城市濱水區(qū)更新的房地產(chǎn)開發(fā)模式與策略

【摘要】濱水區(qū)更新是城市復(fù)興重要且具有挑戰(zhàn)性的一部分，同時(shí)也是一個(gè)重要的房地產(chǎn)機(jī)會。本文從房地產(chǎn)開發(fā)的角度對國內(nèi)外城市濱水區(qū)更新概念、模式和相關(guān)案例進(jìn)行多角度對比分析，提出城市濱水區(qū)復(fù)興的開發(fā)策略。

【關(guān)鍵詞】城市濱水區(qū)更新；房地產(chǎn)開發(fā)模式與策略

1、城市濱水區(qū)更新的房地產(chǎn)開發(fā)理念

城市中的濱水區(qū)應(yīng)該是城市中最具自然景觀情趣、集中公共活動(dòng)、歷史文化豐富、空間導(dǎo)向明確、空間滲透性強(qiáng)，自然生態(tài)系統(tǒng)與人工建設(shè)系統(tǒng)交融的城市公共開敞空間，同時(shí)濱水區(qū)對于城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、生態(tài)格局、景觀形態(tài)、文化生活及旅游休憩等方面皆有積極的綜合價(jià)值。隨著時(shí)間推移和在城市中承擔(dān)的功能變化，曾經(jīng)輝煌的濱水區(qū)不得不面對需要進(jìn)行城市更新改造的問題，例如：地處城市核心的廢棄濱水工業(yè)區(qū)開放后引入了住宅、娛樂和商業(yè)（零售、辦公、酒店）用途的房地產(chǎn)開發(fā)。

城市濱水區(qū)更新的房地產(chǎn)開發(fā)理念來自于傳統(tǒng)的郊區(qū)發(fā)展越來越困難的時(shí)代。相對于通勤成本較高和缺乏配套設(shè)施的郊區(qū)，城市中心區(qū)的廢棄濱水工業(yè)區(qū)或者其他的特定功能區(qū)展現(xiàn)出更顯著的房地產(chǎn)機(jī)會。一個(gè)來自美國濱水規(guī)劃研究發(fā)現(xiàn)：每增加1公頃的地處城市中的廢棄濱水工業(yè)區(qū)再開發(fā)可以帶來4.5公頃城市綠地的增加。城市濱水區(qū)更新具有可持續(xù)發(fā)展的特點(diǎn)，必須重視對綠色建筑和綠色社區(qū)的認(rèn)證工作和對濱水區(qū)整治的環(huán)境評價(jià)。

2、城市濱水區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)模式

2.1 基于用地功能調(diào)整的模式

內(nèi)部空間更新模式，即把其中部分設(shè)施作為新的功能加以利用或重建濱水區(qū)，例如：加拿大格蘭威爾島海軍碼頭改造后形成居住社區(qū)，提供多樣化社會生活和完善的功能設(shè)施，以及多功能城市公園；向外擴(kuò)張更新模式：即遷出原有的用地功能或未開發(fā)用地轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地的更新模式，例如：美國巴爾的摩荒廢的舊工業(yè)區(qū)內(nèi)港更新為綜合游憩商業(yè)區(qū)，以水為城市中心，受城市CBD溢出效應(yīng)的積極推進(jìn)作用，建設(shè)方使之具有混合使用功能，在完成后的10年內(nèi)共接待了約2億訪客。

2.2基于不同運(yùn)作主體的模式

不同運(yùn)作主體的更新模式包括以政府為主體的更新模式、以民營為主體的更新模式和公私合作的更新模式。以政府為主體的更新模式，即政府先購買濱水地帶的土地，然后將“熟地”出賣給建設(shè)方， 由民營資本進(jìn)行建設(shè)，例如：加拿大格蘭威爾島以政府開發(fā)為主體，由政府指定公共機(jī)構(gòu)與其他相關(guān)的私人機(jī)構(gòu)和非盈利機(jī)構(gòu)通力合作，保證公共空間的開發(fā)在城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下進(jìn)行，避免私人建設(shè)方為追求最大利潤而損害公眾利益；以民營為主體的更新模式，即由政府直接將土地出讓給建設(shè)方，建設(shè)方按規(guī)劃用地性質(zhì)完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，或自營開發(fā)或?qū)⒌貕K轉(zhuǎn)讓給業(yè)主，由業(yè)主完成開發(fā)過程，例如：加拿大維多利亞濱水區(qū)由私人進(jìn)行更新改造，以旅游-游憩活動(dòng)和零售活動(dòng)為導(dǎo)向，倫敦道克蘭改造復(fù)興工程由城市開發(fā)公司為運(yùn)作主體，目標(biāo)是“發(fā)揮土地與建筑使用效益，創(chuàng)造一個(gè)適合工作、生活的環(huán)境”；公私合作更新模式，即政府和民營兩大開發(fā)主體同時(shí)發(fā)揮作用，以資金和開發(fā)管理的合作為基礎(chǔ)，將政府的行政手段和民營的市場行為結(jié)合起來，走企業(yè)式的濱水區(qū)更新之路，例如：美國托來多市，建設(shè)方承擔(dān)主要責(zé)任，政府減免稅收，使濱水區(qū)復(fù)興為“全市共同支持的工程”。

2.3基于水環(huán)境整治和空間優(yōu)化的模式

濱水區(qū)水環(huán)境整治中引入市場機(jī)制，開辟合理的融資渠道；將水環(huán)境改善工程與城市建設(shè)緊密結(jié)合， 規(guī)劃管理與治理并進(jìn)，這種模式以秦淮河水清污及環(huán)境綜合整治為代表。濱水區(qū)空間優(yōu)化是為了加強(qiáng)濱水地區(qū)的經(jīng)濟(jì)活力，滿足其作為公眾活動(dòng)的城市開放空間的社會職能所進(jìn)行的更新改造，實(shí)際在開發(fā)中通常采用復(fù)合更新模式， 即有效地組織各項(xiàng)資源、利用市場對重點(diǎn)衰退的內(nèi)城區(qū)域進(jìn)行重點(diǎn)治理， 包括功能上和空間上的復(fù)合開發(fā)。比較典型的有上海浦東陸家嘴的更新開發(fā)，通過進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增進(jìn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，增加城市綜合競爭力并規(guī)范政府運(yùn)作，制定合理的更新步驟，滾動(dòng)開發(fā)，建立跨部門的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)統(tǒng)籌濱水區(qū)的更新，提高項(xiàng)目審批效率以有限的政府投資吸引，帶動(dòng)私人資本的投入。

3、濱水區(qū)復(fù)興的分析與策略

3.1領(lǐng)導(dǎo)力和組織管理

在濱水區(qū)更新中，建設(shè)方需要使各方之間產(chǎn)生積極的相互作用，內(nèi)外部關(guān)系流轉(zhuǎn)通暢，有技巧，有創(chuàng)新和有效率地把各方組織在一起。

3.2審批策略

濱水區(qū)的城市更新本質(zhì)是通過征地拆遷以及土地的一級開發(fā)，使該區(qū)重新向公眾開放，并建設(shè)一系列的可持續(xù)發(fā)展項(xiàng)目。同時(shí)也形成了項(xiàng)目審批過程的復(fù)雜性，因此需要提前制定審批策略。

3.3利益相關(guān)者的作用

建設(shè)方不能僅僅依靠傳統(tǒng)外部溝通方式，相反必須接觸到不同的群體，并盡可能早地處理他們的關(guān)注，使用新的媒體，如網(wǎng)站和博客，以及傳統(tǒng)的公共關(guān)系。

3.4創(chuàng)新融資的必要性

這點(diǎn)對于中國境內(nèi)項(xiàng)目相對困難，官方的金融工具其實(shí)并不算多，項(xiàng)目融資需要考慮更大范圍的金融機(jī)制，特別是政府的獎(jiǎng)勵(lì)方案。

3.5土地策略

建設(shè)方通常希望土地成本盡可能少，通常選擇參與進(jìn)濱水區(qū)的土地一級開發(fā)，那么在實(shí)際運(yùn)作中就必須有非常明確地土地策略。

3.6生態(tài)修復(fù)和開發(fā)重建之間的協(xié)同作用

通常的方法是治理再重建，但往往效率低下。尋找到協(xié)調(diào)同步修復(fù)和重建的方法是一種高效的解決方案。

3.7創(chuàng)造真正的濱水區(qū)混合利用以實(shí)現(xiàn)效益最大化

許多濱水區(qū)城市更新項(xiàng)目都采取混合功能的開發(fā)，包括住宅、商業(yè)（零售、辦公室和酒店）、娛樂、海事和行政辦公機(jī)構(gòu)等用途，它們實(shí)際上相互支持。

總結(jié)：

一個(gè)成功的城市濱水區(qū)更新項(xiàng)目，需要戰(zhàn)略性地思考并運(yùn)用符合項(xiàng)目特性的操盤技術(shù)，最大限度地提高財(cái)務(wù)、美學(xué)和社區(qū)效益。今天還有許多濱水區(qū)，特別是廢棄的濱水工業(yè)區(qū)，都具有巨大的潛力，等待我們通過正確的技術(shù)，力量，毅力和一點(diǎn)運(yùn)氣去發(fā)掘。

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[3]Barry F. Hersh， The， Complexity of Urban Waterfront Redevelopment， NAIOP Research Foundation， 2012.

作者簡介：

劉爭（1977-），男，北京市人，民 族：漢 職稱：中級，學(xué)歷：碩士研究生。研究方向：城市規(guī)劃。