2017年上半年房地產(chǎn)市場城市風(fēng)險(xiǎn)評級報(bào)告

文/中估聯(lián)中國房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)中心

2017年上半年房地產(chǎn)市場城市風(fēng)險(xiǎn)評級報(bào)告

文/中估聯(lián)中國房地產(chǎn)估價(jià)數(shù)據(jù)中心

一、宏觀經(jīng)濟(jì)、政策與市場

(一)宏觀經(jīng)濟(jì): 總體平穩(wěn)

圖1 中國GDP累計(jì)值分布圖

宏觀層面，2017年上半年，我國GDP累計(jì)實(shí)現(xiàn)38.15萬億元，按可比價(jià)格計(jì)算，增長6.9%。其中，進(jìn)出口總額13.14萬億元，同比增長19.6%,固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）28.06萬億元，同比增長8.6%。由于PPP投資計(jì)入民間投資，民間固定資產(chǎn)投資上升至7.2%。收入方面，人均可支配收入12932元，實(shí)際增長7.3%，剛剛跑贏GDP增速, 高于人均可支配收入中位數(shù)增長7.0%，這從側(cè)面反映了高于中位數(shù)收入人群的收入增長略快于低于中位數(shù)收入的人群。

圖2 廣義貨幣供應(yīng)量變化趨勢圖

從圖2中可見貨幣供應(yīng)增速放緩，融資規(guī)模有所擴(kuò)大。

銀行間同業(yè)拆借加權(quán)利率小幅上揚(yáng)，市場資金偏緊，總體經(jīng)濟(jì)狀況相較去年保持穩(wěn)定。

圖3 銀行間同業(yè)拆借加權(quán)利率走勢圖

(二)政策情況：分城施策

土地政策特征：4月6日新政將城市按照去庫周期分為四類，對應(yīng)不同政策：第一類（去庫周期6個月以下）不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。第二類 （去庫周期12-6個月） 要增加供地。第三類 （去庫周期36-18個月）要減少供地。第四類（去庫周期36個月以上）應(yīng)停止供地。

金融政策特征： 房地產(chǎn)融資收緊。2017年2月，證監(jiān)會修改《上市公司非公開發(fā)行股票實(shí)施細(xì)則》,對增發(fā)股票進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定，2017年1-6月房企增發(fā)160億元，同比減少約80%。2017年第二季度，發(fā)改委收緊對房地產(chǎn)企業(yè)海外債審核。2017年5月，銀監(jiān)會發(fā)布《2017年信托公司現(xiàn)場檢查要點(diǎn)》,將違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)列入2017年信托公司現(xiàn)場檢查要點(diǎn)，主要針對“拿地融資業(yè)務(wù)”。

調(diào)控政策特征：擴(kuò)圍和升級。至2017年，60個地級以上城市和31個縣市出臺調(diào)控政策，海南、河北從省級層面進(jìn)行調(diào)控。調(diào)控城市持續(xù)增加，政策的區(qū)域聯(lián)動性、創(chuàng)新性增強(qiáng)。

(三)市場情況：增速回落，庫存減少

市場層面：今年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資5.06萬億元，同比增長8.5%，其中住宅投資增長10.2%。房屋新開工面積8.57萬平方米，同比增長10.6%，其中住宅新開工面積增長14.9%。全國商品房銷售面積74662萬平方米，增長16.1%，其中住宅銷售面積增長13.5%。全國商品房銷售額59152億元，增長21.5%，其中住宅銷售額增長17.9%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積10341萬平方米，同比增長8.8%。6月底，全國商品房待售面積64577萬平方米，比上月末減少1441萬平方米。商品房施工面積、新開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額等增速回落。上半年，主要房地產(chǎn)企業(yè)加速在三、四線城市拿地，三線城市新房價(jià)格領(lǐng)漲，一、二線城市新房、二手房價(jià)格總體保持穩(wěn)定。

圖4 房地產(chǎn)新開工、竣工、施工、銷售面積圖

二、2017年上半年房地產(chǎn)市場城市風(fēng)險(xiǎn)評級情況：城市間差異大、風(fēng)險(xiǎn)較高的城市數(shù)量多

圖5 城市市場風(fēng)險(xiǎn)評級分布圖

(一)評級結(jié)果為A的城市

中估聯(lián)對全國337個地級市、自治州、地區(qū)進(jìn)行研究，從宏觀經(jīng)濟(jì)、政策因素、市場狀況等角度，計(jì)算得出全國房地產(chǎn)城市風(fēng)險(xiǎn)評級的結(jié)果。部分評級結(jié)果見表2。其中評級為A的有10個城市，包括上海市、北京市、深圳市、廣州市等一線城市和綜合實(shí)力強(qiáng)的二線城市。這些城市經(jīng)濟(jì)總量高，結(jié)構(gòu)合理，人口總量大，人口增量大，人口吸引力強(qiáng)，新房、二手房成交總量大，成交金額高，市場總體熱度高，呈現(xiàn)出總體供大于求的情況。在最嚴(yán)或者較嚴(yán)的限購政策的條件下，這些城市房價(jià)大幅漲跌的可能性小，市場總體風(fēng)險(xiǎn)低于其他城市。

(二)評級結(jié)果為B的城市

21個城市被評為B級，這些城市多是經(jīng)濟(jì)排名靠前的省會城市，也包括像東莞、唐山、常州這樣位于主要的城市圈內(nèi)且自身工業(yè)體系完善、內(nèi)在經(jīng)濟(jì)增長動力強(qiáng)、受到城市圈中心城市帶動的城市。這些城市的地區(qū)生產(chǎn)總值普遍超過5000億元，第二、三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重超過90%，往往以制造業(yè)、建筑業(yè)為優(yōu)勢行業(yè)。近年來，相對于北上廣深等高房價(jià)的一線城市，這些城市對人口的吸引能力呈上升的趨勢，其中大多數(shù)城市都存在限購限貸的調(diào)控政策，總體市場風(fēng)險(xiǎn)可控。

(三)評級結(jié)果為C的城市

53個城市被評為C級，為中、西部的主要城市，包括經(jīng)濟(jì)相對落后的省會城市，一些制造業(yè)、工業(yè)中心城市和東部沿海的一些二、三線城市，以及個別的四線城市。這些城市有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，人口組成穩(wěn)定，其房地產(chǎn)市場多數(shù)還處于新房市場階段。二手房的交易，相對于評級結(jié)果為A、B等級的城市來說，成交面積和成交套數(shù)體量小，流動性較弱。這些城市的房地產(chǎn)市場往往長期處于一個平穩(wěn)的狀態(tài)，市場風(fēng)險(xiǎn)要高于A、B級的城市。這部分城市中大多數(shù)城市沒有出臺限購政策或者出臺了很寬松的限購政策。

(四)評級結(jié)果為D的城市

絕大多數(shù)的城市被評為D級，有將近150個城市，反映了大多數(shù)中小城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。例如營口市，根據(jù)2016年統(tǒng)計(jì)年鑒，年末總?cè)丝?32.6萬，小學(xué)生在校人數(shù)為11.44萬，比上一年增加0.26萬，占總?cè)丝诒壤?.1%，而成都小學(xué)生在校人數(shù)為78.43萬，比上一年增長3.86萬，占總?cè)丝诒壤?.1%。小學(xué)生人口占比變化，從側(cè)面反映了一個城市人口的變化，也在一定程度上反映了城市的吸引力。相較而言，成都顯然比營口更有吸引力。營口的地區(qū)生產(chǎn)總值為1513億元，全國地級市排名134，居中游位置。近年來東北整體經(jīng)濟(jì)增長乏力，營口GDP增長率只有4.5%，明顯低于全國平均水平。不過，其地區(qū)人均生產(chǎn)總值達(dá)到61925元，全國排名70位，第二、三產(chǎn)業(yè)占比分別為48.05%、44.63%，城市居民主要從事制造業(yè)，與全國平均從業(yè)人員占比相當(dāng)，經(jīng)濟(jì)總體情況排在中游偏下的地方。營口房地產(chǎn)價(jià)格平穩(wěn)，供大于求，庫存高，去化周期長，政府暫停部分（縣）的土地供應(yīng)，市場狀況也處于全國中下游位置。營口不限購，不限貸，在一定條件下還給予購房補(bǔ)貼。綜上所述，這類城市有一定的經(jīng)濟(jì)支撐，但房地產(chǎn)市場存在比較大的風(fēng)險(xiǎn)。

(五)評級結(jié)果為E的城市

小部分的地級市、自治州的城市風(fēng)險(xiǎn)評級為E，共105個。這些城市通常位置偏遠(yuǎn)，受限于自然條件和經(jīng)濟(jì)條件，經(jīng)濟(jì)總量低、第一產(chǎn)業(yè)占比相對比較高，人口總量小，往往呈人口流出狀態(tài)，或者處于相對封閉獨(dú)立的狀態(tài)。 房地產(chǎn)市場不夠成熟，二手房的交易不活躍，快速變現(xiàn)難度大，市場風(fēng)險(xiǎn)屬于評級中風(fēng)險(xiǎn)最大的一類。

三、典型城市評級結(jié)果分析

(一)成都

中估聯(lián)評定四川省成都市的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)等級為A。成都市在2016年被定位為第六座國家中心城市，是“一帶一路”戰(zhàn)略要求的西部國際門戶型中心城市。其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，近兩年人口流入勢頭強(qiáng)勁，住房需求也隨之迅速增長，土地供給趨緊，住房供給卻穩(wěn)定充足，家庭住房購買能力強(qiáng)，區(qū)縣風(fēng)險(xiǎn)分布不均衡，市中心區(qū)和高新區(qū)具有較高的投資開發(fā)價(jià)值。2016年，成都市GDP為12170.2億元，常住人口增速8.6%，第一、二、三產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系為3.9:43:53.1，城鎮(zhèn)化率達(dá)70.6%，人均GDP為76960元。

土地供給趨緊，土地價(jià)格持續(xù)上漲。成都市近五年商品住宅用地供給趨緊，土地價(jià)格上漲迅速。近兩年土地出讓面積下降13%，而土地出讓金穩(wěn)步增長，年均增速為1.4%，其中2016年上漲26%左右。最近五年成交樓面價(jià)年均增速達(dá)16.5%。

住房供給充足，成交增長迅速。房地產(chǎn)開發(fā)投資額近五年年均增速為8.7%，占固定資產(chǎn)比重約為30%。商品房竣工面積年均增速為6.7%，而2016年同比增長高達(dá)90%，短期內(nèi)住房供給充足。銷供比基本穩(wěn)定在0.8左右。商品房銷售面積和銷售額穩(wěn)定增長，近五年年均增長率分別為8.4%和9.2%，其中2016年增長最快，增長率分別達(dá)到31%和43%。

城鎮(zhèn)居民人均可支配收入近五年年均增長率為7.2%，高于五年人均消費(fèi)支出增長率。房價(jià)收入比在2011年是8.0，到2016年逐步穩(wěn)定到6.0，最近五年收入增長總體快于房價(jià)增長。

(二)廈門

中估聯(lián)評定福建省廈門市的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)等級為C。廈門是我國的經(jīng)濟(jì)特區(qū)和東南沿海中心城市，制造業(yè)專業(yè)度高，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平較高，電子和機(jī)械兩大支柱行業(yè)穩(wěn)步增長，并注重高新技術(shù)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但廈門2017年上半年LBI指數(shù)高達(dá)84%，房價(jià)上漲壓力大，6月份去庫周期為13.3月，去庫壓力較大。盡管廈門經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不錯，但過高的房價(jià)、LBI指數(shù)和庫存會對這種支撐形成一定的透支。2016年，廈門市GDP為3784.3億元，常住人口增速1.7%，第一、二、三產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系為0.6:41.2:58.2，城鎮(zhèn)化率達(dá)89.0%，人均GDP為97282元，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)，城鎮(zhèn)化水平高。

土地供給穩(wěn)定，地價(jià)增長迅速。廈門市近五年土地出讓面積穩(wěn)定，年均增速僅為3.3%；而土地出讓金急速增長，年均增速為56.0%，其中2016年增加了1.5倍。樓面地價(jià)年均增速高達(dá)78.6%。地價(jià)過高推動了房價(jià)快速攀升。

住房供給趨緊，房價(jià)快速增長。房地產(chǎn)開發(fā)投資額近五年年均增速為10.2%，占固定資產(chǎn)比重近兩年有所下降，降到35%。商品住宅竣工面積較為穩(wěn)定，近三年有所下跌，年均增長率為-2.9%。商品住宅銷售面積和銷售額近五年年均增長率分別為9.3%和22.0%，成交價(jià)格逐年增長，年均增長率達(dá)14.2%。

城鎮(zhèn)居民人均可支配收入近五年年均增長率為6.8%，人均消費(fèi)支出年均增長也為6.8%。但房價(jià)收入比已增長到16.4，遠(yuǎn)超居民的購房支付能力。

四、結(jié)論

城市風(fēng)險(xiǎn)評級涉及337個。不同的城市雖各有特色，但仍被放到一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)下進(jìn)行比較，重點(diǎn)考慮了經(jīng)濟(jì)、人口、市場、政策等方面對房地產(chǎn)價(jià)格的支撐作用，在這個體系下，環(huán)境因素、宜居性沒有被納入考慮范圍，以旅游為主要產(chǎn)業(yè)的城市，宜居性通常較高，房價(jià)往往高于其對應(yīng)的基本面，在現(xiàn)有體系下，風(fēng)險(xiǎn)往往偏高。

平均房價(jià)高的城市，經(jīng)濟(jì)基本面往往較好，市場活躍程度高，政策調(diào)控嚴(yán)格。所以大多數(shù)的高房價(jià)城市，其高房價(jià)往往與經(jīng)濟(jì)、市場相適應(yīng)，風(fēng)險(xiǎn)可控，但要小心個別城市房價(jià)可能“高”于其經(jīng)濟(jì)、市場狀況的情況。

（整理：李超）