關(guān)于“租購同權(quán)”的五點建議

李然

一、“租購同權(quán)”是公共服務權(quán)益均等第一步

公共服務均等的出發(fā)點就是公平與效率的統(tǒng)一。從房地產(chǎn)改革來說，公共服務權(quán)益均等是承租人與出租人的房屋使用權(quán)益均等的重要內(nèi)容，其最直觀的，不擁有房屋產(chǎn)權(quán)不再成為獲取公共服務權(quán)益的障礙。在美國，承租人與業(yè)主享有均等權(quán)益。以就學為例，美國公立中小學（含1年幼兒園），完全免費，就近入學原則并不以是否擁有房屋產(chǎn)權(quán)為劃分。買不起學區(qū)房并不等于進不了好學區(qū)，在好學區(qū)租房子，憑租約同樣可以入學。

公共服務權(quán)益均等的另一層含義，是對于承租人合法權(quán)益的保護。《美國統(tǒng)一住房租賃法》對于出租人納稅和承租人補貼，房屋出租硬件和維護以及租約等租房領域的各個環(huán)節(jié)都有詳細的條款。其基本原則是從根源上保證承租人的居住權(quán)，以及由此而延伸的出租人的廣義公共服務權(quán)益均等。

這次廣州明確提出“租購同權(quán)”，其深刻含義就是公共服務權(quán)益與房屋產(chǎn)權(quán)分離。通過公共服務權(quán)益的強化，賦予租賃行為在居住層面的合理性、科學性和經(jīng)濟理性。

二、促進房產(chǎn)流通進入新的階段

房產(chǎn)流通，是在交易過程中實現(xiàn)房產(chǎn)的使用價值和投資價值。不外乎買賣和租賃，即將房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或?qū)⒎康禺a(chǎn)使用權(quán)零星出售、分期出售。還有抵押，將房地產(chǎn)抵押給銀行或信貸機構(gòu)，從而取得貸款。

租購同權(quán)，公共服務權(quán)益均等后，房產(chǎn)的流通將進入新的階段。這表現(xiàn)在：第一，房產(chǎn)交易價格與租金的定價機制將趨同；第二，公共服務權(quán)益的均等會導致租金價格的提升，租售比將有所提高，一些發(fā)達國家租售比在3.4%-8%之間，我國還有上升空間；第三，短時間內(nèi)租賃市場發(fā)展對交易價格不會產(chǎn)生顯著影響，但公共服務權(quán)益均等一定會在長期內(nèi)削弱購買需求，租購同權(quán)才能保證租賃對交易價格實現(xiàn)制衡。

三、實現(xiàn)“租購同權(quán)”的五點建議

存量物業(yè)領域推進租購同權(quán)必然面臨實際的障礙和壓力，這主要是由于當前我國住房租賃市場的出租人主體是持有個人產(chǎn)權(quán)的散戶，像一線城市上海，自然人出租的市占率為90%以上。政府持有產(chǎn)權(quán)的公共租賃住房，從事托管經(jīng)租的企業(yè)不擁有產(chǎn)權(quán)物業(yè)，而所占市場比例均有限。

產(chǎn)權(quán)歸屬的不同，如何體現(xiàn)購租同權(quán)，保證產(chǎn)權(quán)人最大權(quán)益的同時，保障承租人公共服務權(quán)益的均等，并實現(xiàn)最大化的市場效率。

第一，租賃性用地的確立。這有助于在產(chǎn)權(quán)與公共服務屬性相關(guān)聯(lián)的層面，從源頭上實現(xiàn)公共服務權(quán)益均等。如政府主導的公共租賃住房就有條件在政府所屬公共服務資源上，對承租人實現(xiàn)權(quán)益均等。上海最近首批公開推出的位于張江和嘉定新城的兩幅全租賃性用地就是這方面的一次探索。通過對租賃住房，乃至相關(guān)公共服務的統(tǒng)一規(guī)劃，必然有助于實現(xiàn)租購同權(quán)。在租賃經(jīng)營企業(yè)角度，實現(xiàn)租賃性土地的市場化運作，開發(fā)商進入持有租賃經(jīng)營領域，將不僅有利于改變當前租賃經(jīng)營企業(yè)的“二房東”模式，也將有利于在公共服務資源提供的角度實現(xiàn)市場化和權(quán)益均等。

第二，實物補貼與財務補貼的并行。公共租賃住房、租賃企業(yè)的經(jīng)租物業(yè)在租賃市場所占比例不高，而在未來公共服務權(quán)益均等化的愿景下，租賃住房供應的不足將更加顯現(xiàn)。實物補貼的方式將一直存在，即政府主導公共租賃的供給仍然不可或缺。另一方面，美國等住房租賃市場發(fā)展的經(jīng)驗也表明，財務補貼更有助于促進人口流動，實現(xiàn)公共服務的自然選擇，進而實現(xiàn)權(quán)益上的均等。同時，財務補貼的關(guān)鍵是在承租人與出租人之間形成資金的流動，進而促進市場交易的規(guī)范化和活力。而從計稅的角度，對于租賃的集中運營進行鼓勵，也是成功經(jīng)驗。

第三，REITs成為租賃運營融資新途徑。公租房領域的企業(yè)代建政府管理批租模式，租賃企業(yè)的二房東模式和大量散戶出租人出租管理的模式，是當前租賃市場運營的三大主流。REITs不僅可以作為融資的新途徑，更是促使社會投資租賃性住房和實現(xiàn)租賃住房產(chǎn)業(yè)分工的新途徑。

第四，私有性公共服務資源作為必要補充。公共服務資源的稀缺是造成當前享有權(quán)益不均等的重要因素之一。以就學為例，私有優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺一定程度上加劇了公共服務享有權(quán)益的不均等。鼓勵私人機構(gòu)進入教育等公共服務資源領域也是發(fā)達國家的一貫做法。私人公共服務資源源頭上切斷了房屋產(chǎn)權(quán)、居住地與享有權(quán)益之間的聯(lián)系，這也更有助于通過市場化的手段，促進權(quán)益均等。

第五，企業(yè)的主導。美國住房租賃市場的市場化水平非常高，根據(jù)各類租賃住宅享受政府租賃補助的情況看，88.1%的租賃住宅單元未享受政府租賃補助，而占總量11.9%的享受政府租賃補貼的租賃住宅單元中，還有許多也并不是由政府投資、運營的公共住宅，而是由私人（包括個人或企業(yè)）持有并經(jīng)營的市場化租賃住宅，其租賃補貼采取承租人享受住房券、房東享受各類稅費減免等形式。因此，即使采取保守估計態(tài)度，全美租賃住宅中，市場化運營的單元占比應在90%以上。在我國，上世紀九十年代，房屋產(chǎn)權(quán)的確立使得企業(yè)成為房地產(chǎn)市場的主導。因此，未來公共服務權(quán)益的均等化，也必將使得企業(yè)在租賃市場中實現(xiàn)主導。endprint