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    對投資性房地產會計處理問題的分析

    2017-10-19 04:40:45白東旭
    企業(yè)文化 2017年29期
    關鍵詞:投資性會計處理房地產

    白東旭

    摘要:隨著社會經濟不斷發(fā)展,企業(yè)之間的競爭愈發(fā)激烈,其中房地產作為資產的組成部分,其自身價值越來越高,成為企業(yè)投資選擇的一部分。房地產市場異?;钴S,持有房地產能夠用于自身管理和銷售,且能夠從中賺取租金、增值收益。為了規(guī)范房地產投資會計處理,財政部門頒布有關準則,專門對企業(yè)進行房地產投資業(yè)務予以規(guī)范,做到有據可依。文章初步了解投資性房地產概念及其會計處理現狀,分析投資性房地產會計處理存在的問題,并在此基礎上提出相應的解決對策。

    關鍵詞:投資性;房地產;會計處理;問題

    現如今,我國正處于市場經濟轉型階段,會計在企業(yè)發(fā)展中的重要地位逐漸上升。但企業(yè)會計核算中,往往將投資性房地產視為普通固定、無形資產,采用折舊、攤銷方法實現對房地產價值的轉移,難以充分體現出資產的實際價值,且無法反映出企業(yè)的利潤與經營現狀,存在諸多不合理之處。因此加強對投資性房地產會計實踐進行針對性處理,能夠為管理者提供可靠信息,為企業(yè)決策提供科學依據。

    一、投資性房地產概述

    所謂投資性房地產,是指賺取租金、資本增值,或者兼有的房地產。在實踐中,投資性房地產可用于單獨計量、出售。以往,我們習慣將此類房產視為固定資產,按照其使用年限進行提取折舊處理。但是按照該方式,無法反映房產實際價值,特別是經過多年發(fā)展和實踐,其市場價值遠超過賬面價值。加上房地產投資涉及金額較大、且周期長,兼具高風險和高收益特點。基于此,將投資性房地產視為一般固定資產處理并不科學。

    一直以來,由于會計工作迫切需要將投資性房產從固定資產中分離出來,實現對其獨立性處理,對此2006年,國家頒布第3號準則,對投資性房地產公允價值進行了調整,按照國際準則執(zhí)行,有利于幫助投資者能夠進行國內與國際比較。與此同時,增加了資產增值信息的透明度,幫助企業(yè)更好地參與到資本市場競爭。公允價值計算與企業(yè)具體情況相符,其中成本法計量,雖然能夠按照攤銷處理,以此來減少企業(yè)賬面利潤,但其能夠將房產實際價值保留在企業(yè)內部,切實保障投資者經濟利益。

    二、投資性房地產會計處理問題

    (一)公允計量問題

    一直以來,公允計量問題都是此類會計處理的難點。目前,很多企業(yè)在會計核算中都采用公允價值核算模式,將模式下的收益納入到利潤總額當中,但在實際核算中,卻無法產生對應的效果。簡單來說,運用該模式無法為企業(yè)創(chuàng)造更多的發(fā)展機會,還會適得其反,影響財務報表[1]。對于經濟成本的計算,受到市場經濟的影響,人力資本持續(xù)增加,導致會計信息不準確,在很大程度上降低了會計工作質量。

    (二)轉換計量問題

    目前,此類房產中轉換計量問題普遍存在,制約企業(yè)進一步發(fā)展。如企業(yè)將公允價值作為基礎進行計算時,如果出現價值小于賬目價值,會視為當期損益,納入到具體科目當中。在此基礎上會影響會計核算整體效率,且對核算工作構成了一定負面影響。

    (三)范圍問題

    投資性房地產主要有三類,但每類都存在歧義,容易讓人產生誤解。土地使用權屬于無形資產,決定了其不能夠出租。如果土地使用權已經出租,或者已經出租的房產租賃期已滿,那么其仍然可以作為投資性房地產。由于范圍界定不明確,在很大程度上增加了會計處理難度。

    (四)監(jiān)督機制不完善

    當前,投資性房產缺少完善監(jiān)督機制,使得會計核算無法有序開展,且影響核損準確性。如在記賬登記、月結工作當中,缺少有效內部控制,在很大程度上阻礙了企業(yè)進一步發(fā)展。綜上來看,作為房地產的一部分,投資性房產具有較強的特殊性,但針對其進行會計處理存在很多不合理之處,無法真實、有效地反映出其應用的價值。

    三、解決投資性房地產會計處理問題有效對策

    對于此類房產的會計處理具有復雜性特點,由于其在實踐中存在很多不足,如果不能夠盡快解決,勢必會影響其有效性發(fā)揮,故要從如下幾個方面加以調整。

    (一)增強公允價值可信度

    新準則實施中,公允價值是其中難點。所謂公允價值,是在公平交易環(huán)境下,了解情況的當事人自愿進行資產交換的金額[2]。由于房產所處的地理位置、結構不同,決定了其自身具有獨特性,從而判斷其價格存在較大差別。因此只有明確公允價值,才能夠確保會計處理科學、合理。為了確保公允價值獲得準確,可以采用市場比較法、收益法。其中市場比較法,是需要估價房地產,與近期交易類似房產進行比較,對成交價格予以修正的方法。其理論依舊是房地產交易中的替代原理,但需要大量類似房產交易做依據,否則難以適用該方法,存在一定局限性。收益法,是求得估價房地產后的正常收益,按照既定的資本化率,對其累加處理,以此來確定合理價值的方法。該方法建立在于其原理基礎之上,不適合在自用房地產當中。

    為了確保公允價值具有可信度,要建立一套完善的評估體系[3]。第3號準則并未針對投資性房地產予以明確,但由于該準確與國際準則相銜接,故可以參考國際準則40條,明確規(guī)定我國投資性房產公允價值。不僅如此,還要建立一支高素質房地產評估隊伍,確保評估師持證上崗,強調評估專業(yè)性,加大監(jiān)督力度,避免舞弊和虛假評估現象的出現。

    (二)完善計量方式

    針對投資性房地產的計量處理,可以采用初始和后續(xù)兩種方式。針對前者而言,可以使用成本計量模式,明確規(guī)定外購、自行建造等獲取的初始計量。而后者,則要針對房地產實際情況合理選擇計量模式,此時不需要再對計量情況予以攤銷,值得注意的是,一旦選擇了計量模式,便不可以隨意變更,以確保會計信息真實、準確性。

    (三)界定房產范圍

    國際準則對于投資性房地產的確認條件非常明確,且以案例形式予以說明,能夠為會計實務提供科學依據。相比之下,國內準則對于投資性房地產的界定過于簡單和模糊,極有可能會針對同一情況,判斷出不同的結果,影響會計信息質量。究其根本是我國融資租賃多為不動產,而不動產融資租賃偏少。在國際準則當中,將以融資租賃、經營租賃等方式的房地產,均劃入到投資性房產中,我國卻沒有這么做。我國市場經濟發(fā)展速度飛快,為房地產行業(yè)發(fā)展帶來了更多發(fā)展契機。故要盡快界定此類房產范圍,將這兩項房產都納入其中,為會計事務提供支持。

    (四)加強會計核算監(jiān)督

    基于公平原則,為了避免企業(yè)選擇對自己有利的計量手段,要盡可能完善監(jiān)督機制、內部控制機制,確保公允價值各級次計量能夠有效實施。同時在某種程度上來說,要接受有關部門監(jiān)督,確保監(jiān)督工作落實到實處,具體流程如圖1。

    圖1 監(jiān)督流程

    投資性房地產企業(yè)針對公允價值的信息披露,還要積極參考會計信息。如今,一些企業(yè)高層管理者缺少理性知識,導致公允價值波動較大。因此要盡快完善信息披露制度,借鑒稅務會計信息披露制度,提高納稅信息透明度[4]。目前,財務報告中涉及的納稅信息,僅限制在部分納稅數據當中,缺少統一的數據計算方法和過程,披露的信息不夠全面,與預期所要達到的透明度存在一定距離。因此要將該項工作提升到制度層面上,以強制性手段增強企業(yè)會計信息披露,從而反映企業(yè)當前生產經營現狀。

    (五)完善會計標準

    新準則的出臺是為了反映該部分資產真實價值,為使用者提供科學依據。但企業(yè)基于自身經濟效益考慮,會選擇計價模式,并不愿意嘗試新的計量方法。對此,我國有關部門要引導企業(yè)在實踐中,堅持合理原則,考慮企業(yè)經濟業(yè)績、指標等,而非第3號準則設置的客觀條件,從房地產交易場所獲取同類信息,確保會計實務能夠得到有效執(zhí)行,同時在稅收政策方面,考慮可能會對企業(yè)產生的影響,做到前瞻性,從而更好地引導企業(yè)實施新準則。

    四、結論

    根據上文所述,隨著社會經濟不斷發(fā)展,投資性房地產會計處理作為一項基礎性工作,高效的會計準確,能夠真實反映企業(yè)經營狀況,且能夠提高自身競爭力。但受到諸多因素的影響,對于此類房產的會計處理存在很多不合理之處,嚴重阻礙了其健康發(fā)展?;诖?,面對經濟發(fā)展新形勢,我們要積極做出調整,增強公允價值可信度,選擇合理的公允價值判斷方法,同時,還要完善計量方式,合理界定房產范圍,盡快與國際準則相銜接,為投資者更好地進行國內、國際比較提供支持。不僅如此,我們完善會計標準,為會計實務提供制度依據,從而推動此類房產在市場競爭中獲得長足發(fā)展。

    參考文獻:

    [1]董太輝.目前房地產形勢下探討投資性房地產有關會計處理問題[J].現代商業(yè),2013(03):249-250.

    [2]李丹.淺析投資性房地產處置時的會計處理及對財務報表的影響[J].財會研究,2013(05):51-52.

    [3]黃莉.房地產開發(fā)企業(yè)投資性房地產以公允價值模式進行后續(xù)計量的會計處理分析[J].中國管理信息化,2012(06):9-10.

    [4]賈楠.淺析《企業(yè)會計準則第39號——公允價值計量》對估值技術及披露的影響——基于投資性房地產分析[J].知識經濟,2015(11):116.

    (作者單位:沈陽市房地產拍賣行有限公司)

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