金，完善財(cái)政政策、形成合作伙伴機(jī)制、拓寬投資渠道才能保證社區(qū)更新長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。此外，居民的素質(zhì)和組織性也直接影響自主更新的成效，如果居民形成的社區(qū)組織能保持獨(dú)立性并協(xié)調(diào)好內(nèi)外關(guān)系，社區(qū)主導(dǎo)更新中的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)大大降低。

在住房方面，公共部門在英國(guó)住房建設(shè)和維護(hù)中曾長(zhǎng)期扮演著重要角色，當(dāng)公共部門淡出住房供應(yīng)之后，多元的供應(yīng)主體和供應(yīng)形式長(zhǎng)期存在。我國(guó)在邁入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)后，形成了商品房獨(dú)大的局面，住房供應(yīng)主體單一，房地產(chǎn)開發(fā)商壟斷了經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)管理和定價(jià)，可負(fù)擔(dān)住房缺口較大。在一線城市供需不平衡的情況下，解決支付能力不足的中低收入群體的住房問題，可以借鑒英國(guó)，充分發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用，鼓勵(lì)非盈利機(jī)構(gòu)供應(yīng)部分住房。政府在用地劃撥、資金信貸、房屋分配等環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范，同時(shí)出臺(tái)優(yōu)惠政策比如稅收減免、低息建房貸款等，探索社會(huì)住房的有效建設(shè)方式。發(fā)展住房合作社也是途徑之一。

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Community-Led Urban Regeneration: A Case Study of Coin Street, London

Urban regeneration initiatives in China mainly focus on the physical environment, while paying less attention to relevant social problems. In order to find endogenous impetuses for metropolis in China,this article learns from community-led regeneration experience in the United Kingdom, and takes single-case study approach to examine whether the community-led mode is more sustainable than developer-led regeneration. This article chooses Coin Street in central London as the case, analysing its communityled regeneration mechanism, achievements, and the co-operative housing it develops. Combining with the results of co-operative residents interview, then the article discusses advantages and disadvantages of community-led regeneration as well as housing cooperatives, and finally puts forward its enlightenment.

Urban regeneration | Community renewal | Bottom-up | Housing co-operative | Affordable housing | United Kingdom

1673-8985（2017）05-0070-07

TU981

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閻力婷上海市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院助理工程師，碩士