如何激活存量土地資源

邢志剛

過去三年時間里，很多企業(yè)和開發(fā)商不斷增加土地儲備、追求高溢價土地。城市存量資產(chǎn)里，老舊資產(chǎn)和物業(yè)占比很大。過去兩年間，政府開始加大力度對存量資產(chǎn)進行改造和升級，以前的開發(fā)模式是經(jīng)常把老舊城區(qū)、廠房、廠區(qū)改造成密密麻麻的住宅樓，但現(xiàn)在這種模式已經(jīng)過時了，新的開發(fā)模式必須在城市的總體規(guī)劃、土地規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃框架下。

筆者從兩年前開始關(guān)注土地資源的流動，關(guān)注土地資源從一個破敗不堪的廠礦、廠房、廠區(qū)、老舊的物業(yè)如何進行回爐再造，成為可重新利用的發(fā)展資料和生產(chǎn)資料，政府要把城市的“補丁”煥然一新，所以土地資源“再生”和重新打造是值得思考的。

土地是不可再生資源，隨著時間周期、城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)格局變動而發(fā)生變化，土地資源在新的歷史時期應(yīng)該有著什么樣的開發(fā)格局，開發(fā)商如果拿到了一塊兒這樣的存量土地，又應(yīng)該有什么樣的遠(yuǎn)見去介入這些土地的發(fā)展？

一、土地儲備量決定著房地產(chǎn)企業(yè)能否“做大做強”

土地市場價格被不斷推高是有原因的，因為決定一家房地產(chǎn)企業(yè)全年銷售面積銷售總額的最大因素就是土地儲備量。統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，排名靠前的幾家房企都是土地儲備非常充足的企業(yè)。

整個2016年上半年，恒大集團新購?fù)恋貎?0幅，分布于北京、廣州等全國57個城市，其土地儲備量已達1.86億平方米，自然恒大也是2016年的銷售冠軍。還有碧桂園，碧桂園近年來銷售額的巨大增長就是得益于其在5年前就開始在三四線城市進行土地儲備，2016年9月，碧桂園與中集集團簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，在地產(chǎn)、模塊化建筑、物業(yè)配套服務(wù)如立體停車庫、電商等領(lǐng)域建立長期、全面、深度的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，碧桂園的土地儲備量達到7910萬平方米。

所以，在當(dāng)下這個時期，廣大的房企還是離不開土地的儲備，房企想要做強做大還是要以持續(xù)的拿地為重，但是，持續(xù)拿地要開發(fā)出新的業(yè)務(wù)門類，比如金融開發(fā)、一級開發(fā)、特色小鎮(zhèn)，更重要的是要關(guān)注城市里的存量資產(chǎn)。

不僅如此，我們還要反思，過去一到兩年時間里在一些耳熟能詳?shù)某鞘欣铮恍┒炷茉數(shù)钠髽I(yè)發(fā)生的種種另類的現(xiàn)象。

其一，“地王”頻現(xiàn)。北京、上海為了限制“地王”出現(xiàn)紛紛出臺各種政策，比如必須開發(fā)商自持，比如“熔斷”停拍機制，南京、蘇州開始用搖號、抓鬮等形式限制招標(biāo)，即便如此，依然沒有抑制住“地王”出現(xiàn)，而且，拿地價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過土地價值上限。最可笑的是，很多企業(yè)拿到地之后對于如何開發(fā)這片土地并沒有一個成熟的思考和方案，可以說房企對于土地的追求和對土地價格的推高已經(jīng)到達一種不可理喻的境地，所以說，“地王”如何解套是困擾地產(chǎn)界的哥德巴赫猜想。

其二，在過去的兩三年時間里，大型房企“轉(zhuǎn)型”花樣不斷，紛紛否認(rèn)自己是房企。比如有的企業(yè)從商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向文旅產(chǎn)業(yè)，但卻在最近將所有的文旅項目打包出售，還有的企業(yè)轉(zhuǎn)型去做糧油等大宗商品，但該產(chǎn)品線在去年年底就已經(jīng)全部轉(zhuǎn)讓，所以說轉(zhuǎn)型不等于轉(zhuǎn)行，所謂的轉(zhuǎn)型，如果不成功就“成仁”了。

其三，還是在過去兩三年時間里，廣大房企開始大量收并購，收并購標(biāo)的從業(yè)內(nèi)轉(zhuǎn)向了業(yè)外，開始玩跨界。不斷地收購一些科技公司、物流公司，但事實上，這些房企看重的是這些公司背后大量的土地儲備。比如融創(chuàng)因為并購了萬達文旅獲得了數(shù)千萬平方米的土地儲備。

比如萬科收購普洛斯，是因為普洛斯作為倉儲物流業(yè)巨頭，在全國布局十余座大中型物流園區(qū)，而我國一線城市的物流地產(chǎn)收益率高達7%左右，明顯高于其他持有類地產(chǎn)業(yè)態(tài)；再比如融創(chuàng)注資樂視，那更是因為樂視在北京、上海、天津、重慶、德清、臨汾、?？?、深圳、張家口及貴陽等多地可以直接拿地或以產(chǎn)業(yè)投資等方式低價拿地，這些地多為工業(yè)用地和商業(yè)項目，住宅用地較少，現(xiàn)狀待開發(fā)。

所以說，這些企業(yè)無論是業(yè)內(nèi)收購還是業(yè)外收購都是“醉翁之意不在酒”，但是，希望他們酒醒之后還能付得起酒錢，因為現(xiàn)階段，不管是銀行還是其他金融機構(gòu)都開始收緊他們用于收攏、并購包括海外投資的資金流向。

這些另類的現(xiàn)象無一例外地說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于獲取土地的渴望，房企通過各種手段和方式去擴充自己的土地儲備量，是其生存和發(fā)展的王道。但是從全國各地的政府監(jiān)管來看，政府對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管控越來越嚴(yán)格、越來越精細(xì)，從前期拿地就開始設(shè)置限制，戶型、建筑標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)，竣工的審計、交付的時間、入市的時間、銷售的價格、自持的比例通通出現(xiàn)在土地招標(biāo)文件里面，這些規(guī)定動作讓房企猶如在桌子上跳舞。

二、中國依然需要幫助政府實現(xiàn)城市化的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

我們要清醒地認(rèn)識到，政府一方面需要地產(chǎn)開發(fā)商，需要土地財政，但另一方面政府也為房企立下了越來越多的規(guī)矩。那么，這些有著多年的幫助政府實現(xiàn)城鎮(zhèn)化、實現(xiàn)政府夢想、實現(xiàn)老百姓安居樂業(yè)夢想的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及從業(yè)人員，在如今的時間節(jié)點是否還被政府所需要？

土地市場非?；鸨康禺a(chǎn)開發(fā)商的未來卻十分渺茫，那么新的時期又該如何謀求新的出路？

其實，政府在逐步收緊甚至關(guān)閉土地供給這扇門的時候，同時也打開了一扇窗子，那就是城市臟亂差治理的問題，一個政府避之而不及的問題，就需要地產(chǎn)界的人士去解決。

政府主推的無論是城中村改造還是棚戶區(qū)改造，一馬當(dāng)先的都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，因為在這改造過程中流轉(zhuǎn)出來的是土地，是房企自身所需的可用于未來的生產(chǎn)資料。政府越來越強調(diào)的是未來的精益城市化，在控制房價、提升產(chǎn)業(yè)的過程中實現(xiàn)精益的城市化。在這種情況下，我們應(yīng)該跟在政府的指揮棒后面，去關(guān)注過去我們也不愿意去接觸的臟亂差治理、棚戶區(qū)改造等存量資產(chǎn)改造的問題。

從中央政府的態(tài)度來看，存量地的開發(fā)越來越被提上政府議事議程，因為中央政府在很久以前就提出耕地要守住18億畝的“紅線”不動搖，守住這個紅線的前提就是不再新增城市建設(shè)用地，或者說限制新增城市建設(shè)用地，這就需要開辟建設(shè)用地新來源，存量土地的開發(fā)就是手段之一。