房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和現(xiàn)金流管理的優(yōu)化研究

李志成

摘 要：隨著社會(huì)的進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)突飛猛進(jìn)。在高速的發(fā)展中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于資金的需求逐漸增加，然而受到行業(yè)特點(diǎn)的制約，資金占用量大，投資周期長(zhǎng)，影響了資金的周轉(zhuǎn)率，提升了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，狹窄的融資渠道也導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的壓力。因此，文章對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資與現(xiàn)金流管理進(jìn)行了探討，提出了優(yōu)化對(duì)策，以期為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展提供了借鑒與參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；融資；現(xiàn)金流

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、融資與現(xiàn)金流管理理論概述

1.融資理論概述

融資從詞義來理解是指為了支付超過當(dāng)前現(xiàn)金購(gòu)買能力而進(jìn)行的貨幣交易方式，是為了獲得資產(chǎn)而集資所進(jìn)行的貨幣交易方式。企業(yè)融資是指的企業(yè)采取一定的方式、方法，利用一定的資金融入渠道，給予一定程度的利益，從資金提供方那里為企業(yè)融入資金的一種經(jīng)濟(jì)行為。

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，融資是指的企業(yè)利用征信的方式，向社會(huì)上的金融機(jī)構(gòu)籌借資金，以支持企業(yè)的發(fā)展、建設(shè)、營(yíng)銷和服務(wù)等活動(dòng)，從而使企業(yè)的資金管理更加靈活，企業(yè)的運(yùn)營(yíng)更加高效。

2.現(xiàn)金流管理理論概述

現(xiàn)金流是企業(yè)的現(xiàn)金的資產(chǎn)數(shù)量和現(xiàn)金流轉(zhuǎn)的全過程，現(xiàn)金流包括了會(huì)計(jì)意義的現(xiàn)金流、投資中的現(xiàn)金流和企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的自由現(xiàn)金流。企業(yè)的現(xiàn)金流管理是指企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)最大經(jīng)營(yíng)效益而利用設(shè)計(jì)、規(guī)劃、預(yù)測(cè)、研究、決策和控制等方式，對(duì)企業(yè)發(fā)展的不同階段、不同職能的現(xiàn)金流進(jìn)行全方位、全過程的管理活動(dòng)。企業(yè)的現(xiàn)金流管理主要包括對(duì)先進(jìn)流預(yù)算機(jī)制的安排、預(yù)測(cè)和規(guī)劃、對(duì)企業(yè)資金的收入與支出系統(tǒng)的執(zhí)行管理和監(jiān)督控制、對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)優(yōu)化與企業(yè)投資決策、對(duì)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的把控、對(duì)先進(jìn)預(yù)算的落實(shí)管理和現(xiàn)金流信息的研究。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，現(xiàn)金流的管理主要體現(xiàn)在生產(chǎn)和籌資兩大方面。在生產(chǎn)方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重點(diǎn)是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，房地產(chǎn)項(xiàng)目既可以是企業(yè)自身生產(chǎn)建設(shè)，也可以承包給具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位生產(chǎn)建設(shè)，對(duì)于企業(yè)自己建設(shè)生產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目其現(xiàn)金流與企業(yè)現(xiàn)金流能夠結(jié)合。在籌資中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流需求量大，不僅包括一般企業(yè)的現(xiàn)金流需求，也包括了土地支付款、工程支付款等，增大了企業(yè)的資金需求，也增加了對(duì)分配利潤(rùn)、還債和支付利息的資金占用量。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流管理即是在完成企業(yè)效益最大化的前提下，以企業(yè)的現(xiàn)金流為重點(diǎn)，在經(jīng)營(yíng)、管理、投資、籌資等活動(dòng)中，對(duì)一定周期內(nèi)的現(xiàn)金流動(dòng)數(shù)量與時(shí)間進(jìn)行統(tǒng)籌計(jì)劃、貫徹落實(shí)、控制管理、信息傳遞、報(bào)告評(píng)價(jià)的全方位、全過程管理活動(dòng)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和現(xiàn)金流管理的問題

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資管理的特征

（1）融資成本高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)資金的需求量大，在當(dāng)下的發(fā)展環(huán)境下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要利用銀行貸款、自有資金和籌資來完成融資，根據(jù)融資管理的相關(guān)理論，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要先積累自有資金，然后向相關(guān)金融機(jī)構(gòu)融資，最后進(jìn)行股權(quán)融資。但是我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時(shí)間尚短，金融市場(chǎng)發(fā)展也尚未成熟，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金能力有限，商業(yè)銀行、信托機(jī)構(gòu)等金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)控的背景下增加了企業(yè)融資的難度，因而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資成本也相應(yīng)提高。

（2）融資模式單一。從上述分析中可知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要依靠銀行等金融機(jī)構(gòu)的信貸來完成融資，這種單一的融資模式增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。

（3）負(fù)債率高。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時(shí)間尚短，其自由資本多數(shù)非常有限，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自由資本無法達(dá)到國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)的要求，隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的擴(kuò)張發(fā)展，其負(fù)債率逐漸上升。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流管理的特征

（1）現(xiàn)金流的資金數(shù)量大。房地產(chǎn)行業(yè)的融資特征決定了企業(yè)的現(xiàn)金流需求大，對(duì)投資、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)等各個(gè)項(xiàng)目都需要大量的資金流入和留出。

（2）現(xiàn)金流的循環(huán)周期長(zhǎng)。房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，多數(shù)周期長(zhǎng)達(dá)3～5年甚至更長(zhǎng)。漫長(zhǎng)的投資回收周期，對(duì)企業(yè)自身的資金能力、資金運(yùn)作能力要求很高。資金具有很強(qiáng)的時(shí)間價(jià)值，在開發(fā)的投資階段，大量的現(xiàn)金流出，卻沒有資金流入，在3～5年的回收周期中，必然有較高的資金時(shí)間成本，且隨著時(shí)間的增加，現(xiàn)金流管理的風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)增加。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目銷售之后，資金大量流入，資金流出很少，其流入和流出不均衡，增加了管理的難度，也提升了現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和現(xiàn)金流管理的關(guān)系

（1）現(xiàn)金流是企業(yè)融資的基礎(chǔ)。企業(yè)的現(xiàn)金流管理質(zhì)量決定了企業(yè)的融資能力?，F(xiàn)金流是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)資本，也是實(shí)力的象征，充足的資金和運(yùn)轉(zhuǎn)良好的現(xiàn)金流管理是企業(yè)融資的前提。

（2）融資是企業(yè)現(xiàn)金流管理的保障。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)資金的需求量大，僅憑企業(yè)自身擁有的資本難以開發(fā)項(xiàng)目。只有合理地融資，才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)現(xiàn)金流的高效管理，才能提高現(xiàn)金流的質(zhì)量。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和現(xiàn)金流管理的優(yōu)化對(duì)策

1.提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資現(xiàn)金流管理風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

企業(yè)只有具備良好風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，才能充分認(rèn)識(shí)到融資風(fēng)險(xiǎn)控制的必要性，才能認(rèn)識(shí)到現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)控制的價(jià)值。企業(yè)無論在前期計(jì)劃方面還是在后期管理方面，都要將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)作為決策的基礎(chǔ)。在融資和現(xiàn)金流管理中，改進(jìn)融資方式、控制融規(guī)模，拓展融資渠道，真正實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的把控。

2.完善企業(yè)現(xiàn)金流管理制度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要積極建立科學(xué)的投資決策機(jī)制，使企業(yè)的決策分析、市場(chǎng)預(yù)測(cè)更加高效、準(zhǔn)確，為企業(yè)的發(fā)展提供依據(jù)。此外，企業(yè)的現(xiàn)金流管理制度并不是單純的財(cái)務(wù)管理制度，而是企業(yè)的成本控制、人力資源管理、內(nèi)部控制等多項(xiàng)活動(dòng)的綜合。從企業(yè)的項(xiàng)目策劃到企業(yè)的項(xiàng)目售后，各個(gè)階段都要做好全方位的風(fēng)險(xiǎn)防控，明確資金的流出，減少資源的浪費(fèi)，實(shí)現(xiàn)定性和定量的管理。此外，還應(yīng)當(dāng)積極完善人員制度，明確企業(yè)現(xiàn)金流管理工作人員的權(quán)責(zé)，實(shí)現(xiàn)權(quán)責(zé)的統(tǒng)一，責(zé)任到人，職務(wù)分離。

3.優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，企業(yè)的主要融資渠道是向商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款，因而其企業(yè)的負(fù)債率均處于較高水平。為了降低企業(yè)的負(fù)債率，降低現(xiàn)金流管理風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)積極優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，增加企業(yè)的自有資本，實(shí)現(xiàn)融資渠道的多氧化，如嘗試海外債券、REITs融資等。

4.完善審計(jì)管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展獨(dú)立審計(jì)工作，審計(jì)由專門的部門負(fù)責(zé)，由企業(yè)的高層直接管理。從企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的規(guī)劃工作開展伊始，審計(jì)部門就要參與其中直至項(xiàng)目的收尾。審計(jì)工作應(yīng)當(dāng)觀察企業(yè)經(jīng)營(yíng)的全過程、全方面，實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)化利用，資金的最優(yōu)化管理，減少資金時(shí)間價(jià)值的浪費(fèi)，提升企業(yè)的綜合效益。

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