跟政府“合伙”買房子靠譜嗎

拆哥

最近有個詞挺火：“共有產(chǎn)權(quán)住房”。

今年8月初，北京市住建委發(fā)布了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法（征求意見稿）》（以下簡稱“辦法”），引發(fā)輿論一片嘩然。

從“經(jīng)濟適用房”、“保障房”、“廉租房”，到“自住型商品房”、“限價房”，北京住房政策的每一次變化，都牽動著無數(shù)人的神經(jīng)。

那么，這一次的“共有產(chǎn)權(quán)房”到底是什么？它的推出，又意味著什么？

概念

按照《辦法》的描述，共有產(chǎn)權(quán)房是指，由政府提供政策支持，建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，銷售價參照（或略低于）同期、同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格，限定使用和處分權(quán)利，實行購房人與政府、住房協(xié)會或其它社會非盈利機構(gòu)按出資份額其同享有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。

簡單來講就是，個人可以“跟政府一起合伙買房子”，個人占大頭，政府（或者政府的代持機構(gòu)）占小頭（比如這個房子，你占70%產(chǎn)權(quán)，政府占30%）。這房子有5年的鎖定期，五年之內(nèi)你要賣，只能賣給政府；超出五年，房子可以流通，你可以選擇把你的70%賣給政府，也可以選擇把那30%從政府手里買回來成為完全商品房。這個期間，你也可以出租，所獲得收益，跟政府按比例分成。

這個產(chǎn)權(quán)比例怎么確定呢？按照價格。比如周邊的商品房賣5萬/平米，共有產(chǎn)權(quán)房賣4萬/平米，那你的產(chǎn)權(quán)就是80%。政府占有的產(chǎn)權(quán)部分，體現(xiàn)在以較為優(yōu)惠的價格向開發(fā)建設(shè)者進行土地出讓等環(huán)節(jié)。

看上去是很有趣的制度設(shè)計。而從今年8月3日起，北京的自住型商品房也會自動轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房。如果你買自住房的日期在這個日期之后，那么就按照新的政策進行產(chǎn)權(quán)分配確定。

試水

說起來，“共有產(chǎn)權(quán)房”也不是一個完全沒有過的概念。

事實上，早在20世紀80年代，英國就率先推出了共有產(chǎn)權(quán)住房。國內(nèi)的起點則是在2007年，當時江蘇淮安首次試點；2010年，上海亦推出試點。到了2014年，住建部列的“全國共有產(chǎn)權(quán)住房試點城市”擴大到了6個：北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安。

但這次跟之前也不太一樣。拿上海來說，上海的共有產(chǎn)權(quán)房，實質(zhì)上還延續(xù)了“經(jīng)濟適用房”的邏輯。因此，申請人必須是“上海本地人”，且對于家庭收入、居住面積等均有嚴格的限定。同時，跟經(jīng)適房一樣，上海共有產(chǎn)權(quán)房的土地來源也是劃撥供地，不需要通過市場“招拍掛”的流程。

換言之，北京的共有產(chǎn)權(quán)住房，已經(jīng)不是嚴格意義上的“保障性住房”了，而是比較另類的“商品房”。因此，它的供地方式，是以“限房價、競地價”、“綜合招標”為主，屬于市場競價。同時，京版并不限制購房人的戶籍、收入、現(xiàn)狀等。

這一點，從此次北京對共有產(chǎn)權(quán)房品質(zhì)的要求上也可以看出來。按照征求意見稿的描述，所有共有產(chǎn)權(quán)房必須實行精裝修交付，標準甚至細化到了門窗洞口的尺寸、玄關(guān)柜的配置等。同時，還要求共有產(chǎn)權(quán)房的小區(qū)要標配“三館”（咖啡館、圖書館、健身館），還有小區(qū)WiFi全覆蓋、人臉識別、試點建造智能化小型公用倉庫等。那么，為什么要把“自住型商品房”，升級成“共有產(chǎn)權(quán)住房”呢？這里面的邏輯和意圖是什么？

分流

眾所周知，實行自助商品房的初衷，是為了抑制房價過快增長，讓一部分剛需者能夠住有所居。但是，從過去實行了近4年的自住型商品房來看，并沒有對抑制房價產(chǎn)生明顯效果。

這里面的首要原因，是自住型商品房的規(guī)模太小。從2013年推出至今，北京累計銷售自住型商品房近6萬套，年均不到2萬套，供應(yīng)規(guī)?？傮w較小。因此，根據(jù)北京于今年一季度發(fā)布的計劃，未來5年里，將推出25萬套共有產(chǎn)權(quán)房（年均5萬套），這個供應(yīng)量是過去自住房的2.5倍。

什么概念呢？2016年，北京市成交的住宅，新房和二手房加一塊兒，總共是36萬套。也就是說，如果真的每年供應(yīng)5萬套共有產(chǎn)權(quán)房，在流通市場上的占比就能達到14%。對于傳統(tǒng)的商品房市場來說，這將會是不小的一筆分流。

我們知道，北京的房產(chǎn)購買力，主要是通過賣房換得現(xiàn)金的。用戶以小換大，以舊換新，以非學區(qū)換學區(qū)，以改善換剛需，一環(huán)接一環(huán)，構(gòu)成了換房鏈條。但無論如何，對于這類人來說，在購置更高質(zhì)量的改善型住房之前，其第一套房，大多是較差品質(zhì)的二手剛需房。共有產(chǎn)權(quán)房動搖、分流的，正是這一部分。

而如果按照自住型商品房的標準，外地戶籍人士（非工作居住證）排位最末，是基本沒有希望申請到的。但這次的共有產(chǎn)權(quán)房，則首次以文件的形式，明確了30%的底線分配額度，所以有可能把部分外地戶籍人士從低總價二手房市場拽回來。

因此，總體來看，共有產(chǎn)權(quán)房不太可能對北京房地產(chǎn)市場產(chǎn)生顛覆性影響，但對遏制房價過快上漲或起到一些積極作用。

意義

從制度設(shè)計的角度看，共有產(chǎn)權(quán)房，探索“形成房地產(chǎn)價格長效機制”的意味是明顯的。

按照過去的狀況，由于自住型商品房的申請人要求比較寬松，沒有年齡限制，加上開發(fā)商在拿地時價格一般低于市場價，很容易被發(fā)展成為套利的工具，甚至把低價買入的房子放在市場上進行套利，只要搖中簽，肯定就是賺。

以前，北京的自住型商品房出售時上交30%增值收益，具備共有的影子，但管控力度較弱。迭代而來的京版共有產(chǎn)權(quán)房，從實質(zhì)和形式，全部突出體現(xiàn)按份額共有。在簽訂購房合同時，代持機構(gòu)和購房人同時作為“買房人”出場簽字蓋章，三方訂立合約，宣示意味很濃。

相較而言，共有產(chǎn)權(quán)房在購買資格、轉(zhuǎn)讓限制上，規(guī)定得更明確和嚴格：申請人須單身且必須年滿30周歲、在北京沒有任何的房屋買賣記錄，以杜絕“炒房嫌疑”。如果你的家庭有過房屋轉(zhuǎn)出記錄，是不能買的。如果是離了婚，也有年限規(guī)定。而即使是過了5年的封閉期，想把手中的產(chǎn)權(quán)份額轉(zhuǎn)出去，接盤的購買者也需要符合購買條件。想租出去？可以，但是不能交給中介，得交給政府指定的評估機構(gòu)。如果在這些過程中被發(fā)現(xiàn)有作弊情況的，將會被罰10年內(nèi)不得申請。

長效

“房子是用來住的，不是用來炒的”。要做到這一點，就要遏制住炒的根源。根源在哪里？不難找。房地產(chǎn)的炒作，房價的非理性上漲，從屬性上來說，稀缺性、流動性、土地財政是幾大根源。找到了根源，長效機制便要在這三方面精準發(fā)力。

按照理想態(tài)勢，未來，京版的共有產(chǎn)權(quán)房模式很有可能作為全國的重要對標樣板，推廣開來。相比于經(jīng)濟適用房、兩限房，只要經(jīng)營得當，共有產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該不容易被作為套利的工具，因為它較長時間被政府“占有股份”，政府對房屋的掌控力會大一點。但也因為政府成為“購房合伙人”，相關(guān)程序的公開、透明、簡便也更加考驗地方政府的執(zhí)行力。

此外，在土地供應(yīng)端，共有產(chǎn)權(quán)房的大量出現(xiàn)，地方政府的土地出讓收入勢必降低，會不會忍不住又把未獲得的收益轉(zhuǎn)嫁到純商品房土地上。如此一來，純商品房的地價再創(chuàng)新高，將背離長效機制的初衷，這也是值得觀察的。

而這些，就必須留待時間和實踐的檢驗了。