珠海市某工業(yè)園改造策略研究

許金華　楊磊

摘要：在快速工業(yè)化階段，由于部分工業(yè)園區(qū)缺乏明確定位，出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等發(fā)展問(wèn)題，珠海市某工業(yè)園就是其中的典型代表。本文通過(guò)研究該園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀，結(jié)合該園區(qū)發(fā)展契機(jī)和發(fā)展要求的梳理，提出既符合發(fā)展訴求又預(yù)留彈性的改造策略，旨在為其他舊工業(yè)區(qū)改造提供思路借鑒。

關(guān)鍵詞：工業(yè)園；改造；策略

一、概述

過(guò)去幾年，工業(yè)化曾成為我國(guó)城鎮(zhèn)建設(shè)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要推手，全國(guó)各城市涌現(xiàn)了一大批規(guī)模不一的工業(yè)園區(qū)。由于在快速工業(yè)化階段，較多園區(qū)存在定位不明，效益不夠、缺乏特色等問(wèn)題，園區(qū)已無(wú)法健康可持續(xù)發(fā)展，甚至成為了資源浪費(fèi)的“棕地”，珠海市某工業(yè)園就是其中的典型代表。該園區(qū)位于珠海市斗門(mén)區(qū)某鎮(zhèn)，建于2003年，園區(qū)計(jì)劃發(fā)展為集建材、裝飾、電子、塑料管業(yè)等40多家企業(yè)的綜合產(chǎn)業(yè)園區(qū)，但在建園不久，珠海市出臺(tái)相關(guān)政策，要求撤銷該工業(yè)園區(qū)，原則上不再批準(zhǔn)新的工業(yè)項(xiàng)目動(dòng)工建設(shè)，工業(yè)發(fā)展受到限制。

此外，園區(qū)所處區(qū)位較為特殊，位于廣東珠海國(guó)家農(nóng)業(yè)科技園區(qū)的核心位置，作為國(guó)家級(jí)農(nóng)業(yè)科技園，生態(tài)環(huán)保的標(biāo)準(zhǔn)較高，而該園區(qū)現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)以低端制造業(yè)為主，環(huán)境污染嚴(yán)重，較難滿足農(nóng)業(yè)科技園以生態(tài)安全、環(huán)境保護(hù)為發(fā)展基礎(chǔ)的要求。與此同時(shí)，園區(qū)西側(cè)緊鄰珠海市西部重要的水源地，因此受水源保護(hù)要求，園區(qū)不宜再繼續(xù)發(fā)展二類、三類工業(yè)，亟需轉(zhuǎn)型升級(jí)。

二、現(xiàn)狀問(wèn)題

（一）用地浪費(fèi)，建設(shè)參差不齊

受政策制約，目前園區(qū)已明確權(quán)屬的用地僅占1/2，而在明確權(quán)屬用地中，僅有1/2的企業(yè)已開(kāi)展建設(shè)。此外，園區(qū)建筑質(zhì)量差異較大，位于園區(qū)北側(cè)廠房多為三類建筑，以臨時(shí)廠棚為主，園區(qū)中部廠房以一類建筑為主，建筑整體情況較好，可在轉(zhuǎn)型發(fā)展中結(jié)合功能需求對(duì)部分現(xiàn)狀廠房進(jìn)行改造利用?？傮w而言，目前園區(qū)用地空置現(xiàn)象較嚴(yán)重，土地的利用效率較低，已建成區(qū)域的建筑質(zhì)量的參差不齊，因此，在未來(lái)更新改造過(guò)程中需要結(jié)合實(shí)際需求，采取不同的改造方式才能確保更新效益的最大化。

（二）產(chǎn)業(yè)低端，亟待升級(jí)轉(zhuǎn)型

由于受到撤銷園區(qū)政策的影響，2013年以來(lái)園區(qū)無(wú)招商新建工業(yè)項(xiàng)目。截止2015年進(jìn)園企業(yè)23家，其中在產(chǎn)企業(yè)僅15家，除受珠海國(guó)家農(nóng)業(yè)科技園區(qū)發(fā)展影響進(jìn)駐的3家農(nóng)副產(chǎn)品加工企業(yè)外，現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)與園區(qū)建園之初計(jì)劃發(fā)展類型基本一致，但均為勞動(dòng)密集型低端產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)用地較為粗放，總體發(fā)展不景氣，廠房停建、工廠關(guān)閉現(xiàn)象普遍，大量土地處于空置狀態(tài)。

（三）生產(chǎn)萎縮，經(jīng)濟(jì)狀況較差

受政策導(dǎo)向、人工成本上漲等因素影響，園區(qū)面臨生產(chǎn)萎縮、經(jīng)濟(jì)虧損狀況，一部分企業(yè)計(jì)劃搬出生產(chǎn)線，一部分企業(yè)虧本停業(yè)。2013年工業(yè)總產(chǎn)值3.5億元，規(guī)模以上企業(yè)僅有3家，到2015年工業(yè)總產(chǎn)值僅3.0億元，規(guī)模以上企業(yè)僅剩2家，除少數(shù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)略有增長(zhǎng)外，大部分企業(yè)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)明顯負(fù)增長(zhǎng)，工業(yè)發(fā)展總體情況堪憂。

三、發(fā)展機(jī)遇

（一）新要求，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型

廣東珠海國(guó)家農(nóng)業(yè)科技園區(qū)提出“建設(shè)成為服務(wù)港澳、輻射粵西的農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、旅游特色化、城鄉(xiāng)一體化的國(guó)家級(jí)農(nóng)業(yè)科技園區(qū)”的目標(biāo)。根據(jù)相關(guān)規(guī)劃要求，該園區(qū)將結(jié)合轉(zhuǎn)型改造發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品交易、博覽、展示、配送、檢驗(yàn)和物流等，因此工業(yè)生產(chǎn)功能將弱化，轉(zhuǎn)向以農(nóng)產(chǎn)品展銷、配送等服務(wù)功能為主的環(huán)保產(chǎn)業(yè)。

從園區(qū)所處的城鎮(zhèn)來(lái)看，目前農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值已占全年工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的70.6%，農(nóng)業(yè)已成為并將持續(xù)作為鎮(zhèn)域發(fā)展的核心產(chǎn)業(yè)。結(jié)合目前珠海國(guó)家農(nóng)業(yè)科技園區(qū)及園區(qū)所處鎮(zhèn)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，農(nóng)業(yè)衍生價(jià)值的挖掘成為發(fā)展重點(diǎn)。其中珠海國(guó)家農(nóng)業(yè)科技園區(qū)層面以都市農(nóng)業(yè)、生態(tài)旅游、健康產(chǎn)業(yè)為發(fā)展引擎，園區(qū)所處鎮(zhèn)域?qū)用鎰t通過(guò)打造農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，大力發(fā)展與農(nóng)業(yè)相關(guān)的第三產(chǎn)業(yè)，如現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生態(tài)休閑觀光旅游基地、“十里蓮江”、珠海生態(tài)康療中心等。

（二）新動(dòng)態(tài)，提供轉(zhuǎn)型動(dòng)力

2015年，珠海市第一座通用機(jī)場(chǎng)確定落戶該園區(qū)西側(cè)。未來(lái)隨著通用航空產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將會(huì)帶動(dòng)包括航空培訓(xùn)、地面維護(hù)、咨詢、金融租賃、保險(xiǎn)、航空旅游等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。與此同時(shí)，廣佛江珠城際軌道擬通過(guò)園區(qū)西側(cè)，并設(shè)置站點(diǎn)，未來(lái)區(qū)域聯(lián)動(dòng)與資源互通將更加頻繁，極大地促進(jìn)了園區(qū)的發(fā)展轉(zhuǎn)型。

因此，該園區(qū)應(yīng)依托自身資源與區(qū)位優(yōu)勢(shì)，借助珠海國(guó)家農(nóng)業(yè)科技園區(qū)建設(shè)的契機(jī)，緊密圍繞珠海國(guó)家農(nóng)業(yè)科技園區(qū)對(duì)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展指引，結(jié)合建設(shè)現(xiàn)狀和區(qū)域發(fā)展環(huán)境，重新審視與調(diào)整自身發(fā)展目標(biāo)，積極對(duì)接航空產(chǎn)業(yè)，加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。

四、發(fā)展對(duì)策

（一）多模式結(jié)合的“漸進(jìn)清退”

1.模式研究

在明確轉(zhuǎn)型發(fā)展契機(jī)基礎(chǔ)上，需要通過(guò)梳理工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型的一般模式，選擇最適合該園區(qū)的轉(zhuǎn)型模式。結(jié)合深圳市工業(yè)轉(zhuǎn)型案例，工業(yè)轉(zhuǎn)型模式主要分為三種：

第一種為城市更新模式，即從規(guī)劃層面將其納入城市更新單元，調(diào)整用地性質(zhì)，改造方向因其工業(yè)園區(qū)區(qū)位差異而有所區(qū)別，其中位于城市舊區(qū)中心的園區(qū)，改造方向多為城市綜合體；位于城市邊緣區(qū)的園區(qū)，改造方向多為居??；位于城市新興地區(qū)的園區(qū)，改造方向多為商務(wù)辦公、城市綜合體和大型商業(yè)等。

第二種為工業(yè)區(qū)改造升級(jí)模式，其特點(diǎn)為不改變工業(yè)性質(zhì)，及時(shí)調(diào)整園區(qū)定位，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)制造業(yè)為主的單一功能，對(duì)產(chǎn)業(yè)類型進(jìn)行升級(jí)，完善基礎(chǔ)胚胎，形成綜合型工作社區(qū)。

第三種為工業(yè)辦公物業(yè)模式，其特點(diǎn)為不改變工業(yè)性質(zhì)，但工業(yè)園區(qū)的樓宇屬于商品房，可進(jìn)行自由買賣和轉(zhuǎn)讓，升級(jí)改造為辦公為主的非生產(chǎn)性用途的物業(yè)。

通過(guò)對(duì)三種模式進(jìn)行比較，結(jié)合現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，該園區(qū)位于新興地區(qū)，自由買賣和轉(zhuǎn)讓物業(yè)的市場(chǎng)有限，且園區(qū)配套設(shè)施不夠完善，園區(qū)企業(yè)未有成熟的公關(guān)能力，工業(yè)辦公物業(yè)的吸引力有限。因此，采取城市更新和工業(yè)區(qū)改造升級(jí)這兩種模式更適合該園區(qū)發(fā)展。endprint

2.模式結(jié)合

在明確該園區(qū)采取城市更新和工業(yè)區(qū)改造升級(jí)兩種模式后，結(jié)合現(xiàn)狀建設(shè)情況、產(chǎn)業(yè)類型、區(qū)位條件綜合分析，建議園區(qū)西側(cè)、北側(cè)和東側(cè)采取城市更新模式，以拆建為主；園區(qū)南側(cè)部分用地為改造升級(jí)模式，以整治為主。

城市更新片區(qū)：該片區(qū)現(xiàn)狀建筑質(zhì)量、建成環(huán)境相對(duì)較差、建筑布局分散、用地不集約。園區(qū)東側(cè)和北側(cè)以水泥建材等企業(yè)為主，污染嚴(yán)重，現(xiàn)狀建筑質(zhì)量較差，用地浪費(fèi)，較為適合采取城市更新的方式，轉(zhuǎn)變發(fā)展方向；園區(qū)西側(cè)以零散分布的廠房、閑置地為主，已建區(qū)規(guī)模過(guò)小，不宜采取改造方式，建議納入城市更新一并統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)建設(shè)。

改造升級(jí)片區(qū)：該片區(qū)建設(shè)相對(duì)成熟，建成環(huán)境和建筑質(zhì)量較好，較為適合采取改造升級(jí)的方式，置換現(xiàn)狀發(fā)展粗放、污染較大的企業(yè)，提升產(chǎn)業(yè)類型，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套。

（二）融入大背景的“全產(chǎn)聯(lián)動(dòng)”

由于園區(qū)所處的鎮(zhèn)域?qū)用嫖磥?lái)將著力發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)和田園風(fēng)情旅游，因此，園區(qū)應(yīng)重點(diǎn)圍繞農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)研發(fā)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、產(chǎn)品展銷、技術(shù)交流、投資平臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)商貿(mào)的建設(shè)。

從該園區(qū)兩種發(fā)展模式片區(qū)的特點(diǎn)出發(fā)，城市更新片區(qū)東側(cè)沿大型水道沿線分布，是未來(lái)城鎮(zhèn)形象的門(mén)戶節(jié)點(diǎn)，因此在選擇農(nóng)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)時(shí)，應(yīng)優(yōu)先考慮集聚人氣、體現(xiàn)城市活力的商業(yè)商務(wù)辦公和體現(xiàn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技的技術(shù)研發(fā)類產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)研發(fā)及生產(chǎn)、農(nóng)產(chǎn)品展銷、農(nóng)業(yè)金融、農(nóng)業(yè)投資平臺(tái)、農(nóng)業(yè)技術(shù)交流等產(chǎn)業(yè)類型，并充分利用“互聯(lián)網(wǎng)+”平臺(tái)，推動(dòng)農(nóng)業(yè)線上線下同步發(fā)展；改造升級(jí)片區(qū)由于緊鄰縣道與省道，交通區(qū)位條件較好，未來(lái)應(yīng)充分利用現(xiàn)有廠房，重點(diǎn)發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品倉(cāng)儲(chǔ)及物流配送。

（三）對(duì)接新機(jī)遇的“規(guī)劃預(yù)留”

國(guó)內(nèi)通用機(jī)場(chǎng)建設(shè)均處在起步時(shí)期，通航產(chǎn)業(yè)發(fā)展也僅限于藍(lán)圖愿景，從北京通用航空產(chǎn)業(yè)基地、西安國(guó)家航空產(chǎn)業(yè)基地、沈陽(yáng)法庫(kù)通用航空產(chǎn)業(yè)基地等國(guó)內(nèi)通用機(jī)場(chǎng)相關(guān)規(guī)劃來(lái)看，國(guó)內(nèi)通用機(jī)場(chǎng)周邊通常規(guī)劃系統(tǒng)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈，以機(jī)場(chǎng)跑道為中心，運(yùn)營(yíng)、研發(fā)、制造、商務(wù)、會(huì)展等核心功能依次向外擴(kuò)散布局。核心產(chǎn)業(yè)既可集中在機(jī)場(chǎng)單側(cè)發(fā)展，又可向機(jī)場(chǎng)兩側(cè)發(fā)展，向兩側(cè)發(fā)展則更有利于突出重點(diǎn)。由于珠海市通用機(jī)場(chǎng)位于該園區(qū)西側(cè)，綜合考慮通航產(chǎn)業(yè)和自身發(fā)展條件，建議園區(qū)西側(cè)作為積極對(duì)接通用航空優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)地區(qū)，功能類型圍繞通用航空主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)展開(kāi)。

綜合考慮通航產(chǎn)業(yè)和自身發(fā)展條件，該園區(qū)更新改造片區(qū)西側(cè)應(yīng)作為發(fā)展預(yù)留用地，在通用機(jī)場(chǎng)達(dá)到成熟發(fā)展階段后，形成對(duì)接通用航空優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)地區(qū)，功能類型可圍繞應(yīng)急救援、飛行培訓(xùn)、通航展覽、通航飛行等通用航空主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)展開(kāi)。

五、結(jié)語(yǔ)

本文通過(guò)分析研究珠海市某工業(yè)園區(qū)現(xiàn)狀發(fā)展問(wèn)題，結(jié)合發(fā)展契機(jī)和發(fā)展要求的梳理，選擇適合該園區(qū)的轉(zhuǎn)型升級(jí)模式，并在此基礎(chǔ)上，提出既符合發(fā)展要求又預(yù)留彈性的改造策略。然而，各舊工業(yè)區(qū)的改造條件、區(qū)位需求、難易程度和發(fā)展訴求各有不同，在面臨改造時(shí)的問(wèn)題各有差異，本文旨在通過(guò)珠海市某工業(yè)園區(qū)改造策略探索，提供舊工業(yè)區(qū)改造的一種思路與方向。

此外作為舊工業(yè)區(qū)改造，還需采取靈活的改造方式，針對(duì)不同的更新改造目標(biāo)，應(yīng)采取不同的改造組織模式，確定不同的改造主體。同時(shí)，還需結(jié)合經(jīng)濟(jì)測(cè)算合理制定改造時(shí)序，明確近期改造計(jì)劃，避免市場(chǎng)盲目性引起企業(yè)自發(fā)性的改造行為，為園區(qū)改造指明方向，實(shí)現(xiàn)健康良性轉(zhuǎn)型發(fā)展。endprint