論市場(chǎng)法在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用

楊景海++吳凡

摘要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和逐步上升，商品房的買賣、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓成為房地產(chǎn)評(píng)估中重要的一部分。在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)值評(píng)估實(shí)際操作中，人們意識(shí)到了市場(chǎng)法運(yùn)用的重要性。對(duì)市場(chǎng)法的理論依據(jù)進(jìn)行了具體的分析，并提出了市場(chǎng)法運(yùn)用中所存在的問題，并從問題入手提出了相應(yīng)的改進(jìn)辦法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓；價(jià)值評(píng)估；市場(chǎng)法

中圖分類號(hào)：D9文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.32.076

1房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)值評(píng)估中市場(chǎng)法的分析

市場(chǎng)法大多數(shù)情況適合市場(chǎng)環(huán)境公開、待估房地產(chǎn)在市場(chǎng)中所占份額比較大、銷售交易業(yè)務(wù)頻繁、并且有可比性的房地產(chǎn)，譬如：商品房、空地、廠房等，這些房地產(chǎn)在大部分城市里都普遍存在，而且買賣活躍，有大量成交資料可以選用便于評(píng)估人員根據(jù)待估房地產(chǎn)性質(zhì)選擇可比實(shí)例，通過(guò)調(diào)整差異計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)格。對(duì)于一些數(shù)量很少的房地產(chǎn)，例如：博物館、教堂、寺廟、古建筑等；很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，例如：學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等；可比性很差的房地產(chǎn)，例如：在建工程。相對(duì)比而言，以上幾種類型的房地產(chǎn)都不好采用市場(chǎng)法估計(jì)。所以市場(chǎng)法適用于市場(chǎng)體制較為完善、可選取的案例盡可能多的市場(chǎng)。

市場(chǎng)法的具體內(nèi)容是：首先選擇若干數(shù)量的可比實(shí)例，接下來(lái)將實(shí)例與所需要的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行對(duì)比，第三步，通過(guò)兩者間的不同之處（即差異）的成交價(jià)格進(jìn)行分析處理，即得到市場(chǎng)法。在這里我們不難看出，市場(chǎng)法的根本原因其實(shí)就是用房地產(chǎn)的市場(chǎng)成交價(jià)格做基礎(chǔ)，來(lái)計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)錢。 類似房地產(chǎn)，便是與估價(jià)房地產(chǎn)相似的房地產(chǎn)，其涵蓋范圍包括待估房地產(chǎn)的區(qū)位、用途、規(guī)模、新舊程度等狀況。

現(xiàn)今因?yàn)槭澜缟唐方?jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，促使全球進(jìn)入一個(gè)全新的經(jīng)濟(jì)建設(shè)時(shí)期。房地產(chǎn)評(píng)估的理論應(yīng)運(yùn)而生。國(guó)際房地產(chǎn)評(píng)估方式體系一般列為兩個(gè)類型，第二類方法為傳統(tǒng)房地產(chǎn)評(píng)估方法，第一類方式體系比第二類方式體系多兩種方法，分別為剩余法和利潤(rùn)法。第一類方法大部分適用于英國(guó)等國(guó)家，評(píng)估時(shí)比較看中經(jīng)驗(yàn)（評(píng)估人員閱歷比較豐富，參與過(guò)多次評(píng)估工作）、看中市場(chǎng)信息（對(duì)市場(chǎng)的敏感度高，有大量可比實(shí)例），在推算時(shí)幾乎不建立數(shù)學(xué)模型。第二類方法適用于美國(guó)等國(guó)家，在評(píng)估時(shí)看中技術(shù)、測(cè)量、數(shù)據(jù)，比較喜歡運(yùn)用數(shù)學(xué)模型。相對(duì)比而言，第二類方法給為嚴(yán)謹(jǐn)。進(jìn)入20世紀(jì)80年代后，隨著房地產(chǎn)的大量建造，房地產(chǎn)交易案例大量增加，市場(chǎng)法在國(guó)際房地產(chǎn)評(píng)估中占據(jù)了主導(dǎo)地位。

可比實(shí)例1可比實(shí)例2可比實(shí)例3比較

→待估房地產(chǎn)修正待估房地產(chǎn)價(jià)格

2市場(chǎng)法在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)值評(píng)估中存在的問題與改進(jìn)辦法

2.1市場(chǎng)法存在的問題

2.1.1可比實(shí)例不宜選取

市場(chǎng)比較法的特點(diǎn)是根據(jù)市場(chǎng)成交實(shí)例來(lái)確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。為確保結(jié)果的公平性需要保證選用的可比實(shí)例的狀況及價(jià)錢必須真實(shí)可靠。但為了確保這一點(diǎn)，要靠著評(píng)估人員的自己的主觀思維來(lái)做決定。如此，就變成了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)值評(píng)估中的一個(gè)明顯的悖論。

2.1.2因素差異不宜調(diào)整

調(diào)整可比實(shí)例與待評(píng)估房產(chǎn)之間的差異因素是市場(chǎng)法運(yùn)用中比較關(guān)鍵的一點(diǎn)。調(diào)整因素包括交易情況、交易時(shí)間、區(qū)域因素、個(gè)別因素。這些因素需要對(duì)待估房地產(chǎn)和可比實(shí)例的交易時(shí)間、所處地的繁華程度、交通便利情況、是否鄰街及周邊的環(huán)境進(jìn)行一個(gè)判斷。這些判斷都需要評(píng)估人員主觀來(lái)判斷，對(duì)評(píng)估人員經(jīng)驗(yàn)要求比較高，容易出現(xiàn)誤差。

2.1.3計(jì)算待估資產(chǎn)價(jià)值時(shí)使用的公式過(guò)于簡(jiǎn)單

計(jì)算待估資產(chǎn)的價(jià)值，只需要把之前求出的經(jīng)過(guò)調(diào)整后的可比實(shí)例的價(jià)值進(jìn)行相加后進(jìn)行求平均數(shù)的計(jì)算。對(duì)于市場(chǎng)法在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)值評(píng)估過(guò)程中的運(yùn)用來(lái)說(shuō)，加和求平均數(shù)的方法顯得過(guò)于草率，不嚴(yán)謹(jǐn)。因此，用簡(jiǎn)單的加和求平均數(shù)的方法可能會(huì)對(duì)之后的評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生影響，出現(xiàn)誤差。

2.2提出的改進(jìn)意見

2.2.1可比實(shí)例的選取使用集對(duì)分析法

對(duì)于可比實(shí)例不易選取這個(gè)問題，可以使用集對(duì)分析法來(lái)改進(jìn)。具體如下：在大部分可以使用的房地產(chǎn)案例中，建立兩個(gè)集合X和Y，將X和Y結(jié)成集合對(duì) 。在收集到的房地產(chǎn)事例中，對(duì)集合對(duì)S的特性進(jìn)行分析，找出S中有多少特性是X與Y共有的，共有的特性記為L(zhǎng)。后把集合對(duì)S中X、Y兩個(gè)集合對(duì)立的特性記為M。最后把S中既不對(duì)立也沒有共同擁有的特性記為N。用來(lái)表示X、Y集合在可比案例中的同一度，用來(lái)表示X、Y集合在可比案例中的對(duì)立度，用來(lái)表示X、Y集合在可比案例中的差異度。集合對(duì)S的聯(lián)系度為，其中i為對(duì)立系數(shù)，確定值為-1。j為差異系數(shù)，確定值區(qū)間是。當(dāng)j=1時(shí)，視為在向同一度靠近，當(dāng)j=-1時(shí)，視為向?qū)Ρ榷瓤拷?。通過(guò)以上的比較，就可以得出與聯(lián)系度的關(guān)系，從而得出待評(píng)估房地產(chǎn)與選取的可比案例之間的聯(lián)系與差異。

2.2.2構(gòu)建數(shù)學(xué)模型來(lái)對(duì)因素差異進(jìn)行調(diào)整

對(duì)于因素差異不易調(diào)整這個(gè)問題，應(yīng)該降低評(píng)估人員判斷的主觀性。應(yīng)結(jié)合層次分析法，構(gòu)建數(shù)學(xué)模型來(lái)更客觀地反映待估房產(chǎn)與對(duì)比實(shí)例之間的因素差異。即把要參考的各類因素按照重要性程度進(jìn)行分類，把相對(duì)來(lái)說(shuō)比較重要的一類因素差異劃為一組、相對(duì)次要的一類劃為一組、待估房地產(chǎn)所涉及的因素劃為一組。然后對(duì)每一組分別進(jìn)行線性代數(shù)計(jì)算，求出因素相對(duì)重要的一組與待估房地產(chǎn)所涉及的因素差異之間的優(yōu)先權(quán)重、相對(duì)次要的一組與待估房地產(chǎn)所涉及的因素差異之間的優(yōu)先權(quán)重、相對(duì)重要組與相對(duì)次要組之間的優(yōu)先權(quán)重。之后對(duì)以上求出每個(gè)優(yōu)先權(quán)重進(jìn)行線性加權(quán)和，用線性加權(quán)和來(lái)調(diào)整因素差異，線性加權(quán)和較大的為相對(duì)關(guān)系較小的差異。運(yùn)用以上的方法可以更好地來(lái)調(diào)整因素差異。

2.2.3采用統(tǒng)計(jì)學(xué)、概率分析等方法解決計(jì)算公式過(guò)于簡(jiǎn)單的問題

對(duì)于計(jì)算待估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)使用的公式過(guò)于簡(jiǎn)單這個(gè)問題，我們可以在房地產(chǎn)評(píng)估收集材料、選擇可比實(shí)例方面多下功夫。多選擇一些可用的可比實(shí)例，采用統(tǒng)計(jì)學(xué)和概率分析的方法，對(duì)所選取的大量可比實(shí)例分別進(jìn)行求眾數(shù)、中位數(shù)、平均數(shù)、加權(quán)平均數(shù)的計(jì)算，然后對(duì)所求出的結(jié)果進(jìn)行比對(duì)，選擇出最符合條件的結(jié)果即為待估房地產(chǎn)的價(jià)值。endprint

如若市場(chǎng)和政策允許，可以建立一個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)所有房地產(chǎn)的資料進(jìn)行登記然后用統(tǒng)計(jì)學(xué)方面的知識(shí)對(duì)所有的資料進(jìn)行匯總、分類，如此可以使房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)值評(píng)估工作更為便利，也可以減少評(píng)估過(guò)程中的誤差。

3案例分析

3.1權(quán)屬狀況

本文選取的是李某的一套位于遼寧省大連市沙河口區(qū)黑石礁街弘基書香園小區(qū)三期，面積為120m2的房產(chǎn)。李某要把房產(chǎn)過(guò)戶到其父母名下，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中需根據(jù)評(píng)估價(jià)來(lái)申報(bào)納稅。

3.2房屋狀況如下

房產(chǎn)所在地建于2005年，總共有12層，該房處于第8層，三室兩廳一衛(wèi)。待估房產(chǎn)地理位置較好，交通便利，靠近學(xué)院街，附近有東北財(cái)經(jīng)大學(xué)、大連海事大學(xué)兩所大學(xué)和萬(wàn)達(dá)、錦輝等三個(gè)商場(chǎng)。 經(jīng)過(guò)勘測(cè) ，發(fā)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)證上面注明的使用面積為112平方米 ，出售的面積是包含公攤面積的總面積，為使評(píng)估更為準(zhǔn)確 ，需要對(duì)其進(jìn)行修正。為評(píng)估此房產(chǎn)2012年8月15日的市場(chǎng)價(jià)值，選取了3個(gè)與它相似的交易實(shí)例作為可比實(shí)例。

3.3選取的可比案例

實(shí)例A位于遼寧省大連市沙河口區(qū)陵源街的名仕樂居小區(qū)，面積為100m2，兩室兩廳一衛(wèi)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，鄰街，小區(qū)門口有地鐵站出行便利。小區(qū)所處位置靠近大連海事大學(xué)，周圍有萬(wàn)達(dá)、錦輝等商場(chǎng)比較繁華。

實(shí)例B 的位于遼寧省大連市沙河口區(qū)凌水路的文萃軒小區(qū)，選取實(shí)例的面積為150m2，三室兩廳兩衛(wèi)，小區(qū)周圍有公交站，23、533等公交路線從小區(qū)經(jīng)過(guò)。小區(qū)靠近大學(xué)學(xué)府，附近還有大連育明高中。

實(shí)例C位于遼寧省大連市沙河口區(qū)黑石礁街的弘基書香園小區(qū)二期，面積為120m2，三室兩廳一衛(wèi)，地理位置較好小區(qū)門口設(shè)有公交站、快軌站和地鐵站?？拷鼘W(xué)院街，周圍有東北財(cái)經(jīng)大學(xué)、大連海事大學(xué)兩所大學(xué)和萬(wàn)達(dá)、錦輝等三個(gè)商場(chǎng)。

3.4確定評(píng)估結(jié)果

通過(guò)以上各種狀況因素調(diào)整，參考實(shí)例A、B、C將分別得到一個(gè)與待估房產(chǎn)狀況相同的新的價(jià)格。

（1）測(cè)算公式：

可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況

（2）求取交易情況修正系數(shù)：

可比實(shí)例A的交易情況修正系數(shù)：11+2%

可比實(shí)例B的交易情況修正系數(shù)：11+1%

可比實(shí)例C的交易情況修正系數(shù)：11-3%

（3）求取市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)：

可比實(shí)例A的交易情況修正系數(shù)：106.898.5

可比實(shí)例B的交易情況修正系數(shù)：106.899.5

可比實(shí)例C的交易情況修正系數(shù)：106.8100.2

（4）求取房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：

可比實(shí)例A的交易情況修正系數(shù)：

10098×0.5+102×0.2+101×0.3

可比實(shí)例B的交易情況修正系數(shù)：

100110×0.5+100×0.2+99×0.3

可比實(shí)例C的交易情況修正系數(shù)：

100120×0.5+95×0.2+105×0.3

（5）求取可比實(shí)例價(jià)值V1、V2、V3：

V1=12627×11+2%×106.898.5×10098×0.5+102×0.2+101×0.3×=12462.94（元/平方米）

V2=10896×11+1%×106.899.5×100110×0.5+100×0.2+99×0.3×=11059.80（元/平方米）

V3=11457×11-3%×106.8100.2×100120×0.5+95×0.2+105×0.3×=11393.06（元/平方米）

（6）評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值=（12462.94+11059.80+11393.06）÷3=11368.6（元/平方米）

由此可以確定待估房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格為11368.6元/平方米，總價(jià)為1364232元。

參考文獻(xiàn)

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