探討房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)防控制措施

摘 要：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟中長期占據(jù)主導(dǎo)地位，但隨著房價的不斷攀升，我國的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展開始顯露出很多問題。房地產(chǎn)行業(yè)雖然投資回報率高，但其資產(chǎn)負(fù)債率高、融資巨大、回報時間長，故其所承擔(dān)的財務(wù)風(fēng)險也遠(yuǎn)遠(yuǎn)要高于普通行業(yè)。目前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)存在融資渠道少、資本結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)、政策風(fēng)向不穩(wěn)、資金不易回收、資金鏈難續(xù)等問題，這也是造成目前我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨較高財務(wù)風(fēng)險的主因。采取科學(xué)手段管理、協(xié)調(diào)資本結(jié)構(gòu)、多渠道融資、加強財務(wù)管控、建立財務(wù)風(fēng)險預(yù)防機制等措施是有效提升房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險管控能力的重要手段，是保障我國房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步健康發(fā)展的基本要求。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè) 財務(wù)風(fēng)險 政策 資金

中圖分類號：F275.91

文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914（2017）10-274-02

目前，在我國的國民經(jīng)濟體制中，房地產(chǎn)業(yè)一直扮演著“大佬”的角色。但近年來我國經(jīng)濟在改革浪潮大趨勢下逐步開始轉(zhuǎn)型，在轉(zhuǎn)型過程中房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風(fēng)險開始逐漸變大，主要基于以下問題：

第一，我國一、二線城市中，房價過高導(dǎo)致大部分工薪階層買房難的問題逐漸顯現(xiàn)； 第二，目前我國中小城市中產(chǎn)業(yè)缺乏導(dǎo)致人力流失，造成人口不斷涌入能夠提供更好工作崗位的大中型城市，這造成我國中小城市中房地產(chǎn)行業(yè)面臨著更大的去庫存壓力。由此可知，房地產(chǎn)企業(yè)在一、二線城市中面臨著高房價帶來的風(fēng)險，在三、四線城市中面臨著高庫存所帶來的風(fēng)險?？傊?，這些問題的存在都將房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險不斷放大。因此，積極探求能夠有效控制房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的一套行之有效的方法，就成為目前幫助我國房地產(chǎn)企業(yè)擺脫困境、走向繁榮的重要策略{1}。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務(wù)風(fēng)險

資金投入大、資金回收緩慢、回報豐厚是房地產(chǎn)領(lǐng)域的特點，但房地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率高、生產(chǎn)周期長，資金風(fēng)險高也隨之而來。高利潤相伴的是高風(fēng)險，其實是在企業(yè)加速擴張的過程中，其面臨的風(fēng)險愈加明顯，因此，如何深入分析其面臨的財務(wù)風(fēng)險并嚴(yán)格加以管控是房地產(chǎn)企業(yè)的主要工作。財務(wù)風(fēng)險是指企業(yè)在籌資、投資、資金回收及收益分配等各項財務(wù)活動過程中，由于各種無法預(yù)料、不可控因素的作用，使企業(yè)的實際財務(wù)收益與預(yù)期財務(wù)收益發(fā)生偏差，因而使企業(yè)蒙受經(jīng)濟損失的可能性。我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財務(wù)風(fēng)險的主要原因表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）政策不易把握，投資決策難

房地產(chǎn)業(yè)投資回報率雖高，但相伴而來的是同樣較高的投資風(fēng)險。所謂房地產(chǎn)投資風(fēng)險是指在進行房地產(chǎn)投資過程中可能存在的回報率遠(yuǎn)低于預(yù)期，尤其是投資失敗的情況。投資房地產(chǎn)行業(yè)的投資者只有通過更多的調(diào)研，對投資可能帶來的風(fēng)險進行更多的事先準(zhǔn)備，以能夠及時把握其風(fēng)險動向及變化規(guī)律，這樣才能夠及時地掌控風(fēng)險，將風(fēng)險問題降至最低，才能夠?qū)崿F(xiàn)更多的投資回報。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的投資風(fēng)險涉及面較廣，但大體上有以下方面：第一，投資比重失調(diào)，造成最終的投資決策失誤；第二，國家在針對房地產(chǎn)方面采取的政策不穩(wěn)定，容易因國內(nèi)市場環(huán)境的變化而變化。近年來，雖然國家多次對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，但卻仍未能夠阻止房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的兇猛勢頭，這帶來了房地產(chǎn)業(yè)的投資額不斷飆升，卻存在著投資項目分配不合理的現(xiàn)象。為了盡快獲得高利潤回報得這個機會，房地產(chǎn)企業(yè)會將項目更多分配到那些能夠及時獲得高回報的商業(yè)住宅上，而降低在其他商業(yè)用房方面的投資金額。例如，將資金大部分用在高檔公寓的投資建設(shè)上，而疏忽或根本不投資在能夠改善民生的經(jīng)濟適用房的建設(shè)上。不管我國房地產(chǎn)行業(yè)如何發(fā)展迅速，不可否認(rèn)的是我國仍處于以工薪階層為主的階層結(jié)構(gòu)框架中，而我國的工薪階層家庭大多收入不高，這部分人群是難以購買高檔公寓的，與他們需求最接近的是價格較低的經(jīng)濟適用房。對房地產(chǎn)商而言，不可否認(rèn)的是高檔小區(qū)的確能夠獲得更多的利潤，但基于目前我國房價瘋狂上漲的形勢，工薪階層家庭難以購買，這會導(dǎo)致房地產(chǎn)商建設(shè)的高檔小區(qū)公寓難以及時賣出，這種情況就可能會造成投資資金難以及時回籠，最終導(dǎo)致不能及時償還銀行的貸款，從而可能造成企業(yè)面臨著嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)與國家的宏觀經(jīng)濟政策密切相關(guān)，政府所頒發(fā)的任何一個政策法規(guī)都可能讓企業(yè)陷入巨大的財務(wù)風(fēng)險中。在經(jīng)濟調(diào)控過程中，政府所采取的調(diào)控是難以預(yù)測的，企業(yè)也同樣無法預(yù)見。對于政府的不可預(yù)見的政策變動，企業(yè)只能參考市場的動向及行業(yè)發(fā)展特點及政府的最新策略進行預(yù)估，但預(yù)計結(jié)果卻不能成為有力的參考，這無疑給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了隱形風(fēng)險{2}。

近年來，國家為了遏制房地產(chǎn)市場發(fā)展太快，政府逐步頒布了一系列的宏觀調(diào)控政策，這些政策的頒布從多方面對房地產(chǎn)行業(yè)進行了限制，例如，降低資金供求、監(jiān)控房地產(chǎn)價格波動等。這無形中影響了房地產(chǎn)行業(yè)的投資決策，也提高了房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險?？梢哉f，我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷程與國家宏觀調(diào)控是密切相關(guān)的，國家平均間隔幾年便會采取一次有力的調(diào)控措施，而在歷次調(diào)控后房地產(chǎn)行業(yè)都會受到明顯的抑制。一般情況下，實力強大的房地產(chǎn)公司會十分關(guān)注國家政策的動向，而大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)更注重成本預(yù)算與控制，這樣其實隱藏了更多的危機，對企業(yè)的長期發(fā)展不利{3}。

（二）融資渠道少，資本結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)

房地產(chǎn)業(yè)是屬于資金投入較多的行業(yè)，故其對資金的依賴性較強。房地產(chǎn)企業(yè)為獲得資金主要采取融資手段，目前房地產(chǎn)行業(yè)常用的融資手段有內(nèi)外部融資、債務(wù)性融資、權(quán)益性融資等等。其中債務(wù)性融資是我國房地產(chǎn)最常用的融資手段。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)進行的債務(wù)性籌資利息部分是能夠獲得稅收方面的優(yōu)惠，這在一定程度上降低了房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)擔(dān)，攤薄了其綜合成本，但由于債務(wù)性融資除了需要定期支付利息外，還應(yīng)當(dāng)在融資周期到達(dá)時歸還本金，這也給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了財務(wù)壓力{4}。

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道較少，融資規(guī)模不夠大，這不利于房地產(chǎn)行業(yè)的長足發(fā)展；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不夠科學(xué)，其中資產(chǎn)負(fù)債率過高的現(xiàn)象可能帶來重大的財務(wù)風(fēng)險。近年來國內(nèi)的房價攀升較快，加速了房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的擴張，也刺激了地價的快速上漲，最終造成房地產(chǎn)企業(yè)不得不高負(fù)債的現(xiàn)狀形成，這對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展不利。自2000年以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率大多都在80%左右，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出了銀監(jiān)會的要求比例。因此導(dǎo)致房地產(chǎn)市場一旦有風(fēng)吹草動，就可能給房地產(chǎn)企業(yè)造成嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險，甚至可能造成部分小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的滅亡{5}。endprint

（三）資金回籠不易，資金鏈難續(xù)

截至目前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)仍處于一個較為活躍的階段，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在成功推出房產(chǎn)項目后一般都會繼續(xù)購進地皮，以保證新項目的連續(xù)性。但在工程項目快結(jié)束時，市場行情可能會存在急劇逆轉(zhuǎn)的情況，此情況的出現(xiàn)帶來的是房子難以再賣出、企業(yè)無法及時回籠資金的情況，這樣資金周轉(zhuǎn)勢必出現(xiàn)問題，最終引發(fā)拖欠工程款及無法償還貸款的情況，從而引發(fā)財務(wù)問題。對一個房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金續(xù)不上意味著“生命的終結(jié)”，造成資金續(xù)不上的主要原因是因為目前我國房地產(chǎn)融資的主體是銀行貸款，一旦發(fā)生不能及時償還貸款的情況，銀行便可能限制貸款甚至停止放貸，因此可能導(dǎo)致企業(yè)資金缺口產(chǎn)生。雖然近年來房地產(chǎn)市場熱度一直未減，但是從國家近年所采取的一些政策可知國家并不希望房地產(chǎn)市場過快地發(fā)展，各地政府遵照國家意見陸續(xù)頒布了基于限價、限售、限外的“限購令”，一定程度遏制了市場炒房現(xiàn)象，有效地遏制了人們的購買欲，這些措施的頒布一定程度上降低了房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)收入?，F(xiàn)在大多數(shù)人購房模式均是“首付+按揭”模式，一次性付款的購房者并不多見，這也增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。同時，按揭貸款在還款階段，也存在可能無法償還貸款的購房者，這也會降低房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收款項，最終造成壞賬損失{6}。

二、房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險應(yīng)對措施

（一）加強項目驗證，采取科學(xué)化決策

房地產(chǎn)投資包含多方面的知識，因此在不具備多面性準(zhǔn)備的情況下貿(mào)然進行投資風(fēng)險性極大，其可能造成的后果也極其嚴(yán)重。因此，在做出房地產(chǎn)投資決策前，投資方應(yīng)當(dāng)加強項目的驗證，必須強化項目的論證，深入分析投資項目的可行性，讓投資決策更具有科學(xué)性。對投資項目進行多方驗證分析是投資項目前的關(guān)鍵所在，也是是否能夠進行項目立項的主要依據(jù)。一個項目的好壞直接影響到企業(yè)的利潤水平，因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在進行項目投資前做好科學(xué)化分析驗證工作，及時制定出風(fēng)險防范方案，以切實保障房地產(chǎn)企業(yè)的權(quán)益{7}。

（二）拓寬融資渠道，實現(xiàn)多渠道融資

房地產(chǎn)企業(yè)之所以能夠擁有雄厚的實力，其中很關(guān)鍵的一點在于其強大的融資能力，這也是房地產(chǎn)企業(yè)能夠有較強競爭力的原因之一。強大的融資能力能夠改善財務(wù)結(jié)構(gòu)、維持企業(yè)的生命力，而且能夠為企業(yè)完成結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型提供資本支持。但是，當(dāng)前我國的房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道較為單一、資本結(jié)構(gòu)合理性不足，這已逐漸成為危及到房地產(chǎn)企業(yè)的生存問題。因此，我國的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極需求多元化融資，不斷拓寬融資渠道，整合優(yōu)化原有的資本結(jié)構(gòu)，最終實現(xiàn)多渠道融資，為企業(yè)注入新鮮血液。

（三）建立全面財務(wù)預(yù)算機制

防范財務(wù)風(fēng)險對房地產(chǎn)企業(yè)來說尤為重要，房地產(chǎn)企業(yè)具有投資大、資金結(jié)構(gòu)復(fù)雜等情況。所以，在進行房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資前，應(yīng)當(dāng)進行全面的財務(wù)預(yù)算，盡量做到資金準(zhǔn)確投放，以保證在整個項目過程中資金的收支合理分配，降低財務(wù)風(fēng)險。因此，建立起全面性的財務(wù)預(yù)算制度是必要的。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)基于企業(yè)戰(zhàn)略角度考慮，在財務(wù)預(yù)算編制時，應(yīng)對企業(yè)的收支、資金使用細(xì)節(jié)、經(jīng)營狀況等進行合理預(yù)估，使企業(yè)的資金能夠得到高效運用，這樣不僅能夠保證企業(yè)的現(xiàn)金流動合理，提高企業(yè)盈利值，而且能夠有效防范財務(wù)風(fēng)險，以便讓房地產(chǎn)企業(yè)能夠走得更遠(yuǎn){8}。

注釋：

{1}陳可喜.財務(wù)風(fēng)險與內(nèi)部控制[M].上海：立信會計出版社，2013

{2}簡德三，王洪衛(wèi).房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)[M].上海：上海財經(jīng)大學(xué)出版社，2003

{3}龍勝平.房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性風(fēng)險亟待化解[J].探索與爭鳴，2016（5）：45-47

{4}殷濤.我國房地產(chǎn)企業(yè)金融模式探究[J].信陽師范學(xué)院學(xué)報（哲學(xué)社會科學(xué)版），2016，36（4）：53-56

{5}杜俊娟.我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的預(yù)警與防范[J]會計之友，2013（10）：44-47

{6}姚麗娟.新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資渠道探析[J].財經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2015（6）：71-73

{7}陳嵐.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險及防范策略[J].會計師，2011（5）：58-59

{8}張麗清，白建新.增強企業(yè)風(fēng)險控制能力建立財務(wù)預(yù)警機制[J].內(nèi)蒙古科技與經(jīng)濟，2007（10）：63-66

（作者單位：寧夏天華會計師事務(wù)所（有限公司）寧夏銀川 750002）

[作者簡介：王海智（1966—），男，漢族，山東省昌樂縣人，碩士，高級會計師，注冊會計師，注冊資產(chǎn)評估師，主要從事審計、稅務(wù)服務(wù)、評估、管理咨詢等業(yè)務(wù)與管理工作。]

（責(zé)編：若佳）endprint