共有產(chǎn)權(quán)房或開啟地產(chǎn)市場另一扇窗

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樓市從不缺新聞。繼廣州推出“租購?fù)瑱?quán)”新政后，北京市日前發(fā)布的“共有產(chǎn)權(quán)”住房模式再度引發(fā)輿論的廣泛關(guān)注。

近日，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》向社會公開征求意見，其中不少條款受到業(yè)內(nèi)外的首肯。有媒體譽其為經(jīng)濟適用房和自住房的升級版，亦有論者認為其體現(xiàn)了“房子是用來住的”理念，對穩(wěn)定房價預(yù)期將起到積極作用。

其實，共有產(chǎn)權(quán)住房并非北京首創(chuàng)。早在2007年江蘇淮安即開始首推共有產(chǎn)權(quán)房試點，其后推廣至江蘇其它地區(qū)。而住建部后來也將北京、上海、深圳、成都等6市作為共有產(chǎn)權(quán)住房的試點城市。總體看，各地的做法不盡相同，但核心都是在政府扶持下改善低收入和“夾心層”群體的居住條件，因其與市場接軌，可避免以往單純行政手段的政策缺陷。

所謂共有產(chǎn)權(quán)住房，可理解為“政策性商品住房”，即由政府提供政策支持，建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，售價低于同地段、同品質(zhì)商品房價格水平，政府和購房人各持份額或比例的產(chǎn)權(quán)，使用權(quán)歸購房人，但它是限定使用和處分權(quán)利的特殊商品房。

共有產(chǎn)權(quán)住房針對的是無房群體，因而具有保障房和商品房的雙重屬性。它讓那些想買房但買不起房的剛需群體，通過比市場價較低的價格和總投入，即可擁有一套自己的商品房。假設(shè)共有產(chǎn)權(quán)人的權(quán)屬份額為50%，在總價不變的前提下，購買者只需支付一半的費用就可擁有屬于自己的住房。雖說另一半產(chǎn)權(quán)不屬自己，但它是政府的，只要家庭成員僅擁有這一套房，即可放心居住。

按照北京市的規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)房購買后須滿5年方可轉(zhuǎn)讓，價格隨行就市。但轉(zhuǎn)讓對象為符合購買共有產(chǎn)權(quán)住房條件者，收益按原購房者和政府的權(quán)屬份額分配。這意味著，共有產(chǎn)權(quán)住房是遵循市場化機制，不干擾市場價格，但它能通過產(chǎn)權(quán)制度來抑制投機。這一點受到業(yè)內(nèi)專家的較高評價，認為對探索房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機制邁出了一大步。

值得一提的是，北京對共有產(chǎn)權(quán)房的品質(zhì)亦有規(guī)定，包括圖書館、健身房、智能化管理，以及位置、層高和一戶不少于一車位等都做了詳細規(guī)定，從而保證共有產(chǎn)權(quán)房品質(zhì)不低于普通商品房。而且，強調(diào)就業(yè)與居住的“職住平衡”，在工作地就近購買的，政策予以照顧，對無北京戶籍但在本地有穩(wěn)定工作的人，即“新北京人”的共有產(chǎn)權(quán)房源分配不低于30%。這被輿論視為吸引外地人才的有力舉措之一。

從加大公租房建設(shè)到提供經(jīng)濟適用房、自住房，再從“租購?fù)瑱?quán)”到“共有產(chǎn)權(quán)”住房模式，近年來，各地對住房保障的供給都進行著積極探索。出發(fā)點不僅僅是平抑房價，還著力于完善住房供給體系，更嘗試著對住房基礎(chǔ)性制度的變革與突破。而且政策設(shè)計的出發(fā)點立意也愈來愈高，兼顧公平與效率。

當然，作為一種遵循契約原則構(gòu)建的住房模式，共有產(chǎn)權(quán)能否更好地落地，除需廣泛聽取各方聲音外，還需盡量減少制度設(shè)置中的模糊空間，如房屋價格、權(quán)屬比例及權(quán)益分配，再如購買人的限制條件能否嚴格遵守等。揆諸中國的現(xiàn)實，不少好的制度設(shè)計，初發(fā)點良善，推出時亦不乏掌聲，但在執(zhí)行后往往變調(diào)走樣，以致最終受到各方詬病。因此，共有產(chǎn)權(quán)住房模式能否為房地產(chǎn)市場開啟一扇新窗，還有待市場檢驗，也需要一個逐步完善的過程。（資料來源：《羊城晚報》）endprint