新時(shí)期物流園區(qū)的發(fā)展與挑戰(zhàn)

演講嘉賓：深國(guó)際物流發(fā)展有限公司運(yùn)營(yíng)管理部總經(jīng)理黃強(qiáng)

新時(shí)期物流園區(qū)的發(fā)展與挑戰(zhàn)

演講嘉賓：深國(guó)際物流發(fā)展有限公司運(yùn)營(yíng)管理部總經(jīng)理黃強(qiáng)

當(dāng)前物流地產(chǎn)呈現(xiàn)幾個(gè)特點(diǎn)：首先需求由一線城市向外溢出，像京津冀、珠三角、長(zhǎng)三角這三個(gè)地區(qū)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎，它們對(duì)物流園區(qū)的需求也受當(dāng)?shù)刭Y源的影響，正在向周邊城市不斷過渡，比如上海周邊的昆山、太倉(cāng)等等，深圳和廣州周邊的佛山、東莞等等，都在向衛(wèi)星城進(jìn)行覆蓋。其次是向消費(fèi)服務(wù)型的園區(qū)進(jìn)行轉(zhuǎn)變，原來物流園區(qū)倉(cāng)庫(kù)里主要是為生產(chǎn)型企業(yè)服務(wù)的原材料半成品，現(xiàn)在更多的是傾向于為消費(fèi)者服務(wù)，這樣對(duì)倉(cāng)庫(kù)的需求就發(fā)生了改變，也提出了新的需求——原來是儲(chǔ)存為主，現(xiàn)在要加快周轉(zhuǎn)。第三個(gè)特點(diǎn)是向環(huán)境友好型的低碳園區(qū)轉(zhuǎn)變，現(xiàn)在我們生活型的園區(qū)基本上都有光伏屋頂，城市配送很多也是采用這種新能源的車來進(jìn)行的，如果有新能源車那么各個(gè)園區(qū)都要有配套的充電樁，這是一個(gè)趨勢(shì)。

當(dāng)前對(duì)物流園區(qū)來說既是挑戰(zhàn)，也有機(jī)會(huì)。挑戰(zhàn)首先來自物流園區(qū)綜合成本和租金增長(zhǎng)的不平衡，現(xiàn)在人工、材料、土地，很多成本都在提升，已經(jīng)超過租金的漲幅。如果投資物流地產(chǎn)，就要計(jì)算它的投資回報(bào)，但是只是拿租金和管理費(fèi)作為收入，投資回報(bào)期會(huì)很長(zhǎng)，大概需要十幾年。而且現(xiàn)在實(shí)體經(jīng)濟(jì)也不是很景氣，大量廠房都在空置，它的租金非常低，這也會(huì)對(duì)高標(biāo)倉(cāng)產(chǎn)生比較大的沖擊。其次是行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)需求的不平衡，千軍萬(wàn)馬都向物流地產(chǎn)靠攏。原因不外乎有幾個(gè)，第一個(gè)就是租金，雖然是漲的不多但還是在上漲；第二個(gè)是最關(guān)鍵的一點(diǎn)，就是目前物流地產(chǎn)的土地價(jià)格還是比較低，平均也就在三十萬(wàn)元左右，所以說在一些核心的城市會(huì)產(chǎn)生供需不平衡的狀態(tài)，有些高標(biāo)倉(cāng)空置率很高。再次，是土地供給和市場(chǎng)需求的不平衡，一線城市對(duì)物流園區(qū)的需求非常大，但是政府對(duì)興建倉(cāng)庫(kù)要求非常高，對(duì)投資強(qiáng)度、利稅貢獻(xiàn)等等要求非常高，或者根本不愿意讓你在城市里面建。然而中西部的一些地區(qū)反而比較支持，可是它的市場(chǎng)容量又不允許物流園區(qū)規(guī)模太大，所以說這是一個(gè)結(jié)構(gòu)性不平衡。

物流地產(chǎn)今后怎樣生存？第一，要借助外力的需求，科學(xué)定位和戰(zhàn)略布局。物流地產(chǎn)布局會(huì)逐步依托一些重要客戶的大數(shù)據(jù)，比如京東、唯品會(huì)等等。他們重點(diǎn)的銷售在哪里，他們想把倉(cāng)設(shè)在哪里？如果把這些數(shù)據(jù)綜合起來，可以形成非?？茖W(xué)的布局。第二，順應(yīng)市場(chǎng)需求，建立形態(tài)上要滿足快速轉(zhuǎn)運(yùn)的需求。這就需要在功能規(guī)劃和設(shè)計(jì)參數(shù)上根據(jù)客戶的實(shí)際需求相比傳統(tǒng)物流園區(qū)要做較大的調(diào)整。第三，節(jié)能環(huán)保，改變物流園區(qū)落后的形象。屋頂光伏發(fā)電已經(jīng)較普及了，下一步要關(guān)注園區(qū)在環(huán)保城市配送車輛方面能發(fā)揮的獨(dú)特作用。第四，生態(tài)化運(yùn)營(yíng)，構(gòu)建全供應(yīng)鏈的綜合服務(wù)體系，園區(qū)里面有電商，有制造業(yè)，有三方物流，他們可以來提供貨源。同時(shí)我的園區(qū)也有快遞、快運(yùn)，甚至還有一些大的專線以及一些生活配套和公共配套，這樣就形成一個(gè)相對(duì)良性的生態(tài)化運(yùn)營(yíng)。很多人都認(rèn)為物流園區(qū)是不是也可以做整個(gè)物流全產(chǎn)業(yè)鏈的平臺(tái)呢，我覺得難度很大。因?yàn)橐堰@些資源整合起來最關(guān)鍵的是要解決貨的問題。解決不了貨的問題，園區(qū)、物流企業(yè)就不能夠起到一個(gè)整合平臺(tái)的作用。所以，作為園區(qū)要弄清楚自己的定位非常重要。

惲綿點(diǎn)評(píng)：

黃總談了真正物流園區(qū)的發(fā)展和今后的驅(qū)動(dòng)力是什么？經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型和需求，離開超大型城市，向 1、2、3級(jí)的城市發(fā)展。挑戰(zhàn)是什么？挑戰(zhàn)是不匹配，成本和租金的不匹配，需求和供給的不匹配也出現(xiàn)了一些風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)對(duì)我們來說應(yīng)該引起注意。與此同時(shí)深國(guó)際也看到了很大的機(jī)會(huì)，重要的是戰(zhàn)略的布局、市場(chǎng)需求、怎么去滿足快速轉(zhuǎn)運(yùn)的這種要求。