舊城改造中業(yè)主主導(dǎo)下自助拆遷改造模式的分析與探討

◎ 方 彬 張 婷 葛幼松

舊城改造中業(yè)主主導(dǎo)下自助拆遷改造模式的分析與探討

◎ 方 彬 張 婷 葛幼松

社區(qū)的拆遷改造直接關(guān)系到業(yè)主的切身利益。在傳統(tǒng)模式下，我國(guó)政府和開發(fā)商在拆遷改造過程中結(jié)成的利益同盟，使得原業(yè)主處于相對(duì)被動(dòng)和弱勢(shì)的地位。業(yè)主因自身利益得不到充分保障而產(chǎn)生的抵觸情緒和行為，使得拆遷改造工作陷入困境。在不斷的沖突和實(shí)踐中，探索出了由業(yè)主主導(dǎo)的拆遷改造的自助模式。為深入了解我國(guó)的拆遷改造困境并探討自助模式的可行性，通過對(duì)傳統(tǒng)模式、現(xiàn)行模式和自助模式的對(duì)比，歸納和總結(jié)了自助模式的優(yōu)勢(shì)和目前推行的壁壘，認(rèn)為由“自助拆遷”和“業(yè)主合作建房”兩部分構(gòu)成的自助拆遷改造模式是破解拆遷改造困境的有效手段，并對(duì)今后該模式的推廣進(jìn)行了展望。

舊城改造 業(yè)主 社區(qū) 自助拆遷改造

一、引言

改革開放以來，作為一種特殊的商品，住房經(jīng)歷了重大的變革，隨著住房的商品化以及城鎮(zhèn)化推進(jìn)過程中對(duì)城市物質(zhì)空間的改造需求，城市更新已逐漸成為城市規(guī)劃和建設(shè)中的常態(tài)。這導(dǎo)致了越來越多的土地被征收和征用，越來越多的地區(qū)被拆遷和改造。而拆遷改造本身就是一項(xiàng)極其復(fù)雜的社會(huì)事務(wù)，涉及政府、開發(fā)商和業(yè)主居民等多方的利益。作為房屋的合法產(chǎn)權(quán)所有人和切身利益相關(guān)者，拆遷改造過程中業(yè)主的意愿能否得到充分尊重、利益訴求能否得到充分滿足，是拆改造工作能否順利開展的關(guān)鍵所在。從我國(guó)過去近40年來的實(shí)踐來看，不少拆遷改造工作的進(jìn)展非但不順利，反而沖突頻發(fā)。沖突的產(chǎn)生往往是因?yàn)檎c開發(fā)商結(jié)成利益同盟，對(duì)被拆遷房屋業(yè)主的利益造成了侵害。自1998年國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)通知》，取消福利分房，使得我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系建立以來，這種沖突就在不斷增加[1]，甚至還因此爆發(fā)了一些群體性事件[2]。拆遷改造問題已經(jīng)成為困擾社會(huì)治理的重大問題。國(guó)家為此進(jìn)行了多次政策調(diào)整，城市政府也進(jìn)行了一些有益的探索，其中自助拆遷改造模式極具創(chuàng)新性，其可行性和推廣的可能性值得探討。

二、我國(guó)拆遷改造的歷程

（一）政策演變

為了走出拆遷改造困境，國(guó)家在不同歷史階段頒布了相應(yīng)的法規(guī)、條例和通知（表1），意圖使拆遷補(bǔ)償盡量合乎市場(chǎng)規(guī)律，以緩解由拆遷改造引發(fā)的社會(huì)矛盾和沖突。2003年以前，政府在拆遷改造中一直處于相對(duì)強(qiáng)勢(shì)的地位；從2003年開始，情況發(fā)生逆轉(zhuǎn)，地方政府在拆遷中的權(quán)力逐步受到約束，一直到2007年都處于相對(duì)弱勢(shì)的狀態(tài)；2007年后，政府在拆遷中的行為逐漸恢復(fù)理性[3]。2011年國(guó)務(wù)院頒布《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》后的最大轉(zhuǎn)變?cè)谟?，之前拆遷作為一種行政許可的方式，使得政府置身于拆遷人（開發(fā)商）和被拆遷人（業(yè)主）的矛盾之外；2011年條例頒布以后，廢除了通過以頒發(fā)拆遷許可證為憑證的拆遷方式，所有國(guó)有土地上房屋征收行為都變?yōu)檎闹苯有袨椋枰苯映袚?dān)責(zé)任，且不得責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷。除此之外，還明確提出了“先補(bǔ)償，再搬遷”的原則。由此，我國(guó)的拆遷改造工作逐步進(jìn)入文明理性的階段。

盡管法律法規(guī)逐步完善，政府也逐漸擔(dān)負(fù)起拆遷改造的責(zé)任，但仍然存在一些尚未解決的問題。居民收入的增速遠(yuǎn)低于城市房?jī)r(jià)的增速，低收入者難以通過市場(chǎng)購(gòu)入住房或?qū)崿F(xiàn)住房品質(zhì)的提升。雖然媒體會(huì)有一些關(guān)于居民因拆遷而一夜暴富的報(bào)道，但在多數(shù)的拆遷改造中，很多居民僅靠拆遷補(bǔ)償難以買到與原住房?jī)r(jià)值相當(dāng)?shù)淖》?，從而?dǎo)致了業(yè)主對(duì)拆遷仍然抱有抵觸情緒。這可能是當(dāng)前拆遷改造過程中比較普遍的問題。

（二）探索嘗試

除了國(guó)家層面政策的調(diào)整以外，地方層面也進(jìn)行了一些具有探索意義的嘗試，如海南三亞月川社區(qū)[4]和廣東佛山南海區(qū)桂華邨小區(qū)[5]嘗試的“自助拆遷”模式，以及2003年由北京青年于凌罡[6]提出、當(dāng)家做主網(wǎng)①進(jìn)一步完善的“合作建房”模式，都是對(duì)以居民為主導(dǎo)的拆遷改造模式的探索。一些地方政府也在政策方面給予鼓勵(lì)和支持，如2009年的《深圳市城市更新辦法》中第五條規(guī)定：“城市更新可以依照有關(guān)法律法規(guī)及本辦法的規(guī)定分別由市、區(qū)政府、土地使用權(quán)人或者其他符合規(guī)定的主體實(shí)施。”2016年的《深圳市城市更新辦法》仍然沿用了這條規(guī)定。在小區(qū)改造中，深圳市人民政府鼓勵(lì)業(yè)主自選開發(fā)商[7]。

以上嘗試都在試圖探索舊城改造中以業(yè)主居民為主導(dǎo)的自助拆遷改造模式，充分發(fā)揮業(yè)主的主觀能動(dòng)性，讓政府退出拆遷改造的具體事務(wù)，由業(yè)主自主完成拆遷改造工作。這種由“自助拆遷”和“合作建房”構(gòu)成的自助模式是否具有可行性、是否具有推廣的可能性是接下來需要分析和探討的問題。

三、舊城改造中拆遷改造的相關(guān)模式

為了便于區(qū)別和比較，根據(jù)我國(guó)舊城改造中拆遷主體的不同，將拆遷改造的模式分為三類：2011年《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》頒布之前以開發(fā)商為拆遷主體的“傳統(tǒng)模式”、2011年至今的以地方政府為唯一拆遷主體的“現(xiàn)行模式”和仍在探索中的以業(yè)主為拆遷主體的由“自助拆遷”和“合作建房”構(gòu)成的“自助模式”（表2）。

表1 國(guó)家針對(duì)拆遷改造問題頒布的法規(guī)、條例和通知

表2 我國(guó)拆遷的三種模式

（一）傳統(tǒng)模式和現(xiàn)行模式

傳統(tǒng)模式中開發(fā)商作為拆遷主體，向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門申請(qǐng)拆遷的行政許可，取得拆遷許可證以后便可實(shí)施拆遷。開發(fā)商為了追求利潤(rùn)，往往會(huì)將拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)盡可能壓到最低，并將拆遷的負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)中，因此容易造成拆遷人與被拆遷人矛盾激化。而當(dāng)業(yè)主與拆遷人因拆遷問題產(chǎn)生矛盾時(shí)，政府和法院又往往會(huì)做出有利于拆遷人的判決（圖1）。

圖1 傳統(tǒng)模式的拆遷流程

而現(xiàn)行模式中房屋的征收和補(bǔ)償工作完全由政府負(fù)責(zé)，這兩項(xiàng)完成以后再進(jìn)行拆遷改造，新模式中禁止了行政強(qiáng)制拆遷，也禁止了建設(shè)單位參與搬遷，避免了業(yè)主和開發(fā)商之間的糾紛（圖2）。

從傳統(tǒng)模式到現(xiàn)行模式，實(shí)際上是進(jìn)行了主要矛盾的轉(zhuǎn)移，將業(yè)主和開發(fā)商之間不可調(diào)和的矛盾轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主和政府之間較為緩和的矛盾。過程雖然體現(xiàn)出了對(duì)業(yè)主意愿的充分尊重，但并沒有從根本上滿足其利益訴求。

（二）自助模式

“自助拆遷”和“業(yè)主合作建房”雖然是兩個(gè)不同的概念，但其在拆遷改造的過程中具有承接性的關(guān)系，可以說是自助模式的兩個(gè)不同階段。拆遷是為了拆除和安置，解決改造的前期問題，為改造創(chuàng)造條件；建房是改造的手段，通過建房達(dá)到獲得改善居住條件的和提升房產(chǎn)價(jià)值的目的。將二者相結(jié)合，不僅可以降低開發(fā)改造的成本、將業(yè)主利益最大化，還可以減少業(yè)主與政府、開發(fā)商之間不必要的糾紛，維護(hù)社會(huì)秩序的穩(wěn)定和諧。

圖2 現(xiàn)行模式的拆遷流程

圖3 自助模式的拆遷流程

1.自助拆遷

“自助拆遷”包括“自助拆”和“自助遷”兩個(gè)部分，整個(gè)拆遷過程由業(yè)主自行商議決定。業(yè)主統(tǒng)一意見以后，可在業(yè)主委員會(huì)或者發(fā)起人的組織下，自行成立公司作為項(xiàng)目的申請(qǐng)主體。該主體完成與項(xiàng)目相關(guān)的手續(xù)后，通過招投標(biāo)等形式委托拆遷單位進(jìn)行拆遷和臨時(shí)安置工作，業(yè)主組成的項(xiàng)目申請(qǐng)主體需向拆遷單位支付相應(yīng)的拆遷安置費(fèi)用。

通過對(duì)國(guó)內(nèi)自助拆遷案例的解讀，對(duì)自助拆遷的流程進(jìn)行了梳理（圖3-a），并將“自助拆遷”的特點(diǎn)概括如下：

（1）業(yè)主可自助申請(qǐng)。舊城區(qū)中某社區(qū)內(nèi)有拆遷意向的業(yè)主，可自行通過溝通交流，在大多數(shù)業(yè)主統(tǒng)一意見后，向政府部門提交拆遷申請(qǐng)，申請(qǐng)獲得批復(fù)后，可進(jìn)行拆遷改造。如果是政府在業(yè)主申請(qǐng)前已經(jīng)做出了拆遷決定，則此過程可以略過。

（2）業(yè)主可自發(fā)成立公司。通過居民自發(fā)成立的公司進(jìn)行拆遷工作的投資收益等方面的管理。對(duì)于部分不愿意拆遷的業(yè)主，業(yè)主群體可以通過鄰里關(guān)系和共同利益進(jìn)行感化和說服，這樣比作為 “對(duì)立面”的政府和開發(fā)商上門做工作更加有效。

（3）業(yè)主可自行選擇拆遷單位。無論是政府決定的拆遷改造還是自助申請(qǐng)的拆遷改造，業(yè)主都可以通過招投標(biāo)等方式自行選擇拆遷單位，通過業(yè)主成立的組織全面管理拆遷的過程。

（4）不存在補(bǔ)償和暴力拆遷。在該過程中，政府及相關(guān)部門只需制定好上位規(guī)劃、做好業(yè)主拆遷改造申請(qǐng)的審批工作和改造方案的審核工作，就可以引導(dǎo)業(yè)主進(jìn)行自助拆遷改造，規(guī)避因房屋征收和補(bǔ)償過程中與業(yè)主的矛盾。因?yàn)椴疬w的行為完全是業(yè)主組織自發(fā)的，業(yè)主自己投資，不需要補(bǔ)償，也不存在暴力拆遷的問題。

實(shí)現(xiàn)該過程的關(guān)鍵在于業(yè)主之間需要統(tǒng)一意見、統(tǒng)一決策，并解決好前期拆遷安置的費(fèi)用籌備問題。在自行委托拆遷單位進(jìn)行拆遷之前，一定要辦好相關(guān)手續(xù)，并確認(rèn)受委托拆遷單位的資質(zhì)，避免發(fā)生“違法違規(guī)”拆遷的情況。

2.業(yè)主合作建房

自助拆遷之后的當(dāng)務(wù)之急就是重新建設(shè)，業(yè)主居民可以通過合作建房的方式實(shí)現(xiàn)收益，與自助拆遷形成承接關(guān)系。合作建房有多種形式[8]（表3），“業(yè)主合作建房”應(yīng)當(dāng)算作“個(gè)人合作建房”的特殊情況，常規(guī)的“個(gè)人合作建房”指的是：有建房需求的個(gè)人聯(lián)合在一起作為出資人，共同出資成立一個(gè)公司等法人機(jī)構(gòu)，并聘請(qǐng)相關(guān)人員，招標(biāo)設(shè)計(jì)院建筑公司、施工單位和監(jiān)理公司等，按照城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃的要求，在出資人購(gòu)買的土地上完成施工建設(shè)，最后驗(yàn)收入住[9]。

表3 合作建房的五種形式

與常規(guī)的個(gè)人合作建房的形式相比，業(yè)主合作建房的不同之處在于，業(yè)主擁有該改造地塊的土地使用權(quán)，可以將土地使用權(quán)抵押給銀行以獲取項(xiàng)目的貸款，用作開發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的資金。業(yè)主前期幾乎不必出資即可完成新房的開發(fā)建設(shè)。程序上可以將土地使用權(quán)通過協(xié)議出讓的方式轉(zhuǎn)移給開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)。通過這種方式，最后用新建樓盤的富余面積的增值收益償還貸款。在改善居住質(zhì)量的同時(shí)，業(yè)主還可以獲得剩余的富余房產(chǎn)增值的紅利。

自2003年起，全國(guó)各地個(gè)人合作建房運(yùn)動(dòng)陸續(xù)興起，北京、廣州、深圳、溫州等城市先后成立了相應(yīng)的合作建房組織。在各種因素的綜合作用下，除2006年溫州商人趙智強(qiáng)在溫州實(shí)踐成功以外，其他地方都嘗試未果[10]。失敗的原因很大程度上是因?yàn)樵谀玫氐倪^程中遇到了困難。而業(yè)主合作建房的方式直接繞過了這個(gè)難題。

根據(jù)對(duì)相關(guān)資料的解讀，對(duì)業(yè)主合作建房的流程進(jìn)行了梳理（圖3-b），將業(yè)主合作建房的特點(diǎn)總結(jié)如下：

（1）土地使用權(quán)和重建的主動(dòng)權(quán)掌握在業(yè)主手里。業(yè)主可以自主成立公司，通過正常法律程序辦理土地使用權(quán)手續(xù)和規(guī)劃報(bào)建手續(xù)。業(yè)主作為改造地塊土地使用權(quán)所有人，不存在拿地的問題，不會(huì)因?yàn)槟貌坏酵恋囟鬼?xiàng)目胎死腹中。業(yè)主可以共同出資成立一個(gè)公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理，全程把控項(xiàng)目的進(jìn)展。

（2）業(yè)主可對(duì)拆遷改造的項(xiàng)目進(jìn)行投資并獲得相應(yīng)的收益，實(shí)現(xiàn)拆遷改造的“以舊換新”。傳統(tǒng)的舊城改造中，為確保建還比例并控制土地的支付成本，政府通常規(guī)劃新建面積都會(huì)大于原拆遷面積。傳統(tǒng)模式和現(xiàn)行模式的非公益性拆遷改造實(shí)際上最終都是由開發(fā)商全額投資，且開發(fā)商幾乎獲取全部收益。而開發(fā)商的盈利來源是新樓盤富余面積的銷售和租售盈利。在業(yè)主合作建房的投資模式中，業(yè)主將土地使用權(quán)抵押作為項(xiàng)目開發(fā)的資金，則相當(dāng)于按照其原有拆遷房屋的面積大小獲得相應(yīng)的投資股份和機(jī)會(huì)，除去中間過程的成本，最終可以享受新建樓盤富余面積帶來的增值收益。業(yè)主也可以選擇將這種投資股份和機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)移給他人以換取現(xiàn)金收益。

（3）減輕了政府和開發(fā)商的壓力。業(yè)主成立的法人機(jī)構(gòu)沒有進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的資質(zhì)，因此拆遷改造的實(shí)施必須要具有相應(yīng)資質(zhì)的開發(fā)商參與（新模式下資質(zhì)的問題也有值得商榷的空間），同時(shí)建設(shè)過程中的各項(xiàng)審批也離不開政府部門。合作建房的模式下，減輕了開發(fā)商的資金壓力，政府也無需糾結(jié)于征收和補(bǔ)償，且二者不必因與業(yè)主的糾紛等問題而浪費(fèi)不必要的成本。

實(shí)現(xiàn)該過程的關(guān)鍵在于業(yè)主之間統(tǒng)一意見、統(tǒng)一決策，通過成立公司，聘請(qǐng)專業(yè)人士進(jìn)行公司管理，代表業(yè)主行使權(quán)利。在設(shè)計(jì)和建造過程中需要不斷與設(shè)計(jì)院等機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通，確保在依法依規(guī)的情況下為業(yè)主爭(zhēng)取更多的建筑面積，將業(yè)主的利益最大化。

（三）小結(jié)

現(xiàn)行模式雖然在傳統(tǒng)模式的基礎(chǔ)上有很大突破，有效規(guī)避了強(qiáng)制拆遷導(dǎo)致的業(yè)主與開發(fā)商之間的利益糾紛，但政府將拆遷改造前期的征收補(bǔ)償工作攬到自己手中，實(shí)際上也同時(shí)接手了矛盾和沖突，這并沒有從根本上滿足業(yè)主的利益訴求，再加上地區(qū)差異的作用，現(xiàn)行模式無法從根源上破解拆遷改造的困境。

自助拆遷改造模式既尊重了業(yè)主的意愿，又滿足了他們的利益訴求。自助拆遷、業(yè)主合作建房，能夠充分發(fā)揮業(yè)主的積極性，業(yè)主作為決策者，政府作為審批和監(jiān)管者，開發(fā)商作為實(shí)際建設(shè)的參與者，三者各司其職，各取所需，如此將以往業(yè)主與政府、開發(fā)商之間的對(duì)立關(guān)系轉(zhuǎn)化為了合作關(guān)系，三方共同將拆遷改造工作向前推進(jìn)，由此形成良性循環(huán)。

除了減少拆遷改造的糾紛之外，該自助模式可能還會(huì)幫助政府解決其他的困擾治理的社會(huì)問題，如因房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快而買不起房的問題?！笆濉逼陂g國(guó)家投入大規(guī)模資金進(jìn)行保障房建設(shè)，但保障房被違規(guī)占據(jù)的新聞不絕于耳，保障房非但沒保障到中低收入人群，反倒成了特權(quán)階層的消費(fèi)品[11]。這違背了國(guó)家“建設(shè)適合被拆遷居民購(gòu)買的中低價(jià)位、中小戶型普通商品住房，緩解拆遷安置用房供應(yīng)不足的矛盾”的初衷。自助模式的推廣或許可以讓國(guó)家以更少的資金投入達(dá)到更好的安置效果。

四、結(jié)論與討論

由自助拆遷與業(yè)主合作建房構(gòu)成的“自助拆遷改造模式”是一種不同于“傳統(tǒng)模式”和“現(xiàn)行模式”的新型拆遷改造模式，它從根源上顛覆了以往的拆遷理念，賦予了業(yè)主更大的決策權(quán)。該模式可以實(shí)現(xiàn)業(yè)主、開發(fā)商和政府之間的三方共贏，幫助破解拆遷改造困境的同時(shí)也改善城市的環(huán)境和形象，有助于推動(dòng)我國(guó)的社會(huì)治理邁向現(xiàn)代化。但目前由于實(shí)踐較少，積累的經(jīng)驗(yàn)還不夠豐富，仍然處于摸著石頭過河的階段。而且由于房地產(chǎn)市場(chǎng)瞬息萬變，不乏渾水摸魚之徒制造騙局，普通民眾對(duì)相關(guān)信息難辨真?zhèn)?，加之政策風(fēng)險(xiǎn)的限制，一般情況下，業(yè)主居民也不敢輕易嘗試。如果缺乏政府的認(rèn)可和支持，短時(shí)間內(nèi)想推廣開來恐怕還有難度。

新事物取代舊事物的過程必然是一個(gè)不斷調(diào)整不斷完善的過程，過程中必然會(huì)有挫折、會(huì)有阻力，但不能就此因噎廢食。從當(dāng)前的探索狀況來看，自助模式具有傳統(tǒng)模式和現(xiàn)行模式所不具備的優(yōu)勢(shì)，對(duì)于解決拆遷改造的問題可行性較高，做好以下幾個(gè)方面的工作可能是進(jìn)一步發(fā)展和推廣的關(guān)鍵：

（1）搭建和完善業(yè)務(wù)交流洽談的平臺(tái)。業(yè)主需要一個(gè)權(quán)威的平臺(tái)發(fā)布其自助拆遷和合作建房的公告，并通過該平臺(tái)招募專業(yè)的經(jīng)理人運(yùn)營(yíng)業(yè)主共同出資成立的法人機(jī)構(gòu)，同時(shí)在平臺(tái)進(jìn)行招標(biāo)，選擇具體執(zhí)行該項(xiàng)目的開發(fā)商、設(shè)計(jì)院、建筑公司和監(jiān)理公司，更完善的狀態(tài)是還能跟政府在該平臺(tái)交流并辦理相關(guān)審批手續(xù)。

（2）培養(yǎng)專業(yè)的經(jīng)理人。業(yè)主雖然成立了公司，但他們對(duì)拆遷改造的一套流程并不熟悉。從拆遷申請(qǐng)到項(xiàng)目落地，都需要專業(yè)人士進(jìn)行運(yùn)作，該經(jīng)理人需要懂得系統(tǒng)的金融、建筑、規(guī)劃、工程管理等相關(guān)知識(shí)，能對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行全方位把控，否則該項(xiàng)目的建設(shè)將難以為繼。若該模式能順利推廣，可以預(yù)見拆遷改造經(jīng)理人將來很可能成為一項(xiàng)收入可觀的職業(yè)。

（3）獲取政府的認(rèn)可和支持。2011年在“城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)管理工作”聯(lián)組會(huì)議上，時(shí)任住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新表示合作建房仍然需要研究[10]。相關(guān)研究表明，自助拆遷改造模式只有獲得政府及相關(guān)部門的認(rèn)可和支持才能有效地發(fā)揮作用。政府的政策支持能推動(dòng)該模式的終極推廣[12]。

（4）制定配套的法律法規(guī)。因?yàn)樽灾Ｊ侥壳斑€處于探索過程中，形式上雖然并不違法，但也沒有得到法律法規(guī)的認(rèn)可和保障。關(guān)于該模式中的稅收、交易定價(jià)以及各單位與業(yè)主之間的關(guān)系等問題相關(guān)法律法規(guī)中也沒明確的規(guī)定。這是該模式推廣過程中的一大阻礙。

2014年國(guó)務(wù)院召開的第二次廉政工作會(huì)議上，李克強(qiáng)總理指出：對(duì)市場(chǎng)主體而言，“法無禁止即可為”，這是對(duì)制度改革和模式創(chuàng)新的莫大鼓勵(lì)。同時(shí)政府應(yīng)多一些寬容和鼓勵(lì)，為新模式的進(jìn)一步探索和完善提供試驗(yàn)的土壤?？梢钥紤]在國(guó)內(nèi)設(shè)置若干個(gè)試點(diǎn)，相信通過不斷地探索與嘗試，自助模式必會(huì)逐步完善，也希望該模式在將來能順利推行并幫助破解困擾我國(guó)社會(huì)治理多年的拆遷改造困境。

注釋：

①當(dāng)家做主網(wǎng)（http://www.dangjiazuozhu.com/）是全國(guó)首家民意征集及拆遷投資的第三方網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，現(xiàn)已覆蓋全國(guó)22個(gè)城市。

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（責(zé)任編輯：盧小文）

Analysis and Discussion on a Mode of Self-serviced Demolition and Transformation Dominated by Former Property Owners in Old Town Transformation

Fang Bin,Zhang Ting,Ge Yousong

The demolition and transformation of community are of concern to the property owners.In former modes,property developers make alliances with governments to seek profit for themselves,putting property owners in a passive and weak position.Property owners’ hostile emotions and behaviors push the work of demolition and transformation in a dilemma due to the lack of full guarantee of their interests.After plenty of conflicts and practices,a self-serviced mode of demolition and transformation dominated by property owners has been developed to deal with these problems.In order to understand the dilemma of demolition and transformation and to discuss the feasibility of the self-serviced mode,the authors summarize the benefits and popularization barriers of self-serviced mode by comparing with the traditional mode,the current mode and the self-serviced mode.It is suggested that the self-serviced demolition and transformation mode consisting of self-demolition and property owners’ cooperative house-building is an effective solution to the dilemma of demolition and transformation.Finally,some prospects for the mode’s popularization are provided.

property owners; community; self-serviced demolition and transformation;property owners’ cooperative house-building

TU984

10.3969/j.issn.1674-7178.2017.05.008

方彬，助理規(guī)劃師，南京大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院碩士研究生，主要研究方向：城市規(guī)劃與土地利用。張婷，南京大學(xué)法學(xué)院碩士研究生，主要研究方向：經(jīng)濟(jì)刑法。葛幼松，南京大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院副教授，碩士生導(dǎo)師，主要研究方向：土地經(jīng)濟(jì)與城市規(guī)劃。