淺談“三舊”改造城市更新規(guī)劃

程鵬

摘要：“三舊改造”城市更新規(guī)劃工作要充分的立足城市發(fā)展?fàn)顩r，保持改造工作順利、合法、合理進(jìn)行，保證城市更新規(guī)劃推進(jìn)獲得更高的城市發(fā)展收益，積極的吸引社會(huì)力量與資源來輔助改造工作與城市規(guī)劃工作的開展，促使城市更新規(guī)劃對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、文化發(fā)展、政治發(fā)展、環(huán)境發(fā)展提供持續(xù)不斷的動(dòng)力。

關(guān)鍵詞：“三舊”改造；城市更新規(guī)劃；措施

城市發(fā)展中土地資源相對(duì)有限，同時(shí)土地資源也是城市發(fā)展的較大價(jià)值的資源，合理利用土地資源是城市規(guī)劃發(fā)展中不可規(guī)避的問題。對(duì)于較多城市而言，城市現(xiàn)有的老舊土地資源沒有得到充分利用，因此做好城市“三舊改造”可以在一定程度上優(yōu)化城市老舊土地資源，為城市發(fā)展提供更多發(fā)展空間。

一、“三舊”改造實(shí)質(zhì)內(nèi)涵

“三舊”改造主要是針對(duì)城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的老舊村莊、老舊廠房與老舊城鎮(zhèn)等資源做改造優(yōu)化，對(duì)于不再運(yùn)用為廠房的土地資源，或者有關(guān)政策所禁止、淘汰性的廠房用地、不符合當(dāng)下環(huán)保與安全生產(chǎn)的廠房土地資源等都屬于“三舊”改造的實(shí)際范疇?！叭f改造”工作的城市規(guī)劃針對(duì)用地性質(zhì)、公建配套、位置、開發(fā)力度等城市設(shè)計(jì)等內(nèi)容都屬于該城市規(guī)劃的重點(diǎn)，需要充分符合城市設(shè)計(jì)所需的規(guī)劃深度。具體情況上，包括土地使用的實(shí)際用途功能、容積率、建筑密度、配套設(shè)施等方面都需要做明確的界定，從而再做對(duì)應(yīng)的拆建改造處理。

二、“三舊改造”處理辦法

在操作原則上，可以讓土地使用者做土地資源的自行改造，同時(shí)也可以將土地資源交由開放商或者政府做后續(xù)改造工作。如果進(jìn)行自行改造或者委托改造處理，政府可以返還原有土地使用者60%的土地出讓金，改造所成就的收益主要由原有土地使用者獲得。

在“三舊改造”工作中，面臨著多種問題，尤其是在土地資源上有多種歷史遺留問題，主要集中在轉(zhuǎn)合法、轉(zhuǎn)地類、轉(zhuǎn)性質(zhì)等。其中轉(zhuǎn)合法主要是該土地資源原本有部分屬于違章占地使用，因此要對(duì)建設(shè)用地做合法性與違法性的性質(zhì)確定。在很多建設(shè)用地撒花姑娘，具體的土地資源來源渠道缺乏統(tǒng)一性，批準(zhǔn)權(quán)限也有一定差異，手續(xù)檔案辦理不明確齊全，相關(guān)資料的鑒別難度較大，操作過程相對(duì)繁瑣復(fù)雜。在具體處理上主要依據(jù)違法占地情節(jié)輕重來靈活性處理，如果屬于性質(zhì)較輕的情況，可以將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)化為國有用地，進(jìn)行低價(jià)的補(bǔ)繳，同時(shí)做好對(duì)應(yīng)的土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變手續(xù)。轉(zhuǎn)地類主要是原有公益用地或者企業(yè)用地轉(zhuǎn)化為商業(yè)或者商住類型的經(jīng)營性用地，原有土地還歸政府，通過政府行為來做土地資源的對(duì)外拍賣、招標(biāo)等處理。在“三舊改造”中鼓勵(lì)自行改造，可以在政府許可范圍內(nèi)，通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式來讓原有土地使用者與業(yè)主方做土地開發(fā)利用。相關(guān)改造工作主要集中在“城中村”改造，以及納入到城市規(guī)劃范圍的農(nóng)村有關(guān)產(chǎn)業(yè)與人口聚居區(qū)，屬于城中村與城鄉(xiāng)結(jié)合部改造工作。甚至開展誰改造誰受益的處理辦法，避免傳統(tǒng)征地處理所引發(fā)的多種利益失衡問題，運(yùn)用市場作用來調(diào)動(dòng)改造動(dòng)力，引入社會(huì)力量匯集到城市改造工作中。

三、“三舊改造”城市更新規(guī)劃處理措施

（一）充分尊重法律法規(guī)內(nèi)容

要“三舊改造”政策推行中，需要充分符合有關(guān)法律法規(guī)內(nèi)容，在遵紀(jì)守法的基礎(chǔ)上開展改造計(jì)劃的操作。要確保改造計(jì)劃與方案符合實(shí)際情況與政策要求，要保證改造工作與有關(guān)法律內(nèi)容有效匹配，法律內(nèi)容應(yīng)該視為改造計(jì)劃與方案制定的基礎(chǔ)依據(jù)，要合理的處理好城市規(guī)劃范圍與處理對(duì)象的關(guān)系，要確立法律的權(quán)威性。有關(guān)城市土地使用需要符合有關(guān)批準(zhǔn)流程，合理布局，規(guī)范產(chǎn)業(yè)鏈條建設(shè)。

（二）城市規(guī)劃信息化管理

在城市更新規(guī)劃工作操作中，需要確保工作開展的高效、合理，需要建立動(dòng)態(tài)性的城市規(guī)劃信息數(shù)據(jù)庫，對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)信息做實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)掌握分享，有效的對(duì)規(guī)劃對(duì)象區(qū)域的道路、土地情況、人口等情況做詳實(shí)的了解，對(duì)改造狀況做及時(shí)了解，促使城市更新規(guī)劃操作的規(guī)范性。保證城市更新規(guī)劃符合實(shí)際狀況，從數(shù)據(jù)庫中獲取有價(jià)值的參考信息，同時(shí)對(duì)于相關(guān)數(shù)據(jù)庫信息做實(shí)時(shí)的動(dòng)態(tài)更新補(bǔ)充，有效的促使數(shù)據(jù)信息的完善性，為有關(guān)工作開展提供參考。

（三）健全完善改造工作制度

“三舊改造”工作的開展需要依托于專業(yè)的制度設(shè)置，從而才能保證項(xiàng)目的效率，完善改造審批制度，避免制度內(nèi)容過于繁瑣復(fù)雜或者過于寬松簡單，要保持松緊適宜，避免制度形式化或者僵硬化，避免對(duì)改造工作順利開展構(gòu)成威脅。如果審批流程制度設(shè)置過于簡單寬松，容易引發(fā)權(quán)力尋租等問題：如果審批流程相對(duì)繁瑣復(fù)雜，容易導(dǎo)致規(guī)劃工作開展受阻，形成項(xiàng)目改造工作的強(qiáng)大制約。需要依據(jù)各城市實(shí)際情況，建立針對(duì)性的項(xiàng)目改造審批制度，同時(shí)要注重審批工作之間的共同配合協(xié)作，推動(dòng)制度推行有效性，盡可能簡化報(bào)批流程，擴(kuò)展審批工作人員數(shù)量，有效的促使各流程操作能夠縮短時(shí)間，提升工作效率。同時(shí)要有效運(yùn)用好專家討論會(huì)議，讓城市規(guī)劃與政府審批工作做有效協(xié)作配合，構(gòu)建符合城市需求的審批工作模式，可以進(jìn)行審批流程的網(wǎng)絡(luò)化，節(jié)約審批程序所需要的時(shí)間消耗，提升審批工作效率，同時(shí)又嚴(yán)格落實(shí)好各項(xiàng)審批制度內(nèi)容，保證審批工作的規(guī)范性。

（四）積極動(dòng)員社會(huì)力量

對(duì)于“三舊”改造工作，需要積極的調(diào)動(dòng)社會(huì)化力量，搭建對(duì)應(yīng)的社會(huì)協(xié)作平臺(tái)，引入各企業(yè)公司進(jìn)入到改造工作中。例如公共空間的改造、服務(wù)設(shè)施的優(yōu)化，交通環(huán)境的改造等，可以積極的提供一定申請(qǐng)輔助，運(yùn)用各方面資源投入到實(shí)際的工作開展中。例如在城市相關(guān)歷史遺跡保留維護(hù)中，長期大量的維護(hù)費(fèi)用投入大，需要社會(huì)力量做后續(xù)的維持性投入來支撐相關(guān)工作的開展。在三舊改造中，也需要搭建相關(guān)平臺(tái)，提供優(yōu)惠政策來吸引社會(huì)力量的進(jìn)入，從而有效的保證工作開展的有效性。

結(jié)束語：城市更新規(guī)劃工作要充分的立足法律法規(guī)基礎(chǔ)之上，規(guī)范規(guī)劃工作制度，提升規(guī)劃工作科學(xué)合理性，積極調(diào)動(dòng)各方面資源與力量，達(dá)到城市更新規(guī)劃工作推進(jìn)的有序性。