看美國(guó)住房租賃市場(chǎng)如何運(yùn)作

看美國(guó)住房租賃市場(chǎng)如何運(yùn)作

作為世界上最成熟的住房租賃市場(chǎng)之一，美國(guó)的市場(chǎng)制度規(guī)范、企業(yè)實(shí)務(wù)等均走在了前列。

租賃住房需求快速增長(zhǎng)，承租群體多元化

根據(jù)美國(guó)人口普查局公布的相關(guān)數(shù)據(jù)，美國(guó)住房自有率從2004年-2005年的歷史最高點(diǎn)68%降到2015年的63%，承租住戶從2004年的不足3400萬(wàn)戶一路快速上升為2015年的超出4200萬(wàn)戶。據(jù)美國(guó)住房和城市開發(fā)部有關(guān)專家估計(jì)，美國(guó)住房自有率每降低1%，大概就有120萬(wàn)人進(jìn)入租房市場(chǎng)，租賃需求超過30%以上。租賃住房在全部住宅存量中占比為31.2%，在全部在用住宅中占比為35.6%。

此外，哈佛大學(xué)住房研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)租賃住宅的供應(yīng)集中于大都市地區(qū)。紐約、洛杉磯等核心都市租賃人口占比均高于60%，全美租賃人口占比約35%。與固有印象形成區(qū)別的是，美國(guó)租客群體中年輕人的比例并非最高。截至2015年，40歲以上承租戶占承租戶總戶數(shù)超過50%，50歲以上承租戶占承租戶總戶數(shù)超過30%。

租賃市場(chǎng)化水平高且專業(yè)化規(guī)?；卣髅黠@

美國(guó)住房租賃的市場(chǎng)化水平非常高，而且市場(chǎng)主體中有相當(dāng)大比例的機(jī)構(gòu)出租方，其中還有很多規(guī)模化的機(jī)構(gòu)，租賃住房供給方專業(yè)化和規(guī)?；卣髅黠@。

根據(jù)各類租賃住宅享受政府租賃補(bǔ)助的情況看，2013年有88.1%的租賃住宅單元未享受政府租賃補(bǔ)助，而占總量11.9%的享受政府補(bǔ)貼的租賃住宅單元中，還有許多也并不是由政府投資、運(yùn)營(yíng)的公共住宅，而是由私人持有并經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)化租賃住宅。因此，即使采取保守估計(jì)態(tài)度，全美租賃住宅中，市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的單元占比應(yīng)在90%以上。

在美國(guó)各類租賃住房的供給主體中，專業(yè)化的公寓出租企業(yè)是最重要的主體，最大的公寓租賃投資經(jīng)營(yíng)企業(yè)EQR于1969年成立，2011年在美國(guó)15個(gè)州持有427處物業(yè)、12194套公寓，是住房租賃企業(yè)中的龍頭老大。

從全國(guó)總體看，按行業(yè)營(yíng)業(yè)收入占比計(jì)，公寓出租業(yè)占住房出租業(yè)總體的90%以上。與個(gè)人房東相比，機(jī)構(gòu)出租人能夠?yàn)樽饪吞峁┯懈恿己玫淖庾◇w驗(yàn)和服務(wù)體驗(yàn)。

租買選擇機(jī)制增強(qiáng)了市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)能力

住房租賃是一種更高級(jí)的住房流通方式，因?yàn)樗亲》客顿Y人與使用人在住房使用環(huán)節(jié)的分工。與自給自足式的住房自有相比，住房租賃是住房領(lǐng)域分工演進(jìn)的更高階段。

美國(guó)的實(shí)踐表明，住房租賃市場(chǎng)承載著雙重功能。一方面，有助于有效利用住房資源并更好地改善城鎮(zhèn)居民的居住狀況。另一方面，住房租賃市場(chǎng)的發(fā)育、成熟、規(guī)范，對(duì)住房買賣市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)行具有舉足輕重的影響。有關(guān)美國(guó)住房?jī)r(jià)格與租金的實(shí)證研究表明，發(fā)達(dá)的住房租賃市場(chǎng)與住房買賣市場(chǎng)緊密關(guān)聯(lián)，形成“租買選擇機(jī)制”：一旦房屋買賣價(jià)格過于偏離租金所決定的正常價(jià)值，自然會(huì)有更多住戶轉(zhuǎn)而選擇租房。住房買賣價(jià)格受租金制約，而租金受人口和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平制約，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展情況下一般不會(huì)陡升陡降。因此，“租買選擇機(jī)制”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)較有效的約束，可增強(qiáng)住房市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)能力。

以金融和稅收制度鼓勵(lì)專業(yè)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)租賃住房

美國(guó)住房租賃市場(chǎng)緣何有如此良好發(fā)展？

住房租賃經(jīng)營(yíng)需要長(zhǎng)時(shí)間占用大量資金，美國(guó)發(fā)達(dá)的資本市場(chǎng)為住房租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)提供了穩(wěn)定的直接融資渠道，為規(guī)模化住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的發(fā)育、成長(zhǎng)提供了良好的環(huán)境。而REITS（房地產(chǎn)投資信托）制度的建立，更使得經(jīng)營(yíng)住房租賃的REITS公司享受穿透性稅收優(yōu)惠，可以從企業(yè)應(yīng)納稅收入中扣除付給股東的股息。因此，大多數(shù)REITS將至少90%的應(yīng)納稅收入移交給股東，所以基本沒有企業(yè)收入稅。美國(guó)大多數(shù)州都遵從這項(xiàng)聯(lián)邦條約，也不要求REITS繳納州所得稅。美國(guó)國(guó)會(huì)創(chuàng)立這種稅收優(yōu)惠的目的在于：讓所有的美國(guó)投資者都可以有機(jī)會(huì)投資大型的綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目。

此外，美國(guó)還運(yùn)用其他稅收手段支持租賃住房經(jīng)營(yíng)者。例如：將租賃住房投資經(jīng)營(yíng)的正常成本（貸款利息、裝修改造費(fèi)用、折舊費(fèi)、維修費(fèi)等）納入經(jīng)營(yíng)者收入稅基扣減項(xiàng)目，大大降低了租賃機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)成本。

政府利用租賃市場(chǎng)為低收入家庭提供住房保障

1934年，美國(guó)政府為中低收入人群購(gòu)房提供擔(dān)保，大量中低收入家庭支付首付3%，可獲得30年貸款來(lái)購(gòu)置住房。20世紀(jì)四五十年代，美國(guó)政府直接投資建設(shè)大型集合式住宅群，由于低收入群體的過度集聚，這些住宅區(qū)逐漸出現(xiàn)社會(huì)治安等問題。20世紀(jì)六七十年代，美國(guó)政府改變策略，以租金補(bǔ)貼支持低收入群體的住房問題，帶動(dòng)了住房租賃市場(chǎng)的興起。

20世紀(jì)90年代，美國(guó)政府向低收入群體提供公共住房，通過法案，以房租補(bǔ)貼、減免不動(dòng)產(chǎn)稅、減免抵押貸款記錄稅等支持面向低收入群體的租賃住房供給。2008年金融危機(jī)之后，美國(guó)政府感到在支持低收入群體購(gòu)房方面承受了過多風(fēng)險(xiǎn)，于是通過增加購(gòu)房首付和擔(dān)保來(lái)減輕自身負(fù)擔(dān)；同時(shí)，一些大都市地區(qū)快速上漲的住房租金對(duì)低收入承租戶產(chǎn)生日益加強(qiáng)的排擠效應(yīng)。因此，美國(guó)可支付租賃住房政策的中心是如何更有效率地向低收入家庭提供租金補(bǔ)貼。目前，美國(guó)住房和城市發(fā)展部每年的預(yù)算是500億美金，其中超過50%用于租金補(bǔ)貼。

在大型公寓——紐約曼哈頓史蒂文森鎮(zhèn)和皮特庫(kù)伯村，紐約市政府通過一套政策組合與其第三任業(yè)主黑石公司達(dá)成協(xié)議。截至2009年，這個(gè)項(xiàng)目總量11250套住宅中60%為低于市場(chǎng)租賃價(jià)格的、針對(duì)中低收入群體的“可支付租賃住房”。黑石公司收購(gòu)后，根據(jù)與紐約市政府達(dá)成的協(xié)議，到2035年之前仍將保持5000個(gè)單元以上作為可支付租賃住房，其中500個(gè)單元作為專門針對(duì)低收入群體的租賃住房。

紐約市政府給予黑石公司包括不動(dòng)產(chǎn)稅減免、貸款記錄稅減免，免息貸款等各類支持性政策。其中，包括允許跨區(qū)轉(zhuǎn)讓“可轉(zhuǎn)移發(fā)展權(quán)”，準(zhǔn)許黑石公司將80英畝未使用可轉(zhuǎn)移發(fā)展權(quán)賣給其他區(qū)域的開發(fā)商，相當(dāng)于可以開發(fā)1000套左右的公寓住宅。

美國(guó)土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)讓計(jì)劃（TDR）是指土地所有權(quán)人可將發(fā)展權(quán)讓渡，讓渡的發(fā)展權(quán)在轉(zhuǎn)讓地塊上作廢，而可以在受讓地塊上與其現(xiàn)有的發(fā)展權(quán)相加存在的一種權(quán)益轉(zhuǎn)讓制度。史蒂文森鎮(zhèn)和皮特庫(kù)伯村的TDR本應(yīng)只能轉(zhuǎn)讓同屬曼哈頓地區(qū)的開發(fā)商，現(xiàn)在允許其轉(zhuǎn)讓于其他區(qū)域，無(wú)疑增加了這一權(quán)益的使用價(jià)值，同時(shí)也給了企業(yè)更多最大化收益的潛在可能。（中國(guó)國(guó)土資源報(bào)網(wǎng)站）