對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)要堅(jiān)持政策連續(xù)性穩(wěn)定性

文/卞文志

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)要堅(jiān)持政策連續(xù)性穩(wěn)定性

文/卞文志

中共中央政治局7月24日召開(kāi)會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。筆者通過(guò)解讀會(huì)議精神，認(rèn)為本次會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的表述出現(xiàn)重大變化，其重點(diǎn)在于要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持政策連續(xù)性與穩(wěn)定性，加快建立長(zhǎng)效機(jī)制。

加快建立長(zhǎng)效機(jī)制穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)

筆者分析認(rèn)為，此次中共中央政治局會(huì)議分析研究了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，既客觀評(píng)價(jià)了今年以來(lái)各地區(qū)各部門(mén)堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、貫徹落實(shí)新發(fā)展理念所取得的成績(jī)，又能正視我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中存在的矛盾和問(wèn)題，辨證施治。這次中央政治局會(huì)議重點(diǎn)提出“政策要連續(xù)穩(wěn)定”，這表示當(dāng)前調(diào)控的重點(diǎn)仍是穩(wěn)定市場(chǎng)。由此筆者分析認(rèn)為，“堅(jiān)持政策連續(xù)性穩(wěn)定性”表明目前部分城市的調(diào)控政策仍不能放松，還需維持一段時(shí)間。雖然此前的政治局會(huì)議也曾提及建立房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，但本次會(huì)議最大的亮點(diǎn)在于“加快”二字。此時(shí)，提出“加快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制”主要是為落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一基本目的。

根據(jù)此次中央政治局會(huì)議精神，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的建立將圍繞以下方面開(kāi)展：其一，推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度，推動(dòng)房地產(chǎn)稅立法；其二，增加住房用地供應(yīng)量，推進(jìn)棚戶區(qū)改造和保障房工程建設(shè)；其三，加快租賃市場(chǎng)培育。

事實(shí)上，在此次中央政治局會(huì)議后，國(guó)家住建部已經(jīng)表態(tài)，將立法明確“租售同權(quán)”，使租房與買(mǎi)房享受同樣的待遇。住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將通過(guò)立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買(mǎi)房居民享有同等待遇。為實(shí)現(xiàn)百姓安居夢(mèng)，我國(guó)將著力構(gòu)建“購(gòu)租并舉”的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)體系，打造多層次住房結(jié)構(gòu)，多角度保障不同群體的住房需求。通過(guò)增加供應(yīng)，滿足“新市民”的住房需求。同時(shí)，還將進(jìn)一步落實(shí)住房保障和棚戶區(qū)改造，而這也是從供給端發(fā)力進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要方面之一。

著力發(fā)展租賃住房市場(chǎng)是大勢(shì)所趨

對(duì)于未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所研究員任興洲稱，不僅要在需求端發(fā)力，抑制投機(jī)需求，還要在供給側(cè)加強(qiáng)政策調(diào)控，落實(shí)住房保障和棚戶區(qū)改造的相關(guān)政策，并著力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。7月20日，住建部等9部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，要求人口凈流入的大中城市要支持相關(guān)國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，鼓勵(lì)民營(yíng)住房租賃企業(yè)機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化發(fā)展，并在廣州、深圳、南京等12個(gè)城市進(jìn)行首批試點(diǎn)。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉表示，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是深化住房制度改革的一項(xiàng)重要舉措。增加房屋租賃市場(chǎng)的有效供給，能夠使城鎮(zhèn)居民家庭更自由地進(jìn)行租買(mǎi)選擇，更好地滿足城鎮(zhèn)居民尤其是“新市民”的住房需求。日前，我國(guó)首部住房租售條例已公開(kāi)征求意見(jiàn)，住房租賃售市場(chǎng)有望通過(guò)法制手段遏制各種租房亂象。

2016年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開(kāi)以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策出現(xiàn)了以下三個(gè)方面的表述。第一，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議認(rèn)為：在去庫(kù)存方面，要堅(jiān)持分類調(diào)控，因城因地施策，重點(diǎn)解決三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)多問(wèn)題；要把去庫(kù)存與促進(jìn)人口城鎮(zhèn)化結(jié)合起來(lái)，提高三四線城市和特大城市間基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互通，提高三四線城市教育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平，增強(qiáng)對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的吸引力。第二，政府工作報(bào)告提出，要因城施策去庫(kù)存。目前，三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存仍然較多，要支持居民自住和進(jìn)城人員購(gòu)房需求。堅(jiān)持住房的居住屬性，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，健全購(gòu)租并舉的住房制度，以市場(chǎng)為主，滿足多層次需求，以政府為主，提供基本保障。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規(guī)范開(kāi)發(fā)、銷售、中介等行為，遏制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。第三，中央政治局會(huì)議要求，要加快形成促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。顯然，中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的表述已較2016年底發(fā)生了明顯的變化：一是要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)；二是要堅(jiān)持政策的連續(xù)性穩(wěn)定性；三是盡快建立長(zhǎng)效機(jī)制。

所以，在筆者看來(lái)，這是在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)新變化的情況下，中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策側(cè)重點(diǎn)的悄然調(diào)整。首先，自2016年“9.30”以來(lái)，尤其是今年“3.17”以來(lái)，除極少數(shù)熱點(diǎn)城市，包括許多一線城市在內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷量驟然下跌，市場(chǎng)博弈逆轉(zhuǎn)，一些城市的房?jī)r(jià)了出現(xiàn)了明顯松動(dòng)；其次，今年受益于持續(xù)的去庫(kù)存政策和棚改貨幣化的推行，三四線甚至四五線城市的房?jī)r(jià)補(bǔ)漲，市場(chǎng)十分火爆，三四線城市過(guò)去的庫(kù)存問(wèn)題正在演化成新的房?jī)r(jià)泡沫問(wèn)題；第三，在市場(chǎng)出現(xiàn)變化的情況下，市場(chǎng)上出現(xiàn)了對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的種種猜測(cè)。

以市場(chǎng)為主滿足多層次需求住房供應(yīng)體系

筆者認(rèn)為，在房地產(chǎn)虛火可能向三四線甚至四五線蔓延的情況下，再繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“去庫(kù)存”將使三四線城市的“虛火”更甚。筆者認(rèn)為，三四線城市“虛火”的危險(xiǎn)遠(yuǎn)高于熱點(diǎn)城市。因?yàn)榇罅抠Y金進(jìn)入這些城市推高房?jī)r(jià)，在沒(méi)有人口支撐和需求支撐的情況下，最終將導(dǎo)致房?jī)r(jià)泡沫破滅。因此，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策將全面進(jìn)入防止泡沫引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的階段?！胺€(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”意味著，防風(fēng)險(xiǎn)將成為今后房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的主題。

例如，近日上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局在其官網(wǎng)掛牌出讓兩幅用途為建設(shè)“租賃住房”的土地，由此引發(fā)市場(chǎng)強(qiáng)烈關(guān)注。這是上海土地拍賣(mài)市場(chǎng)首次推出租賃住房地塊，所建物業(yè)僅用于出租，不得出售。出讓信息顯示，兩幅地塊分別位于浦東張江和嘉定新城，浦東新區(qū)張江南區(qū)配套生活基地A3—06地塊出讓面積為65007.60平方米，嘉定區(qū)嘉定新城E17—1地塊出讓面積為28513.40平方米。根據(jù)規(guī)定，地塊土地用途為租賃住房，所建物業(yè)嚴(yán)格按照“只租不售”模式管理，僅用于出租，不得出售。受讓人應(yīng)在出讓年限內(nèi)整體持有租賃住房物業(yè)并持續(xù)出租運(yùn)營(yíng)。競(jìng)買(mǎi)資格除法人與其他組織外，還放寬至自然人，可以獨(dú)立申請(qǐng)，也可以聯(lián)合申請(qǐng)。聯(lián)合申請(qǐng)各方的投資比例均須大于1%。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦介紹，上海宅地出讓的“標(biāo)配”一般是15%的自持比例，這也反映出租售并舉的思路在上海得到了很好的貫徹。今年以來(lái)，上海市政府十分重視租賃市場(chǎng)，多次召開(kāi)有關(guān)租賃市場(chǎng)建設(shè)的各類會(huì)議。此次出現(xiàn)全部持有的土地也顯示出地方政府積極推進(jìn)相關(guān)工作的決心。盧文曦進(jìn)一步分析指出，選擇這兩個(gè)區(qū)域作為租賃住房用地也有其內(nèi)因。今年5月8日，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局網(wǎng)站公布的《張江科學(xué)城建設(shè)規(guī)劃（征求意見(jiàn)稿）》明確指出，張江今后新增住宅只租不售。而嘉定新城作為租賃住房用地的試點(diǎn)，其主要是為滿足產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整的需要。

當(dāng)前，全國(guó)居民人均住房建筑面積已達(dá)40.8平方米，在此基礎(chǔ)上，我國(guó)正著力構(gòu)建高端有市場(chǎng)、中端有支持、低端有保障的多層次住房供應(yīng)體系，2018-2020年將再改造各類棚戶區(qū)1500萬(wàn)套，到2020年基本完成現(xiàn)有城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造任務(wù)。社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛稱，在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的大背景下，要實(shí)現(xiàn)“住有所居”的小康夢(mèng)，必須建立以市場(chǎng)為主滿足多層次需求和以政府為主提供基本保障的兩大體系，構(gòu)建樂(lè)居、康居、安居、廉居的住房制度體系。有鑒于此，2016年6月3日，國(guó)務(wù)院辦公廳正式發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，旨在規(guī)范住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，促進(jìn)我國(guó)住房市場(chǎng)由以售為主向租售并舉轉(zhuǎn)變，其中明確提出，改善租房市場(chǎng)有效供給，在支持和規(guī)范個(gè)人出租住房的同時(shí)，也將“發(fā)展住房租賃企業(yè)”，提高租房房源的集中化、規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化水平，這也充分表明租賃住房將成為日后發(fā)展的新方向。

（作者單位：山東省臨沂市園林局）