新租房時代

文/王全寶 王雅欣

新租房時代

文/王全寶 王雅欣

7月20日，住建部聯(lián)合八部委印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（以下簡稱《通知》）提出，在人口凈流入的大中城市，要多措并舉，加快發(fā)展住房租賃市場。

《通知》甫一下發(fā)，各地紛紛響應(yīng)。比如：廣州頒布租賃改革方案，提出租購?fù)瑱?quán)；北京則提出了“共有產(chǎn)權(quán)”住房；杭州推出租房創(chuàng)新模式，擬建智慧住房租賃平臺。

在中國房地產(chǎn)開發(fā)集團理事長、原國家房改課題組組長孟曉蘇看來，九部委聯(lián)合下發(fā)的發(fā)展租賃市場的新政力度之大，可謂前所未有。這意味著“住房改革再次出發(fā)”，改革方向是改變過去重售輕租的現(xiàn)狀，向租售并舉轉(zhuǎn)變。

他認為，“只要能夠保證老百姓的基本住房，在基本住房問題上給予足夠的政策，商品房就應(yīng)該用市場的方式解決。不同的購買者和租賃者會在市場上找到自己的定位和選項?！?/p>

強調(diào)“新市民”概念

九部委《通知》提出，在人口凈流入的大中城市，要多措并舉，加快發(fā)展住房租賃市場。同時又要求貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位，建立購租并舉住房制度，要解決新市民住房問題。

與以往住房改革政策不同，此次改革突出了“新市民”概念，并選取了廣州、深圳、南京、沈陽等12個城市作為首批開展住房租賃試點。

在中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛看來，九部委發(fā)文支持12個城市的試點，目的在于通過實踐探索和經(jīng)驗總結(jié)，盡快出臺中國特色住房制度中的租賃政策。

“隨著住房租賃制度改革的進一步推進，滯后的租賃市場也將被放置在風(fēng)口上。但是也必須認識到，打破一些舊有制度的堅冰還比較艱難，租賃市場發(fā)展任重道遠?！蹦啭i飛說。

實際上，兩年前中央就已經(jīng)提出住房租賃改革的新方向。2015年年底，中央經(jīng)濟工作會議明確提出，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，將公租房擴大到非戶籍人口；2016年6月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，要求加快培育和發(fā)展住房租賃市場工作；2016年年底，中央經(jīng)濟工作會議再次要求，加快住房租賃市場立法，加快機構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展。

在中央住房租賃政策頻出的情況下，今年年初開始，各地也密集出臺了鼓勵住房租賃市場發(fā)展的政策。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，中國住房租賃市場正在快速擴張。全國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，以外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生等新市民為主。

通過以上數(shù)據(jù)可見，中國租賃市場規(guī)模巨大。但在房價高企的情況下，如何解決“新市民”住房問題，正在考驗執(zhí)政者的智慧。

倪鵬飛在接受采訪時認為，從需求角度看，在中國經(jīng)濟社會發(fā)展進入新階段，居民需求包括住房消費需求更加多樣化，租房成為主要選擇。而城鎮(zhèn)化加速期的大規(guī)模的流動人口對租賃需求大大增加。尤其城鎮(zhèn)化邁入以人為核心的新型城鎮(zhèn)化階段，新市民尤其是年輕人住房需求成為住房發(fā)展的重要問題，租賃需求相對購買需求更加迫切。從供給角度看，中國住房市場結(jié)束短缺邁入了飽和的新階段，目前城鎮(zhèn)家庭與住房套數(shù)之比已經(jīng)超過了1∶1.1，富裕居民的投資需求為租賃市場提供了規(guī)模不小的房源。

“目前一些城市已經(jīng)出現(xiàn)不同程度的空置和庫存，這不僅導(dǎo)致當前資源浪費，而且沒有市場信號引導(dǎo)，還有可能導(dǎo)致未來嚴重過剩。發(fā)展租賃市場，是解決新市民問題的重要途徑?！蹦啭i飛說。

滯后的租賃市場

據(jù)孟曉蘇回憶，實際上，從住房貨幣化改革之初，政府就提出了培育住房租賃市場。但是由于種種因素，住房租賃市場發(fā)展極為緩慢。

從2000年開始，政府文件中就已經(jīng)提出培育住房租賃市場。只是在不同時期，對于住房租賃市場的政策定位各有差異。

比如，2000年左右的政府文件，將發(fā)展住房租賃市場視為健全市場體系和開放市場改革的一部分；2009年的一些政府文件，則將住房租賃市場的發(fā)展放在擴大內(nèi)需和減輕居民、企業(yè)負擔的框架下推進。

隨著房價的不斷高漲，2010年開始，政府文件強調(diào)住房租賃市場是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和保障民生的重要手段。

2010年4月，房地產(chǎn)調(diào)控“國十條”明確提出，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要會同有關(guān)部門抓緊制定房屋租賃管理辦法，規(guī)范發(fā)展租賃市場。

為了平抑高漲房價，住房租賃政策相繼出臺。比如2011年，住建部先后制定實施了《商品房屋租賃管理辦法》與《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》。

一位參與上述政策制定的人士表示，《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》試圖明確房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的主管部門，卻沒有觸動該行業(yè)“多龍治水”的監(jiān)管架構(gòu)。更重要的是，這個部門規(guī)章法律位階較低，并且偏重于技術(shù)性行業(yè)管理，無法為中國租房市場厘定發(fā)展方向，在全局性、前瞻性和操作性方面，皆有不足。

從2014年開始，一些地方政府開始將住房租賃市場放在新型城鎮(zhèn)化的國家政策框架下推進。比如，安徽省人民政府下發(fā)《安徽省人民政府關(guān)于深入推進新型城鎮(zhèn)化試點省建設(shè)實施意見》，文件重點提到“建立滿足新市民需求的住房制度”，并要求大力發(fā)展專業(yè)化住房租賃市場，住房保障采取實物與租賃補貼相結(jié)合，并逐步轉(zhuǎn)向租賃補貼為主。

2015年年初，《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》出臺，被視為高層開始推進住房租賃市場的信號?！暗捎谶@是住建部一家出臺的文件，力度偏弱?！鄙鲜鋈耸空f。

去年5月，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（簡稱《若干意見》）明確，“以建立購租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。支持住房租賃消費，促進住房租賃市場健康發(fā)展?！?/p>

在倪鵬飛看來，《若干意見》的出臺，意味著住房改革從單一的開發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。

房租賃面臨幾大難題

根據(jù)2015年住建部在16個外來人口較多、租房需求較大的城市進行的專項調(diào)查顯示，由于市場上能租到的中小戶型住房較少，很多人只能合租，合租比例達到50%。而在熱點城市部分地區(qū)，房源數(shù)量與租客數(shù)量更是相差懸殊。2011年-2015年住房租金類居民消費價格指數(shù)呈連續(xù)上漲態(tài)勢，年均漲幅達3.6%，遠高于同期CPI年均增幅2.8%。在北上廣深四個城市，藍領(lǐng)合租的租房成本均超過其月收入的30%。

今年全國兩會期間，全國人大代表、龍湖地產(chǎn)董事長吳亞軍表示，從滿足居民住房需求的角度來看，目前中國商品租賃住房市場還存在諸多方面的問題。首要的問題就是市場供給不足，租金居高不下。

“由于房源主要由個人提供，缺少統(tǒng)一規(guī)范管理，群租房等違規(guī)租賃形式廣泛存在。這些不合規(guī)的租賃形式帶來治安狀況惡化、消防安全隱患嚴重、環(huán)境衛(wèi)生臟亂等一系列問題，顯著影響租戶及周邊生活質(zhì)量。”吳亞軍說。

去年出臺的《若干意見》在明確住房租賃市場是住房供應(yīng)體系的重要組成部分的同時，也指出沒有發(fā)育完善的租賃市場的弊端：“居民對住房的合理消費就得不到滿足、住有所居的目標就難以實現(xiàn)、人口有序流動就會受到制約、承租人的合法權(quán)益就難以得到保障、大量的存量房源就得不到充分利用”。

倪鵬飛從三個方面分析了阻礙住房租賃市場的因素：一是租賃供給短缺。首先，由于預(yù)售制度的存在，房地產(chǎn)企業(yè)通過商品房預(yù)售，利用購房者的資金和金融機構(gòu)的借款，通過高杠桿，以較少的資金投入可以獲得較大利潤，而房地產(chǎn)企業(yè)通過自持物業(yè)從事出租，資金占用多，單位資金利潤低，因此，房地產(chǎn)企業(yè)更愿意選擇開發(fā)出售，而不愿意從事持有出租。

其次，從稅費方面看，目前房地產(chǎn)租賃需要繳納所得稅、增值稅、房產(chǎn)稅等，這些稅收存在重復(fù)征收問題，加上稅負過重，在目前的租價水平下，租賃企業(yè)利潤低甚至面臨虧損。

再次，由于缺乏規(guī)范的法律約束，業(yè)主出租住房也面臨權(quán)利受損的威脅。

二是租賃需求不足。租房居住等權(quán)益得不到應(yīng)有的保障。房東可以隨時趕走租戶，可以隨時提升租金，租戶必須接受許多苛刻使用限制和約束。租戶缺乏基本的安全感；租購不同權(quán)即租房者無法取得與購房者相等的權(quán)益，包括教育、醫(yī)療等公共服務(wù)，這是導(dǎo)致只購不租的重要原因。

三是租賃中介混亂。由于缺乏完善租賃市場的監(jiān)管（包括事前準入、事中監(jiān)管和事后獎懲制度）和行業(yè)自律制度，以及嚴重的監(jiān)管和自律缺位，導(dǎo)致亂收費、隱瞞房屋真實情況、發(fā)布虛假房源等亂象，嚴重損害和挫傷了租賃供求雙方的權(quán)益，大大降低了供求雙方租賃住房的意愿。

同樣，居理新房數(shù)據(jù)研究院主任陽洋也表示，目前租賃市場并沒有成體系的監(jiān)管機制，并且在租賃體制下的法律法規(guī)還不完善，房產(chǎn)中介、流動人口、基層社區(qū)等多方面涉及租賃的監(jiān)管并為落實，導(dǎo)致惡性租賃事件時有發(fā)生；租賃市場缺少規(guī)?；?、專營租賃服務(wù)的企業(yè)，缺乏一個專業(yè)的市場品牌，整個市場供給還是以散戶狀態(tài)為主，中介機構(gòu)大面積存在欺瞞租賃價格、違規(guī)收費、隱瞞房屋真實情況、提前解約等情形；中國的國情相對特殊，人數(shù)基數(shù)大，城市化率、發(fā)達程度、價值理念等一系列都比不上德國、法國等一些租房市場非常成熟的發(fā)達國家，在廣大人民群眾中的推廣落實也面臨重大難題。

構(gòu)建多元化市場主體

今年兩會期間，吳亞軍建議，政府應(yīng)該增加土地供給，鼓勵開發(fā)企業(yè)興建商品租賃住房，建立穩(wěn)定供應(yīng)主體。在人口密集、房屋租賃供需矛盾相對突出的區(qū)域，向開發(fā)企業(yè)以一定的價格優(yōu)惠供給自持物業(yè)租賃地塊，僅用于建設(shè)商品租賃住房及指定配套設(shè)施。

在九部委新政公布后，一些城市也公布當?shù)氐墓┑赜媱?。比如，上海公布《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》稱，“十三五”期間，上海預(yù)計新增各類住房約170萬套，而其中商品房僅有45萬套，租賃住房70萬套，保障性住房55萬套。

此外，《北京市2017-2021年及 2017年度住宅用地供應(yīng)計劃》明確未來五年內(nèi)全市計劃供應(yīng)租賃住房1300公頃，其中2017年供應(yīng)租賃住房227公頃。而住建部選定的廣州、深圳、廈門、南京等 12個試點城市也都有加大租賃住房的供地計劃。

對此，復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運營研究所所長蔡為民認為，未來上海新增住房將以租賃住房為主，“上海未來的一手土地供給將進入租房時代”。

在蔡為民看來，部分城市住房土地供應(yīng)正從“重售輕租”轉(zhuǎn)向構(gòu)建“租售并舉”態(tài)勢，住房租賃市場將迎來新格局。

實際上，去年出臺的《若干意見》，已經(jīng)從財稅、金融、戶籍等方面對住房租賃市場提出了解決手段。

陽洋認為，這些手段有助于改變“重售輕租”的現(xiàn)狀，推動住房市場向租售并舉轉(zhuǎn)變，有效激活房屋租賃市場?！暗课葑赓U市場規(guī)范發(fā)展非一時之功，不可能一蹴而就，具體效果需要看政策執(zhí)行情況以及市場反應(yīng)情況?！?/p>

根據(jù)《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年2016-2020年規(guī)劃綱要》內(nèi)容顯示，中國將加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。對于具備購房能力的城鎮(zhèn)居民，支持其通過住房市場購買商品住房；對于無能力購買住房的居民，特別是非戶籍人口，支持其從市場上租房居住；對于難以承受房租、符合條件的困難家庭，政府予以公共租賃住房保障。

孟曉蘇認為，推進住房租賃市場改革，各地應(yīng)該根據(jù)不同情況推進租售并舉，由市場來主導(dǎo)，不需要有政府過多的干涉。

同樣，倪鵬飛也認為，解決租賃住房問題顯然主要依靠市場。首先，租賃住房體系中的市場部分，應(yīng)該完全由市場解決。政府要做的是改革和完善相關(guān)的制度基礎(chǔ)和監(jiān)管規(guī)則，發(fā)展和培育供求市場主體，使供求雙方有動力、有條件并且依循規(guī)則參與租賃交易。其次，租賃住房體系中保障部分，雖然由政府主導(dǎo)或者引導(dǎo)，仍可以借鑒市場或準市場規(guī)則和途徑，解決保障對象的住房租賃消費問題。

倪鵬飛還建議，應(yīng)該充分利用互聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)發(fā)展租賃市場。借鑒出租車服務(wù)的經(jīng)驗和模式，政府可以支持企業(yè)和機構(gòu)搭建住房租賃平臺，利用互聯(lián)網(wǎng)收集適時的租賃住房信息，為供求匹配提供準確、高效、經(jīng)濟的服務(wù)。