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    淺談營(yíng)改增后酬金制物業(yè)管理模式的會(huì)計(jì)核算

    2017-10-16 10:06:26樂嘉偉上海中心大廈建設(shè)發(fā)展有限公司
    新商務(wù)周刊 2017年3期
    關(guān)鍵詞:酬金物業(yè)公司物業(yè)管理

    文/樂嘉偉,上海中心大廈建設(shè)發(fā)展有限公司

    淺談營(yíng)改增后酬金制物業(yè)管理模式的會(huì)計(jì)核算

    文/樂嘉偉,上海中心大廈建設(shè)發(fā)展有限公司

    國際通行的酬金制物業(yè)管理模式伴隨著房地產(chǎn)的發(fā)展逐漸被國內(nèi)愈來愈多的物業(yè)管理公司所運(yùn)用,但與此相適應(yīng)的會(huì)計(jì)核算模式卻隨著酬金制運(yùn)用范圍的逐漸擴(kuò)大而越來越困擾著物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)人員們,因?yàn)樵谶@方面沒有明確的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則解釋,且財(cái)稅處理方法也存在著較大的不確定性,同時(shí)全面營(yíng)改增的施行更是加重了流轉(zhuǎn)稅方面的處理難度。本篇就酬金制物業(yè)管理模式的不同核算方法進(jìn)行探討,以期攻克會(huì)計(jì)核算難題。

    酬金制;營(yíng)改增;會(huì)計(jì)核算

    1 引言

    根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知》(以下簡(jiǎn)稱“辦法”)的規(guī)定,業(yè)主與物業(yè)管理公司可采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。其中包干制是指由業(yè)主支付固定服務(wù)費(fèi)給物業(yè)公司,盈虧由物業(yè)公司自擔(dān)的方式。該方式因執(zhí)行簡(jiǎn)單、避免賬目受業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督審計(jì)以及可以使物業(yè)管理公司節(jié)約成本等優(yōu)點(diǎn)而被國內(nèi)大部分物業(yè)管理公司所運(yùn)用。但是包干制的缺點(diǎn)也很突出,因?yàn)樵絹碓蕉嗟奈飿I(yè)公司將節(jié)約成本扭曲為降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、拖延物業(yè)維修以及依靠多元化經(jīng)營(yíng)維持物業(yè)利潤(rùn),因此這種模式在一定程度上制約了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

    隨著人民生活水平的提高,許多業(yè)主方一方面對(duì)物業(yè)管理的品質(zhì)有著更高的要求,另一方面一些業(yè)主也具有相應(yīng)的專業(yè)水平可以對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行審核,因此國內(nèi)的高端物業(yè)管理公司越來越多地采用在國際上被廣為認(rèn)可的酬金制物業(yè)管理模式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理公司,其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,不足或者結(jié)余由業(yè)主承擔(dān)或者享有的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。相比包干制,酬金制物業(yè)管理模式的透明度更高,可以有效減少雙方在物業(yè)收費(fèi)方面的矛盾,同時(shí),服務(wù)支出與物業(yè)管理公司的利潤(rùn)脫鉤有利于物業(yè)管理專業(yè)化。但是這種模式的缺點(diǎn)依然存在,它一方面要求業(yè)主在物業(yè)管理方面有一定的業(yè)務(wù)認(rèn)知,另一方面比例酬金可能會(huì)導(dǎo)致物業(yè)管理公司擴(kuò)大物業(yè)管理支出(提高酬金支付基數(shù)),業(yè)主對(duì)開支的有效壓縮是難以躲避的一個(gè)難題。

    下面對(duì)現(xiàn)行酬金制的幾種不同核算方式進(jìn)行討論,希望能拋磚引玉,啟發(fā)大家的思維。

    2 酬金制會(huì)計(jì)管理的特點(diǎn)

    根據(jù)《辦法》第十二條的規(guī)定,物業(yè)管理公司的會(huì)計(jì)核算要注意以下兩點(diǎn),一是物業(yè)管理公司對(duì)于收取的物業(yè)管理費(fèi)并不具有所有權(quán);二是酬金制項(xiàng)下的物業(yè)管理支出應(yīng)該嚴(yán)格遵守服務(wù)合同的約定。

    2.1 相對(duì)獨(dú)立核算:酬金制項(xiàng)目一般要求物業(yè)管理公司成立專項(xiàng)的物業(yè)管理處,開立專用銀行賬戶以確保經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的獨(dú)立體系形成。

    2.2 收支差額補(bǔ)足:在項(xiàng)目初期入住率尚未達(dá)到預(yù)定成本回收標(biāo)準(zhǔn)時(shí),物業(yè)收費(fèi)不足以支撐合同項(xiàng)下所有物業(yè)基本運(yùn)營(yíng)支出的情況下,其差額部分應(yīng)該是由業(yè)主補(bǔ)足的,其補(bǔ)充方式一般是在物業(yè)管理合同項(xiàng)下通過空置單元物業(yè)管理費(fèi)補(bǔ)充不足。

    2.3 特殊“利潤(rùn)”結(jié)余方式:僅從酬金制物業(yè)管理會(huì)計(jì)核算的形式來看,物業(yè)管理處的結(jié)余與利潤(rùn)是很類似的,但是由于管理費(fèi)本身的所有者權(quán)益與一般企業(yè)資金的所有者權(quán)益不同,其盈余最終是不歸物業(yè)管理公司所有的,也不能任其分配。嚴(yán)格意義上面來看,這種費(fèi)用僅僅只是結(jié)余,而不是利潤(rùn),對(duì)于只租不售的物業(yè),特別是單一業(yè)主的物業(yè),該部分盈余更是應(yīng)該在滿足酬金支付的情況下,在考慮結(jié)轉(zhuǎn)下年使用的基礎(chǔ)上,還可以思索通過相應(yīng)方式支付給業(yè)主的可操作性。

    2.4 流轉(zhuǎn)稅的財(cái)稅差異:酬金制的稅收問題一直眾說紛紜,很具有爭(zhēng)議性,但又沒有更多具體文件的相關(guān)規(guī)定。只在2011年6月出臺(tái)過一個(gè)《北京地稅關(guān)于酬金制物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策問題的公告》文件,規(guī)定酬金制方式開展物業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理公司其以下行為不征收營(yíng)業(yè)稅:對(duì)物業(yè)管理公司單獨(dú)開設(shè)賬戶專項(xiàng)存放業(yè)主委員會(huì)的代管資金不征收營(yíng)業(yè)稅;業(yè)主委員會(huì)直接與提供勞務(wù)的單位或個(gè)人簽訂合同,且該提供勞務(wù)的單位或個(gè)人直接為業(yè)主委員會(huì)開具結(jié)算發(fā)票,對(duì)物業(yè)管理公司從代管資金賬戶代付勞務(wù)價(jià)款的行為不征收營(yíng)業(yè)稅。但是營(yíng)改增政策施行以后,并沒有對(duì)酬金制有過類似的文件規(guī)定,因此,酬金制還是存在流轉(zhuǎn)稅方面的明顯財(cái)稅差異。

    3 酬金制物業(yè)管理會(huì)計(jì)核算方式

    從上文不難看出,酬金制物業(yè)管理模式相比于包干制物業(yè)管理模式優(yōu)點(diǎn)更多一些,應(yīng)該是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的發(fā)展方向,但是目前酬金制模式在國內(nèi)運(yùn)用范圍遠(yuǎn)不如包干制模式也是不爭(zhēng)的事實(shí),究其原因,主要還是沒有明確的會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理方面的規(guī)定,為了避免財(cái)稅處理的困擾,很多物業(yè)管理公司還是選擇了財(cái)稅處理規(guī)定相對(duì)健全的包干制物業(yè)管理模式。

    我們從物業(yè)管理公司確認(rèn)收入的方式來看,目前實(shí)行酬金制的物業(yè)管理公司的財(cái)稅處理大體可以分為以下幾種方式:

    3.1 只對(duì)酬金部分確認(rèn)收入

    這種方法就是把酬金制下的物業(yè)服務(wù)的收入作為暫收全體業(yè)主的費(fèi)用,將相應(yīng)發(fā)生的服務(wù)支出作為代業(yè)主支付的費(fèi)用,所有的業(yè)務(wù)活動(dòng)均在其他應(yīng)付款(通常以受托物業(yè)作為二級(jí)科目)中予以歸集,物業(yè)管理公司僅將收到的酬金認(rèn)定為企業(yè)收入。這種賬務(wù)處理方式看起來比較符合酬金制的初衷,但是與現(xiàn)行的財(cái)稅法規(guī)的規(guī)定卻有較大的沖突。從財(cái)稅法規(guī)來看,從事物業(yè)管理的單位,應(yīng)該以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入扣除代業(yè)主以及承租者支付能源費(fèi)用、房屋租金等價(jià)款后的余額作為營(yíng)業(yè)額,而且酬金制項(xiàng)目中的收入也是物業(yè)管理公司全額開立發(fā)票的,不將發(fā)票記載金額確認(rèn)為應(yīng)稅收入的作法既不符合稅法規(guī)定,也不符合財(cái)務(wù)核算要求,更不能反映公司的真正業(yè)務(wù)規(guī)模。

    3.2 項(xiàng)目留存收益作為酬金

    這種方法只把合同中所約定的酬金收入視為項(xiàng)目的收支結(jié)余,調(diào)整項(xiàng)目的物業(yè)管理成本。這個(gè)方法理論可行度比較大,但在實(shí)際工作中,因?yàn)槭杖牒统杀镜臅r(shí)間性差異,很難做到精確的匹配。

    3.3 將酬金支出亦視作項(xiàng)目成本支出

    將酬金制合同中約定的酬金收入也視作為項(xiàng)目成本的一部分,調(diào)整項(xiàng)目的整體物業(yè)管理成本。這種方式一方面符合了財(cái)稅的相關(guān)規(guī)定,另一方面也能夠比較客觀地對(duì)酬金制項(xiàng)目的盈利情況以及業(yè)務(wù)量進(jìn)行真實(shí)反映。但是這種核算方式計(jì)算出來的項(xiàng)目利潤(rùn)自然沉淀在物業(yè)管理公司的股東權(quán)益中,當(dāng)業(yè)主方主張這部分剩余利潤(rùn)時(shí),操作上會(huì)有很多難點(diǎn)。

    4 營(yíng)改增后酬金制會(huì)計(jì)核算舉例

    假定Y物業(yè)管理公司取得X項(xiàng)目的物業(yè)管理資格并采用酬金制進(jìn)行物業(yè)管理。該項(xiàng)目2017年度預(yù)計(jì)收入1億元(含稅),其中Y物業(yè)管理公司享有固定酬金6%(600萬元含稅),預(yù)計(jì)項(xiàng)目利潤(rùn)4%(400萬元含稅)歸屬X項(xiàng)目全體業(yè)主所有,則幾種核算方式分別如下:

    4.1 只將酬金確認(rèn)收入

    Y物業(yè)公司將1億元的物業(yè)管理費(fèi)視為代收業(yè)主的費(fèi)用,用于支付X物業(yè)運(yùn)營(yíng)維護(hù)發(fā)生的各項(xiàng)開支。

    1)Y公司向X業(yè)主開具發(fā)票時(shí):

    2)支付X項(xiàng)目成本費(fèi)用及酬金以外其他的流轉(zhuǎn)稅金時(shí)(假定進(jìn)項(xiàng)稅率均為6%):

    3)Y物業(yè)公司結(jié)算酬金收入600萬元(由于銷項(xiàng)稅額在收取1億元物業(yè)管理費(fèi)開票時(shí)已經(jīng)在酬金制賬戶統(tǒng)一結(jié)算,銀行存款需扣除該筆費(fèi)用后統(tǒng)一繳納):

    X酬金制項(xiàng)目剩余利潤(rùn)即為其他應(yīng)付款——X酬金制項(xiàng)目377.35萬元(銀行存款433.96萬元,其中56.61萬元需繳納增值稅),而Y物業(yè)公司通過X酬金制項(xiàng)目形成的利潤(rùn)總額為566.04萬元(暫不考慮流轉(zhuǎn)稅附加)。

    這種核算方法從核算思路上來看比較符合酬金制的核心理念,但是實(shí)際上X酬金制項(xiàng)目的377.35萬元剩余利潤(rùn)并沒有反應(yīng)在Y物業(yè)公司的利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表中,從而也沒有對(duì)這部分利潤(rùn)繳納企業(yè)所得稅,同時(shí)Y物業(yè)公司所開具的發(fā)票金額為10000萬元,然而所確認(rèn)了的收入?yún)s只有566.04萬元,Y公司物業(yè)管理收入水平被嚴(yán)重低估,沒能客觀反應(yīng)Y物業(yè)公司的真實(shí)業(yè)務(wù)量情況。

    4.2 項(xiàng)目留存收益視為酬金

    將酬金收入作為酬金制物業(yè)管理公司的收支結(jié)余,調(diào)整項(xiàng)目的物業(yè)管理成本(收入—成本—稅金=酬金)。在本例中,預(yù)計(jì)的項(xiàng)目利潤(rùn)(9600—8490.57—566.04=543.40)不應(yīng)該再予以撥款。

    1)Y公司向X業(yè)主開具發(fā)票時(shí):

    2)支付X項(xiàng)目成本費(fèi)用及酬金以外其他的流轉(zhuǎn)稅金時(shí)(假定進(jìn)項(xiàng)稅率均為6%):

    Y物業(yè)管理公司通過X酬金制項(xiàng)目形成的566.04萬元利潤(rùn)總額自然沉淀在Y物業(yè)管理公司的利潤(rùn)表中,應(yīng)調(diào)整該項(xiàng)目的整體物業(yè)管理成本。但是這種項(xiàng)目因?yàn)樾枰獙㈨?xiàng)目本身的預(yù)期利潤(rùn)先在物業(yè)管理費(fèi)中剔除,對(duì)物業(yè)管理公司的各項(xiàng)成本費(fèi)用的預(yù)算要求得非常精確,在實(shí)際工作中很難完美完成。

    4.3 酬金支出作為項(xiàng)目成本支出

    將酬金制合同約定的物業(yè)公司的酬金收入視作酬金制項(xiàng)目物業(yè)管理成本的一部分,調(diào)整物業(yè)管理成本[收入—成本(含酬金)—稅金=利潤(rùn)]。

    1)Y公司向X業(yè)主開具發(fā)票時(shí):

    2)支付X項(xiàng)目成本費(fèi)用及流轉(zhuǎn)稅金時(shí)(假定進(jìn)項(xiàng)稅率均為6%):

    3)Y物業(yè)公司結(jié)算酬金收入600萬元(由于銷項(xiàng)稅額在收取1億元物業(yè)管理費(fèi)開票時(shí)已經(jīng)在酬金制賬戶統(tǒng)一結(jié)算,銀行存款需扣除該筆費(fèi)用后統(tǒng)一繳納):

    X酬金制項(xiàng)目剩余利潤(rùn)即為主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)——X酬金制項(xiàng)目377.35萬元(銀行存款433.96萬元,其中56.61萬元需繳納增值稅),在繳納企業(yè)所得稅后,形成283.01萬元的凈利潤(rùn)沉淀在Y物業(yè)管理公司的凈資產(chǎn)中,今后業(yè)主對(duì)該部分利潤(rùn)要求返還會(huì)比較難處理,這是這一核算方式仍待解決的方面。

    總之,酬金制實(shí)質(zhì)上就是物業(yè)公司向全體業(yè)主就物業(yè)服務(wù)支出實(shí)報(bào)實(shí)銷的核算制度,在確保業(yè)主利益不受損的前提下根據(jù)業(yè)主要求提供物業(yè)管理服務(wù),物業(yè)管理公司作為一個(gè)服務(wù)機(jī)構(gòu)收取合理的酬金。該模式今后應(yīng)該是物業(yè)管理行業(yè)的一個(gè)發(fā)展方向,本文只是結(jié)合營(yíng)改增政策施行后目前財(cái)稅方面尚無定論的該模式進(jìn)行一些粗淺的探討。

    [1]王紅.酬金制物業(yè)管理模式下財(cái)務(wù)管理與會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)[J].東方企業(yè)文化,2013(19):283-284.

    [2]楊萌.激情綻放鵬城——物業(yè)管理改革發(fā)展30年大會(huì)在深圳勝利召開[J].城市開發(fā),2011(19):10-44.

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