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    淺析水庫淹沒工礦及工商企業(yè)補(bǔ)償評(píng)估方法研究

    2017-10-19 18:10蔡毅
    水能經(jīng)濟(jì) 2017年8期

    蔡毅

    【摘要】本文簡述了受淹工礦及工商企業(yè)補(bǔ)償評(píng)估特點(diǎn)及必要性,闡述受淹固定資產(chǎn)評(píng)估依據(jù)、范圍、標(biāo)準(zhǔn)、方法及費(fèi)用構(gòu)成,分析例舉國內(nèi)典型實(shí)際工程評(píng)估案例,謹(jǐn)供參考。

    【關(guān)鍵詞】受淹;工礦及工商企業(yè);補(bǔ)償評(píng)估

    1、 受淹工礦及工商企業(yè)補(bǔ)償評(píng)估特點(diǎn)及必要性

    1.1水庫淹沒處理中工礦及工商企業(yè)范疇

    企業(yè)是指一切從事生產(chǎn)經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的經(jīng)濟(jì)組織。按通常的說法,凡在國家各級(jí)工商管理機(jī)構(gòu)注冊(cè),辦理營業(yè)執(zhí)照的經(jīng)濟(jì)組織,都屬企業(yè)單位范疇。受庫區(qū)常見受淹企業(yè)有工礦及工商企業(yè),一般是指直接從事產(chǎn)品生產(chǎn)、流通和服務(wù)等物質(zhì)活動(dòng),并具有相當(dāng)規(guī)模的機(jī)器設(shè)備和專用設(shè)施進(jìn)行工業(yè)化生產(chǎn)、流通及服務(wù)等機(jī)構(gòu)實(shí)體。

    1.2補(bǔ)償評(píng)估特點(diǎn)

    受淹工礦及工商企業(yè)補(bǔ)償評(píng)估是根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估理論,在水庫淹沒處理基礎(chǔ)上發(fā)展起來的一門估價(jià)技術(shù),與通常進(jìn)行的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易為目的和以清產(chǎn)核資為目標(biāo)的資產(chǎn)業(yè)務(wù)存在較大差異,是一項(xiàng)特殊的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。其補(bǔ)償評(píng)估具有以下鮮明的自特點(diǎn):

    1.2.1現(xiàn)實(shí)性

    現(xiàn)實(shí)性是指按規(guī)定時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)實(shí)際狀況對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。它包括三層含義:其一,規(guī)定時(shí)點(diǎn)是國家對(duì)該項(xiàng)目建設(shè)批準(zhǔn)文件所規(guī)定的,如涔天河庫區(qū)納入淹沒處理的資產(chǎn)及特性,以淹沒調(diào)查時(shí)限以《關(guān)于禁止在涔天河水庫擴(kuò)建工程淹沒區(qū)和樞紐工程施工區(qū)新增建設(shè)項(xiàng)目和遷入人口的通告》(湘政函〔2009〕108號(hào))批準(zhǔn)的2009年6月1日狀況為準(zhǔn)。其二,強(qiáng)調(diào)客觀存在,如賬外資產(chǎn),雖然企業(yè)固定資產(chǎn)賬面上沒有,但實(shí)物客觀存在,就應(yīng)納入評(píng)估范圍。有些資產(chǎn)雖然賬面上有,但實(shí)際不存在或已報(bào)廢不應(yīng)納入評(píng)估范圍。其三,補(bǔ)償涉及的資產(chǎn),強(qiáng)調(diào)的是其實(shí)物屬性。

    1.2.2政策性

    受淹沒工礦及工商企業(yè)補(bǔ)償評(píng)估是對(duì)受淹沒工礦企業(yè)固定資產(chǎn)在搬遷、改建中的投資和相應(yīng)損失價(jià)值量化的評(píng)估,不存在產(chǎn)權(quán)交易,它受水利水電工程水庫淹沒處理政策(包括限制政策和優(yōu)惠政策)的約束。

    受淹工礦及工商企業(yè)補(bǔ)償評(píng)估以受淹的固定資產(chǎn)的特性和補(bǔ)償處理方式為基礎(chǔ),按恢復(fù)原規(guī)模、原標(biāo)準(zhǔn)和原有生產(chǎn)能力的補(bǔ)償原則,綜合考慮該企業(yè)恢復(fù)重建成本與其直接經(jīng)濟(jì)損失,評(píng)估在規(guī)定價(jià)格時(shí)點(diǎn)的價(jià)值量。

    由于補(bǔ)償評(píng)估的政策性,因而決定了補(bǔ)償評(píng)估中的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)程序與方法都必須按國家規(guī)定執(zhí)行。估價(jià)結(jié)果的確認(rèn)等,也與一般以產(chǎn)權(quán)交易為目的評(píng)估存在明顯區(qū)別。

    1.2.3模擬性

    受淹工工礦及工商企業(yè)補(bǔ)償評(píng)估按原規(guī)模、原標(biāo)準(zhǔn)恢復(fù)原有生產(chǎn)能力的補(bǔ)償評(píng)估,具有一定的模擬性。模擬性是指按淹沒資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)狀況特征,模擬復(fù)建條件,按現(xiàn)場價(jià)格考慮易地續(xù)用前提條件計(jì)算補(bǔ)償價(jià)格。評(píng)估結(jié)果是對(duì)現(xiàn)實(shí)資產(chǎn)勘察、鑒定縮合分析后的結(jié)論,而不是在設(shè)計(jì)定議條件下計(jì)算出來的。因此,評(píng)估價(jià)值是一種“模似價(jià)值”。

    1.2.4較高的技術(shù)性和專業(yè)性

    補(bǔ)償評(píng)估依據(jù)來自于對(duì)現(xiàn)存的被評(píng)固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)和停產(chǎn)損失的技術(shù)勘察、鑒定取證、分析、判斷。補(bǔ)償評(píng)估涉及許多專業(yè)知識(shí),如工程技術(shù)、會(huì)計(jì)學(xué)、市場學(xué)等;評(píng)估人員不僅要掌握資產(chǎn)評(píng)估的理論與方法,更重要的是還必須熟悉水庫淹沒處理政策和規(guī)范。

    2、受淹工礦企業(yè)固定資產(chǎn)補(bǔ)償評(píng)估范圍與補(bǔ)償投資構(gòu)成

    2.1受淹工礦及工商企業(yè)補(bǔ)償評(píng)估范圍所確定依據(jù)

    水庫淹沒區(qū)是由水為淹沒處理設(shè)計(jì)洪水標(biāo)準(zhǔn)確定的。全國近期實(shí)施庫區(qū)企業(yè)確定淹沒處理設(shè)計(jì)洪水標(biāo)準(zhǔn)為,中小型企業(yè)和大型企業(yè)附屬設(shè)施為20年一遇,大型企業(yè)的主要車間為100年一遇。

    水庫淹沒影響區(qū)范圍則是根據(jù)庫區(qū)地質(zhì)勘察依據(jù)規(guī)范所確定水庫淹沒影響區(qū)。

    2.2受淹工礦及工商企業(yè)固定資產(chǎn)補(bǔ)償評(píng)估范圍

    由于各受淹企業(yè)淹沒及影響程度不同,相應(yīng)的固定資產(chǎn)評(píng)估范圍也不同。全部或絕大部分在淹沒處理線內(nèi)的企業(yè)稱全淹企業(yè),部分廠區(qū)或僅次要車間受淹沒企業(yè)稱局部受淹企業(yè)。庫區(qū)工礦及工商企業(yè)淹沒處理規(guī)劃方案評(píng)估范圍:

    (1)全部受淹工礦及工商企業(yè),則對(duì)其全部固定資產(chǎn)搬遷及相應(yīng)損失進(jìn)行補(bǔ)償評(píng)估。

    (2)主要車間受淹的工礦及工商企業(yè),若規(guī)劃確定為異地全遷,則對(duì)其全部固定資產(chǎn)的搬遷和相應(yīng)損失進(jìn)行補(bǔ)償評(píng)估;若規(guī)劃方案為原地后靠改建遷建,或僅對(duì)受淹的一部分異地遷建,則只對(duì)受淹固定資產(chǎn)及相應(yīng)損失進(jìn)行補(bǔ)償評(píng)估。

    (3)局部受淹沒或附屬設(shè)施受淹的工礦及工商企業(yè),則只對(duì)淹沒線以下的固定資產(chǎn)及相應(yīng)損失進(jìn)行補(bǔ)償評(píng)估。

    2.3受淹工礦及工商企業(yè)固定資產(chǎn)補(bǔ)償評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)及方法

    在水利水電工程水庫淹沒處理中,受淹工礦及工商企業(yè)固定資產(chǎn)補(bǔ)償評(píng)估方法,根據(jù)其評(píng)估目的主要采用重置成本法進(jìn)行。重置成本法中也稱重置凈價(jià)或重估凈值,考慮了實(shí)體性貶值、功能性貶值及經(jīng)濟(jì)性貶值。受淹企業(yè)補(bǔ)償評(píng)估,根據(jù)水庫淹沒處理原則,補(bǔ)償費(fèi)中不扣除固定資產(chǎn)各項(xiàng)貶值因素。

    受淹沒工礦及工商企業(yè)評(píng)估計(jì)算公式為:資產(chǎn)評(píng)估值=全新重置成本

    受淹沒工礦及工商企業(yè)根據(jù)個(gè)體情況有時(shí)也采用收益現(xiàn)場法、現(xiàn)場市價(jià)法和清算價(jià)格法以及別的資產(chǎn)評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。

    2.4受淹工礦及工商企業(yè)固定資產(chǎn)補(bǔ)償評(píng)估費(fèi)用構(gòu)成

    水利水電工程受淹工礦及工商企業(yè)遷建補(bǔ)償費(fèi)由固定資產(chǎn)復(fù)建補(bǔ)償費(fèi)或搬遷補(bǔ)償費(fèi)、實(shí)物形態(tài)流動(dòng)資產(chǎn)搬運(yùn)補(bǔ)償費(fèi)、遷建期停產(chǎn)損失費(fèi)、土地征用及場地平整補(bǔ)償費(fèi)和其他補(bǔ)償費(fèi)5部分構(gòu)成。計(jì)算公式如下:

    受淹沒工礦及工商企業(yè)遷建補(bǔ)償費(fèi)=固定資產(chǎn)復(fù)建或搬遷補(bǔ)償費(fèi)+有形流動(dòng)資產(chǎn)搬遷補(bǔ)償費(fèi)+遷建期停產(chǎn)損失補(bǔ)償費(fèi)+土地征用及場地補(bǔ)償費(fèi)+其他項(xiàng)目補(bǔ)償費(fèi)。

    3、受淹工礦及工商企業(yè)資產(chǎn)補(bǔ)償評(píng)估

    3.1受淹工礦及工商企業(yè)固定資產(chǎn)復(fù)建或搬遷補(bǔ)償費(fèi)

    固定資產(chǎn)主要包括房屋及附屬建筑物、設(shè)施和設(shè)備等三項(xiàng)。復(fù)建或搬遷補(bǔ)償費(fèi)為該三項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)之和。計(jì)算公式如下:

    固定資產(chǎn)復(fù)建或搬遷補(bǔ)償費(fèi) = 房屋及附屬建筑物復(fù)建補(bǔ)償費(fèi)+設(shè)施及構(gòu)筑物復(fù)建補(bǔ)償費(fèi)+可搬遷設(shè)備搬遷和安裝補(bǔ)償費(fèi)+不可搬遷設(shè)備重置費(fèi)。

    3.1.1房屋及附屬設(shè)施補(bǔ)償評(píng)估

    在水庫淹沒處理中,受淹沒房屋一般按按用途和承重結(jié)構(gòu)材質(zhì)分類。房屋按用途分生產(chǎn)、生活、附屬建筑等類別;按結(jié)構(gòu)材質(zhì)分鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、土木結(jié)構(gòu)等類型。房屋及附屬建筑物按重置成本補(bǔ)償,計(jì)算公式如下:

    房屋(附屬建筑物)補(bǔ)償費(fèi)=房屋(附屬建筑物)重置成本

    房屋補(bǔ)償價(jià)格構(gòu)成:

    房屋補(bǔ)償價(jià)格=房屋建筑工程費(fèi)+裝修+附屬設(shè)施

    房屋建筑造價(jià)=直接工程費(fèi)+間接費(fèi)+利潤+稅金

    房屋評(píng)估計(jì)價(jià)時(shí),需注意評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格水平與水庫淹沒處理投資概算一致,因淹沒處特點(diǎn)和補(bǔ)償房屋標(biāo)準(zhǔn)的差異,并非所有的間接費(fèi)均要計(jì)取。補(bǔ)償價(jià)格構(gòu)成不含以下因素:1)土地補(bǔ)償費(fèi)單獨(dú)計(jì)列,按統(tǒng)一補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算,不隨受淹工礦及工商企業(yè)補(bǔ)償價(jià)格計(jì)列。2)不計(jì)列建設(shè)期資金利息。3)房屋建設(shè)工程中城市規(guī)劃管理費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等,在房屋補(bǔ)償時(shí),不再考慮這部分費(fèi)用。4)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi),按規(guī)定統(tǒng)一計(jì)列,不包括在房屋補(bǔ)償費(fèi)之內(nèi)。

    5)對(duì)淹沒房屋中安裝的電梯、空調(diào)、高檔燈具等可搬遷附屬設(shè)備,列入設(shè)備類評(píng)估;屋內(nèi)獨(dú)立發(fā)揮作用的電話、天然氣配套設(shè)施等附屬設(shè)施,列入設(shè)施類獨(dú)補(bǔ)償;不列入房屋補(bǔ)償投資中。

    3.1.2設(shè)施及構(gòu)筑物補(bǔ)償費(fèi)

    工礦及工商企業(yè)設(shè)施包括給水塔、水池、上下水道;碼頭、梯道、堤壩、船塢、貨場、錨墩、浮筒錨、礦井坑道、料場、道路、圍墻、煙囪、照明、電力線路、蒸汽、煤氣、石油輸送管道等。確定要遷建的設(shè)施及構(gòu)筑物,按重置成本補(bǔ)償,計(jì)算公式如下:

    設(shè)施(構(gòu)筑物)補(bǔ)償費(fèi) = 設(shè)施(構(gòu)筑物)重置成本。

    設(shè)施補(bǔ)償評(píng)估特點(diǎn):1)涉及面廣,類別、數(shù)量繁多,接工作量大;2)在形體、結(jié)構(gòu)、材質(zhì)等方面具有多樣性;3)設(shè)施中的隱蔽工程量很難精確核定;4)有些特殊設(shè)施的補(bǔ)償還要考慮其收益能力。

    隱蔽工程難以精確核定,例如加油站油罐及輸油管線設(shè)施均隱蔽在地下,設(shè)施的間墻、管涵、設(shè)備基礎(chǔ)等容易漏項(xiàng),且工程量的計(jì)量難確定,例如井巷工程布置在地下,固定資產(chǎn)實(shí)物量不易測量,估量工程量同實(shí)際容易出現(xiàn)較大差異。部分特殊設(shè)施的補(bǔ)償,僅考慮設(shè)施本身的建筑成本是不全面的,還應(yīng)考慮其成本之外的價(jià)值。如制酒企業(yè)的酒窖,在補(bǔ)償評(píng)估時(shí),除考慮建造成本之外,還應(yīng)考慮老酒窖與新酒窯產(chǎn)品質(zhì)量差異的補(bǔ)償。

    3.1.3設(shè)備補(bǔ)償費(fèi)

    在受淹工礦及工商企業(yè)遷建中,按恢復(fù)設(shè)備能力分為可搬遷設(shè)備、不可搬遷設(shè)備(含可搬遷不可用的設(shè)備)和運(yùn)輸工具。其一般補(bǔ)償原則如下:

    ①不可搬遷設(shè)備(及可搬遷不可用的設(shè)備)按重置成本補(bǔ)償;

    ②可搬遷設(shè)備按設(shè)備的拆卸、包裝、運(yùn)輸、安裝、測試、調(diào)試費(fèi)用加有關(guān)損失費(fèi)補(bǔ)償;

    ③對(duì)有自行能力的拖拉機(jī)、汽車、船舶、挖掘機(jī)等,不計(jì)算搬遷補(bǔ)償。

    對(duì)需要按重置價(jià)補(bǔ)償?shù)脑O(shè)備是否考慮成新率,在我國已建、在建項(xiàng)目補(bǔ)償方式不一,如四川岷江航電三座電站對(duì)于重置價(jià)補(bǔ)償設(shè)備統(tǒng)一考慮成新率;現(xiàn)實(shí)施湖南涔天河電站對(duì)于遷建補(bǔ)償電站按重置價(jià)補(bǔ)償,對(duì)于貨幣補(bǔ)償方案的設(shè)備按變現(xiàn)損失補(bǔ)償原則計(jì)算,即考慮了成新率。

    3.2受淹工礦及工商企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)補(bǔ)償評(píng)估

    受淹工礦及工商企業(yè)遷建補(bǔ)償只涉及實(shí)物形態(tài)流動(dòng)資產(chǎn)(存貨)。受淹工礦及工商企業(yè)實(shí)物形態(tài)流動(dòng)資產(chǎn)搬運(yùn)補(bǔ)償費(fèi),主要指受淹沒存貨的搬運(yùn)補(bǔ)償費(fèi)。存貨包括產(chǎn)成品、在制品、半成品以及各類原材料、燃料、包裝物、低值易耗品以及一些備品備件??煞譃槿缦?類:1)原材料、燃料、庫存商品;2)在制品、自制關(guān)成品、產(chǎn)成品;3)包裝物、低值易耗口。

    實(shí)物形態(tài)流動(dòng)資產(chǎn)搬遷補(bǔ)償:

    實(shí)物形態(tài)流動(dòng)資產(chǎn)搬遷補(bǔ)償費(fèi)=核定賬面價(jià)值×搬遷運(yùn)輸費(fèi)率

    3.3受淹工礦及工商企業(yè)停產(chǎn)損失補(bǔ)償評(píng)估

    搬遷必然要導(dǎo)致企業(yè)或長或短、或全部或局部停產(chǎn),若停產(chǎn)就有停產(chǎn)損失。受淹工工礦及工商企業(yè)的搬遷是非自愿搬遷,是被動(dòng)性搬遷,因此搬遷的停產(chǎn)損失應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償。計(jì)算停產(chǎn)損失補(bǔ)償評(píng)估企業(yè)應(yīng)具備的條件:1)淹沒影響性質(zhì)和程度;2)企業(yè)在搬遷前或評(píng)估基準(zhǔn)期前能正常生產(chǎn);3)搬遷方案合理(按規(guī)劃方案搬遷)。

    計(jì)算公式如下:

    停產(chǎn)損失補(bǔ)償費(fèi)=月均停產(chǎn)直接損失費(fèi)×合理停產(chǎn)期

    1)合理停產(chǎn)期的確定

    合理停產(chǎn)期是指不計(jì)遷建工廠的土建工程工期,以該企業(yè)可搬遷的主要設(shè)備按安裝調(diào)試前提條件具備的情況下,拆卸、包裝、運(yùn)輸、安裝、調(diào)試、等用時(shí)最長的時(shí)間,并適當(dāng)留有余地計(jì)算出的停產(chǎn)期。

    如涔天河電站庫區(qū)對(duì)于需聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)的大型工業(yè)企業(yè),以及資產(chǎn)或物資搬運(yùn)困難的企業(yè),停產(chǎn)搬遷時(shí)間采用6個(gè)月;對(duì)于不需聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)的工業(yè)企業(yè)停產(chǎn)搬遷時(shí)間采用3個(gè)月,對(duì)于搬遷設(shè)備拆卸、運(yùn)輸、安裝簡單的小型工業(yè)企業(yè)停產(chǎn)搬遷時(shí)間采用1個(gè)月。

    2)月均停產(chǎn)直接損失費(fèi)構(gòu)成

    月停產(chǎn)損失補(bǔ)償費(fèi)=(職工工資+職工福利費(fèi)+離退休人員經(jīng)費(fèi)+流動(dòng)資金貸款利息+企業(yè)留利+上交稅金+上交管理費(fèi)+行政管理費(fèi)+其他停產(chǎn)損失)/ 12月

    3.4受淹工礦及工商企業(yè)土地征用及場地平整補(bǔ)償費(fèi)

    受淹工礦及工商企業(yè)搬遷地點(diǎn),將根據(jù)企業(yè)性質(zhì)、規(guī)模以及淹沒影響程度,服從城鎮(zhèn)總體規(guī)劃的安排。在庫區(qū)淹沒處理中,工礦及工商企業(yè)補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算時(shí)執(zhí)行以下規(guī)定:

    1)隨集鎮(zhèn)遷建的受淹沒工礦及工商企業(yè),其征地、場地平整費(fèi)在城、集鎮(zhèn)遷建建設(shè)投資中統(tǒng)一安排,不再單獨(dú)安排征地和場地平整補(bǔ)償費(fèi),廠址和平場后的土地面積由新集鎮(zhèn)建設(shè)部門提供。

    2)在集鎮(zhèn)外的受淹工礦及工商企業(yè),如果遷入新集鎮(zhèn),則其人口和占地指標(biāo),將納入新城鎮(zhèn)一并統(tǒng)籌規(guī)劃。如果原是位于集鎮(zhèn)內(nèi)的企業(yè),因某種原因需在新集鎮(zhèn)之外建設(shè),將安排征地與場地平整補(bǔ)償費(fèi),則其人口及占地指標(biāo)從遷建城鎮(zhèn)相應(yīng)指標(biāo)中扣除。

    3)受淹工礦及工商企業(yè)遷建征地面積。受淹工礦及工商企業(yè)新址占地面積以淹沒實(shí)物指標(biāo)調(diào)查時(shí)登記的廠區(qū)面積為準(zhǔn)。

    4)受淹工礦及工商企業(yè)遷建土地的征用屬政府行為,原有土地和新址土地的價(jià)格中,可不考慮區(qū)位和地段變化因素。庫區(qū)移民工程建設(shè)用地為統(tǒng)價(jià)、統(tǒng)征、統(tǒng)用。

    3.5其它補(bǔ)償費(fèi)

    資源性生產(chǎn)資料的淹沒補(bǔ)償

    資源性生產(chǎn)資料如煤礦、鐵礦、石灰石礦、河沙、黏土礦等的淹沒補(bǔ)償是個(gè)很復(fù)雜的問題。對(duì)這些補(bǔ)淹沒的礦產(chǎn)企業(yè),可根據(jù)受淹資源的儲(chǔ)量、級(jí)別、等級(jí)、價(jià)值、重要笥和國家相關(guān)政策處一,給予合理補(bǔ)償。

    4、結(jié) 語

    對(duì)受淹工礦及工商企業(yè)的補(bǔ)償,我國的水庫淹沒處理政策中非常明確地規(guī)定,按原規(guī)模、原標(biāo)準(zhǔn)恢復(fù)重建的投資程列入工程概算。以上是近些年已實(shí)施和在建庫區(qū)企業(yè)搬遷實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)的合理評(píng)估理論和方法,是受淹沒工礦及工商企業(yè)補(bǔ)償評(píng)估投資進(jìn)行評(píng)估的一種較好辦法,能夠妥善處理好國家、地方、企業(yè)三者之間的利益,維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益。

    參考文獻(xiàn):

    [1]劉娟,《水利水電工程建設(shè)征地移民企業(yè)補(bǔ)償評(píng)估方法和水利水電工程建設(shè)移民綜合監(jiān)理工作程序與方法研究》水利發(fā)電2009

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