租房落戶有助于保障租賃群體權益

文/文博

租房落戶有助于保障租賃群體權益

文/文博

確指出：在縣 (市)、上街區(qū)政府駐地鎮(zhèn)和其他建制鎮(zhèn)有合法穩(wěn)定住所 (含租賃)的人員，及其共同居住生活的配偶、子女和父母，可根據本人意愿在當地申請登記常住戶口；在城鎮(zhèn)以社區(qū)為單位，設立社區(qū)公共戶口；對在本轄區(qū)實際居住但無本人合法房屋產權的人員，統(tǒng)一在社區(qū)公共戶口落戶。濟南在《關于進一步深化戶籍制度改革的實施意見(征求意見稿)》中提出，取消投資納稅、購買房屋等落戶限制，對市內五區(qū)(歷下、市中、槐蔭、天橋、歷城)以外常住戶口人員，在該區(qū)域內同時具備合法穩(wěn)定住所(含租賃)、合法穩(wěn)定就業(yè)且按規(guī)定參加本市城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保險滿兩年，本人及配偶、未成年子女，可在居住地申請落戶。揚州也明確表示，合法穩(wěn)定住所是指購買、自建、繼承、受贈的產權住房，國有經濟組織產權住房，政府提供的保障性住房以及在房管部門辦理登記備案的租賃房屋。

不難看出，取消購房落戶政策，將租賃房屋納入“合法穩(wěn)定住所”的范疇，已經成為一種新的趨勢。事實上，國務院辦公廳2016年曾先后下發(fā)《關于深入推進新型城行了進一步地放寬。例如，無錫明確，對高校畢業(yè)生、中高級技術工人、留學歸國人員全面放開戶籍準入，只需在無錫依法繳納社會保險并申領(簽注)《江蘇省居住證》，即可準予本人、配偶和未成年子女在本市落戶，且不設定合法穩(wěn)定住所的具體條件，可按實際情況將戶口落在自有住宅、租賃住宅、單位集體戶和社區(qū)家庭戶中。此類政策充分說明當前熱點三線城市戶籍制度改革和租賃制度改革的導向，預計未來其他城市也將逐步實施，這將有助于保障租賃群體的權益。

租房可落戶，可謂是“租購同權”在戶籍領域的充分體現(xiàn)。有關專家表示，租房可落戶有利于穩(wěn)定租賃關系，而租賃關系穩(wěn)定的核心是產權中資產收益和使用權的公共福利。但也應注意另一種情況：基于租賃關系的立場不同，房主一般不愿意讓承租人落戶，這可能引發(fā)權利分割的沖突。因此，專家認為，鼓勵租賃有兩種途徑：其一，直接增加租賃房源，北京、上海等地已經開始實施；其二，增加租賃權利，這需要事先征得房主同意或者保護其應有權益。

“租售同權”立法有利于緩解購租失衡

7月上旬，住建部等九部門聯(lián)合印發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市成為首批試點城市。隨后，住建部有關負責人對媒體表示，未來將通過立法，明確租賃當事人的權利與義務，保障當事人的合法權益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇。不少網民認為，“租售同權”立法有利于規(guī)范和發(fā)展住房租賃市場，也有利于抑制炒房行為。不過，“租售同權”必須真正做到“同權”，即賦予租房者和購房者在公共服務方面同等的權利，若無法實現(xiàn)，則天價學區(qū)房等問題仍將無法解決。

發(fā)展住房租賃市場，滿足居民需求、增加供給固然重要，但更重要的是通過國家立法遏制各種租房亂象，打消人們心中的顧慮?！白馐弁瑱唷绷⒎?，將租房的權利法律化，可以使房東和租客處于相同的法律地位，享有同樣的權利。這不僅契合民意，而且更有利于規(guī)范和發(fā)展住房租賃市場，使租房切實成為實現(xiàn)“住有所居”的重要途徑。因此，筆者認為，在發(fā)展住房租賃市場時，我們可以借鑒德國等西方發(fā)達國家的經驗，為建立穩(wěn)定的租賃關系提供政策支持和法律保障。目前，德國租賃住房的家庭占其總數的55%，這與政府保護承租人的權利是密不可分的。

當然，“租售同權”制度化進程的加快，能夠在一定程度上減少人們對購房的焦慮，對正在推進的樓市調控起到輔助作用，也能夠改變房地產市場供給體系中購租嚴重失衡的狀況。隨著住房租賃和銷售管理加快立法步伐，政府有望通過法制手段使租房成為保持房地產市場平衡、保持房價平穩(wěn)的“利器”。有網民稱，“租售同權”看似只與住房市場有關，然其實質是公共服務的“平權”，即賦予租房者和購房者在公共服務享受方面同等的權利。租房居民如果無法享受同等公共服務，則即使建設更多的公租房、長租公寓，形成規(guī)范的租房市場，購租并舉也不可能成為現(xiàn)實。

此外，有網民稱，“租售同權”的“同”主要是租賃方子女就近入學的待遇，但在目前的房地產市場中，學區(qū)房依然是銷售熱門?！白馐弁瑱唷比粢浞职l(fā)揮功效，則相關部門須繼續(xù)聯(lián)手，在擴大居住供給量的同時，擴大優(yōu)質教育資源供給，縮小教育質量差距，保障適齡兒童的平等入學機會。同時，只租不售的模式也為此后政府加大對廉租房、住房現(xiàn)金補貼的投入以及提高對租戶的政策保護力度，提供了政策發(fā)展空間。一方面，政府增加租賃住房，有助于激活房屋租賃市場，使未來在大城市奮斗的年輕人和普通百姓住有所居；另一方面，“只租不售”政策既要穩(wěn)定供應商品住房，又要進一步確保保障性住房供應，加大租賃住房供應。在當前土地資源稀缺的情況下，保障中小型普通商品房的土地供應，兼顧租賃住房用地的“兩條腿走路”的做法，有利于穩(wěn)定市場預期，有利于遏制投機行為，有利于優(yōu)化房地產市場結構。

隨著經濟社會發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化進程的推進，自住和改善性需求依然是市場的主流，中低收入戶籍家庭和非戶籍常住人口中青年人才的居住問題較為突出。政府推行“只租不售”的政策，增加租賃住房建設和供應，培育發(fā)展租賃住房市場，是結合城市建設目標和現(xiàn)實情況，落實“房子是用來住的，不是用來炒的”戰(zhàn)略定位的有力舉措，同時也是從供給側結構性改革出發(fā)，推進租售并舉的住房體系建設、促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的積極探索。

所以，“只租不售”的政策通過大力發(fā)展租房市場，將商住房轉居住屬性作為租賃市場的一種補充途徑，可滿足當下大量年輕人才的住房需求。同時，“只租不售”和“租售同權”的做法，打破了傳統(tǒng)土地市場的定價規(guī)則，通過平抑地價、增加租賃住房供給的方式，緩解了市場的供求矛盾，有利于落實中央有關“房子是用來住的，不是用來炒的”的精神。