房地產(chǎn)開發(fā)項目管理難點的探討

陳望森

【摘要】：現(xiàn)如今市場競爭空前激烈，房地產(chǎn)開發(fā)項目越來越多，房地產(chǎn)項目開發(fā)對于項目的管理也越發(fā)重視。如何在競爭中站穩(wěn)腳跟不被市場淘汰，更好的提高房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟效益，還要獲取較大的利益，就必須不斷地加強房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工作，增加自身的市場競爭力。

【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)開發(fā)；項目管理；管理難點；措施

1.房地產(chǎn)開發(fā)管理的含義

房地產(chǎn)開發(fā)管理目標(biāo)就是高效完成建設(shè)項目目標(biāo)?；陧椖拷?jīng)理負(fù)責(zé)制，并結(jié)合工程發(fā)放意義與開發(fā)方法等基本理論，按照房地產(chǎn)開發(fā)管理項目的規(guī)律，對工程建設(shè)進行系統(tǒng)性較強的組織、計劃、協(xié)調(diào)、監(jiān)管以及內(nèi)部控制管理，實現(xiàn)房地產(chǎn)建設(shè)全過程的生產(chǎn)要素優(yōu)化配置，高效完成房地產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)，進而達(dá)到房地產(chǎn)開發(fā)管理根本意義。由于房地產(chǎn)開發(fā)管理系統(tǒng)較為復(fù)雜，因此必須有一整套科學(xué)、合理、規(guī)范、高效的管理體制作為保證，方可對工程建設(shè)全過程實現(xiàn)協(xié)調(diào)與統(tǒng)籌，達(dá)到實現(xiàn)工程建設(shè)的最終目標(biāo)。

2.房地產(chǎn)開發(fā)過程中項目管理存在的主要問題

2.1完善管理模式

由于我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時間還比較短，在管理理念、思維以及技術(shù)等方面都較為滯后，導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)過程中，對建筑工程項目的管理方式依然停留在粗放管理的模式之中，這種漏洞百出的管理方式，是目前房地產(chǎn)開發(fā)過程中對建筑工程項目管理工作中存在的主要問題之一，并且嚴(yán)重阻礙了我國房地產(chǎn)行業(yè)的進一步發(fā)展。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)過程中，由于各種建筑工程項目管理方面的問題而造成的房地產(chǎn)市場混亂，僅僅依靠政府部門的宏觀調(diào)控來規(guī)范市場秩序是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，而且過度的行政干預(yù)，會擾亂市場經(jīng)濟秩序，還違背了建筑工程管理發(fā)展的客觀規(guī)律，除此之外，單純的行政干預(yù)手段也無法解決建筑施工過程中，企業(yè)不能根據(jù)實際情況對資源進行合理配置，科學(xué)控制成本的問題，最終使房地產(chǎn)企業(yè)無法對有限的資源實現(xiàn)利用率最大化。

2.2質(zhì)量管理的難點

房地產(chǎn)開發(fā)施工質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)需經(jīng)過設(shè)計單位、勘察單位、施工單位等參與方的綜合反映，因此，要想保障房地產(chǎn)項目建設(shè)質(zhì)量，需協(xié)調(diào)好各部門之間的關(guān)系，對影響施工質(zhì)量的因素進行控制。但這種管理工作的落實難度較大，主要體現(xiàn)在以下幾點：（1）建設(shè)單位為了節(jié)省工程成本，降低材料的采購標(biāo)準(zhǔn)，進而造成質(zhì)量問題；（2）監(jiān)理單位未充分發(fā)揮其職責(zé)作用，導(dǎo)致監(jiān)理監(jiān)督職能流于形式；（3）竣工驗收工作未嚴(yán)格按照先關(guān)規(guī)范展開，導(dǎo)致質(zhì)量問題的發(fā)現(xiàn)率較低。

2.3進度成本偏離預(yù)期目標(biāo)

我國房地產(chǎn)的項目在開發(fā)時，往往不能夠深入的了解項目管理問題，致使在運行的過程下雖然照搬了項目管理的形式，但項目管理體制普遍存在不夠完善等的問題，對于項目管理的細(xì)節(jié)研究還是不夠深入，因而在進度以及成本方面就會容易導(dǎo)致失控，這些問題就是在事前以及事中的管理中出現(xiàn)了脫節(jié)，所以導(dǎo)致了預(yù)期目標(biāo)很大的偏離，例如近幾年來出現(xiàn)的延遲交房，成本較高，房價浮動大，管理的費用較高等的問題，都偏離預(yù)期目標(biāo)很多。

3.房地產(chǎn)開發(fā)管理難點的解決措施

3.1創(chuàng)新管理制度

想要對當(dāng)前的建筑工程項目管理制度進行創(chuàng)新，首先要對考核機制進行改革。目前，對建筑工程項目管理工作的考核機制較為粗糙，而想要達(dá)到應(yīng)有的管理質(zhì)量，就要對考核機制進行完善，特別是對考核指標(biāo)，必須要進行詳細(xì)化分，同時考核的項目也要更加全面，例如安全施工、施工進度以及成本控制等，這些項目指標(biāo)都應(yīng)納入到考核機制之中。同時，為了徹底實再責(zé)任到人，還需要制定科學(xué)的評估考核量化指標(biāo)體系。其次，在建筑工程項目管理制度中可以引入風(fēng)險抵押機制。很多建筑施工企業(yè)對管理體系進行了改革，構(gòu)建起了“自籌資金、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧”的結(jié)構(gòu)。這種新形的管和經(jīng)營方式最大的特點就是抽出了數(shù)量較大風(fēng)險抵押資金，在管理項目的過程中，根據(jù)實際情況實施責(zé)任到人的管理制，并對負(fù)責(zé)任進行相應(yīng)的考核，根據(jù)考核結(jié)果進行賞罰，做到賞罰分明，將“責(zé)任、風(fēng)險、權(quán)利、利益”等影響建筑工程項目管理的因素協(xié)調(diào)起來，進行科學(xué)的管理。

3.2強化質(zhì)量管理

（1）控制施工質(zhì)量。施工單位在項目施工中，需要對施工過程質(zhì)量進行嚴(yán)格控制，對于存在施工質(zhì)量的相關(guān)問題，應(yīng)及時向施工監(jiān)理單位以及工程部上報，在經(jīng)由工程部、監(jiān)理單位提出整改意見后，進行施工補救；針對嚴(yán)重的施工質(zhì)量問題，則需要由工程部向設(shè)計單位反映，在出具設(shè)計方案后，由施工單位予以整改，及時補救施工質(zhì)量問題。（2）做好質(zhì)檢工作。施工單位的現(xiàn)場質(zhì)檢人員要按照施工質(zhì)量檢查流程進行，并認(rèn)真執(zhí)行質(zhì)量檢查及驗收工作；對分項工程的施工質(zhì)量進行評定，在進入施工現(xiàn)場后進行現(xiàn)場的實測實量，以免由于質(zhì)量檢查不合格而出現(xiàn)返工現(xiàn)象。

3.3施工階段的成本控制管理措施

施工階段是實現(xiàn)建設(shè)工程價值的主要階段，也是資金投入量最大的階段，要編制成本計劃和工作流程圖，落實管理人員各自的職能任務(wù)。要加強對材料成本的控制管理，根據(jù)工程施工需要編制材料的成本計劃，明確制定材料成本控制管理的目標(biāo)。當(dāng)施工過程中涉及施工方案調(diào)整、設(shè)計變更等變化時，工程概預(yù)算也需及時調(diào)整，以起到事中控制的作用。要重視施工中工程進度款管理、設(shè)計變更管理、現(xiàn)場簽證管理，要嚴(yán)把施工進度款審批關(guān)，一定要杜絕進度款超合同付款現(xiàn)象的發(fā)生。對施工中施工、技術(shù)變更進行經(jīng)濟比較，并進行預(yù)測和分析，通過分析幫助相關(guān)部門及時發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，實現(xiàn)對成本的有效控制和管理。明確各部門有關(guān)人員的職責(zé)范圍，嚴(yán)格材料使用制度，做好對原材料的管理工作，把好材料關(guān)，保證材料成本管理的科學(xué)性與可行性。在施工全過程要嚴(yán)格管理控制好人工費用支出，施工中要推行先進的施工組織技術(shù)，保證施工保質(zhì)保量高效完成。

結(jié)束語

房地產(chǎn)的開發(fā)項目管理是其管理的有效實施以及完成的基本保障與關(guān)鍵的業(yè)務(wù)，只有對房地產(chǎn)開發(fā)項目的各環(huán)節(jié)進行有效的以及全方位的管理，才能在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，用更加準(zhǔn)確以及合理性的投入來獲取更好的收益，從而促進房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)的健康與可持續(xù)的發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】：

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