互聯(lián)網(wǎng)+對(duì)房地產(chǎn)甲供材分散招采的影響初探

郝俊

摘要：為了解決房地產(chǎn)公司甲供材分散招采中固有的金額小、流程繁、渠道窄、易腐敗、不透明等問(wèn)題，互聯(lián)網(wǎng)+時(shí)代的采購(gòu)平臺(tái)應(yīng)運(yùn)而生。其強(qiáng)大的資源整合能力，還為分散招采人員專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)的提高和職業(yè)道德的約束建立了良好的平臺(tái)基礎(chǔ)，為降低招采成本，拓寬招采渠道，規(guī)范招采市場(chǎng)提供了有力保障。

關(guān)鍵詞：互聯(lián)網(wǎng)+ 分散招采 采購(gòu)平臺(tái)

房地產(chǎn)公司甲供材招采中，招采金額占比重20%的零星項(xiàng)目，往往花費(fèi)招采人員80%的精力。金額雖小，項(xiàng)目繁多，招采流程等工作繁瑣。如何利用互聯(lián)網(wǎng)針對(duì)高頻次分散招采的甲供材，節(jié)省交易費(fèi)用；甲方如何才能充分了解技術(shù)和成本資料，當(dāng)面對(duì)供應(yīng)商時(shí)，甲方能擁有較強(qiáng)的主動(dòng)權(quán)和話(huà)語(yǔ)權(quán)；甲方如何才能不斷提高招采人員的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)道德，避免招采過(guò)程中的腐敗現(xiàn)象；如何節(jié)省交易時(shí)間，將更多的時(shí)間用于大金額集中招采的大型物資的招采研究。這些都是長(zhǎng)期困擾房地產(chǎn)企業(yè)招采人員并亟待解決的問(wèn)題。解決這些問(wèn)題，才能保障招采工作的效率和質(zhì)量。

一、甲供材分散招采的概念及適用范圍

（一）甲供材分散招采的概念

房地產(chǎn)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）甲供材指的是甲方供應(yīng)的建筑材料或者設(shè)備。甲供材的招采一般包括集中招采和分散招采兩種模式。大型房地產(chǎn)公司的集中招標(biāo)采購(gòu)的建筑材料或設(shè)備，一般價(jià)值高，重要程度高、產(chǎn)品要求高、保證供應(yīng)率要求高，同時(shí)又只能依靠少數(shù)供應(yīng)商供貨?；蛘呶镔Y價(jià)值特征不突出，但招采數(shù)量巨大、種類(lèi)多和規(guī)格多，容易形成規(guī)模效應(yīng)。一般和合作情況較好的供應(yīng)商簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，以便獲得相對(duì)穩(wěn)定的質(zhì)量和有優(yōu)勢(shì)的價(jià)格。

而對(duì)于總價(jià)較低、標(biāo)準(zhǔn)化程度低、供應(yīng)市場(chǎng)不成熟、技術(shù)復(fù)雜、新產(chǎn)品新技術(shù)或者個(gè)性化定制產(chǎn)品等集中招標(biāo)采購(gòu)之外的建筑材料或設(shè)備一般采用分散招采模式。

（二）甲供材分散招采的適用范圍

大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一般規(guī)定集中采購(gòu)的材料設(shè)備范圍，分散采購(gòu)的范圍由城市公司或者項(xiàng)目上自主確定。一般以下情況適用于分散招采。

1.材料設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)化程度低，總價(jià)較低。分散招采適用于標(biāo)準(zhǔn)化程度低、技術(shù)要求低或總價(jià)較低的建筑材料設(shè)備。優(yōu)勢(shì)在于這種招采針對(duì)具體部門(mén)、分部，響應(yīng)速度較快，更能適應(yīng)新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的快節(jié)奏。

2.材料設(shè)備的供應(yīng)市場(chǎng)不成熟，不易形成規(guī)模效應(yīng)。僅有個(gè)別項(xiàng)目采用的、或技術(shù)性復(fù)雜、供應(yīng)市場(chǎng)不成熟、差異較大的個(gè)性非標(biāo)材料設(shè)備也適合采用分散招采。

甲方很多產(chǎn)品都是第一次用，或者用過(guò)一次不再使用，比如某無(wú)錫公司某項(xiàng)目售樓部的海魚(yú)缸。當(dāng)時(shí)無(wú)錫市場(chǎng)只有一家做海魚(yú)養(yǎng)殖，并可以定做海魚(yú)缸的廠家，不存在規(guī)模效應(yīng)，也沒(méi)辦法標(biāo)準(zhǔn)化。如果該樓盤(pán)展示效果好，可能會(huì)得到其他同類(lèi)別項(xiàng)目的效仿。

3.引進(jìn)新產(chǎn)品和新技術(shù)。除了個(gè)性化產(chǎn)品，新產(chǎn)品和新技術(shù)的引用也無(wú)法開(kāi)展大面積集中招采，往往也是在試用或者展示效果良好的情況下，會(huì)在城市公司或者區(qū)域公司甚至全國(guó)范圍內(nèi)推廣。

一般企業(yè)經(jīng)常列入分散招采范圍的建筑材料設(shè)備有：

新型建筑材料設(shè)備或施工中不常使用的物資，如預(yù)應(yīng)力鋼絞線(xiàn)、新型防水卷材、展示區(qū)大型喬木、地方臨時(shí)供應(yīng)的小苗、辦公物品、樣板房軟裝，以及新產(chǎn)品、新技術(shù)、個(gè)性定制產(chǎn)品等。

二、甲供材分散招采的常規(guī)做法及弊端：

（一）采購(gòu)人員親自到供應(yīng)商處采購(gòu)

例如苗木招采，包括喬木、灌木、草花、草皮等。由于大型喬木等往往用于示范區(qū)、展示區(qū)或小區(qū)中央景觀帶，為了提升小區(qū)檔次，對(duì)其品種、樹(shù)齡、胸徑、冠幅要求比較高，最重要的是有漂亮的樹(shù)形。為了達(dá)到預(yù)期展示效果，招采人員除了對(duì)常規(guī)苗圃考察尋覓，往往需要深入山區(qū)找樹(shù)。這種零星招采效果大于一切。特別是中央景觀區(qū)的幾棵大樹(shù)，招采人員考察確定后還無(wú)法直接購(gòu)買(mǎi)，經(jīng)常需要項(xiàng)目所在地地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人親自去看效果才能確定購(gòu)買(mǎi)，進(jìn)而運(yùn)輸、移栽。此時(shí)的招采成本往往巨大。

此種采購(gòu)方式的弊端主要有：

1.對(duì)供應(yīng)商的選擇余地小，無(wú)法進(jìn)行深入評(píng)估，控制能力弱，甲方很被動(dòng)。由于貨源的特殊性和緊俏性，供應(yīng)商往往要求甲方先付現(xiàn)金才允許移栽。此時(shí)合同格式都不能采用甲方的固定格式，針對(duì)付款、維保等條款，要根據(jù)供應(yīng)商意見(jiàn)調(diào)整。

2.價(jià)格波動(dòng)大，采購(gòu)人員腐敗現(xiàn)象頻發(fā)。采購(gòu)的商品不具有普遍性，樹(shù)形不同，即使胸徑相同，樹(shù)齡相同，價(jià)格都會(huì)相差很多。某重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司苗木采購(gòu)員采購(gòu)行道樹(shù)，合同價(jià)為8000一棵，共計(jì)1000棵，合同金額為800萬(wàn)元。第二年由于非供應(yīng)商原因部分樹(shù)木死亡，通過(guò)甲方開(kāi)具變更單的方式，由供應(yīng)商補(bǔ)齊死亡的10棵同等規(guī)格行道樹(shù)。該供應(yīng)商預(yù)算員（原簽合同的預(yù)算人員已經(jīng)離職，現(xiàn)預(yù)算員為新員工）根據(jù)實(shí)際情況，報(bào)價(jià)800元一棵。甲方審核時(shí)，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)報(bào)價(jià)800元一棵和原合同價(jià)存在巨大的差距。經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，甲方苗木采購(gòu)人員和供應(yīng)商原預(yù)算人員聯(lián)合作假，并收取回扣100萬(wàn)元。在集團(tuán)審計(jì)監(jiān)察、城市公司財(cái)務(wù)、城市公司成本系統(tǒng)審計(jì)、集團(tuán)成本系統(tǒng)審計(jì)等多重審計(jì)情況下，仍然無(wú)法避免此類(lèi)事件頻發(fā)。

3.采購(gòu)物資質(zhì)量受制于采購(gòu)人員的業(yè)務(wù)水平。采購(gòu)人員本人的人脈資源和其采購(gòu)渠道直接相關(guān)，采購(gòu)渠道和過(guò)程不透明。

4.采購(gòu)成本巨大。這種分散采購(gòu)的甲供材量非常少，但是非常重要，傳統(tǒng)情況下，在確定供應(yīng)商之前必須進(jìn)行考察，考察一般包括設(shè)計(jì)部門(mén)相關(guān)人員，成本招采部門(mén)相關(guān)人員，工程部門(mén)相關(guān)人員甚至審計(jì)部門(mén)相關(guān)人員，除了其他方面，單純考察成本已經(jīng)非常高。

（二）供應(yīng)商根據(jù)甲方要求隨時(shí)供貨

再以苗木招采為例，小苗的招采可以通過(guò)考察，在項(xiàng)目所在地附近確定幾個(gè)固定的供應(yīng)商。除了正常的維護(hù)保養(yǎng)，由于季節(jié)、開(kāi)盤(pán)節(jié)點(diǎn)、交房節(jié)點(diǎn)、甚至大型節(jié)假日的影響，招采數(shù)量和品種等跟隨市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略走，招采數(shù)量和品種往往比較零星。特別是在2015年和2016年房?jī)r(jià)上漲厲害的時(shí)候，開(kāi)盤(pán)節(jié)點(diǎn)隨時(shí)調(diào)整，拿到預(yù)售證就急著開(kāi)盤(pán)，并不講究節(jié)假日。供貨時(shí)間不能確定。endprint

此種采購(gòu)方式的弊端主要有：

1.招采成本高。根據(jù)工程服務(wù)于營(yíng)銷(xiāo)的理念，單次物資招采量不大，難以形成規(guī)模效益，甲方在談判時(shí)處于相對(duì)弱勢(shì)地位，從而導(dǎo)致招采費(fèi)用增加。直接導(dǎo)致甲方在該部分目標(biāo)成本不可控，實(shí)際成本超支嚴(yán)重，還會(huì)導(dǎo)致成本部門(mén)和工程部門(mén)管理混亂，工作人員工作量激增，疲于應(yīng)付。

2.流程過(guò)于自由，不易監(jiān)管。供應(yīng)商供貨急，單次供應(yīng)量少，每次的金額不大。在甲方審計(jì)管理流程上往往由于金額小，而不被重點(diǎn)審計(jì)。即使審計(jì)分散招采，由于面對(duì)過(guò)量的急單，為了避免開(kāi)天窗的危機(jī)，臨時(shí)引進(jìn)新的高價(jià)供應(yīng)商供貨也是情有可原。導(dǎo)致分散招采流程混亂，付款著急，難以審計(jì)。

三、互聯(lián)網(wǎng)+時(shí)代甲供材分散招采的特點(diǎn)

房地產(chǎn)產(chǎn)品要求快速適應(yīng)市場(chǎng)，根據(jù)市場(chǎng)政策等快速調(diào)整物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品檔次及開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)。大宗物品多數(shù)由施工單位招采，或者甲方集中采購(gòu)。甲供材中的分散采購(gòu)材料設(shè)備零散卻重要。而分散招采耗時(shí)耗力，在量上達(dá)不到要求，也得不到相應(yīng)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)是其固有的缺點(diǎn)，互聯(lián)網(wǎng)+時(shí)代卻能幫助分散招采實(shí)現(xiàn)招采過(guò)程透明、招采渠道多樣、招采人員素質(zhì)不斷提升。

通過(guò)建立招采聯(lián)盟的方式，集中各大網(wǎng)絡(luò)或者自媒體的資源優(yōu)勢(shì)。運(yùn)用招采平臺(tái)打通各個(gè)房地產(chǎn)公司的采購(gòu)壁壘。各個(gè)地產(chǎn)公司的招采精英在同一個(gè)平臺(tái)上共享招采資源，以及對(duì)產(chǎn)品的使用感受，新供應(yīng)商的合作情況，一切變得透明而簡(jiǎn)單。

有了招采聯(lián)盟，供應(yīng)商無(wú)法針對(duì)每個(gè)招采商制定不同價(jià)格，沒(méi)有價(jià)格歧視，價(jià)格變得透明。過(guò)程的透明和信息的充分交換，使得采購(gòu)人員沒(méi)有機(jī)會(huì)腐敗，供應(yīng)商提供的產(chǎn)品質(zhì)量均一，促使市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的效率提高很多。

四、互聯(lián)網(wǎng)+時(shí)代甲供材分散招采案例

在此之前，也有利用互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行招采的案例，主要針對(duì)的是大型建材的集中招采。例如創(chuàng)立于1999年的中城聯(lián)盟。當(dāng)時(shí)確定的使命是改善信息共享、提供聯(lián)盟培訓(xùn)、進(jìn)行聯(lián)合招采及聯(lián)合融投資。2000年12月1日，旨在為多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商企業(yè)提供建材招采服務(wù)的中城聯(lián)盟建材聯(lián)合招采網(wǎng)站構(gòu)建完成。然而，盡管聯(lián)合招采是一件有益于提高招采管理效益的好事，但因?yàn)槁?lián)合招采執(zhí)行層面具有頗多問(wèn)題，真正的聯(lián)合招采非常少。2011年6月8日，朗詩(shī)集團(tuán)、旭輝地產(chǎn)、萬(wàn)通地產(chǎn)、云南俊發(fā)、河南建業(yè)、新地集團(tuán)、青島天泰等7家房地產(chǎn)企業(yè)的招采負(fù)責(zé)人和電梯工程師齊聚于青島，通過(guò)多方洽談，成功實(shí)施了電梯項(xiàng)目的聯(lián)合招采。中城聯(lián)盟在聯(lián)合招采的平臺(tái)上才邁出實(shí)質(zhì)性的一步。

隨著互聯(lián)網(wǎng)+時(shí)代的到來(lái)，更多、更強(qiáng)大的整合資源能力的招采平臺(tái)應(yīng)運(yùn)而生。

（一）中國(guó)房地產(chǎn)采購(gòu)平臺(tái)簡(jiǎn)介

中國(guó)房地產(chǎn)采購(gòu)平臺(tái)（網(wǎng)址為：http：//cg.dichan.com/）由中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦，中房研協(xié)優(yōu)采信息技術(shù)有限公司承辦，中國(guó)建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)研究院為唯一技術(shù)支持單位，以?xún)?yōu)化采購(gòu)成本、提升建筑品質(zhì)為宗旨，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)接的B to B交易平臺(tái)。在中房網(wǎng)、新浪地產(chǎn)網(wǎng)開(kāi)設(shè)網(wǎng)絡(luò)入口。微信公眾號(hào)為caigoupingtai。

該優(yōu)采平臺(tái)充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)+的優(yōu)勢(shì)，聯(lián)合各大資源網(wǎng)站和自媒體。即：優(yōu)采=易居（最大的服務(wù)機(jī)構(gòu)）+新浪（最大的門(mén)戶(hù)網(wǎng)站）+樂(lè)居（最大信息交易平臺(tái)）+CRIC克爾瑞（最大數(shù)據(jù)研究機(jī)構(gòu)）+中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)（簡(jiǎn)稱(chēng)‘中房協(xié)”，住建部注冊(cè)，最具權(quán)威房地產(chǎn)協(xié)會(huì)）+新浪地產(chǎn)（房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈資源整合第一傳媒）+智庫(kù)（互聯(lián)網(wǎng)最大的房地產(chǎn)在線(xiàn)知識(shí)分享平臺(tái)）+商學(xué)院（招采人自己的深造學(xué)堂）+人才庫(kù)（專(zhuān)一對(duì)口招采人的招聘網(wǎng)）+優(yōu)采金服（解決供需雙方資金痛點(diǎn)）+百度地產(chǎn)百科+房教中國(guó)+3-祖昱（優(yōu)采負(fù)責(zé)人、易居執(zhí)行總裁、新易居CEO）。如圖1：優(yōu)采平臺(tái)資源整合圖所示：

（二）對(duì)房地產(chǎn)甲供材分散招采的影響

利用互聯(lián)網(wǎng)+時(shí)代的資源整合優(yōu)勢(shì)，分散招采瑣碎復(fù)雜的工作得到很大的助力。

1.通過(guò)該平臺(tái)，分散招采的新技術(shù)、新工藝會(huì)第一時(shí)間發(fā)布并組織招采人員培訓(xùn)『學(xué)習(xí)了解新技術(shù)，參觀實(shí)際工程案例。直接解決了分散招采中，招采人員對(duì)新技術(shù)新工藝不了解，招采過(guò)程被動(dòng)、無(wú)成功案例可供參考的問(wèn)題；也有利于招采人員的專(zhuān)業(yè)知識(shí)更新積累。

2.新供應(yīng)商通過(guò)該平臺(tái)報(bào)名，登記信息，并接受中國(guó)房地產(chǎn)采購(gòu)平臺(tái)考察團(tuán)的考察。平臺(tái)通過(guò)微信等方式直播考察過(guò)程，發(fā)布考察結(jié)果。該供應(yīng)商數(shù)據(jù)庫(kù)是所有甲方招采人員非常重要的參考信息。直接解決了分散招采考察成本巨大的問(wèn)題；同時(shí)使得不良供應(yīng)商無(wú)處遁形，真實(shí)實(shí)力展示在所有招采人員的眼前。信息的透明化，也避免了招采人員和供應(yīng)商聯(lián)合欺騙甲方的行為發(fā)生。

3.各房地產(chǎn)公司通過(guò)該平臺(tái)等級(jí)注冊(cè)招標(biāo)信息，能快速得到相關(guān)供應(yīng)商的反饋，直接解決了分散采購(gòu)供應(yīng)商渠道窄、競(jìng)爭(zhēng)不充分的問(wèn)題。各房地產(chǎn)公司還可以聯(lián)合在該平臺(tái)發(fā)布采購(gòu)清單，公布入圍標(biāo)準(zhǔn)，邀請(qǐng)各供應(yīng)商在線(xiàn)報(bào)名，接受考察并參加招標(biāo)。相比以往到甲方項(xiàng)目所在地報(bào)名，節(jié)約了甲乙雙方的時(shí)間并大大擴(kuò)大了供應(yīng)渠道。各房地產(chǎn)公司聯(lián)合發(fā)布采購(gòu)信息，更能多角度考察供應(yīng)商，打破了分散招采過(guò)程中信息溝通不暢的的壁壘；聯(lián)合采購(gòu)更是增加了威懾力，供應(yīng)商輕易不會(huì)向采購(gòu)人員行賄；聯(lián)合采購(gòu)消除了企業(yè)單獨(dú)分散采購(gòu)的量小、無(wú)規(guī)模效應(yīng)、無(wú)價(jià)格優(yōu)勢(shì)的缺點(diǎn)，使得價(jià)格更加透明合理。

4.通過(guò)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈公眾號(hào)進(jìn)行供應(yīng)商自媒體影響力測(cè)評(píng)，不斷促進(jìn)各個(gè)供應(yīng)商互相借力互相學(xué)習(xí)。招采人員對(duì)供應(yīng)商的了解愈加深入，增強(qiáng)招標(biāo)采購(gòu)時(shí)的判斷力。

5.分區(qū)域建立的千人招采專(zhuān)業(yè)人員QQ群和五百人左右的招采專(zhuān)業(yè)人員微信群更是能實(shí)時(shí)分享新材料、新技術(shù)、新設(shè)備的使用感受；對(duì)各個(gè)供應(yīng)商的產(chǎn)品質(zhì)量、配合情況、售后服務(wù)等隨時(shí)掌握。

綜上所述，互聯(lián)網(wǎng)+時(shí)代使得陽(yáng)光照到招采的各個(gè)角落，一直以來(lái)處于灰暗地帶的分散采購(gòu)變得透明。通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)的資源整合，流程更正規(guī)、采購(gòu)渠道更寬、招采成本越來(lái)越低。通過(guò)招采平臺(tái)提供的各種培訓(xùn)考察機(jī)會(huì)，采購(gòu)人員的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)得到很大提升，職業(yè)道德得到監(jiān)督。分散招采這項(xiàng)高協(xié)同性的工作，必將越來(lái)越規(guī)范、越來(lái)越簡(jiǎn)單。endprint