市場法在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)研究

楊景海++何雨晴??

摘要：主要研究市場法在房地產(chǎn)抵押評(píng)估中的應(yīng)用，其中提及了房地產(chǎn)不同的抵押形式，也將三大房地產(chǎn)評(píng)估方法——市場法、收益法、成本法進(jìn)行了簡單的比較，重點(diǎn)在于利用市場法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的案例。主要涉及了目前房地產(chǎn)抵押估價(jià)所存在的四大問題及其解決對(duì)策。

關(guān)鍵詞：市場法；房地；產(chǎn)抵押價(jià)值；評(píng)估

中圖分類號(hào)：D9文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.29.070

1房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估論述

1.1房地產(chǎn)抵押的概念

房地產(chǎn)抵押，是指產(chǎn)權(quán)所有人以其名下的房地產(chǎn)向銀行之類的抵押權(quán)人所負(fù)擔(dān)的債務(wù)提供擔(dān)保的行為，但是該房地產(chǎn)還處在當(dāng)前占有人的實(shí)際控制之下。依照法律規(guī)定房地產(chǎn)抵押以書面形式建立關(guān)系后，債務(wù)人到規(guī)定期限無法償還全部債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定從抵押的房地產(chǎn)變賣或拍賣所獲價(jià)款中優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押大多用于實(shí)現(xiàn)抵押人的融資目的，該形式的抵押既不改變占有方式又能利用其價(jià)值獲得資金，真正做到了物盡其用。

1.2房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要

（1）初次抵押估價(jià)：將存在形態(tài)良好，所有權(quán)主體不變的房地產(chǎn)進(jìn)行首次抵押的，評(píng)估其房地產(chǎn)的價(jià)值。

（2）續(xù)貸抵押估價(jià)：房地產(chǎn)貸款抵押債務(wù)到期后若想繼續(xù)貸款，則仍然以該房地產(chǎn)抵押給上一債權(quán)人，評(píng)估其房地產(chǎn)價(jià)值。

（3）增加抵押貸款估價(jià)：抵押人以該抵押房地產(chǎn)的剩余價(jià)值向同一債權(quán)人再次申請(qǐng)以其剩余價(jià)值進(jìn)行抵押貸款的，評(píng)估其房地產(chǎn)價(jià)值。

（4）轉(zhuǎn)抵押估價(jià)：該抵押貸款的房地產(chǎn)價(jià)值由受買人承擔(dān)，及其所擔(dān)保的債權(quán)，評(píng)估其房地產(chǎn)價(jià)值。

1.3不同房地產(chǎn)抵押評(píng)估的特殊性——在建工程

在建工程不是完整的房地產(chǎn)，若讓其建成使用獲得收益還需要一段時(shí)日，在這段期間會(huì)有許多不確定因素產(chǎn)生影響，能否按期交工、能否獲得有關(guān)法律許可、未來預(yù)期收益及市場狀況等均不確定，隱含較多風(fēng)險(xiǎn)。在建工程難以確定工程進(jìn)度、土建安裝設(shè)備的真實(shí)情況、工人工資發(fā)放狀況、能否達(dá)到預(yù)期的利潤額等一系列不確定因素，所以評(píng)估人員應(yīng)維持謹(jǐn)慎客觀的原則，充分考慮后續(xù)工程建設(shè)期間的成本、費(fèi)用、利息等。而且，當(dāng)?shù)盅嘿J款的房地產(chǎn)是在建工程時(shí)，其所擔(dān)保的債權(quán)主體償還大多是有明確的規(guī)定期限，這很容易造成在建工程的完工期限與債權(quán)的償還期限之間的沖突，評(píng)估人員應(yīng)對(duì)此予以明確。

2房地產(chǎn)抵押評(píng)估常用的方法

（1）市場法：又稱比較法。指選取交易活躍且具有一定可比性的房地產(chǎn)，將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，根據(jù)計(jì)算它們之間的區(qū)位、用途及性質(zhì)差異等，確定比準(zhǔn)價(jià)格，從而計(jì)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值。我們要知道，不同效用的同類房地產(chǎn)，其價(jià)格應(yīng)該存在一個(gè)合理的差異（±10）。市場法能夠客觀的反映出目前房地產(chǎn)市場的情況，評(píng)估值更能直觀的反映現(xiàn)實(shí)價(jià)值。其測算結(jié)果易于被人們理解、認(rèn)可或接受。主要適用于交易活躍且具有一定可比性的房地產(chǎn)，如住宅、寫字樓等。操作步驟：

（2）收益法：預(yù)測估價(jià)對(duì)象的未來收益，并折算成評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值的方法。收益法評(píng)估房地產(chǎn)需要求評(píng)估對(duì)象在未來年數(shù)內(nèi)可取得一定收益，且未來收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)可以用貨幣進(jìn)行計(jì)量。適用于收益性的房地產(chǎn)，如商業(yè)房地。操作步驟：

（3）成本法：它是測算估價(jià)對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的重新構(gòu)建價(jià)格和折舊。用其重置成本減去建筑物折舊得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。它的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論。一般適用于評(píng)估可以獨(dú)立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)價(jià)值，如新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)、舊的房地產(chǎn)、在建工程、期房等。操作步驟：

3市場法在住宅用地抵押評(píng)估中的應(yīng)用案例

估價(jià)對(duì)象位于安徽省碧桂園區(qū)內(nèi)，建筑面積350.8平方米，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建成于2010年。估價(jià)對(duì)象東鄰其它住宅，西鄰湖泊，南鄰馬路，北鄰馬路，土地性質(zhì)為住宅用地。評(píng)估目的：為明確房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。評(píng)估時(shí)點(diǎn)為2016年3月5日。

3.1房地產(chǎn)實(shí)物狀況

（1）土地面積：評(píng)估對(duì)象所占土地總面積約108.64平方米。

（2）地勢：該土地與相鄰道路齊平，自然排水狀況良好。

（3）土壤：該評(píng)估土地為住宅用地，周圍土壤無有害物質(zhì)，沒有受過污染。

（4）地形、地貌：該評(píng)估土地位于碧桂園區(qū)內(nèi)，地勢平坦，適用于建筑用地。

（5）土地開發(fā)程度：至評(píng)估時(shí)點(diǎn)，宗地達(dá)到“六通一平”狀態(tài)。

3.2估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況

碧桂園區(qū)位于馬鞍山市南面?，F(xiàn)轄護(hù)城河、振興路、印山大道、黃池路四個(gè)街道。

3.3交通條件

印山大道街道范圍內(nèi)共有10條公交車路線，幾乎涵蓋了印山大道街道所有范圍。估價(jià)對(duì)象附近道路可雙向通行，無交通管制。

因?yàn)樵摰盅悍康禺a(chǎn)為住宅用地，故采用市場法評(píng)估。選取評(píng)估案例：

可比案例一：

位于印山大道街道翡翠莊園整幢，交易日期為2016-3-5，交易價(jià)格3700元/平方米，毛坯房。

可比案例二：

位于振興路碧桂園3區(qū)4幢6樓，交易日期為2016-6-5，交易價(jià)格4200元/平方米，毛坯房。

可比案例三：

位于振興路街道碧桂園2區(qū)8幢4樓，交易日期為2016-7-5，交易價(jià)格4500元/平方米，毛坯房。

（1）求取交易情況修正系數(shù)：

可比實(shí)例1：11-2%；可比實(shí)例2：11-0；可比實(shí)例3：11+5%

（2）求取市場狀況調(diào)整系數(shù)：

可比實(shí)例1：106.892.4；可比實(shí)例2：106.8100.3；可比實(shí)例3：106.8109.0

（3）求取房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：endprint

可比實(shí)例1：100100×0.3+120×0.2+105×0.5=100106.5

可比實(shí)例2：100110×0.3+100×0.2+100×0.5=100103.0

可比實(shí)例3：100120×0.3+100×0.2+85×0.5=10098.5

（4）求取比較價(jià)值V1，V2，V3：

V1=3700×11-2%×106.892.4×100106.5=4097.56（元/平方米）

V2=4200×11-0×106.8100.3×100103.0=4341.93（元/平方米）

V3=4500×11+5%×106.8109.0×10098.5=4263.16（元/平方米）

將上述三個(gè)比較價(jià)值的算術(shù)平均數(shù)作為比較法的測算結(jié)果，則該住宅2016年3月5日的市場價(jià)值為：

估價(jià)對(duì)象的市場價(jià)值（單價(jià)）=（409756+434193+426316）÷3=423422

所以抵押評(píng)估值=434222×3508=152325萬元

4房地產(chǎn)抵押評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)研究

4.1對(duì)房地產(chǎn)抵押使用評(píng)估方法不當(dāng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)

目前我們明確房地產(chǎn)估價(jià)三大基本方法都是可以采用的，但是需要滿足適用的條件，而且必須意識(shí)到這三種估價(jià)方法的理論依據(jù)是不相同的。市場法主要基于替代原理，收益法主要基于預(yù)期原理，而成本法則是基于生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論。若在沒有明確該抵押房地產(chǎn)的性質(zhì)時(shí)，隨意采用評(píng)估方法，則會(huì)使評(píng)估價(jià)值出現(xiàn)較大的誤差風(fēng)險(xiǎn)，給委托人帶來經(jīng)濟(jì)利益的損失。

4.2運(yùn)用市場法評(píng)估時(shí)選取不當(dāng)?shù)慕灰讓?shí)例帶來的風(fēng)險(xiǎn)

委托人對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估值的高低存在不同的要求，部分委托人為了降低按揭的壓力要求評(píng)估人員高估價(jià)格，而有的委托人為了降低評(píng)估花費(fèi)的金額，在貸款額度允許時(shí)要求低估價(jià)格。這時(shí)許多委托方要求估價(jià)人員只要能找到可比案例的“支持”，一切估價(jià)結(jié)果皆有可能創(chuàng)造。然而，若選取可比性差的交易實(shí)例，勢必使評(píng)估結(jié)果與市場價(jià)值產(chǎn)生較大偏差。除此之外，交易實(shí)例的選擇未考慮到房屋權(quán)利性質(zhì)也會(huì)帶來較大評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。

4.3來自估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員的風(fēng)險(xiǎn)

從實(shí)際操作上看，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員會(huì)直接參與到房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)中，他們的評(píng)估業(yè)務(wù)能力和職業(yè)道德水平直接決定著房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的準(zhǔn)確性。目前存在一些估價(jià)人員和機(jī)構(gòu)與委托人之間存在不恰當(dāng)?shù)睦﹃P(guān)系，使其受企業(yè)和個(gè)人的影響，作出不客觀的評(píng)估價(jià)值，以此雙方互謀利益。除此之外，一些評(píng)估機(jī)構(gòu)為了獲取更多的評(píng)估業(yè)務(wù)，不考慮本所自身的估價(jià)人員從業(yè)能力，在沒有豐富的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)下進(jìn)行評(píng)估業(yè)務(wù)。因此，在對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)過程中，不準(zhǔn)確的市場情況和個(gè)人因素將會(huì)使整個(gè)評(píng)估結(jié)果呈現(xiàn)較大誤差。

4.4忽視抵押人的償債能力的風(fēng)險(xiǎn)

銀行在處理房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)的時(shí)候，除了要明確房地產(chǎn)抵押價(jià)值，更重要的是對(duì)抵押人的償債能力的審核。由于銀行之間存在較大的競爭壓力，各大銀行為了擴(kuò)展市場，擁有更多的客戶，在房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)中并不會(huì)嚴(yán)格審核抵押人的資金狀況和償債能力，而僅僅將抵押物的價(jià)值與發(fā)放貸款的額度化等號(hào)。因此抵押貸款的安全性實(shí)際上單純體現(xiàn)在抵押物的價(jià)值上而忽視抵押人還款能力，這使得房地產(chǎn)抵押市場漸漸擴(kuò)大，出現(xiàn)虛假的社會(huì)需要，進(jìn)而使抵押信用不斷擴(kuò)大，出現(xiàn)表面上房地產(chǎn)抵押市場繁榮的景象。這在某種程度上給房地產(chǎn)抵押帶來了一定的危害。

5風(fēng)險(xiǎn)主要防范措施

5.1完善評(píng)估理論和評(píng)估制度

由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展腳步的加快，房地產(chǎn)市場規(guī)模不斷擴(kuò)大，其抵押估價(jià)已經(jīng)成為市場上必不可少的組成部分。我們應(yīng)不斷完善和建立健全估價(jià)理論和制度，正確運(yùn)用不同的估價(jià)方法處理不同類型的房地產(chǎn)抵押問題。比如，在目前大多數(shù)采用市場法估價(jià)時(shí)，我們應(yīng)該清楚地認(rèn)識(shí)到目前及未來市場的風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)估價(jià)人員及貸款方都是非常重要的。

5.2正確選取可比交易實(shí)例，降低交易風(fēng)險(xiǎn)

在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，估價(jià)人員不應(yīng)帶有個(gè)人主觀因素影響房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果。估價(jià)人員要明確兩個(gè)方面：一是估價(jià)人員在公開市場中尋找的可比案例是不是最接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)，調(diào)查類似房地產(chǎn)交易的活躍程度。二是為了減少可能影響被評(píng)估房地產(chǎn)和相關(guān)參照物之間的各種因素，估價(jià)人員的專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)是否扎實(shí)以及是否擁有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)也是相當(dāng)重要的一方面，以及要對(duì)可比實(shí)例所在地的房地產(chǎn)市場有詳細(xì)的了解。這樣估價(jià)人員才能客觀合理的發(fā)現(xiàn)價(jià)值。

5.3提高評(píng)估人員素質(zhì)

首先，評(píng)估人員必須具備相關(guān)專業(yè)知識(shí)和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，其次，房地產(chǎn)評(píng)估人員應(yīng)該恪守實(shí)事求是、公平公正的態(tài)度，在合理的范圍內(nèi)客觀的評(píng)估出某房地產(chǎn)抵押貸款的價(jià)值。嚴(yán)格按照評(píng)估的相關(guān)規(guī)定，不偏袒估價(jià)利害關(guān)系人的任何一方，堅(jiān)持原則、公平公正的進(jìn)行估價(jià)，保證估價(jià)結(jié)果的獨(dú)立性和真實(shí)性。若一旦發(fā)現(xiàn)有違反估價(jià)相關(guān)條例的行為，應(yīng)嚴(yán)肅處理，加大懲罰力度。

5.4全面分析抵押人的債務(wù)資金狀況，降低抵押風(fēng)險(xiǎn)

在進(jìn)行抵押貸款時(shí)，銀行必須建立完善的信息查詢制度，嚴(yán)格審核抵押人的資金狀況及按時(shí)還款能力。同時(shí)，在確定發(fā)放額度之前，應(yīng)組織有關(guān)人員對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)給出的評(píng)估價(jià)值進(jìn)行嚴(yán)格細(xì)致的研究與判斷，這樣更有利于明確貸款額度的限制和是否發(fā)放貸款金額。

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