樓市庫(kù)存規(guī)模降至歷史底部

武化

【事件】

近日，克爾瑞發(fā)布報(bào)告指出，截至2017年7月底，其監(jiān)測(cè)的80個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為40211萬(wàn)平方米，環(huán)比減少0.5%，同比減少11.1%。當(dāng)前庫(kù)存規(guī)模相當(dāng)于2013年9月的水平。專家指出，庫(kù)存量跌落至4年前的水平主要是受到分類調(diào)控的指導(dǎo)方針影響，已經(jīng)基本可以斷定樓市“去庫(kù)存”時(shí)代將要結(jié)束了。

【述評(píng)】

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局從2010年開(kāi)始公布商品房待售面積，用以反映市場(chǎng)的庫(kù)存水平。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，2011年末，全國(guó)商品房待售面積為27194萬(wàn)平方米。但隨后，該指標(biāo)逐年攀升，到2016年2月達(dá)到高點(diǎn)，為73931萬(wàn)平方米。自2011年末到2016年初的4年間，全國(guó)商品房庫(kù)存增加了約170%。

隨著房地產(chǎn)交易的升溫，從2016年2月開(kāi)始，整體庫(kù)存逐漸下降。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，到今年7月末，全國(guó)商品房待售面積為63496萬(wàn)平方米，比2016年初的高點(diǎn)下降了約1億平方米，降幅約為14%，已經(jīng)恢復(fù)到2015年初的水平。

相比較而言，北上廣深等一線城市的庫(kù)存量一直不算大，由于需求較大，土地的供給短缺，其去庫(kù)存的壓力并不大。自2010年以來(lái)，北京商品房可售規(guī)模的變動(dòng)幅度基本不大，去化周期大多維持在10個(gè)月上下的水平，最長(zhǎng)也不足18個(gè)月，最短時(shí)僅為6個(gè)月。相反，去庫(kù)存的重點(diǎn)地區(qū)在三四線城市。

但今年以來(lái)，三四線城市庫(kù)存過(guò)剩局面也已經(jīng)大為改善。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2016年，三四線城市新開(kāi)工面積同比僅增5.5%，遠(yuǎn)低于全國(guó)（8.1%）和40個(gè)大中城市（12.1%）的水平。從2012年以來(lái)的儲(chǔ)備和去化來(lái)看，當(dāng)前三四線城市的去化周期僅為1.46年，同樣略低于全國(guó)平均水平及40個(gè)大中城市的水平。

庫(kù)存量跌落至4年前的水平主要是受到分類調(diào)控的指導(dǎo)方針影響。在“因城施政”要求下，一線城市及二線熱點(diǎn)城市的庫(kù)存規(guī)模降至低點(diǎn)；而非熱點(diǎn)二線城市及三四線城市，以鼓勵(lì)“去庫(kù)存”為調(diào)控基調(diào)，市場(chǎng)活躍度明顯提升，因此在本輪調(diào)控中這類城市的樓市庫(kù)存顯著減少，已經(jīng)基本可以斷定樓市“去庫(kù)存”時(shí)代將要結(jié)束了。

“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，今年以北京的330樓市調(diào)控新政為代表，各地陸續(xù)出臺(tái)樓市調(diào)控政策抑制投機(jī)炒房行為，確保住房的居住功能。各地的調(diào)控措施朝著讓樓市平穩(wěn)健康發(fā)展，強(qiáng)化住宅的居住屬性、弱化房地產(chǎn)投資屬性的方向穩(wěn)步推進(jìn)。endprint