樓市再調(diào)控

謝九

距去年史上最嚴(yán)調(diào)控一周年之際，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場再度迎來新一輪調(diào)控，樓市的緊縮之風(fēng)毫無放松的跡象，仍在蔓延升級。

去年國慶節(jié)前后，北京、上海等20多個城市宣布限購限貸，國內(nèi)樓市進(jìn)入史上最嚴(yán)調(diào)控期，今年國內(nèi)樓市再度迎來相似的場景，西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽和石家莊等多個城市先后宣布了限售政策。

和去年略顯不同的是，去年調(diào)控的城市多以北京、上海等一、二線城市為主，而今年則主要集中在二、三線城市，從沖擊力上似乎不及去年，但是，考慮到去年的最嚴(yán)調(diào)控已經(jīng)歷時一周年，如果按照以往的慣例，調(diào)控可能會開始慢慢放松，或者至少不會再繼續(xù)升級，但是今年調(diào)控范圍從一、二線擴(kuò)大至二、三線，顯然已經(jīng)打破了以往的調(diào)控規(guī)律，顯示出這一輪樓市調(diào)控的力度和時間都會大大超出預(yù)期。

近期之所以多個二、三線城市集中調(diào)控，一是因?yàn)楝F(xiàn)在又進(jìn)入了樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”銷售旺季，在這個時間節(jié)點(diǎn)上實(shí)施調(diào)控，可以起到四兩撥千斤的效果；更重要的原因在于，一線城市經(jīng)歷了嚴(yán)厲的調(diào)控之后，房價漲幅已經(jīng)得到了明顯控制，但是部分二、三線城市開始成為漲價的熱點(diǎn)，此次宣布調(diào)控的幾個城市中，8月份的新建商品住房價格同比漲幅都超過了10%。為了防止房價上漲的勢頭在更大范圍內(nèi)蔓延，樓市調(diào)控的范圍也從一、二線城市逐漸向三、四線下沉。

和以往樓市調(diào)控多以限購不同的是，這一次幾大城市的調(diào)控主要以“限售”為主。重慶市規(guī)定新房、二手房滿兩年后才能上市交易，長沙市規(guī)定商品住房（含二手住房）需取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書滿3年方可上市交易，石家莊更是規(guī)定新購住房滿5年才能上市交易。延長住房的可售時間，顯然是針對短線炒房客，房產(chǎn)限售時間拉長，將在很大程度上打擊高杠桿炒房者，如果住房短期炒作被禁止，也就盡可能實(shí)現(xiàn)了“房子是用來住的而不是炒的”這樣的政策目標(biāo)。

除了石家莊、長沙、南昌等二、三線城市之外，一線城市的調(diào)控其實(shí)也仍在繼續(xù)。和二、三線城市的行政限售相比，一線城市的調(diào)控顯得更加市場化，某種程度上殺傷力更強(qiáng)。

下半年以來，北京各大銀行紛紛上調(diào)房貸利率，近期更是波及到首套房。在調(diào)控之前，北京的首套房利率一般能夠享受基準(zhǔn)利率的8.5折，但是最近首套房利率已經(jīng)普遍上調(diào)了5%～10%。央行營業(yè)管理部對此公開表態(tài)支持，“房貸利率調(diào)整是銀行在北京市嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場調(diào)控、市場利率整體上揚(yáng)的背景下，根據(jù)市場資金水平變化、自身資產(chǎn)負(fù)債管理需要所采取的自主行為，符合政策要求和導(dǎo)向，對此央行營管部積極支持”。不僅是北京，上海、深圳的情況也大致接近。

在當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)背景之下，中國堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，沒有重回過去調(diào)控之后就放松的老路，應(yīng)該說還是需要極大的勇氣。目前中國經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)并不樂觀，主權(quán)信用接連遭遇下調(diào)，今年5月份，國際評級巨頭穆迪將中國主權(quán)信用評級從Aa3下調(diào)一級至A1，這是自1998年來，穆迪首次下調(diào)中國主權(quán)評級。穆迪下調(diào)評級的原因在于“為了穩(wěn)增長，未來中國政府直接債務(wù)會有較大增長”。時隔不到半年，另外一家評級巨頭標(biāo)普也在今年9月份下調(diào)了中國的主權(quán)信用評級，長期主權(quán)信用評級由AA-調(diào)整為A+，短期債評級由A-1+調(diào)整為A-1，這也是1999年以來，標(biāo)普首次下調(diào)中國主權(quán)評級。標(biāo)普的理由在于“中國長時間的強(qiáng)勁信貸增長增加了中國的經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險”。

雖然國際評級機(jī)構(gòu)的理由大有偏頗之處，但從中國經(jīng)濟(jì)自身的數(shù)據(jù)來看，的確也難言樂觀。今年上半年中國經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表現(xiàn)尚可，尤其是6月份數(shù)據(jù)大幅超出市場預(yù)期，樂觀派認(rèn)為中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)度過了低谷，“新周期”成為當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)最熱門的話題。不過進(jìn)入下半年以來，中國經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)迅速回落，7月份的工業(yè)增加值僅為6.4%，大大低于預(yù)期的7.1%，8月份的工業(yè)增加值更是只有6%；除此之外，7、8月份的固定資產(chǎn)投資、社會消費(fèi)品零售額、發(fā)電量等關(guān)鍵指標(biāo)均全線下滑，顯示出中國經(jīng)濟(jì)走出低谷仍需時日。在當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)背景下，很多市場人士已經(jīng)開始呼吁適度放松緊縮政策，比如降低存款準(zhǔn)備金率等。

未來樓市調(diào)控走向何處，很大程度上取決于管理層對于樓市調(diào)控對經(jīng)濟(jì)影響的看法。目前來看，管理層的態(tài)度傾向于認(rèn)為樓市調(diào)控對經(jīng)濟(jì)影響不大。今年8月份，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)言人曾經(jīng)公開表示：“房地產(chǎn)市場降溫并不必然拖累經(jīng)濟(jì)增長。今年上半年，GDP增長速度是6.9%。從產(chǎn)業(yè)支撐的角度來講主要是服務(wù)業(yè)，支撐服務(wù)業(yè)主要的力量又是新興服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率，今年上半年是6.2%，而上年同期是8.2%。所以今年上半年和去年同期比，在房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率下降2個百分點(diǎn)的情況下，經(jīng)濟(jì)增長速度還提高了0.2個百分點(diǎn)，這說明房地產(chǎn)市場的降溫或者適度降溫，并不必然會下拉經(jīng)濟(jì)增長速度?！辈贿^，這樣的結(jié)論是建立在上半年經(jīng)濟(jì)尚可的背景之下，隨著下半年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)回落，房地產(chǎn)調(diào)控對經(jīng)濟(jì)的真實(shí)影響還有待繼續(xù)觀察，如果對經(jīng)濟(jì)的影響加劇，屆時將會真正考驗(yàn)樓市調(diào)控的決心。

樓市調(diào)控的本意是為了讓住房回歸居住屬性，如果調(diào)控的力度把握不當(dāng)，有可能誤傷剛需，甚至帶來新一輪房價上漲，這將違背調(diào)控的初衷。

最近北京、上海等一線城市的房貸利率全面上調(diào)，甚至首套房利率上浮5%～10%，這在打擊投資炒作的同時，對于剛需也會帶來一定程度的傷害。北京等地的房貸利率之所以快速上漲，除了當(dāng)前資金利率全面上漲的貨幣大背景之外，更主要的原因在于，管理層對于房價上漲過快地區(qū)的房貸額度做出了嚴(yán)格限制，比如央行對北京市的要求是，北京地區(qū)全部銀行嚴(yán)控個人購房貸款新增額占全部新增貸款的比重，并將全年調(diào)控目標(biāo)確定為25%左右。在這樣的政策導(dǎo)向下，今年上半年北京個人房貸新增額快速下降，1～7月個人購房貸款實(shí)際月度新增額分別為207.6億元、244.7億元、144.7億元、159億元、154.2億元、122億元、118.3億元。7月份的額度相比年初幾乎下降了一半，在額度緊張的局面下，購房者為了得到寶貴的房貸資源，不得不承受更高的利率，否則，最終爭取到貸款額度的希望將非常渺茫。對于剛需而言，房貸額度的緊張和房貸利率的上漲，在很大程度上抵消了調(diào)控帶來的房價下跌。

最近幾年，“去庫存”是我國房地產(chǎn)調(diào)控的主旋律，過去兩年來，一、二線城市經(jīng)歷了前所未有的銷售高潮，三、四線城市在政策刺激下也大幅加快了去庫存的步伐，從最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，我國房地產(chǎn)的庫存水平已經(jīng)降到了最近三四年來的最低水平。在銷售火爆的同時，房地產(chǎn)投資增速卻保持很低的增長，2015年增速只有1%，2016年為6.9%，今年前8個月為7.9%。如果房地產(chǎn)銷售和投資增速之間長時間保持較大缺口，不排除將來供需失衡帶來新一輪房價上漲的可能。endprint