“永樂模式”創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)新玩法

劉曉艷

排名前20的大部分房企今年前五六月銷售業(yè)績再創(chuàng)新高，但是，樓市宏觀調(diào)控卻像懸在開發(fā)商頭上的達摩克利斯之劍。因此，積極拓展新的業(yè)務，成為很多房地產(chǎn)企業(yè)關注的焦點。

自從2010年限購令頒布后，包括萬科在內(nèi)的眾多地產(chǎn)公司，便開始紛紛涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領域。除萬科之外，此前從未涉足商業(yè)地產(chǎn)的中海地產(chǎn)，也開始持有一部分商業(yè)物業(yè)。而華潤、龍湖、中糧這些在商業(yè)地產(chǎn)領域已有一些成績的地產(chǎn)企業(yè)，在最近幾年更是加大了投入。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年前4月商業(yè)營業(yè)用房的投資金額，已占到房地產(chǎn)總投資的13%以上。

與傳統(tǒng)的住宅開發(fā)業(yè)務相比，租賃持有的商業(yè)地產(chǎn)租金收入穩(wěn)定，可以在銷售市場發(fā)生波動時，有效地補充房地產(chǎn)企業(yè)的收入，使公司順利度過調(diào)控。

部分房企因此投入了巨量資金，有些甚至占到了公司凈資產(chǎn)相當大一部分。以首創(chuàng)置地為例，其自持的投資性房地產(chǎn)（主要是商業(yè)地產(chǎn)）賬面價值已經(jīng)超過了凈資產(chǎn)五成以上。同樣，今年剛被綠地收購的盛高置地所持有的投資物業(yè)賬面價值，也接近公司凈資產(chǎn)四成。

但是，目前商業(yè)地產(chǎn)領域較低的租金回報水平，很快給地產(chǎn)公司的熱情潑了一盆冷水。大部分開發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)租金回報率，都要低于銀行同期的貸款利息。與此同時，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、持有，又占用了企業(yè)大量的投資資金。

當然，包括王健林的萬達、潘石屹的SOHO中國在內(nèi)的許多企業(yè)仍然在商業(yè)地產(chǎn)的黃金發(fā)展時代取得了成功。而已被國美收購的永樂電器，其在深耕上海時期總結(jié)出來的商業(yè)地產(chǎn)“永樂模式”，也被許多發(fā)展商借鑒。這一模式的核心是通過聚集人氣從而獲得“租”的升值與金融杠桿的提升。

永樂電器創(chuàng)始人楊秋平在經(jīng)營永樂電器和相關的商業(yè)物業(yè)時，他一套彩電進價2300元，可能會以2000元就賣出去，因為他認為彩電虧損可以通過集聚效應來彌補。利用人氣的集聚帶動財路暢通，財路暢通來提升商業(yè)地產(chǎn)的價值，從商業(yè)地產(chǎn)中所獲租金以及出售小產(chǎn)權的利潤，要比幾種商品虧損的金額大得多。另外，不動產(chǎn)可以抵押貸款，創(chuàng)造現(xiàn)金流，可以不斷地在地理上擴張和復制。

這種模式通過某些商品的低價促銷吸引消費人群，從而制造了消費的規(guī)模效應，而消費集聚帶動了整個商業(yè)地產(chǎn)的繁榮，提升了整個商業(yè)地產(chǎn)的租金以及投資價值。一旦這種項目運作成功，就能帶動整個周邊商鋪的繁榮以及差異化商業(yè)的分布形成，從而帶動某個區(qū)域的經(jīng)濟增長。在資金為王的時代，保持現(xiàn)金流動性，是整個商業(yè)經(jīng)濟運行的關鍵所在。不動產(chǎn)抵押貸款的杠桿效應，又為項目的遍地開花式擴張，提供了充足的動力。

當然，這種模式若要獲得極大成功，關鍵在于空間集聚效應是否能夠有效提高規(guī)模經(jīng)濟，從而提升商業(yè)地產(chǎn)的租值和價值。

然而，這種模式的運行過程也充滿巨大的風險。風險的根源在于，當企業(yè)盈利能力下降、信貸風險增加時，在集聚效應影響下，諸多負面效應會被放大，爛尾現(xiàn)象也會出現(xiàn)。一些大型商業(yè)地產(chǎn)會以其超級消費力拉動當?shù)亟?jīng)濟增長，也有一些大型商業(yè)地產(chǎn)項目的失敗帶來債務糾紛和各種嚴重后果。

粗放式的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式已經(jīng)死亡。“永樂模式”提供了商業(yè)地產(chǎn)的新玩法，但是仍在轉(zhuǎn)型摸索之中。未來具有全球化特色、開放式經(jīng)營和整合戰(zhàn)略的才會有更大生存的機率，否則商業(yè)地產(chǎn)將會面臨大量的產(chǎn)能過剩而倒閉的現(xiàn)象。endprint