對投資性房地產(chǎn)會計處理問題的分析

白東旭

摘要：隨著社會經(jīng)濟不斷發(fā)展，企業(yè)之間的競爭愈發(fā)激烈，其中房地產(chǎn)作為資產(chǎn)的組成部分，其自身價值越來越高，成為企業(yè)投資選擇的一部分。房地產(chǎn)市場異?；钴S，持有房地產(chǎn)能夠用于自身管理和銷售，且能夠從中賺取租金、增值收益。為了規(guī)范房地產(chǎn)投資會計處理，財政部門頒布有關(guān)準則，專門對企業(yè)進行房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)予以規(guī)范，做到有據(jù)可依。文章初步了解投資性房地產(chǎn)概念及其會計處理現(xiàn)狀，分析投資性房地產(chǎn)會計處理存在的問題，并在此基礎(chǔ)上提出相應(yīng)的解決對策。

關(guān)鍵詞：投資性；房地產(chǎn)；會計處理；問題

現(xiàn)如今，我國正處于市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)型階段，會計在企業(yè)發(fā)展中的重要地位逐漸上升。但企業(yè)會計核算中，往往將投資性房地產(chǎn)視為普通固定、無形資產(chǎn)，采用折舊、攤銷方法實現(xiàn)對房地產(chǎn)價值的轉(zhuǎn)移，難以充分體現(xiàn)出資產(chǎn)的實際價值，且無法反映出企業(yè)的利潤與經(jīng)營現(xiàn)狀，存在諸多不合理之處。因此加強對投資性房地產(chǎn)會計實踐進行針對性處理，能夠為管理者提供可靠信息，為企業(yè)決策提供科學依據(jù)。

一、投資性房地產(chǎn)概述

所謂投資性房地產(chǎn)，是指賺取租金、資本增值，或者兼有的房地產(chǎn)。在實踐中，投資性房地產(chǎn)可用于單獨計量、出售。以往，我們習慣將此類房產(chǎn)視為固定資產(chǎn)，按照其使用年限進行提取折舊處理。但是按照該方式，無法反映房產(chǎn)實際價值，特別是經(jīng)過多年發(fā)展和實踐，其市場價值遠超過賬面價值。加上房地產(chǎn)投資涉及金額較大、且周期長，兼具高風險和高收益特點?；诖?，將投資性房地產(chǎn)視為一般固定資產(chǎn)處理并不科學。

一直以來，由于會計工作迫切需要將投資性房產(chǎn)從固定資產(chǎn)中分離出來，實現(xiàn)對其獨立性處理，對此2006年，國家頒布第3號準則，對投資性房地產(chǎn)公允價值進行了調(diào)整，按照國際準則執(zhí)行，有利于幫助投資者能夠進行國內(nèi)與國際比較。與此同時，增加了資產(chǎn)增值信息的透明度，幫助企業(yè)更好地參與到資本市場競爭。公允價值計算與企業(yè)具體情況相符，其中成本法計量，雖然能夠按照攤銷處理，以此來減少企業(yè)賬面利潤，但其能夠?qū)⒎慨a(chǎn)實際價值保留在企業(yè)內(nèi)部，切實保障投資者經(jīng)濟利益。

二、投資性房地產(chǎn)會計處理問題

（一）公允計量問題

一直以來，公允計量問題都是此類會計處理的難點。目前，很多企業(yè)在會計核算中都采用公允價值核算模式，將模式下的收益納入到利潤總額當中，但在實際核算中，卻無法產(chǎn)生對應(yīng)的效果。簡單來說，運用該模式無法為企業(yè)創(chuàng)造更多的發(fā)展機會，還會適得其反，影響財務(wù)報表[1]。對于經(jīng)濟成本的計算，受到市場經(jīng)濟的影響，人力資本持續(xù)增加，導致會計信息不準確，在很大程度上降低了會計工作質(zhì)量。

（二）轉(zhuǎn)換計量問題

目前，此類房產(chǎn)中轉(zhuǎn)換計量問題普遍存在，制約企業(yè)進一步發(fā)展。如企業(yè)將公允價值作為基礎(chǔ)進行計算時，如果出現(xiàn)價值小于賬目價值，會視為當期損益，納入到具體科目當中。在此基礎(chǔ)上會影響會計核算整體效率，且對核算工作構(gòu)成了一定負面影響。

（三）范圍問題

投資性房地產(chǎn)主要有三類，但每類都存在歧義，容易讓人產(chǎn)生誤解。土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)，決定了其不能夠出租。如果土地使用權(quán)已經(jīng)出租，或者已經(jīng)出租的房產(chǎn)租賃期已滿，那么其仍然可以作為投資性房地產(chǎn)。由于范圍界定不明確，在很大程度上增加了會計處理難度。

（四）監(jiān)督機制不完善

當前，投資性房產(chǎn)缺少完善監(jiān)督機制，使得會計核算無法有序開展，且影響核損準確性。如在記賬登記、月結(jié)工作當中，缺少有效內(nèi)部控制，在很大程度上阻礙了企業(yè)進一步發(fā)展。綜上來看，作為房地產(chǎn)的一部分，投資性房產(chǎn)具有較強的特殊性，但針對其進行會計處理存在很多不合理之處，無法真實、有效地反映出其應(yīng)用的價值。

三、解決投資性房地產(chǎn)會計處理問題有效對策

對于此類房產(chǎn)的會計處理具有復雜性特點，由于其在實踐中存在很多不足，如果不能夠盡快解決，勢必會影響其有效性發(fā)揮，故要從如下幾個方面加以調(diào)整。

（一）增強公允價值可信度

新準則實施中，公允價值是其中難點。所謂公允價值，是在公平交易環(huán)境下，了解情況的當事人自愿進行資產(chǎn)交換的金額[2]。由于房產(chǎn)所處的地理位置、結(jié)構(gòu)不同，決定了其自身具有獨特性，從而判斷其價格存在較大差別。因此只有明確公允價值，才能夠確保會計處理科學、合理。為了確保公允價值獲得準確，可以采用市場比較法、收益法。其中市場比較法，是需要估價房地產(chǎn)，與近期交易類似房產(chǎn)進行比較，對成交價格予以修正的方法。其理論依舊是房地產(chǎn)交易中的替代原理，但需要大量類似房產(chǎn)交易做依據(jù)，否則難以適用該方法，存在一定局限性。收益法，是求得估價房地產(chǎn)后的正常收益，按照既定的資本化率，對其累加處理，以此來確定合理價值的方法。該方法建立在于其原理基礎(chǔ)之上，不適合在自用房地產(chǎn)當中。

為了確保公允價值具有可信度，要建立一套完善的評估體系[3]。第3號準則并未針對投資性房地產(chǎn)予以明確，但由于該準確與國際準則相銜接，故可以參考國際準則40條，明確規(guī)定我國投資性房產(chǎn)公允價值。不僅如此，還要建立一支高素質(zhì)房地產(chǎn)評估隊伍，確保評估師持證上崗，強調(diào)評估專業(yè)性，加大監(jiān)督力度，避免舞弊和虛假評估現(xiàn)象的出現(xiàn)。

（二）完善計量方式

針對投資性房地產(chǎn)的計量處理，可以采用初始和后續(xù)兩種方式。針對前者而言，可以使用成本計量模式，明確規(guī)定外購、自行建造等獲取的初始計量。而后者，則要針對房地產(chǎn)實際情況合理選擇計量模式，此時不需要再對計量情況予以攤銷，值得注意的是，一旦選擇了計量模式，便不可以隨意變更，以確保會計信息真實、準確性。

（三）界定房產(chǎn)范圍

國際準則對于投資性房地產(chǎn)的確認條件非常明確，且以案例形式予以說明，能夠為會計實務(wù)提供科學依據(jù)。相比之下，國內(nèi)準則對于投資性房地產(chǎn)的界定過于簡單和模糊，極有可能會針對同一情況，判斷出不同的結(jié)果，影響會計信息質(zhì)量。究其根本是我國融資租賃多為不動產(chǎn)，而不動產(chǎn)融資租賃偏少。在國際準則當中，將以融資租賃、經(jīng)營租賃等方式的房地產(chǎn)，均劃入到投資性房產(chǎn)中，我國卻沒有這么做。我國市場經(jīng)濟發(fā)展速度飛快，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來了更多發(fā)展契機。故要盡快界定此類房產(chǎn)范圍，將這兩項房產(chǎn)都納入其中，為會計事務(wù)提供支持。endprint

（四）加強會計核算監(jiān)督

基于公平原則，為了避免企業(yè)選擇對自己有利的計量手段，要盡可能完善監(jiān)督機制、內(nèi)部控制機制，確保公允價值各級次計量能夠有效實施。同時在某種程度上來說，要接受有關(guān)部門監(jiān)督，確保監(jiān)督工作落實到實處，具體流程如圖1。

圖1 監(jiān)督流程

投資性房地產(chǎn)企業(yè)針對公允價值的信息披露，還要積極參考會計信息。如今，一些企業(yè)高層管理者缺少理性知識，導致公允價值波動較大。因此要盡快完善信息披露制度，借鑒稅務(wù)會計信息披露制度，提高納稅信息透明度[4]。目前，財務(wù)報告中涉及的納稅信息，僅限制在部分納稅數(shù)據(jù)當中，缺少統(tǒng)一的數(shù)據(jù)計算方法和過程，披露的信息不夠全面，與預(yù)期所要達到的透明度存在一定距離。因此要將該項工作提升到制度層面上，以強制性手段增強企業(yè)會計信息披露，從而反映企業(yè)當前生產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)狀。

（五）完善會計標準

新準則的出臺是為了反映該部分資產(chǎn)真實價值，為使用者提供科學依據(jù)。但企業(yè)基于自身經(jīng)濟效益考慮，會選擇計價模式，并不愿意嘗試新的計量方法。對此，我國有關(guān)部門要引導企業(yè)在實踐中，堅持合理原則，考慮企業(yè)經(jīng)濟業(yè)績、指標等，而非第3號準則設(shè)置的客觀條件，從房地產(chǎn)交易場所獲取同類信息，確保會計實務(wù)能夠得到有效執(zhí)行，同時在稅收政策方面，考慮可能會對企業(yè)產(chǎn)生的影響，做到前瞻性，從而更好地引導企業(yè)實施新準則。

四、結(jié)論

根據(jù)上文所述，隨著社會經(jīng)濟不斷發(fā)展，投資性房地產(chǎn)會計處理作為一項基礎(chǔ)性工作，高效的會計準確，能夠真實反映企業(yè)經(jīng)營狀況，且能夠提高自身競爭力。但受到諸多因素的影響，對于此類房產(chǎn)的會計處理存在很多不合理之處，嚴重阻礙了其健康發(fā)展?；诖?，面對經(jīng)濟發(fā)展新形勢，我們要積極做出調(diào)整，增強公允價值可信度，選擇合理的公允價值判斷方法，同時，還要完善計量方式，合理界定房產(chǎn)范圍，盡快與國際準則相銜接，為投資者更好地進行國內(nèi)、國際比較提供支持。不僅如此，我們完善會計標準，為會計實務(wù)提供制度依據(jù)，從而推動此類房產(chǎn)在市場競爭中獲得長足發(fā)展。

參考文獻：

[1]董太輝.目前房地產(chǎn)形勢下探討投資性房地產(chǎn)有關(guān)會計處理問題[J].現(xiàn)代商業(yè)，2013（03）：249-250.

[2]李丹.淺析投資性房地產(chǎn)處置時的會計處理及對財務(wù)報表的影響[J].財會研究，2013（05）：51-52.

[3]黃莉.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資性房地產(chǎn)以公允價值模式進行后續(xù)計量的會計處理分析[J].中國管理信息化，2012（06）：9-10.

[4]賈楠.淺析《企業(yè)會計準則第39號——公允價值計量》對估值技術(shù)及披露的影響——基于投資性房地產(chǎn)分析[J].知識經(jīng)濟，2015（11）：116.

（作者單位：沈陽市房地產(chǎn)拍賣行有限公司）endprint