“租購同權(quán)”對房地產(chǎn)市場的影響

[摘要]為了加快構(gòu)建“租購并舉”的住房體系，廣州市政府2017年7月公布《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，并首次以政府文件形式提出保障“租購同權(quán)”，這在社會上引發(fā)了各界人士的熱烈討論。就筆者來講，更為關(guān)心的是這一政策如果一旦落地實施，對房地產(chǎn)市場又會帶來哪些方面的影響。在文章中筆者主要就房地產(chǎn)租賃市場和房地產(chǎn)買賣交易市場兩個大的方面一分為二地就“租購同權(quán)”進行了論述。

[關(guān)鍵詞]“租購同權(quán)”；房地產(chǎn)市場；價格

[DOI]1013939/jcnkizgsc201729108

廣州市人民政府辦公廳秘書處于2017年7月印發(fā)《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，方案中具體措施之一——保障租賃雙方權(quán)益，支持租賃居住方式。文案在這一措施中具體特別提道：“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權(quán)益，保障租購同權(quán)。”這一措施一發(fā)文，在各大媒體上不難發(fā)現(xiàn)有社會各界人士關(guān)于此措施的各種評論說法等。是正面聲音多，還是負面聲音多，先在此不說。筆者只想基于個人對房地產(chǎn)市場的一些基本認識，來談談該舉措對房地產(chǎn)市場究竟會帶來什么樣的影響。

1有關(guān)“租購同權(quán)”的論述

“租購同權(quán)”策略，政府的出發(fā)點肯定是好的。眾所周知，我國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了史無前例的2006年、2007年上半年房地產(chǎn)市場的不理性的價格持續(xù)增長居高不下的情況下，在老百姓“望房興嘆”的市場大環(huán)境下，政府高姿態(tài)進行強有力的宏觀調(diào)控政策，“國六條”“國十條”“一年內(nèi)多次提高銀行存款利率”“兩限政策”，以及對不是首套房的購房者“提高購房首付比例”“提高購房貸款利率”等一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場政策的出臺，確實對我國房地產(chǎn)市場中的房產(chǎn)價格的理性回落起到了積極的效用，但畢竟因為房地產(chǎn)這種商品的特殊性，成交價格在同比漲幅方面得到了一定的回落，盡管如此，購房壓力之大仍然是人們的“心頭之痛”，再加之在目前的實際市場中，還存在有個別項目在成交簽訂合同時，存在有“雙合同”的不合理做法，因此，房價的回落并沒有我們想象得那么樂觀。怎樣規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展，讓房地產(chǎn)市場走得更好更穩(wěn)。于是廣州市政府率先出臺《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》。這一方案的指導思想是：積極支持租賃住房方式，加快構(gòu)建租購并舉的住房體系；鼓勵發(fā)展現(xiàn)代住房租賃產(chǎn)業(yè)，催生新的經(jīng)濟增長極；規(guī)范住房租賃市場，夯實經(jīng)濟社會長久向好發(fā)展的住房基礎(chǔ)。其中“保障租購同權(quán)”這一提法，給人們特別是對符合政策圈子內(nèi)的人們帶來了一針強心劑，他們可以通過支付租金的形式在享受到居住權(quán)利的同時還能跟購房者一樣享受到依附于房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)上的教育或優(yōu)質(zhì)教育以及其他方面的服務或資源等，可以脫離苦逼的房奴生活，從此可以暢享人生的完美，能不能“美夢成真”，當然還有許多方面的原因，比如基本的地方教育資源是否充裕等，試想，如果一個地方的教育資源，連基本的房戶一致的生源的學位情況都不能全部解決的情況下，談何承租者所歡呼雀躍的“租購同權(quán)”的實現(xiàn)？學位能否解決與否的問題當然不是本文的主談論題，不妨先暫且擱置。下面主要就“租購同權(quán)”對房地產(chǎn)市場的影響來談談。

“租購同權(quán)”的意旨是要讓“有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監(jiān)護人在本市無自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀”。廣州市政府的這種“創(chuàng)想”被人們廣泛評論。人們評論的焦點在于“租購同權(quán)”的可操作性及其對房地產(chǎn)市場的影響。對房地產(chǎn)市場到底有何影響呢，以下不妨試論之。

2對房地產(chǎn)租賃市場的影響

為什么要強調(diào)“租購同權(quán)”？其出發(fā)點在于“賦予符合條件的承租人以就近入學等公共服務權(quán)益”。為求一優(yōu)質(zhì)學位，在以前的市場中，哪怕是那些樓齡20～30年的房子，盡管房子的結(jié)構(gòu)布局也不盡如人意，但這些不足通通會為優(yōu)質(zhì)學位讓路，人們會為求得一優(yōu)質(zhì)學位，降低對房子居住舒適與否的需求，人們會不惜重金購置學區(qū)房，因為這些購房者知道只要有優(yōu)質(zhì)學位市場需求的存在，就不愁自己在今后不需要學位的時候進行再轉(zhuǎn)售時依然能賣出個好價錢，利用轉(zhuǎn)售所得的豐厚資金，去市場上再購買心儀的商品住宅，可以說是學位、投資兩不誤。天價學區(qū)房在北上廣深等一線城市，一直以來是人們競爭的市場，學區(qū)房的房價已不僅僅是房產(chǎn)本身的價值，而更多的可以說是依附在擁有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)之上的享有優(yōu)質(zhì)學位的權(quán)益價值的體現(xiàn)?！白赓復瑱?quán)”，如果能通過租房解決獲取優(yōu)質(zhì)學位的問題，自然對一些手頭資金比較緊缺的人們，就會考慮通過租房形式獲取優(yōu)質(zhì)學位，如果政策一旦落地實施，更實際的問題就來了，在供應前端的硬件教育資源短期內(nèi)并沒有增加的情況下，后端的需求能力卻得到另一個層面的提升的時候，結(jié)果會怎樣，結(jié)果只會使得原本供應緊張的優(yōu)質(zhì)學位教育資源，愈發(fā)顯得緊張，這種供小于求的局面進一步加劇，這時市場調(diào)節(jié)機制的作用就會體現(xiàn)，作為房主能有更大的空間進行租金方面的加價，當然這時有人也許會說，那就加大租賃房產(chǎn)的供應，殊不知房地產(chǎn)市場有一個很重要的短板就是土地資源供應的稀缺性，房源的供應的足量不是一蹴而就的事情，因此，“租購同權(quán)”從一定角度講，對房地產(chǎn)租賃市場租金價格的提升會有推波助瀾的作用。當然這也會刺激一部分投資客轉(zhuǎn)向房產(chǎn)租賃市場。

3對房地產(chǎn)銷售買賣市場的影響

在北上廣深一線城市的住房附加值非常大，就是因跟教育、就業(yè)、社會保障等掛鉤。特別是教育方面捆綁最緊，在過往的年份中，各地“學區(qū)房”價格一年一度地飆升，遠遠超出同地段房價。比如北京諸多破舊不堪的老房子，只因歸屬于名校學區(qū)，就能標出“天價”，一旦推向市場還非常搶手。人們常有的觀念：再窮也不能窮教育。因此，為了孩子的成長，為了孩子的教育，不惜耗費巨資搶購“學區(qū)房”，導致住房偏離居住價值軌道，淪為被炒作和抬高房價的對象。在房地產(chǎn)商品的交易市場，其交易方式不外乎兩種：買賣和租賃。租賃通俗講其實是分批分次地出售房產(chǎn)的使用權(quán)，假如某重點學校的學位分配完全實行“租購同權(quán)”，但周邊的房源原本就供應量不足，這樣勢必會帶動周邊房租的上漲，結(jié)果是，買不起學區(qū)房的人同樣可能面臨租不起學區(qū)房的困境。而且，隨著租金的提升，投資客的購房熱情會重新燃起，再次進入高房價的死循環(huán)。endprint

由此可見，廣州市推出的“租購同權(quán)”政策，將購房上學這個前置標準廢除掉，賦予符合條件的承租人子女享有就近入讀名校的權(quán)利，短期內(nèi)很難讓名?！皩W區(qū)房”失去炒作價值，房價要降溫，租金價格水平要降溫，這里隱含的前提條件是學位供應的充裕性，房源供應的足量性，但這些方面，觀之現(xiàn)狀并非是一年半載就能解決的問題，因此真正意義上的“租購同權(quán)”，讓符合條件的承租人子女就能實現(xiàn)入讀名校的夢，路漫漫其修遠兮，因為資源的稀缺，到頭來又是“論資排輩”，房產(chǎn)、戶籍合二為一的為最優(yōu)先，想想，輪到符合條件的承租者，恐怕學位早已沒有了。到頭來，在一定時期內(nèi)反倒對房地產(chǎn)交易市場在成交價格方面起到了一定的拉力作用，助長了房產(chǎn)價格的提升。從長遠角度及政府今后政策的不斷完善性方面來講，在“租購同權(quán)”政策下，在租房收益上升的吸引力的帶動下，會促進更多房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為租賃投資性房產(chǎn)，從而不斷增加租賃房源，引導房地產(chǎn)租賃市場的完善健康發(fā)展，從而讓房產(chǎn)交易市場中租售比及租售價格比更合理化。

從發(fā)達國家的住房市場來看，他們租房占比相對較大。比如美國租房比超50%，德國租房比超60%，年輕人是租房的主要成員，這跟年輕人的流動性大、職業(yè)變化大、收入較低等多方面有關(guān)系，租房的便捷性和經(jīng)濟性為年輕人提供了更多的就業(yè)選擇機會。在我國過度發(fā)展自有住房，以及消費者對財產(chǎn)的持有觀念，在中老年消費群體中形成了購房為主的消費模式。在我國的高房價的沖擊下，逐漸令一部分年輕人以持有房產(chǎn)為主，轉(zhuǎn)向租房為主的消費模式，從我國一線城市的人口凈流入量來看，今后住房租賃市場有很大的發(fā)展空間。觀察周邊人群，走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“90后”“00后”年輕人的購房意愿成下降趨勢，比較多的人家里已有房甚至有多套房，還有就是買不起房的人存在有不愿意再為高房價埋單，更希望通過租房來降低在住房方面的投入，從而以便更好地提高生活在其他方面的質(zhì)量。人們的消費理念的變化，為“租購同權(quán)”政策的實施提供了更好的市場環(huán)境，房地產(chǎn)的交易買賣市場將會受到一定影響，市場的需求群體會被租賃市場帶走一部分。

總體而言，“租購同權(quán)”政策的出臺，今后，在經(jīng)政府相應教育資源投入政策、住房租賃政策、房地產(chǎn)租賃企業(yè)投資政策等方面的不斷制定和完善，我國將迎來“租賃時代”的春天，在盤活市場上的存量房的同時，也給房地產(chǎn)投資者開辟了一條新路，未來看好房地產(chǎn)租賃市場的健康完善發(fā)展。

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[作者簡介]戴甲芳（1975—），女，漢族，湖南邵陽人，華南理工大學廣州學院房地產(chǎn)經(jīng)濟師，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)營管理。endprint