“租購并舉”，開啟安居新時(shí)代

邱玥

炎炎烈日下，畢業(yè)6年、租房6年的29歲會(huì)計(jì)師盧新，奔波一個(gè)星期，看過20套以上的房，終于在耐心和體力都要達(dá)到極限的時(shí)候，簽下一套差強(qiáng)人意的房子——在第四次重復(fù)這個(gè)過程后，拖著沉重的行李和疲憊的身心，盧新搬進(jìn)了自己在北京的第四個(gè)棲身之所。

和盧新一樣，租房子，是大多數(shù)初到大城市工作的年輕人糾結(jié)卻必須經(jīng)歷的一件事。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國流動(dòng)人口達(dá)2.45億，每年新就業(yè)大學(xué)生700萬左右。一些人口凈流入的城市，住房租賃需求旺盛的同時(shí)，也存在租賃房源總量不足、市場(chǎng)秩序不規(guī)范、政策支持體系不完善等問題，租賃住房解決城鎮(zhèn)居民特別是“新市民”住房問題的作用沒有得到充分發(fā)揮。

為更好地解決“新市民”的住房問題，幫助他們改善居住條件，近日，住建部會(huì)同國家發(fā)展改革委、公安部、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、證監(jiān)會(huì)八部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），明確以滿足“新市民”住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立租購并舉的住房制度為主要方向，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

市場(chǎng)亂象：“房子總是‘看上去很美”

“虛假房源，中介互相拉客搶客，臨到簽約關(guān)頭坐地起價(jià)……”盡管有3次租房經(jīng)驗(yàn)，找房這事對(duì)盧新來說，還是讓他“想起來就頭大”，“要不是這次新人職的公司實(shí)在太遠(yuǎn)，我真不打算搬家了?！?/p>

最突出的問題是供不應(yīng)求。6月、7月份是高校畢業(yè)季，也是換房的集中期。面對(duì)“僧多粥少”的情況，房客不僅要在距離和房租之間作抉擇，還要在租金上漲甚至一房難求的熱點(diǎn)區(qū)域搶占房源。

盧新說，網(wǎng)絡(luò)上很多標(biāo)記的房源信息“看上去很美”，致電后房產(chǎn)中介卻稱房子已出，進(jìn)而引導(dǎo)看房者去看更貴的房子。

用盧新的話說，從決定在北京工作的那天起，“便踏上了與黑中介斗智斗勇的艱辛路”。他不止一次地想過，如果能有一個(gè)公開透明的房屋租賃平臺(tái)就好了，上面信息真實(shí)、明碼標(biāo)價(jià)，房客都能在上面找到合適的房源，房東也不用一次次被各家中介騷擾，市場(chǎng)效率不知道要提高多少。

政府搭臺(tái)：讓“新市民”放心租房

虛假房源多、房屋信息不透明等問題一直是“新市民”租住房屋的“心頭大患”。為了增強(qiáng)群眾租房的安全感和穩(wěn)定感，讓“新市民”安心租房，《通知》要求人口凈流入的大中城市搭建政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，通過平臺(tái)提供便捷的租賃信息發(fā)布等服務(wù)，保障租賃雙方，特別是承租人的合法權(quán)益。

由政府設(shè)立房屋租賃交易服務(wù)平臺(tái)，重點(diǎn)在于解決租賃房源傳播過程中“假房源”的問題，提升和凈化租賃房源信息傳播市場(chǎng)。在中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)柴強(qiáng)看來，政府建立的平臺(tái)能夠發(fā)揮綜合作用，不僅能幫助租房者在平臺(tái)上找到可靠房源，也能展示出租者和住房租賃企業(yè)的評(píng)價(jià)，實(shí)行信用管理。

鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)指出，隨著未來政府參與到租賃市場(chǎng)中，我國的租賃市場(chǎng)一定會(huì)形成多元競(jìng)爭(zhēng)的格局?！笆紫?，資本形態(tài)多元化。政府資本、產(chǎn)業(yè)資本、金融資本都可以參與其中。其次，參與方多元化。過去該行業(yè)主要以中介為主導(dǎo)，未來一定會(huì)形成開發(fā)商、國企、政府、互聯(lián)網(wǎng)、創(chuàng)業(yè)者齊聚的百花齊放、百家爭(zhēng)鳴的生態(tài)圈。”楊現(xiàn)領(lǐng)說。

盤活市場(chǎng)：推動(dòng)部分購房需求分流

《通知》提出，培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化的住房租賃企業(yè)。住房租賃是解決城市居住需求的重要方式。在國外，一些城市租賃居住的占比一般在50%以上，其中大部分由專業(yè)機(jī)構(gòu)提供。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國目前規(guī)?；淖》孔赓U企業(yè)大概只占到住房租賃市場(chǎng)份額的2%左右。

對(duì)此，柴強(qiáng)表示，發(fā)展機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)的突出意義在于穩(wěn)定住房租賃關(guān)系。住房租賃企業(yè)出租房屋的租期普遍較長(zhǎng)，一般不會(huì)隨意轉(zhuǎn)租，可以讓租房者有更多安全感?！疤貏e是在金融、土地、稅收等方面支持機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)新建、購買自持型、集中式租賃住房，更能在這方面起積極作用?！?/p>

在楊現(xiàn)領(lǐng)看來，培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；淖》孔赓U企業(yè)核心意義主要有三點(diǎn)：其一，盤活存量市場(chǎng)，緩解一線及熱門二線城市的租賃房源短缺問題。以北京為代表的一線城市較為典型，老舊城區(qū)存在大量廢舊的廠房及商業(yè)住宅，允許機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；淖》科髽I(yè)盤活老舊物業(yè)，改造合規(guī)后輸出到租賃市場(chǎng)將很大程度上緩解市場(chǎng)矛盾。其二，推動(dòng)租賃市場(chǎng)規(guī)范化。從日本、美國等國家經(jīng)驗(yàn)來看，租賃物業(yè)機(jī)構(gòu)化是推動(dòng)市場(chǎng)專業(yè)化的重要力量。其三，提高租賃物業(yè)住房品質(zhì)。一、二線城市的租賃熱門區(qū)域，普遍存在住房品質(zhì)差、房源品質(zhì)供給錯(cuò)配的問題。機(jī)構(gòu)化的租賃企業(yè)持有或改造老舊物業(yè)投入市場(chǎng)，一定程度上能提升城市租房品質(zhì)。

萬科股份有限公司宏觀研究部總經(jīng)理潘艾敏表示，培育專業(yè)化住房租賃企業(yè)，一方面有助于增加供給，緩解大城市住房短缺問題，從根源上促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展；另一方面可以提高租賃市場(chǎng)規(guī)范化程度，解決租房居住條件差、租賃關(guān)系不穩(wěn)定等問題，改善城市“新市民”居住水平，緩解其壓力。

“住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范健康發(fā)展，還會(huì)使許多人不一定非買房不可，可以分流一部分購房需求，有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！辈駨?qiáng)說。

多城市明確“租房可落戶”

7月中旬，廣州就承租人子女就近入學(xué)提出“租購?fù)瑱?quán)”，此后，各地有關(guān)住房租賃市場(chǎng)的動(dòng)作就未停歇。

7月28日，無錫市發(fā)布了修訂后的《無錫市戶籍準(zhǔn)入登記規(guī)定》，取消了有關(guān)投資、購房落戶政策，增設(shè)了租賃住宅落戶政策，將合法穩(wěn)定住所的認(rèn)定范圍擴(kuò)大至租賃住宅，新政將于9月1日起正式實(shí)施。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，除了無錫，鄭州、揚(yáng)州、濟(jì)南等多地近期也提出或擬提出“租房可落戶”的舉措。

其中，鄭州明確，在縣（市）、上街區(qū)政府駐地鎮(zhèn)和其他建制鎮(zhèn)有合法穩(wěn)定住所（含租賃）的人員，及其共同居住生活的配偶、子女和父母，可根據(jù)本人意愿在當(dāng)?shù)厣暾?qǐng)登記常住戶口。在城鎮(zhèn)以社區(qū)為單位，設(shè)立社區(qū)公共戶口。對(duì)在本轄區(qū)實(shí)際居住但無本人合法房屋產(chǎn)權(quán)的人員，統(tǒng)一在社區(qū)公共戶口落戶。endprint

濟(jì)南在《關(guān)于進(jìn)一步深化戶籍制度改革的實(shí)施意見（征求意見稿）》中提出，取消投資納稅、購買房屋等落戶限制，對(duì)市內(nèi)五區(qū)（歷下、市中、槐蔭、天橋、歷城）以外常住戶口人員，在該區(qū)域內(nèi)同時(shí)具備合法穩(wěn)定住所（含租賃）、合法穩(wěn)定就業(yè)且按規(guī)定參加本市城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保險(xiǎn)滿2年，本人及配偶、未成年子女，可在居住地申請(qǐng)落戶。

揚(yáng)州也明確，合法穩(wěn)定住所，是指購買、自建、繼承、受贈(zèng)的產(chǎn)權(quán)住房、國有經(jīng)濟(jì)組織產(chǎn)權(quán)住房、政府提供的保障性住房以及在房管部門辦理登記備案的租賃房屋。

可見，取消購房落戶政策，將租賃房屋納入“合法穩(wěn)定住所”的范疇，成為一種新的趨勢(shì)。事實(shí)上，國務(wù)院辦公廳2016年曾先后下發(fā)《關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見》、《推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶方案》兩個(gè)文件，規(guī)定了大中城市均不得采取購買房屋、投資納稅等方式設(shè)置落戶限制。

租房落戶條件高低有別

在租房落戶條件方面，各地門檻高低有別，多以在當(dāng)?shù)乩U納社保的年限來劃定。

無錫為租房落戶設(shè)置的門檻是參加城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)、申領(lǐng)（簽注）《江蘇省居住證》均滿五年（宜興為均滿三年）。同時(shí)，居民之間簽訂的未經(jīng)過備案的房屋租賃協(xié)議不能作為落戶條件，須租住經(jīng)房管部門辦理租賃登記備案的租賃住宅才能辦理落戶。

鄭州為外來務(wù)工人員落戶設(shè)置了在鄭州參加城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)滿2年的條件；揚(yáng)州要求擁有穩(wěn)定就業(yè)并不間斷繳納城鎮(zhèn)職工社會(huì)保險(xiǎn)滿5年；濟(jì)南在征求意見稿中提出，對(duì)市內(nèi)五區(qū)（歷下、市中、槐蔭、天橋、歷城）以外常住戶口人員，在該區(qū)域內(nèi)同時(shí)具備合法穩(wěn)定住所（含租賃）、合法穩(wěn)定就業(yè)且按規(guī)定參加本市城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保險(xiǎn)滿2年。

此外，對(duì)于一些重點(diǎn)人群的落戶條件，一些地方還進(jìn)行了進(jìn)一步的放寬。

比如，無錫明確，對(duì)高校畢業(yè)生、中高級(jí)技術(shù)工人、留學(xué)歸國人員全面放開戶籍準(zhǔn)入，只需在無錫依法繳納社會(huì)保險(xiǎn)并申領(lǐng)（簽注）《江蘇省居住證》，準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女來本市落戶；且不設(shè)定合法穩(wěn)定住所的具體條件，可按實(shí)際情況將戶口落在自有住宅、租賃住宅、單位集體戶和社區(qū)家庭戶中。

“此類政策充分說明當(dāng)前熱點(diǎn)三線城市戶籍制度改革和租賃制度改革的導(dǎo)向，預(yù)計(jì)后續(xù)其他城市也會(huì)跟進(jìn)，這將有助于保障租賃群體的權(quán)益?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說。

租房可落戶，可謂是“租購?fù)瑱?quán)”在戶籍領(lǐng)域的體現(xiàn)?！坝捎谌雽W(xué)等重要公共福利都與戶籍掛鉤，若租賃不能落戶，‘租購?fù)瑱?quán)就無從談起?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，租房可落戶有利于租賃關(guān)系穩(wěn)定，而租賃關(guān)系穩(wěn)定的核心其實(shí)是產(chǎn)權(quán)中的資產(chǎn)收益和使用權(quán)中的公共福利。

此前，住建部等九部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市成為首批試點(diǎn)。

隨后，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，未來將通過立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買方居民享有同等待遇。

（來源：光明網(wǎng)）endprint