房地產(chǎn)市場泡沫

【摘要】近年來全國各地區(qū)房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，合肥地區(qū)的漲幅尤為劇烈，在2016高居我國城市房價(jià)漲幅的榜首。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 泡沫 價(jià)格

一、房地產(chǎn)市場概述

（一）房地產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)業(yè)是指經(jīng)營土地，開發(fā)房地產(chǎn)，管理房地產(chǎn)及相關(guān)裝飾和服務(wù)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。

有多種因素能夠房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生影響（如：房地產(chǎn)市場的供求狀況、國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、地方政府經(jīng)濟(jì)政策、市場主體預(yù)期以及市場輿論導(dǎo)向等）。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展與一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展緊密相關(guān)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展靠著國民經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)，反過來，它也能促進(jìn)其穩(wěn)定的發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)泡沫

“泡沫”一詞在經(jīng)濟(jì)學(xué)中指某項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)格在連續(xù)的交易中急劇上漲，從而讓其實(shí)際價(jià)值逐漸的偏離它的價(jià)格，市場主體對于該資產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期直接導(dǎo)致了該資產(chǎn)價(jià)格的上漲，當(dāng)達(dá)到某一臨界值時(shí)，會導(dǎo)致泡沫的破裂，市場主體又會產(chǎn)生悲觀預(yù)期，資產(chǎn)價(jià)格大幅度下跌，不僅會導(dǎo)致持有者資產(chǎn)嚴(yán)重縮水，嚴(yán)重的甚至?xí)l(fā)金融危機(jī)。

因此房地產(chǎn)市場中投資者過分涌入是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接原因，致使虛假需求劇增，房地產(chǎn)價(jià)值逐漸偏離其價(jià)格。作為實(shí)物資產(chǎn)的房地產(chǎn)其實(shí)與虛擬資產(chǎn)有很大差別，但是因?yàn)閲?yán)重的投機(jī)行為導(dǎo)致它成為了泡沫的載體。它形成主要有以下原因：

（1）宏觀層面：國家的經(jīng)濟(jì)政策、信貸政策等。若一國采用較為寬松的貨幣政策，降低信貸利率，加大市場流動(dòng)性的投放，必然會使一部分資金流向房地產(chǎn)業(yè)；但過多的資金流入這個(gè)產(chǎn)業(yè)，就可能會產(chǎn)生“泡沫”。同時(shí)如一國經(jīng)濟(jì)處于上升期，必然會加大對于基礎(chǔ)設(shè)施及房屋設(shè)施的投資，由于土地資源本身具有稀缺性，也會推動(dòng)著土地價(jià)格上漲。

（2）微觀層面：房地產(chǎn)市場過分投機(jī)行為。這種投機(jī)行為源于市場主體對房地產(chǎn)過分樂觀的預(yù)期以及相關(guān)機(jī)構(gòu)組織炒作，市場投資者將房子看成是一種金融資產(chǎn)而非傳統(tǒng)的住房，投資于房地產(chǎn)業(yè)以期獲得資產(chǎn)增值。

二、有關(guān)房地產(chǎn)泡沫的相關(guān)研究

（一）國內(nèi)的研究狀況

1993年我國的學(xué)者就已經(jīng)開始研究非理性行為在房地產(chǎn)市場中的表現(xiàn)。主要表現(xiàn)為城市的規(guī)劃嚴(yán)重脫離市場化的進(jìn)程，市場上出現(xiàn)大量“尋租”行為，以及盲目的哄抬地價(jià)。2007年學(xué)者發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)市場的有效需求與有效供給問題，即房地產(chǎn)市場有效需求大于有效供給，房地產(chǎn)市場存在非理性泡沫。2011年國內(nèi)學(xué)者通過對于房地產(chǎn)市場主體的情緒以及其他非理性行為的研究，發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)市場的價(jià)格變動(dòng)主要和土地價(jià)格、購買者的情緒以及銀行的利率等因素密切相關(guān)。

（二）國外的研究狀況

國外相比較于國內(nèi)更早的就對房地產(chǎn)投資泡沫展開了研究，所以有著更為豐富的理論體系。相對來說比較耳熟能詳?shù)挠袃煞N理論——非理性理論和理性理論。

1.非理性泡沫理論

（1）噪聲交易模型

眾所周知在有效市場假說理論中涉及三種有效市場。只有在強(qiáng)式有效市場中資產(chǎn)的市場價(jià)格才能充分的反應(yīng)所有信息也就是資產(chǎn)的價(jià)值，在另外兩種條件下的有效市場資產(chǎn)的價(jià)格并不能充分的反應(yīng)資產(chǎn)的價(jià)值，他們之間存在一個(gè)偏差，在實(shí)際的交易過程中，由于資產(chǎn)的價(jià)值是客觀存在的，噪聲交易者不能充分的獲取信息，就會把噪聲誤以為是正確的信息，從而去進(jìn)行非理性的交易行為。

（2）羊群效應(yīng)

通俗的說羊群效應(yīng)是由一種非理性的盲目從眾心理引起的，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中對于羊群效應(yīng)的界定是對于市場上沒有獲得正確信息的投資者，他們自己做出投資決策行為時(shí)主要是盲目的模仿市場上多數(shù)的投資者。

2.理性泡沫理論。提到理性泡沫理論首先要注意它的前提：市場的有效性。資產(chǎn)的價(jià)格有兩個(gè)因素決定：資產(chǎn)的價(jià)值；根據(jù)市場主體理性的預(yù)期，使得資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格比資產(chǎn)價(jià)值高出的部分。理性預(yù)期并非盲目估高資產(chǎn)價(jià)格，也非從眾心理引導(dǎo)的心理預(yù)期。它是一種基于個(gè)人合理的對資產(chǎn)未來的價(jià)格預(yù)期。

三、國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

（一）整體行業(yè)規(guī)模越來越大

隨著人民生活水平以及教育水品的提高，人民對于生活水品的追求越來越高，又因?yàn)樽》康膭傂栊?，房地產(chǎn)市場規(guī)模逐漸變大，同時(shí)住房的品質(zhì)，配套的服務(wù)業(yè)越來越被各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)所重視。住房具有投資性的這一特點(diǎn)也逐漸的引起了市場主體的注意，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)也由此得到了發(fā)展。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：到2017年4月14日為止，全國房屋供給量為13.99億套，其中出售的房屋約為8.327億套，用于出租、合租等用途的房屋約為5.661億套，統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)包括全國各地在內(nèi)的366個(gè)城市。由此可見我國目前房地產(chǎn)業(yè)的體量相當(dāng)大。

（二）價(jià)格呈現(xiàn)逐漸走高的趨勢

最近幾年，房地產(chǎn)市場的價(jià)格在日漸走高，同時(shí)房地產(chǎn)市場的開發(fā)投資額也有明顯的增加。合肥的房地產(chǎn)市場價(jià)格主要從2015年底開始有明顯幅度的上升，2016年1月到8月期間，房地產(chǎn)投資開發(fā)、新開工面積以及土地成交價(jià)款同比的增長幅度分別是5.4%、12.2%、7.9%。

（三）資本市場與之關(guān)聯(lián)日益緊密

現(xiàn)如今國內(nèi)的房地產(chǎn)市場在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所起的作用越來越大，它資本化程度的高低也是鑒別其發(fā)展成熟與否的重要表現(xiàn)。現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場相比較與10年以前市場化程度已經(jīng)明顯提高，融資的方式越來越多元化。

四、合肥房地產(chǎn)市場研究

總體來說合肥的房價(jià)一直呈現(xiàn)上升的趨勢，但是在2015年下半年到2016年上半年房價(jià)上升趨勢最為明顯。數(shù)據(jù)顯示2016年合肥市區(qū)的房價(jià)首次漲破10000大關(guān)，同比漲幅到達(dá)31.53%。根據(jù)胡潤全球房價(jià)指數(shù)2017顯示，合肥以48.40%的漲幅高居榜首，緊隨合肥之后分別是：廈門、南京、無錫、深圳。是什么因素推動(dòng)著中國的三線城市合肥房價(jià)高居世界房價(jià)漲幅排名的榜首呢？

（一）貨幣供給側(cè)分析endprint

在中國人民銀行官網(wǎng)可以看到從15年的1月到16年的12月，我國的M2供應(yīng)量一直都是在穩(wěn)步的增長，但是流通中的貨幣M0在2015年2月到2015年6月以及整個(gè)2016年都呈現(xiàn)下降的趨勢，雖然16年有些月份有上漲，但是大趨勢還是降低的，這說明了國家的貨幣供應(yīng)量增加了，但是流通中的M0卻越來越少了。

一方面M2的增加給市場提供了充裕的資金，在中國經(jīng)濟(jì)增速放緩，實(shí)體經(jīng)濟(jì)相對不景氣的大背景下，必然是資金流向了房地產(chǎn)。另外一方面流通中貨幣M0的減少也充分說明了人們不愿以現(xiàn)金形式持有資金，更愿意去尋找穩(wěn)定的投資項(xiàng)目進(jìn)行資產(chǎn)增值。

（二）土地及房屋供給分析

合肥的新增住房以及銷售住房從2013～2016年呈逐年下降的趨勢；于此同時(shí)，據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示雖然2016合肥的土地成交價(jià)格853億元是歷年之最，但是土地成交面積卻是2013～2016年最少的。越來越少的房屋及土地供應(yīng)量，同時(shí)也導(dǎo)致了上漲的合肥房價(jià)。

再者，從需求方面來看，出合肥從2012年到2016年，這5年時(shí)間里常住人口數(shù)在逐年的增加，住房需求屬于剛性需求，上文也提到合肥的住房供給在12年到16年之間呈逐年減少的趨勢，這些因素也進(jìn)一步導(dǎo)致了合肥房的上漲。

（三）政策及方針建議

首先從需求側(cè)，2016年7月1日合肥先是出臺限貸政策，但是并沒有到達(dá)預(yù)期的效果，同年10月合肥頒布了一系列限購政策（如：禁止合肥市區(qū)擁有兩套以上住房的居民購置新房等），這些政策的頒布一定程度上抑制了投資者對商品房的需求；另外要大力發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，將更多的資金引向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)中，拓寬投資者投資渠道，在M2逐年攀升的背景下，避免出現(xiàn)“資產(chǎn)荒”的局面。其次從供給側(cè)，加大土地及商品房的供給，加大公租房及廉租房的投入。再者，在城市建設(shè)方面，不應(yīng)只靠發(fā)展一座城市來帶動(dòng)一個(gè)地區(qū)全面的發(fā)展，要注意多邊發(fā)展，就安徽省內(nèi)而言，人口不斷的涌入合肥，無疑只是為了尋求更好的社會基礎(chǔ)服務(wù)，更便捷的交通設(shè)施，更健全醫(yī)療衛(wèi)生保障。因此，發(fā)展中小城市，引導(dǎo)居民前往中小城市就業(yè)，不但能夠加速中小城市去庫存，還能減輕大城市房地產(chǎn)泡沫的壓力。

五、總結(jié)

根據(jù)國外房地產(chǎn)泡沫破滅的慘痛教訓(xùn)，我國應(yīng)更加注重房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康的發(fā)展，中國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在正在由高速增長轉(zhuǎn)變?yōu)橹械退僭鲩L的變軌期，更不能因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫的破滅，引發(fā)金融危機(jī)。我們應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)管，結(jié)合當(dāng)前中國的國情，制定符合當(dāng)前形勢的房地產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略，或許這不僅需要我們的努力，也需要后續(xù)學(xué)者不斷的研究和探索。

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作者簡介：周楊（1992-），男，安徽六安人，安徽大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院金融碩士研究生，研究方向：房地產(chǎn)金融。endprint