不動(dòng)產(chǎn)登記疑難問(wèn)題解決的思考

文遼寧省不動(dòng)產(chǎn)登記中心 尚作為

不動(dòng)產(chǎn)登記疑難問(wèn)題解決的思考

文遼寧省不動(dòng)產(chǎn)登記中心 尚作為

今年以來(lái)，隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度全面落地實(shí)施和不動(dòng)產(chǎn)登記工作不斷深入，各地由于過(guò)去分散登記遺留的歷史問(wèn)題和疑難問(wèn)題逐步顯現(xiàn)，給不動(dòng)產(chǎn)登記工作帶來(lái)了極大的困擾，不動(dòng)產(chǎn)登記辦事效率低等問(wèn)題時(shí)有發(fā)生，群眾對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記特別是涉及房屋不動(dòng)產(chǎn)登記的信訪和訴訟明顯增多。如何在妥善解決歷史遺留問(wèn)題的同時(shí)，探索解決不動(dòng)產(chǎn)登記工作中的疑難問(wèn)題，提高不動(dòng)產(chǎn)登記辦事效率，成為當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記工作亟需解決的問(wèn)題。本文就不動(dòng)產(chǎn)登記工作中幾個(gè)熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題提出了解決思路和辦法。

超宗地界線超面積，如何處理？

由于歷史上房屋權(quán)屬由房管部門(mén)登記，建設(shè)用地使用權(quán)由國(guó)土部門(mén)登記，部門(mén)之間沒(méi)有形成有效的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，登記信息互不相通，致使房屋實(shí)際占用宗地面積與宗地批準(zhǔn)面積不一致，建筑物跨宗地界線或跨兩個(gè)以上宗地。產(chǎn)生這些問(wèn)題的原因很多，有的是因?yàn)榉课轀y(cè)量誤差引起的，有的是因?yàn)樵缰肪€錯(cuò)誤造成的，有的是分批次供地引起的，有的是涉及違法違規(guī)用地造成的。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，申請(qǐng)人持合法的房產(chǎn)證來(lái)辦理登記，因房屋超宗地界線或超批準(zhǔn)面積，導(dǎo)致無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的問(wèn)題大量出現(xiàn)。目前，各地對(duì)此類問(wèn)題的處理方式不一，有的地區(qū)采取給予一定的誤差區(qū)間，超占面積控制在誤差內(nèi)的予以辦理登記，超過(guò)誤差面積的須補(bǔ)辦手續(xù)和補(bǔ)繳出讓金后，可以辦理登記；有的地區(qū)對(duì)已登記的要先處理后再登記，對(duì)未登記要先調(diào)整宗地界線后方可登記；還有的地區(qū)對(duì)跨宗的房產(chǎn)要先調(diào)整規(guī)劃后方可登記，對(duì)超出宗地界線的，要按違法用地進(jìn)行處理，但不影響登記。由于不動(dòng)產(chǎn)登記只是一個(gè)手段，很多已建成的建筑物涉及超宗地界線或者跨宗的，不應(yīng)回避違法問(wèn)題。

處理此類問(wèn)題應(yīng)分析原因分類處理。一是由于測(cè)量誤差引起的界址線平移和宗地圖變形，宗地面積基本一致的，應(yīng)對(duì)界址線和宗地圖進(jìn)行糾正后進(jìn)行登記。二是對(duì)于原界址線錯(cuò)誤的，已建成建筑物跨出讓宗地建設(shè)造成宗地邊界變動(dòng)事實(shí)的，國(guó)土部門(mén)應(yīng)會(huì)同規(guī)劃部門(mén)出具宗地調(diào)整意見(jiàn)，對(duì)新設(shè)宗地使用年期、用地、容積率等權(quán)利狀況予以明確，需要補(bǔ)繳出讓金的，補(bǔ)繳出讓金后再辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。三是對(duì)已建成建筑物超出宗地面積，現(xiàn)申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移或抵押登記的，按實(shí)際用地范圍確定用地界址，并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿證上如實(shí)記載相關(guān)情況，同時(shí)國(guó)土資源部門(mén)應(yīng)會(huì)同規(guī)劃部門(mén)查明超出宗地面積原因，存在違法用地行為的應(yīng)依法處理；房屋未登記的，應(yīng)取得國(guó)土部門(mén)會(huì)同規(guī)劃部門(mén)出具的宗地調(diào)整批準(zhǔn)文件后，方可申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

不動(dòng)產(chǎn)登記中土地使用權(quán)如何分?jǐn)偅?/h2>

土地分?jǐn)偛⒎鞘且粋€(gè)法律概念，土地分?jǐn)傄话阒竿恋亻_(kāi)發(fā)范圍內(nèi)不同建筑物所有權(quán)分別對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)面積即地表面積。在房地分散登記時(shí)代，土地分?jǐn)偸且粋€(gè)重要的法律和技術(shù)問(wèn)題?！秶?guó)土資源部關(guān)于啟用不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知（國(guó)土資發(fā)〔2015〕25號(hào)）和《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》（試行）中，明確要求記載獨(dú)用土地面積和分?jǐn)偼恋孛娣e。但實(shí)踐中，全國(guó)各地的處理辦法不盡一致，有的地區(qū)明確統(tǒng)一供地、按規(guī)劃分期建設(shè)的商品房等共用宗項(xiàng)目，購(gòu)房人申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的“面積”欄填寫(xiě)宗地面積，并在附記欄注記“土地面積共用”；有的地區(qū)要求住宅小區(qū)以不分?jǐn)偼恋孛娣e為原則，分?jǐn)偼恋孛娣e為例外，非住宅以分?jǐn)偼恋孛娣e為原則；還有的地區(qū)規(guī)定的比較含糊，要求按國(guó)家權(quán)籍調(diào)查規(guī)定執(zhí)行，無(wú)法土地分?jǐn)偟膭t暫時(shí)不填寫(xiě)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上。

分散登記時(shí)期，分?jǐn)偼恋孛娣e主要是房地分散登記地區(qū)的做法。原來(lái)房地統(tǒng)一登記地區(qū)的登記機(jī)構(gòu)，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上通常也記載有土地使用權(quán)面積，區(qū)分獨(dú)用和分?jǐn)?，不同于房地分散登記地區(qū)對(duì)每宗地的土地面積均進(jìn)行分?jǐn)偟淖龇?，“房地合一”地區(qū)隨著不動(dòng)產(chǎn)登記工作的不斷深入，停止了對(duì)土地面積的分?jǐn)?，?duì)于已經(jīng)記載的土地分?jǐn)偯娣e信息，或者采用技術(shù)手段屏蔽相關(guān)指標(biāo)信息，或者借助不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的契機(jī)，以地方立法的方式，不再登記土地分?jǐn)傂畔ⅰＲ虼耍Y(jié)合遼寧實(shí)際，建議建設(shè)用地上房屋的獨(dú)用土地面積和分?jǐn)偼恋孛娣e應(yīng)按原則分類處理。

一是住宅小區(qū)以不分?jǐn)偼恋孛娣e為原則，分?jǐn)偼恋孛娣e為例外，非住宅以分?jǐn)偼恋孛娣e為原則，定著物的土地使用權(quán)按所在宗地共有使用權(quán)登記。對(duì)已經(jīng)建成通過(guò)驗(yàn)收的建筑、宗地面積不分?jǐn)偘l(fā)證。辦理首次、轉(zhuǎn)移、抵押登記時(shí)，仍按出讓取得土地的范圍設(shè)立宗地，并注明為共有土地使用權(quán)面積。非住宅分?jǐn)偼恋匕凑諊?guó)土資源部《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》（試行）要求計(jì)算。二是對(duì)于過(guò)去已經(jīng)進(jìn)行過(guò)分?jǐn)偟?，可繼續(xù)在不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)中保留記載，不在新的業(yè)務(wù)流程中顯示。待不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人辦理轉(zhuǎn)移、變更登記時(shí)，注明為共有土地使用權(quán)面積。三是要嚴(yán)格落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記制度中關(guān)于建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定。申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí)，一并申請(qǐng)登記為業(yè)主共有，明確權(quán)屬，保護(hù)全體業(yè)主權(quán)利。

劃撥土地上的房屋如何登記？

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)提交有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府的批準(zhǔn)文件；依法需要補(bǔ)交土地出讓價(jià)款、繳納稅費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)提交土地出讓價(jià)款繳納憑證、稅費(fèi)繳納憑證。但各地對(duì)劃撥土地上的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的政策不完善，補(bǔ)交土地出讓價(jià)款和相關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)不一。因此，結(jié)合遼寧省實(shí)踐，建議對(duì)于個(gè)人住房房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及劃撥土地處置及出讓金繳納問(wèn)題，要嚴(yán)格按照《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》（建設(shè)部令第96號(hào)）處理。

一是對(duì)于繼續(xù)保留劃撥用地性質(zhì)的，應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)上記載。二是對(duì)于需要補(bǔ)辦出讓手續(xù)并補(bǔ)繳出讓金的，由各地政府出臺(tái)政策處理后，再辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。三是經(jīng)濟(jì)適用住房、房改房、單位集資建房滿5年后，按標(biāo)準(zhǔn)交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后可以取得完全產(chǎn)權(quán)變更登記為商品房，或辦理國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。四是劃撥國(guó)有土地使用權(quán)未經(jīng)批準(zhǔn)不得單獨(dú)抵押，但權(quán)利人以依法取得的建（構(gòu)）筑物進(jìn)行抵押的，劃撥土地使用權(quán)可與建(構(gòu)）筑物一并抵押。不動(dòng)產(chǎn)登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)在辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記時(shí)，應(yīng)由抵押權(quán)人出具實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金后方可優(yōu)先受償?shù)某兄Z書(shū)，并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)及不動(dòng)產(chǎn)登記證明附記欄內(nèi)注記：“該不動(dòng)產(chǎn)的土地使用權(quán)為劃撥土地使用權(quán)，依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)，或通過(guò)其他方式依法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)首先補(bǔ)繳土地出讓金后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償”。