我國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)居民儲(chǔ)蓄影響的實(shí)證分析

摘要：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)繁榮多年，房?jī)r(jià)不斷上漲，同時(shí)，居民消費(fèi)率不斷下降，儲(chǔ)蓄意愿強(qiáng)烈，儲(chǔ)蓄率長(zhǎng)期居高不下。高房?jī)r(jià)與高儲(chǔ)蓄并存的現(xiàn)狀成為政府和學(xué)者們關(guān)注的焦點(diǎn)。本文從理論和實(shí)證兩方面研究房?jī)r(jià)波動(dòng)如何影響居民儲(chǔ)蓄。首先，以儲(chǔ)蓄理論為基礎(chǔ)進(jìn)行理論分析。然后，建立VAR模型分析我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均儲(chǔ)蓄存款余額與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、商品房銷售價(jià)格和利率等變量之間的關(guān)系。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)；居民儲(chǔ)蓄；VAR模型

一、房?jī)r(jià)波動(dòng)影響居民儲(chǔ)蓄的機(jī)理

一直以來(lái)持久收入假說(shuō)、生命周期假說(shuō)、流動(dòng)性約束理論都是研究居民儲(chǔ)蓄行為的重要理論基礎(chǔ)，然而考慮到各國(guó)國(guó)情的不同，在研究我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)對(duì)居民儲(chǔ)蓄影響時(shí)，還需要把制度變遷、信貸約束等因素考慮在內(nèi)。

（一）持久收入理論

持久收入假說(shuō)是美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家米爾頓·弗里德曼在1957年提出。他認(rèn)為居民儲(chǔ)蓄安排和消費(fèi)支出主要不是由他的現(xiàn)期收入決定，而是取決于居民的持久收入。持久收入理論將居民收入分為持久收入和暫時(shí)收入，持久收入是指在剔除掉經(jīng)濟(jì)中各種短期因素和隨機(jī)沖擊的影響后，居民或家庭預(yù)期所能獲得的穩(wěn)定的收入，一般定義為能夠保持三年以上的收入，即一種長(zhǎng)期平均的預(yù)期收入，一般是用過(guò)去幾年收入的加權(quán)平均數(shù)表示；暫時(shí)收入是在短期內(nèi)得到的收入，是一種暫時(shí)性偶然的收入。弗里德曼認(rèn)為只有持久收入才能影響居民的消費(fèi)，進(jìn)而影響其儲(chǔ)蓄安排。

（二）生命周期假說(shuō)

生命周期假說(shuō)認(rèn)為，年輕家庭收入低，但預(yù)期未來(lái)收入會(huì)增加，因此，在這一階段，家庭收入的絕大部分會(huì)被用于消費(fèi)，有時(shí)甚至舉債消費(fèi)，導(dǎo)致消費(fèi)大于收入；進(jìn)入中年階段后，家庭收入增加，但是消費(fèi)小于收入，因?yàn)橐环矫嬉獌斶€青年階段的負(fù)債，另一方面為防老要把一部分收入儲(chǔ)蓄起來(lái)；老年時(shí)期，即退休以后，收入下降，消費(fèi)會(huì)超過(guò)收入。但是，該理論未能完全合理地解釋中國(guó)民眾的儲(chǔ)蓄問(wèn)題。在中國(guó)，當(dāng)房?jī)r(jià)因住房投資性需求進(jìn)一步抬高時(shí)，年輕家庭處于購(gòu)房難度增加和購(gòu)房時(shí)間緊迫的矛盾中，為了獲得更低價(jià)格的住房，他們必須通過(guò)提高儲(chǔ)蓄和壓低消費(fèi)來(lái)縮短購(gòu)房時(shí)間。因此，出現(xiàn)了中國(guó)城鎮(zhèn)年輕家庭的儲(chǔ)蓄率比中年家庭更高的現(xiàn)象。這違反了理性個(gè)體在生命周期中平滑消費(fèi)的原理。

（三）流動(dòng)性約束理論

流動(dòng)性約束又稱“信貸約束”，是指居民從金融機(jī)構(gòu)以及非金融機(jī)構(gòu)和個(gè)人取得貸款以滿足消費(fèi)時(shí)所受的限制。流動(dòng)性約束理論認(rèn)為，當(dāng)消費(fèi)者受到流動(dòng)性約束，個(gè)人融資受到限制，那么消費(fèi)者為了順利地平滑一生中的消費(fèi)，將會(huì)在不同階段表現(xiàn)出不同的消費(fèi)—儲(chǔ)蓄行為。約束期之前，居民將增加儲(chǔ)蓄以避免未來(lái)某期消費(fèi)出現(xiàn)較大幅度下降，而且當(dāng)居民預(yù)期到未來(lái)的房?jī)r(jià)會(huì)升高時(shí)，他們會(huì)進(jìn)一步減少當(dāng)期消費(fèi)并增加儲(chǔ)蓄。因此，在約束期及其之前各期的消費(fèi)水平會(huì)因房?jī)r(jià)的上漲而受到抑制。約束期之后，居民購(gòu)買的住宅因價(jià)格的上漲而使得未來(lái)財(cái)富上漲，而居民也會(huì)隨之增加消費(fèi)減少儲(chǔ)蓄，此時(shí)房?jī)r(jià)的財(cái)富效應(yīng)也得以體現(xiàn)。

二、房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)居民儲(chǔ)蓄影響的實(shí)證分析（基于VAR模型）

（一）實(shí)證研究

1.數(shù)據(jù)的選取與處理

居民儲(chǔ)蓄行為會(huì)受到收入、利率、未來(lái)支出的不確定性和其他資產(chǎn)價(jià)格等因素的影響，其中收入是最主要的影響因素，儲(chǔ)蓄隨收入的變動(dòng)而同方向變動(dòng)。因此，我們以全國(guó)2001年第一季度到2016年第四季度數(shù)據(jù)為樣本，選取了我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均儲(chǔ)蓄余額（St）、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（It）、商品房銷售均價(jià)（HPt）、上證綜合指數(shù)（SPt）和利率（rt）為變量以VAR模型為基礎(chǔ)進(jìn)行實(shí)證分析。其中，城鎮(zhèn)居民人均儲(chǔ)蓄余額由城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄余額除以城鎮(zhèn)人口得到，商品房銷售均價(jià)由商品房銷售額除以商品房銷售面積獲得。城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄余額、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（It）、商品房銷售額和商品房銷售面積數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站。上證綜合指數(shù)（SPt）數(shù)據(jù)來(lái)源于同花順網(wǎng)站。利率（rt）數(shù)據(jù)來(lái)源于中國(guó)人民銀行網(wǎng)站。為了使計(jì)量分析更準(zhǔn)確地反映現(xiàn)實(shí)，我們對(duì)季節(jié)調(diào)整后的變量數(shù)據(jù)進(jìn)行了對(duì)數(shù)化處理，取對(duì)數(shù)后的變量分別為L(zhǎng)St、LHPt、LSPt和LIt。

2. VAR模型的建立

向量自回歸模型（vector autoregression，VAR）可以用來(lái)預(yù)測(cè)相關(guān)聯(lián)的經(jīng)濟(jì)時(shí)間序列系統(tǒng)，并分析隨機(jī)擾動(dòng)對(duì)變量系統(tǒng)的動(dòng)態(tài)沖擊，進(jìn)一步解釋經(jīng)濟(jì)沖擊對(duì)經(jīng)濟(jì)變量所產(chǎn)生的影響。

然后，我們用AR根圖表對(duì)模型方程進(jìn)行了滯后結(jié)構(gòu)的檢驗(yàn)，結(jié)果表明VAR模型是穩(wěn)定的，模型所有的根模倒數(shù)均小于1，即位于單位圓內(nèi)，因此模型估計(jì)的系數(shù)也是有效的。

3.單位根檢驗(yàn)

根據(jù)協(xié)整的定義，要對(duì)時(shí)間序列之間是否存在協(xié)整關(guān)系進(jìn)行判斷，首先要對(duì)各個(gè)序列的平穩(wěn)性進(jìn)行檢驗(yàn)，因?yàn)橹挥挟?dāng)時(shí)間序列為非平穩(wěn)序列而且它們的單整階數(shù)相同時(shí)，才能進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。單位根檢驗(yàn)是檢驗(yàn)時(shí)間序列平穩(wěn)性的常用方法，我們使用DF檢驗(yàn)，LSt，LHPt，LSPt，LIt和rt 單位根檢驗(yàn)結(jié)果如下表：

由表1可以看出，所有時(shí)間序列水平值均為非平穩(wěn)序列，經(jīng)過(guò)一階差分后都趨于平穩(wěn)，因此它們都是一階單整的序列，即I（1）序列。由于所有變量時(shí)間序列單整階數(shù)相同，所以多個(gè)變量之間可能存在長(zhǎng)期協(xié)整關(guān)系，我們可以在VAR模型的基礎(chǔ)上進(jìn)一步進(jìn)行協(xié)整關(guān)系的檢驗(yàn)。

4. Johansen協(xié)整檢驗(yàn)

Johansen協(xié)整檢驗(yàn)主要采用特征根跡檢驗(yàn)和最大特征值檢驗(yàn)兩種方法，這兩種檢驗(yàn)方法比較相似。我們采用特征根跡檢驗(yàn)方法來(lái)檢驗(yàn)VAR模型中變量之間是否存在協(xié)整關(guān)系，檢驗(yàn)設(shè)定序列有線性趨勢(shì)但協(xié)整方程只有截距，檢驗(yàn)結(jié)果如下：

從表2可以看出，在5%的置信水平下，存在兩個(gè)協(xié)整向量使模型中的變量之間構(gòu)成兩個(gè)協(xié)整關(guān)系。即城鎮(zhèn)居民人均儲(chǔ)蓄、城鎮(zhèn)人均可支配收入、商品房均價(jià)、上證綜指及利率之間存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系。endprint

5.向量誤差修正模型（VEC）

建立誤差修正模型，需要變量之間存在協(xié)整關(guān)系。通過(guò)Johansen檢驗(yàn)，我們知道模型中變量之間存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系，為了進(jìn)一步研究各變量之間的短期影響，我們將在VAR模型的基礎(chǔ)上取一階差分的滯后導(dǎo)出誤差修正模型。模型如下：

從模型（2.4）結(jié)果中可以看出，在短期內(nèi)，商品房均價(jià)與股票價(jià)格指數(shù)變動(dòng)均對(duì)城鎮(zhèn)居民人均儲(chǔ)蓄產(chǎn)生負(fù)影響，而且根據(jù)系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)差和T值可以得出房?jī)r(jià)對(duì)居民人均儲(chǔ)蓄的影響更為顯著和強(qiáng)烈。而城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的變動(dòng)對(duì)城鎮(zhèn)居民人均儲(chǔ)蓄、商品房均價(jià)和股票價(jià)格指數(shù)均有正影響，但是影響是微弱的。利率對(duì)各變量的影響則不顯著。

6.脈沖響應(yīng)函數(shù)（IRF）

圖1是城鎮(zhèn)居民人均儲(chǔ)蓄的響應(yīng)函數(shù)圖，可以看出當(dāng)期其對(duì)自身的一個(gè)正單位的沖擊反應(yīng)較強(qiáng)，雖然在第四期達(dá)到最大值后處于下滑趨勢(shì)，但仍保持著正的沖擊效應(yīng)且持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，這說(shuō)明我國(guó)城鎮(zhèn)居民的儲(chǔ)蓄傾向較高、儲(chǔ)蓄意愿較為穩(wěn)定。圖2是城鎮(zhèn)居民人均儲(chǔ)蓄對(duì)房?jī)r(jià)沖擊的響應(yīng)函數(shù)，可以看出商品房銷售價(jià)格對(duì)城鎮(zhèn)居民人均儲(chǔ)蓄的沖擊效應(yīng)為負(fù)，且在第六期達(dá)到最大，隨后持續(xù)平穩(wěn)上升，在13期后轉(zhuǎn)正，這表明房?jī)r(jià)對(duì)居民儲(chǔ)蓄有長(zhǎng)期的影響。圖3是城鎮(zhèn)居民人均儲(chǔ)蓄對(duì)股票價(jià)格指數(shù)沖擊的響應(yīng)函數(shù)，可以看出股票價(jià)格指數(shù)對(duì)城鎮(zhèn)居民人均儲(chǔ)蓄的負(fù)沖擊持續(xù)到第九期以后轉(zhuǎn)為正效應(yīng)，并在13期以后保持在一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的水平。

（二）結(jié)論分析

通過(guò)上述實(shí)證檢驗(yàn)我們可以看出：Johansen協(xié)整檢驗(yàn)和脈沖響應(yīng)函數(shù)檢驗(yàn)結(jié)果表明，城鎮(zhèn)居民人均儲(chǔ)蓄和房?jī)r(jià)之間存在長(zhǎng)期的均衡關(guān)系；向量誤差修正模型結(jié)果表明在短期內(nèi)二者具有較強(qiáng)的負(fù)相關(guān)關(guān)系。總體來(lái)說(shuō)，我國(guó)城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄與房?jī)r(jià)之間有較強(qiáng)的相關(guān)關(guān)系。結(jié)合前面的理論分析，我們認(rèn)為主要有以下幾個(gè)原因：一、制度變遷、信貸約束和房?jī)r(jià)的不斷上漲，使很多居民家庭對(duì)未來(lái)的不確定性增加了，預(yù)期支出的增加使居民增加了預(yù)防性儲(chǔ)蓄；二、我國(guó)財(cái)富分配不均，貧富差距較大，使得住房投資需求成為拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的原因之一。持有較多財(cái)富的人出于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的考慮，會(huì)選擇多元化的投資方式，即使房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，對(duì)其儲(chǔ)蓄量的影響也是有限的。而對(duì)于中低收入者來(lái)說(shuō)，更高的房?jī)r(jià)要求其必須有更多的儲(chǔ)蓄才能有足夠的支付能力。三、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，大量農(nóng)村人口涌入城市，增加了城鎮(zhèn)住房需求量。同時(shí)，他們購(gòu)房的資金主要靠自身儲(chǔ)蓄，這在一定程度上引起了城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄的增加。

（三）政策建議

通過(guò)理論分析和實(shí)證研究，我們知道房地產(chǎn)市場(chǎng)與居民儲(chǔ)蓄之間有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，因此，我們可以通過(guò)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)引導(dǎo)居民儲(chǔ)蓄行為。房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理加強(qiáng)，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，改善我國(guó)高儲(chǔ)蓄的現(xiàn)狀，推進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。

1.加強(qiáng)住房保障制度建設(shè)

隨著住房商品化改革的不斷推進(jìn)，居民對(duì)住房的需求旺盛，推動(dòng)了房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲。完善住房保障建設(shè)，可以滿足不同收入群體的住房需求。一、應(yīng)制定嚴(yán)格的收入調(diào)查方案，明確界定廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的享受對(duì)象，使中低收入者能夠成為該制度的真正受益者；二、政府可以通過(guò)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，增加廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的有效供給。比如，政府在成立專門的開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)建設(shè)保障住房的同時(shí)，鼓勵(lì)私人開(kāi)發(fā)商參與到廉租房、公租房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)中；在劃撥城市建設(shè)用地時(shí)規(guī)定用于保障住房的比例等。三、通過(guò)專門的社會(huì)住房保障機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)保障性住房的管理，加大對(duì)騙購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房者的懲處力度。同時(shí)，將保障性住房的建設(shè)和管理納入地方官員政績(jī)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)保障相關(guān)制度的有效運(yùn)行。

2.實(shí)行差別化的信貸政策

金融機(jī)構(gòu)應(yīng)在住房信貸上大力實(shí)施差別化政策，放寬貸款要求中對(duì)年收入的限制。對(duì)于首次購(gòu)房者，應(yīng)降低房貸利率和首付比例。為嚴(yán)格控制住房貸款的重復(fù)行為，對(duì)于貸款購(gòu)買二套房的首付款比例應(yīng)提高。加大對(duì)中小普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)的信貸支持力度，嚴(yán)格控制信貸資金對(duì)高級(jí)住房和商業(yè)性用房的投放。同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)進(jìn)一步完善信貸風(fēng)險(xiǎn)管理制度，嚴(yán)禁杜絕對(duì)不符合信貸政策規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或項(xiàng)目進(jìn)行貸款，防止投機(jī)性住房信貸。合理有效的信貸政策可以降低居民的流動(dòng)性約束，引導(dǎo)居民減少儲(chǔ)蓄增加消費(fèi)。

3.完善房地產(chǎn)稅收制度

根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收制度通過(guò)稅種和稅率的調(diào)整，起到調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的盈利水平和購(gòu)房者的住房支出水平、調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資規(guī)模和消費(fèi)規(guī)模、優(yōu)化房產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)的作用。為了完善房地產(chǎn)稅收制度，應(yīng)充分考察流轉(zhuǎn)稅和所得稅的不同特性，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、保有等環(huán)節(jié)的不同特點(diǎn)，科學(xué)地完善產(chǎn)地產(chǎn)稅收制度。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售中繁重的行政性收費(fèi)應(yīng)減少，不合理不合法的稅收項(xiàng)目應(yīng)清除，切實(shí)降低開(kāi)發(fā)銷售房地產(chǎn)的成本，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)。另外，為了抑制投機(jī)性需求，應(yīng)加重對(duì)大戶型、高檔住宅和別墅交易的稅收，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)合理的住房消費(fèi)需求。

4.深化住房公積金制度改革

建立住房公積金制度，意在促進(jìn)中低收入者互助購(gòu)房。但是，從執(zhí)行效果來(lái)看，公積金的使用更多地惠及了中高收入群體，而在改善低收入職工居住條件方面未能有效地發(fā)揮作用。真正的低收入者想通過(guò)住房公積金貸款獲得住房仍比較困難，一是由于其手續(xù)煩瑣，開(kāi)發(fā)商對(duì)其歡迎程度遠(yuǎn)不如商業(yè)貸款；二是在住房公積金貸款在歷次的房地產(chǎn)調(diào)控中隨著相關(guān)政策的調(diào)整而收緊，殃及中低收入者。因此，我國(guó)還需要不斷完善公積金制度，充分考慮中低收入人群的需要，對(duì)低收入居民使用住房公積金貸款給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠，如貸款利率減免、最低收入家庭可以將公積金存款使用到購(gòu)房的首付款中等。

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作者簡(jiǎn)介：

王小雨（1982.4- ），女，漢族，湖北竹溪人，博士，講師，研究方向：數(shù)量經(jīng)濟(jì)學(xué)。endprint