后開發(fā)時代急缺高管

風(fēng)馬牛

后開發(fā)時代的三種創(chuàng)新

房地產(chǎn)后開發(fā)時代的創(chuàng)新，主要圍繞著三件事情展開。第一，圍繞著運營，我們有很多創(chuàng)新的事可做。例如最近這段時間出現(xiàn)了很多租賃APP，包括Airbnb、途家等，它們的目的都是為了運營好存量資產(chǎn)。

現(xiàn)在還出現(xiàn)了醫(yī)療mall、教育mall 等多種空間。有一家公司做了一個教育空間，這個空間是專門租給教育機構(gòu)的，它與眾不同的地方在于，它是按小時收費的。如果我是個鋼琴老師，帶著三個學(xué)生，就會租這個教育空間上課，課程結(jié)束的時候刷一下卡，手機直接支付租金就可以離開，這為很多老師提供了便利。

第二，我們圍繞著低成本、長期資金的創(chuàng)新越來越多，其中一個重要的創(chuàng)新就是眾籌。

眾籌的核心是圍繞著低成本的長期資金來解決的。對于眾籌的法規(guī)，我們國家有些地方支持、有些地方則模棱兩可。我們制作了一本白皮書，提供了五到六個國家在成熟市場下的眾籌模式。無論是對產(chǎn)品端的眾籌、對股權(quán)的眾籌、對開發(fā)商的眾籌、對買房人的眾籌，國外都有很多可借鑒的成功案例。

第三，我們的創(chuàng)新圍繞著開發(fā)商，就是講好空間故事的能力。

有一個項目叫華納中心，這個項目一共能夠建造10 萬平米左右。好不容易出這么一塊地，怎么把它的價值最大化呢？華納中心的老板是美國目前最會講空間故事的老板，他著重于運營，同時降低財務(wù)成本，使自己的能力在「講述」過程中變現(xiàn)。他講的故事中有公寓，又將公寓細分為售賣和租賃兩種模式。

除了文化酒店和寫字樓，華納中心還引進了商場，商場里開了一家最好的超市，商場樓上還開了四家米其林餐廳和爵士樂酒吧。

他為了引進這些業(yè)態(tài)，挖米其林大廚時承諾給他們股份，又和爵士樂隊合資，還用了阿波羅集團提供的長期資金。這樣的組合之下，所有參與這個游戲的人，回報率都在30% 以上，而開發(fā)商，用他的創(chuàng)造性，只出了5% 的錢，就分走了40% 的利潤。

他告訴我一個特別的門道，就是互通互聯(lián)，在整個空間里大概有十一二個業(yè)態(tài)，都要保證它們空間上互通互聯(lián)，共同分享這些客戶。

今天，這在中國叫小股操盤，但這樣的人才非常稀缺，我們未來的創(chuàng)新需要企業(yè)高管都能成為這樣子的人。

后開發(fā)時代的高管只兩三百人合格

如果我們今天要做一個房地產(chǎn)項目，可以找到多少高管呢？一家公司一般有三個高管，中國有七八萬家房地產(chǎn)項目公司，那你可以找到二十萬人以上應(yīng)聘這個職務(wù)。

但是如果你要找到一個高管，能夠同時管理十個以上的項目，其中包括寫字樓、酒店在內(nèi)的五六種業(yè)態(tài)。符合這些條件的人，我認為在全國也就兩千。因為只有在上市公司做了十年以上的高管，才有可能經(jīng)歷十個以上不同業(yè)態(tài)的項目，勝任這個職務(wù)。我們現(xiàn)在上市的房地產(chǎn)公司大概有500 家，每一家四個高管，一共兩千人。

更復(fù)雜一些，如果在一個空間，比如一個大的項目、社區(qū)、小鎮(zhèn)、立體城市，有20 種以上業(yè)態(tài)，那么符合這樣的條件的高管就只有三百人。

后開發(fā)時代緊緊圍繞著運營能力、長期低成本資金、財務(wù)安排能力以及開發(fā)商自身的綜合的空間、規(guī)劃、布局和創(chuàng)新的能力。這三個方向的能力，將會挑戰(zhàn)我們所有在后開發(fā)時代的競爭力。關(guān)鍵的問題就是，你究竟是二十萬分之一、兩千分之一，還是三百人中的一個，這是一個挑戰(zhàn)。endprint