開發(fā)商違約 購房定金應(yīng)雙倍返還

吳凡云　張超

2017年2月21日，南昌市西湖區(qū)人民法院一審審理一起房屋買賣合同糾紛案。法院判決：解除原告周某與被告江西某置業(yè)有限公司于2013年3月13日簽訂的《南昌市商品房買賣合同》；被告江西某置業(yè)有限公司、江西某物業(yè)管理有限責(zé)任公司雙倍返還原告周某已付購房定金人民幣200000元；被告江西某置業(yè)有限公司、江西某物業(yè)管理有限責(zé)任公司于本判決生效之日起五日內(nèi)返還原告周某已付購房款人民幣143980元；被告張某對上述第二、三項(xiàng)債務(wù)承擔(dān)連帶償還責(zé)任；駁回原告周某的其他訴訟請求。

被告江西某置業(yè)有限公司系一從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，由香港某國際有限公司100%控股，法定代表人張某。2012年3月13日，原告與被告某公司簽訂《南昌市商品房買賣合同》，合同約定：1.原告購買的商品房為預(yù)售商品房；2.房屋坐落于南昌市西湖區(qū)景田大廈高層商住樓，建筑面積為26.46m2；3.房屋單價(jià)為每平方米13000元，總金額為343980元，首付房款定金100000元整，簽訂正式合同后付房款143980元整，合同在房管局備案后付清全部房款；4.被告某公司應(yīng)當(dāng)在2013年11月31日前將符合本合同約定的商品房交付原告使用；5.除不可抗力外，未按本合同的約定期限將該商品房交付原告使用，逾期超過60日后，原告有權(quán)解除合同，買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的0.02%向買受人支付違約金。合同簽訂后，原告將定金100000元和房款143980元匯人張某兒子趙某名下的某商銀行賬戶。2013年5月22日，被告某公司向原告出具100000元的收據(jù)一張，2013年5月24日被告某公司向原告出具143980元的收據(jù)一張，合計(jì)243980元。被告收取原告房款后，既未辦理預(yù)售商品房備案手續(xù)，也未向原告交付房屋。2013年10月28日，被告某公司在原告不知情的情況下，與案外人范某簽訂商品房買賣合同，將上述房屋以總價(jià)18萬元賣于范某。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律效力。被告某公司與原告簽訂商品房買賣合同后，不履行合同約定，又將房屋賣與他人，構(gòu)成根本違約，原告訴請解除與被告某公司簽訂的《南昌市商品房買賣合同》，予以支持。原告依據(jù)與被告某公司之間的合同約定交納了購房定金100000元，現(xiàn)被告某公司違反合同約定致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，對原告訴請被告某公司、某公司雙倍返還定金200000元的主張，依法予以支持。原告已依照與被告某公司簽訂的合同約定交納了購房款143980元，該筆購房款由被告江西某置業(yè)有限公司的關(guān)聯(lián)公司江西某物業(yè)管理有限責(zé)任公司收取，現(xiàn)合同予以解除，購房款143980元應(yīng)由被告江西某置業(yè)有限公司、江西某物業(yè)管理有限責(zé)任公司退還原告。雖然合同約定被告的違約責(zé)任，但依據(jù)合同法規(guī)定，原告可以選擇適用定金條款或違約金條款，因原告已主張被告雙倍返還定金，故對原告訴請被告承擔(dān)違約責(zé)任的主張，不予支持?，F(xiàn)查明被告某公司系被告張某個(gè)人獨(dú)資經(jīng)營，其收取原告定金及購房款均轉(zhuǎn)入被告張某兒子趙某個(gè)人名下，構(gòu)成公司財(cái)產(chǎn)與個(gè)人財(cái)產(chǎn)混同，依據(jù)公司法規(guī)定，一人有限責(zé)任公司的股東不能證明公司財(cái)產(chǎn)獨(dú)立于股東個(gè)人財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)對公司債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，對原告訴請被告張某對上述債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的主張，予以支持。被告訴請第三人趙某承擔(dān)連帶償還責(zé)任，無證據(jù)證明，不予支持。遂依法作出上述判決。

[點(diǎn)評]《合同法》規(guī)定：依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力，并受法律保護(hù)。

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。

當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

本案是一起房屋買賣合同糾紛案，被告某公司與原告簽訂商品房買賣合同后，又將房屋賣與他人，構(gòu)成根本違約，原告訴請解除合同，退還購房款、雙倍返還定金的主張，依法應(yīng)予以支持。endprint