淺談房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量管理

沈春玲

摘 要：保證測(cè)繪的質(zhì)量是確保房產(chǎn)測(cè)繪工作發(fā)揮作用的前提條件，房地產(chǎn)測(cè)繪管理部門必須加強(qiáng)測(cè)繪質(zhì)量管理，本文就討論了房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪；質(zhì)量管理；作用；措施

前言：房產(chǎn)測(cè)繪對(duì)于城市的建設(shè)與發(fā)展越來(lái)重要，目前的房產(chǎn)測(cè)繪管理工作中還存在著較多的問(wèn)題，為確保房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量，急需加強(qiáng)測(cè)繪質(zhì)量管理。

1、關(guān)于房產(chǎn)測(cè)繪的主要概述

針對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪的過(guò)程而言，是借助具有科學(xué)性的測(cè)繪儀器來(lái)對(duì)房產(chǎn)、土地在數(shù)量、質(zhì)量以及權(quán)屬狀況方面的轉(zhuǎn)型測(cè)繪。房地產(chǎn)測(cè)繪所包括的內(nèi)容有測(cè)量、調(diào)查房產(chǎn)以及有關(guān)房產(chǎn)的建筑物，并通過(guò)繪圖的方式來(lái)展開(kāi)工作。而且測(cè)繪過(guò)程還包括了對(duì)房產(chǎn)土地的荷載物的測(cè)量，并以圖紙最終呈現(xiàn)出有關(guān)房產(chǎn)在位置、權(quán)屬、質(zhì)量以及房屋數(shù)量上的具體測(cè)繪結(jié)果。實(shí)施房產(chǎn)測(cè)繪的目的是為了房產(chǎn)在進(jìn)行拆遷、交易或者開(kāi)發(fā)過(guò)程所需要的沖裁、鑒定以及征稅等有一個(gè)科學(xué)而準(zhǔn)確的參數(shù)依據(jù)。

2、房產(chǎn)測(cè)繪的具體作用分析

2.1為行業(yè)提供專業(yè)化的服務(wù)

2.1.1提供交易經(jīng)營(yíng)方面信息

房地產(chǎn)測(cè)繪的進(jìn)行過(guò)程中，所掌握的具體數(shù)據(jù)，能夠成為城市房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展的重要前提。房地產(chǎn)的具體位置、數(shù)量以及占地范圍等數(shù)據(jù)都可以實(shí)現(xiàn)測(cè)繪，以此構(gòu)成房地產(chǎn)圖表與卡薄。針對(duì)最終達(dá)到的測(cè)繪結(jié)果，可以向房地產(chǎn)企業(yè)所實(shí)施的經(jīng)營(yíng)與核算等環(huán)節(jié)提供數(shù)據(jù)支持。

2.1.2直觀提供管理基本信息

房地產(chǎn)測(cè)繪主要是以城市所構(gòu)建平面控制網(wǎng)為基礎(chǔ)，對(duì)房地產(chǎn)圖紙、房地產(chǎn)分幅平面圖等進(jìn)行繪制，以此構(gòu)成科學(xué)的坐標(biāo)系統(tǒng)，使房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)可以有效掌握房屋地域分布情況及房屋具體數(shù)量等。同時(shí)進(jìn)行房產(chǎn)分幅圖繪制時(shí)，也可以對(duì)其進(jìn)行深入測(cè)量與優(yōu)化，進(jìn)行房地產(chǎn)分戶與分層平面圖等的繪制，進(jìn)而直觀整體的凸顯各個(gè)房地產(chǎn)基本情況，使得管理機(jī)構(gòu)可以提出科學(xué)的決策。

2.2為城市規(guī)劃建設(shè)提供支持

房地產(chǎn)建設(shè)是推動(dòng)城市發(fā)展根本，城市中房地產(chǎn)建設(shè)水平與群眾文化、物質(zhì)文明水平之間聯(lián)系十分緊密。為了實(shí)現(xiàn)有效的城市規(guī)劃建設(shè)，務(wù)必要對(duì)其建筑歷史以及房屋實(shí)際分布情況、數(shù)量、結(jié)構(gòu)等資料進(jìn)行了解。房地產(chǎn)測(cè)繪最終所得結(jié)果通過(guò)分類與整理后，能夠衍生出諸多數(shù)據(jù)資料，以此便可以作為城市規(guī)劃建設(shè)的重要基礎(chǔ)。

3、房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量管理對(duì)策

3.1構(gòu)建房地產(chǎn)測(cè)繪管理機(jī)構(gòu)

為了進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的管理效果，各地區(qū)的房地產(chǎn)行政主管部門要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的行政管理各個(gè)方面的職能行使權(quán)，尤其是在對(duì)測(cè)繪單位或個(gè)人的資質(zhì)、資格備案、房地產(chǎn)測(cè)繪計(jì)劃以及成果鑒定方面的行政管理質(zhì)量，充分發(fā)揮出作為房地產(chǎn)測(cè)繪管理機(jī)構(gòu)的執(zhí)法監(jiān)督職能，尤其加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的監(jiān)督力度，并同時(shí)要做好對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，加大房地產(chǎn)測(cè)繪成果管理的力度。

3.2維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行秩序

為了對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量進(jìn)行保證，必須要對(duì)市場(chǎng)中測(cè)量公司的數(shù)量進(jìn)行限制，如果測(cè)量公司數(shù)量過(guò)多，那么則會(huì)為管理工作帶來(lái)難度。一旦測(cè)繪項(xiàng)目無(wú)法與市場(chǎng)需求相符時(shí)，測(cè)繪公司之間為了獲得測(cè)繪項(xiàng)目，便會(huì)將價(jià)格降低，走“低價(jià)格”路線，以此便會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)中的價(jià)格混亂，低價(jià)格最終的結(jié)果便是質(zhì)量低。在此基礎(chǔ)上，測(cè)繪公司為了保證經(jīng)濟(jì)效益，便只能增加測(cè)繪項(xiàng)目來(lái)填補(bǔ)空缺，這樣一來(lái)便會(huì)導(dǎo)致測(cè)繪工作質(zhì)量下降，出現(xiàn)偷工減料、檢查程序減少的現(xiàn)象，進(jìn)而嚴(yán)重影響測(cè)繪質(zhì)量。

3.3構(gòu)建房產(chǎn)行為協(xié)會(huì)組織

房地產(chǎn)測(cè)繪協(xié)會(huì)組織是一種以團(tuán)體為主的組織，其可將測(cè)繪單位集結(jié)組織起來(lái)發(fā)揮一定的作用和職能，而且在這種協(xié)會(huì)組織的作用下，能有效為測(cè)繪管理與政府之間進(jìn)行搭橋，使得測(cè)繪管理方面的溝通更加公開(kāi)、透明和通暢。房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)協(xié)會(huì)不斷完善發(fā)展，為房屋建筑的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生了積極作用。協(xié)會(huì)的形式能夠更加全面的對(duì)社會(huì)市場(chǎng)予以把握，并提高經(jīng)濟(jì)效益，讓建筑行業(yè)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和要求更加規(guī)范和有序。隨著協(xié)會(huì)組織的廣泛發(fā)展，房產(chǎn)測(cè)繪管理部門開(kāi)始積極推廣這種組織形式，并在這個(gè)過(guò)程中規(guī)范了測(cè)繪的相關(guān)法律法規(guī)，提升了房地產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理效果。

3.4房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)設(shè)計(jì)控制

房產(chǎn)測(cè)繪中，技術(shù)設(shè)計(jì)是對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)狀分析，進(jìn)行精度研究并提供設(shè)計(jì)測(cè)繪方案。總之，房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)設(shè)計(jì)就是根據(jù)委托方的委托合同及委托方提供的各項(xiàng)建筑資料進(jìn)行基本情況分析，落實(shí)好房產(chǎn)測(cè)繪的依據(jù)和方法、分?jǐn)偰Ｐ偷墓ぷ鳌７慨a(chǎn)測(cè)繪技術(shù)設(shè)計(jì)的原則應(yīng)為先整體后局部、由粗到細(xì)的測(cè)繪方法。房產(chǎn)測(cè)繪可劃為變更測(cè)繪以及初始測(cè)繪，根據(jù)房屋是否完工又分為預(yù)測(cè)繪以及實(shí)測(cè)繪。實(shí)測(cè)繪采集數(shù)據(jù)是等工程完全竣工在實(shí)地測(cè)量得出，而預(yù)測(cè)繪是根據(jù)尺寸、結(jié)構(gòu)、圖形等在工程圖進(jìn)行面積測(cè)算。一般根據(jù)測(cè)繪數(shù)據(jù)具體用途來(lái)確定測(cè)繪目的，測(cè)繪類型或測(cè)繪目的不同，測(cè)繪要求也不同，應(yīng)合理選擇。

3.5改進(jìn)房地產(chǎn)測(cè)繪操作流程

測(cè)繪過(guò)程即對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)繪的這一階段，其中主要涵蓋了測(cè)繪之前的準(zhǔn)備工作、外業(yè)調(diào)查、測(cè)繪數(shù)據(jù)收集、房屋分?jǐn)傆?jì)算以及測(cè)繪資料等內(nèi)容，這一過(guò)程也是對(duì)測(cè)繪質(zhì)量進(jìn)行保證的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。另外，關(guān)于房地產(chǎn)測(cè)繪的檢查工作，主要運(yùn)用的是二級(jí)檢查一級(jí)驗(yàn)收機(jī)制。所謂一級(jí)檢查，是以自查、互查的前提下，安排專業(yè)測(cè)繪檢查人員或進(jìn)行房地產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果的檢查，從而確保測(cè)繪結(jié)果準(zhǔn)確性。而二級(jí)檢查則是以一級(jí)檢查為前提，安排測(cè)繪部門的專業(yè)檢查人員在一級(jí)檢查結(jié)果之上進(jìn)行的二次檢查。房地產(chǎn)測(cè)繪的驗(yàn)收一般是在完成最終檢查并合格之后實(shí)施，檢查人員為房地產(chǎn)測(cè)繪委托單位。

3.6推行房地產(chǎn)測(cè)繪公示制度

為了進(jìn)一步提高房地產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理的效果，相關(guān)房地產(chǎn)測(cè)繪管理部門要積極與當(dāng)前的媒體進(jìn)行聯(lián)系，把商品房面積的相關(guān)知識(shí)與最新政策進(jìn)行宣傳和普及，讓廣大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以及購(gòu)房者對(duì)房產(chǎn)面積的計(jì)算方法和遇到房產(chǎn)面積糾紛時(shí)的解決辦法都有一定的了解和掌握。另外，為了對(duì)相關(guān)房產(chǎn)權(quán)利人的知情權(quán)予以保護(hù)，積極將房地產(chǎn)權(quán)屬登記的相關(guān)測(cè)繪結(jié)果在政務(wù)信息網(wǎng)上進(jìn)行及時(shí)公開(kāi)公布，使得房地產(chǎn)測(cè)繪管理部門與社會(huì)公眾之間建立公開(kāi)、公平且透明的管理模式。

3.7嚴(yán)格控制房產(chǎn)測(cè)繪精準(zhǔn)度

為了保證房產(chǎn)測(cè)繪精準(zhǔn)度，必須全面分析被測(cè)房地產(chǎn)邊長(zhǎng)，并對(duì)其進(jìn)行測(cè)量，按照房地產(chǎn)測(cè)量要求，確定被測(cè)房屋面積等級(jí)，并對(duì)房屋邊長(zhǎng)測(cè)量的精確度、限差需求進(jìn)行了解。若房地產(chǎn)面積測(cè)量之后，顯示并沒(méi)有十分明顯的系統(tǒng)誤差，且以隨機(jī)誤差為主時(shí)，那么對(duì)于邊長(zhǎng)測(cè)量誤差和房屋面積誤差，都要以正態(tài)分布為主，按照計(jì)算公式：znD=（mO+md/D×D），對(duì)各個(gè)等級(jí)的房屋面積誤差及對(duì)應(yīng)的邊長(zhǎng)測(cè)量精度進(jìn)行計(jì)算。進(jìn)行邊長(zhǎng)測(cè)量時(shí)，邊長(zhǎng)誤差與房屋面積誤差未必都要以正態(tài)分布為主，當(dāng)房屋邊長(zhǎng)誤差與限差相近并且符號(hào)一致時(shí)，房屋面積差便會(huì)超差，可以將其運(yùn)用于有特殊需求的面積測(cè)量對(duì)邊長(zhǎng)測(cè)量誤差限差中。

4、結(jié)語(yǔ)

總體而言，目前我國(guó)還未出臺(tái)房產(chǎn)測(cè)量實(shí)施細(xì)則，相關(guān)單位應(yīng)該合理進(jìn)行房地產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量管理，以提升房產(chǎn)測(cè)繪的效果質(zhì)量。

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