樓市正在變天，行業(yè)何去何從

臧建軍

今年的樓市讓行業(yè)感到特別的焦慮和不安。這種焦慮不僅來自于密集的政策調控，而是這輪調控和往常調控在方式和力度上的差異。土拍方式的變化、持有比例的要求、銷售秩序的整頓、行政手段的加強，等等。簡言之，這輪調控不僅僅是抑制需求和調解供求關系，而是圍繞“房子是用來住的”總方針下對房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)則的重塑。如果說過往調控是政府作為裁判，吹哨尺度時松時緊；這一次，似乎是要改變游戲規(guī)則。這可能將迎來一次真正的“變天”，一路狂奔近20年的地產(chǎn)行業(yè)又將何去何從？

一、調控成為常態(tài)，變革山雨欲來

過往十余年調控都是松緊循環(huán)，根源在于政府把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟發(fā)展GDP增長的工具。只有房地產(chǎn)才能救中國經(jīng)濟，已成為大家心照不宣的客觀現(xiàn)實。這注定了調控將淪為“空調”。

本次樓市調控已顯示不同以往的方向和氣勢，原因在于國家面臨的國際國內(nèi)形勢大不同，調控的背景和出發(fā)點也就不同。

美國特朗普主義加息、減稅、貿(mào)易保護等吸引資本和制造業(yè)回流，將引發(fā)世界經(jīng)濟秩序的重塑，也將重構中美大國博弈關系。而與此同時，中國實體經(jīng)濟不堪成本重負，制造業(yè)持續(xù)凋敝，資金在金融體系空轉，信貸主要投入房地產(chǎn)。這種局面在不斷加劇，系統(tǒng)風險趨于增大。所以，脫虛向實，支持制造業(yè)和實體經(jīng)濟成為國家戰(zhàn)略。

當然，實體經(jīng)濟的發(fā)展需要政府在匯率、稅收、金融等領域進行一系列配套改革。而抑制房地產(chǎn)價格快速上漲，從而把部分資金從房地產(chǎn)行業(yè)擠壓出來引向實體；同時，抑制土地價格的快速上漲，從而降低企業(yè)運營成本。國家經(jīng)濟戰(zhàn)略的這兩點要求，基本決定了房地產(chǎn)行業(yè)的調控方向。

另一方面，在本屆強勢政府管理下，圍繞“房子是用來住的”指導思想，逐步擺脫房地產(chǎn)的經(jīng)濟發(fā)展工具屬性，驅使房地產(chǎn)回歸民生屬性，亦是調控的一個重要出發(fā)點。

在上述國際國內(nèi)經(jīng)濟大背景下，本輪調控具有大格局下的政治高度，必將是一種常態(tài)，并過渡形成長效機制，并真正重塑行業(yè)游戲規(guī)則。房地產(chǎn)行業(yè)的一場大變革可謂山雨欲來。

二、市場嚴重扭曲，房企分化加劇

當前的樓市，在調控與變革的不確定預期下呈現(xiàn)出嚴重扭曲的狀態(tài)。包括幾種現(xiàn)象：第一，價格扭曲，行政手段介入新房定價，熱點城市新房銷售批準價格低于市場兩成左右；第二，供應扭曲，政府控制預證與網(wǎng)簽，市場供求關系已經(jīng)不能反應真實市場；第三，一二手市場扭曲，二手房市場全線低迷，哀鴻遍野；一手市場依然熱情不減、暗流涌動；第四，房地市場扭曲，房產(chǎn)銷售行情面臨反轉，土地市場依然火爆。

市場的扭曲部分來自于房企矛盾糾結的心態(tài)，又反過來加重企業(yè)的迷茫和焦慮。調控會不會再度放松？政策變革的方向在哪里？是改弦易轍還是彎道超車？

房企矛盾的心態(tài)，不同的選擇加劇了房企發(fā)展速度的分化。易居克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月與去年1-6月份數(shù)據(jù)相比，TOP20房企平均增速在33%，而排名50-100之間的房企與其去年1-6月業(yè)績相比，平均增速為負。可以看到，規(guī)模房企增速開始一騎絕塵，中小房企在規(guī)模發(fā)展上略微吃力。TOP50-100房企規(guī)模發(fā)展尚且吃力，更不用說數(shù)以萬計中小房企了。

對企業(yè)來說，調控并不可怕，最多只是煎熬，但變革難以預測則讓人焦慮。調控持續(xù)高壓，市場完全扭曲，未來充滿不確定性，行業(yè)加速分化，房地產(chǎn)行業(yè)會在現(xiàn)實政策調控和未來方向迷茫的雙重壓力下負重前行，地產(chǎn)行業(yè)將迎來一次真正的考驗。

三、行業(yè)陷入謎局，創(chuàng)新引領未來

市場很扭曲，房企很迷茫。道路在哪里？TOP房企憑借已有大平臺，繼續(xù)做大做強，搶占銷售份額是一條路。立足精品產(chǎn)品線，深耕細分市場，每條戰(zhàn)線上競爭者眾。布局存量市場和資產(chǎn)服務，行業(yè)不乏標桿。上下游延伸，豐富房地產(chǎn)服務產(chǎn)業(yè)鏈，很多房企在探索。孵化創(chuàng)新業(yè)務，延伸產(chǎn)業(yè)布局，也不失為一種選擇。

遺憾的是這個問題不是判斷題，沒有對錯；房企只有各算各賬，選擇適合自己的道路。這也不是選擇題，沒有標準答案；過往的經(jīng)驗和模式不足以形成標準選項。樓市正處于風格轉換，秩序重建和格局重塑的過渡期。這是一個謎局時代，也是最富有機遇的時代。每一個時代，都有屬于那個時代的英雄。破局之際，正當是新時代英雄崛起之時。無論時代如何變化，英雄一定是個學習者、創(chuàng)新者，和行動派。

認知可以是灰度的，但決策必須是黑白的。不管如何看待謎局，企業(yè)都必須在當下有所決策和行動。扭曲的市場，更需要企業(yè)堅定的戰(zhàn)略。謎局的未來，更考驗企業(yè)的戰(zhàn)略能力。面對調控帶來的市場困境，企業(yè)依然要在產(chǎn)品、營銷、成本、融資等各個方面做優(yōu)做細，強化執(zhí)行力，搶占份額成為這一輪的剩者。同時，戰(zhàn)術上的勤奮不能掩蓋戰(zhàn)略上的懶惰。面向變革帶來的行業(yè)謎局，企業(yè)必須面向未來重新構建和規(guī)劃戰(zhàn)略，創(chuàng)新并行動，主動打破謎局，成為下一輪的勝者和英雄。endprint