程鵬
摘要:“三舊改造”城市更新規(guī)劃工作要充分的立足城市發(fā)展?fàn)顩r,保持改造工作順利、合法、合理進(jìn)行,保證城市更新規(guī)劃推進(jìn)獲得更高的城市發(fā)展收益,積極的吸引社會(huì)力量與資源來(lái)輔助改造工作與城市規(guī)劃工作的開(kāi)展,促使城市更新規(guī)劃對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、文化發(fā)展、政治發(fā)展、環(huán)境發(fā)展提供持續(xù)不斷的動(dòng)力。
關(guān)鍵詞:“三舊”改造;城市更新規(guī)劃;措施
城市發(fā)展中土地資源相對(duì)有限,同時(shí)土地資源也是城市發(fā)展的較大價(jià)值的資源,合理利用土地資源是城市規(guī)劃發(fā)展中不可規(guī)避的問(wèn)題。對(duì)于較多城市而言,城市現(xiàn)有的老舊土地資源沒(méi)有得到充分利用,因此做好城市“三舊改造”可以在一定程度上優(yōu)化城市老舊土地資源,為城市發(fā)展提供更多發(fā)展空間。
一、“三舊”改造實(shí)質(zhì)內(nèi)涵
“三舊”改造主要是針對(duì)城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的老舊村莊、老舊廠房與老舊城鎮(zhèn)等資源做改造優(yōu)化,對(duì)于不再運(yùn)用為廠房的土地資源,或者有關(guān)政策所禁止、淘汰性的廠房用地、不符合當(dāng)下環(huán)保與安全生產(chǎn)的廠房土地資源等都屬于“三舊”改造的實(shí)際范疇。“三舊改造”工作的城市規(guī)劃針對(duì)用地性質(zhì)、公建配套、位置、開(kāi)發(fā)力度等城市設(shè)計(jì)等內(nèi)容都屬于該城市規(guī)劃的重點(diǎn),需要充分符合城市設(shè)計(jì)所需的規(guī)劃深度。具體情況上,包括土地使用的實(shí)際用途功能、容積率、建筑密度、配套設(shè)施等方面都需要做明確的界定,從而再做對(duì)應(yīng)的拆建改造處理。
二、“三舊改造”處理辦法
在操作原則上,可以讓土地使用者做土地資源的自行改造,同時(shí)也可以將土地資源交由開(kāi)放商或者政府做后續(xù)改造工作。如果進(jìn)行自行改造或者委托改造處理,政府可以返還原有土地使用者60%的土地出讓金,改造所成就的收益主要由原有土地使用者獲得。
在“三舊改造”工作中,面臨著多種問(wèn)題,尤其是在土地資源上有多種歷史遺留問(wèn)題,主要集中在轉(zhuǎn)合法、轉(zhuǎn)地類、轉(zhuǎn)性質(zhì)等。其中轉(zhuǎn)合法主要是該土地資源原本有部分屬于違章占地使用,因此要對(duì)建設(shè)用地做合法性與違法性的性質(zhì)確定。在很多建設(shè)用地撒花姑娘,具體的土地資源來(lái)源渠道缺乏統(tǒng)一性,批準(zhǔn)權(quán)限也有一定差異,手續(xù)檔案辦理不明確齊全,相關(guān)資料的鑒別難度較大,操作過(guò)程相對(duì)繁瑣復(fù)雜。在具體處理上主要依據(jù)違法占地情節(jié)輕重來(lái)靈活性處理,如果屬于性質(zhì)較輕的情況,可以將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)化為國(guó)有用地,進(jìn)行低價(jià)的補(bǔ)繳,同時(shí)做好對(duì)應(yīng)的土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變手續(xù)。轉(zhuǎn)地類主要是原有公益用地或者企業(yè)用地轉(zhuǎn)化為商業(yè)或者商住類型的經(jīng)營(yíng)性用地,原有土地還歸政府,通過(guò)政府行為來(lái)做土地資源的對(duì)外拍賣、招標(biāo)等處理。在“三舊改造”中鼓勵(lì)自行改造,可以在政府許可范圍內(nèi),通過(guò)協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式來(lái)讓原有土地使用者與業(yè)主方做土地開(kāi)發(fā)利用。相關(guān)改造工作主要集中在“城中村”改造,以及納入到城市規(guī)劃范圍的農(nóng)村有關(guān)產(chǎn)業(yè)與人口聚居區(qū),屬于城中村與城鄉(xiāng)結(jié)合部改造工作。甚至開(kāi)展誰(shuí)改造誰(shuí)受益的處理辦法,避免傳統(tǒng)征地處理所引發(fā)的多種利益失衡問(wèn)題,運(yùn)用市場(chǎng)作用來(lái)調(diào)動(dòng)改造動(dòng)力,引入社會(huì)力量匯集到城市改造工作中。
三、“三舊改造”城市更新規(guī)劃處理措施
(一)充分尊重法律法規(guī)內(nèi)容
要“三舊改造”政策推行中,需要充分符合有關(guān)法律法規(guī)內(nèi)容,在遵紀(jì)守法的基礎(chǔ)上開(kāi)展改造計(jì)劃的操作。要確保改造計(jì)劃與方案符合實(shí)際情況與政策要求,要保證改造工作與有關(guān)法律內(nèi)容有效匹配,法律內(nèi)容應(yīng)該視為改造計(jì)劃與方案制定的基礎(chǔ)依據(jù),要合理的處理好城市規(guī)劃范圍與處理對(duì)象的關(guān)系,要確立法律的權(quán)威性。有關(guān)城市土地使用需要符合有關(guān)批準(zhǔn)流程,合理布局,規(guī)范產(chǎn)業(yè)鏈條建設(shè)。
(二)城市規(guī)劃信息化管理
在城市更新規(guī)劃工作操作中,需要確保工作開(kāi)展的高效、合理,需要建立動(dòng)態(tài)性的城市規(guī)劃信息數(shù)據(jù)庫(kù),對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)信息做實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)掌握分享,有效的對(duì)規(guī)劃對(duì)象區(qū)域的道路、土地情況、人口等情況做詳實(shí)的了解,對(duì)改造狀況做及時(shí)了解,促使城市更新規(guī)劃操作的規(guī)范性。保證城市更新規(guī)劃符合實(shí)際狀況,從數(shù)據(jù)庫(kù)中獲取有價(jià)值的參考信息,同時(shí)對(duì)于相關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)信息做實(shí)時(shí)的動(dòng)態(tài)更新補(bǔ)充,有效的促使數(shù)據(jù)信息的完善性,為有關(guān)工作開(kāi)展提供參考。
(三)健全完善改造工作制度
“三舊改造”工作的開(kāi)展需要依托于專業(yè)的制度設(shè)置,從而才能保證項(xiàng)目的效率,完善改造審批制度,避免制度內(nèi)容過(guò)于繁瑣復(fù)雜或者過(guò)于寬松簡(jiǎn)單,要保持松緊適宜,避免制度形式化或者僵硬化,避免對(duì)改造工作順利開(kāi)展構(gòu)成威脅。如果審批流程制度設(shè)置過(guò)于簡(jiǎn)單寬松,容易引發(fā)權(quán)力尋租等問(wèn)題:如果審批流程相對(duì)繁瑣復(fù)雜,容易導(dǎo)致規(guī)劃工作開(kāi)展受阻,形成項(xiàng)目改造工作的強(qiáng)大制約。需要依據(jù)各城市實(shí)際情況,建立針對(duì)性的項(xiàng)目改造審批制度,同時(shí)要注重審批工作之間的共同配合協(xié)作,推動(dòng)制度推行有效性,盡可能簡(jiǎn)化報(bào)批流程,擴(kuò)展審批工作人員數(shù)量,有效的促使各流程操作能夠縮短時(shí)間,提升工作效率。同時(shí)要有效運(yùn)用好專家討論會(huì)議,讓城市規(guī)劃與政府審批工作做有效協(xié)作配合,構(gòu)建符合城市需求的審批工作模式,可以進(jìn)行審批流程的網(wǎng)絡(luò)化,節(jié)約審批程序所需要的時(shí)間消耗,提升審批工作效率,同時(shí)又嚴(yán)格落實(shí)好各項(xiàng)審批制度內(nèi)容,保證審批工作的規(guī)范性。
(四)積極動(dòng)員社會(huì)力量
對(duì)于“三舊”改造工作,需要積極的調(diào)動(dòng)社會(huì)化力量,搭建對(duì)應(yīng)的社會(huì)協(xié)作平臺(tái),引入各企業(yè)公司進(jìn)入到改造工作中。例如公共空間的改造、服務(wù)設(shè)施的優(yōu)化,交通環(huán)境的改造等,可以積極的提供一定申請(qǐng)輔助,運(yùn)用各方面資源投入到實(shí)際的工作開(kāi)展中。例如在城市相關(guān)歷史遺跡保留維護(hù)中,長(zhǎng)期大量的維護(hù)費(fèi)用投入大,需要社會(huì)力量做后續(xù)的維持性投入來(lái)支撐相關(guān)工作的開(kāi)展。在三舊改造中,也需要搭建相關(guān)平臺(tái),提供優(yōu)惠政策來(lái)吸引社會(huì)力量的進(jìn)入,從而有效的保證工作開(kāi)展的有效性。
結(jié)束語(yǔ):城市更新規(guī)劃工作要充分的立足法律法規(guī)基礎(chǔ)之上,規(guī)范規(guī)劃工作制度,提升規(guī)劃工作科學(xué)合理性,積極調(diào)動(dòng)各方面資源與力量,達(dá)到城市更新規(guī)劃工作推進(jìn)的有序性。